从司法鉴定案件探究工程渗漏问题、原因分析及防治

刘 芳，李宝明（西安高新建设监理有限责任公司， 陕西 西安 710000）

西安高新建设监理有限责任公司（以下简称“公司”）2019年加入西安市司法鉴定机构库，从事建筑工程质量、造价的司法鉴定工作，接受司法机关和其他组织或当事人委托，有偿提供建筑工程质量、造价的司法鉴定服务。

公司近年承接的案例类别众多，其中有关工程漏水原因及损失鉴定的案件约占总案件的75%，可见渗漏问题的严重性。渗漏问题具体表现为因屋面、外墙及户内等防水施工工程质量而引发的渗漏水现象。

1 案例一：屋面渗漏鉴定

申请人甲公司所属部分建筑物投入使用后，屋面出现大面积漏水现象。发生漏水后，被申请人进行多次维修，但漏水情况并未改善。申请人申请对涉案房屋屋面是否按图施工、屋面漏水是否与按图施工与否具有因果关系及造成损害修复的相关费用进行司法鉴定。

1.1 原因分析

依据案卷资料并结合房屋屋面结构进行现场勘查，涉案房屋屋面女儿墙泛水高度多处小于250 mm，泛水防水层均未铺设至顶，也未做压顶、滴水处理，泛水防水卷材收头未采用金属压条钉压固定，不符合GB 50345-2012《屋面工程技术规范》中第4.11.14条的相关规定。根据案卷中的相关设计文件资料的要求，涉案房屋屋面自上而下应为40 mm厚铺砖面层、25 mm厚水泥砂浆找平层、保温层（研发楼设计厚度55 mm，检验楼设计厚度50 mm）、2.0 mm厚SBS高聚物改性沥青自粘性防水卷材、1.5 mm厚非焦油聚氨酯防水涂料、25 mm厚水泥砂浆找平层、水泥焦渣找坡最薄处30 mm厚、钢筋混凝土屋面板。对涉案屋面破开检查后发现，屋面自上而下分别为铺砖面层、卷材防水层、黄沙层、岩棉层及结构层，未发现屋面有涂膜防水层、水泥焦渣找坡层。根据设计文件并结合现场勘查情况，涉案房屋屋面做法不符合案卷中设计图纸的要求。

1.2 申请人房屋受损程度分析

涉案室内结构顶面、装饰吊顶已完全浸水损坏，局部柱面、墙面泡水，地面存在大量水锈。根据《房屋完损等级评定标准》第3.3.1.3条、第3.3.1.4条、第3.3.2.3条、第3.3.2.4条的相关规定，涉案房屋以上受损部位属一般损坏。根据GB 50292-2015《民用建筑可靠性鉴定标准》第8.4.2条、第3.3.2条相关要求，涉案房屋的使用性可评定为Cs级，应采取相关措施予以处理。

1.3 结 论

涉案房屋屋面做法不符合设计图纸要求；涉案房屋漏水主要原因是屋面防水等级不符合设计要求、防水细部构造做法不符合设计图纸及相关规范要求。

2 案例二：外墙渗漏鉴定

申请人拥有宅基地一处，房屋东侧外墙为村道。申请人发现在被申请人施工埋设污水管道后，房屋墙面开始出现受潮、裂缝等现象。为此，申请人申请对涉案房屋损害原因是否与施工有因果关系进行鉴定。

2.1 原因分析

根据现场询问及勘查情况可知，房屋受损主要有以下原因。

（1）对房屋进行现场勘查、检测后发现，墙体表面现状为：墙面多处存在裂缝，墙皮大面积脱落，并存在泛水、返潮现象。房屋东侧房间情况较为严重，地下有外部水持续浸入，会使地基土长期处于潮湿状态，导致地基不均匀沉降，造成房屋墙体的局部开裂。地基周边发生开挖、打夯及沉陷等情况时，若未采取相关防护措施，将改变房屋地基土周边的受力平衡，导致地基土周边出现局部或全部的松动，进一步导致上部结构局部变形。

（2）对涉案房屋外1号、2号检查井进行现场勘查，1号污水井内向北排水管管口全部浸入水面以下，而2号污水井内的入水管口水流很小，可推断出1号污水井至2号污水井之间的排水管道有堵塞或管道中间有泄漏，导致1号污水井至2号污水井之间排水不畅，污水可能通过管道泄漏部位渗入周边土体之中。污水井井壁未做粉刷，缺少必备的防水措施，污水井内的水容易通过井壁渗入周边土体之中。

（3）通过对房屋外便道埋设污水管部位进行开挖勘查发现，下部回填土中有大量砖块、石块等杂物，土质松散且呈淤泥状。由此可推断，埋设排水管后道路回填不密实，且使用了不合格黄土；地下土壤中有水浸入且长期存在渗漏水现象，导致回填土中含水量过大而呈淤泥状；结合污水井中管道排水情况，可推断出回填土中的渗漏水因排水管道的渗漏而引起。管道长期漏水，导致水持续浸入并长期滞留，造成地基土局部松软；地基土松软范围扩大后进一步引起地基的不均匀沉降，导致房屋上部结构受力不均匀，引起局部墙体的开裂等现象。

经现场询问，根据当事人对污水管道路开挖情况的描述可知，污水管道基坑开挖深度约为3 m、4 m，且开挖施工时未采取相关沟槽支护措施。根据JGJ 167-2009《湿陷性黄土地区建筑基坑工程安全技术规程》规定，挖土深度在5 m之内，按1∶0.75放坡。现将开挖深度取最小值3 m进行计算，该排水管道在施工过程中需要开挖宽度约为4.50 m，而现有便道宽度约为4 m，如施工时未采用支护措施，可能存在开挖尺寸相对较大、距既有建筑物太近及沟槽开挖时导致涉案房屋地基土有扰动的情况，改变了地基土周边的受力平衡，致使地基土局部出现松动而导致上部局部构件受损。

2.2 涉案房屋受损程度分析

根据案卷资料以及GB/T 50344-2019《建筑结构检测技术标准》第5.6.2条、CECS 293-2011《房屋裂缝检测与处理技术规程》第4.2.4条现场检测要求，该房屋现场勘查情况如下：主要承重结构为墙体，通过检查发现墙体存在表观裂缝14道，并且最大缝宽为30 mm～50 mm，墙皮脱落部位砖块明显松动，局部墙体已错台；3号房间东西地面相对高差约为10 mm，按照JGJ/T 363-2014《农村住房危险性鉴定标准》第4.2.3条相关规定，该房屋危险性可定性鉴定为C级（局部危房）。

结合现场情况可知，该受损房屋部分主要承重构件已损坏，适修性差，根据GB 50292-2015《民用建筑可靠性鉴定标准》第3.3.4条、第11.0.2条相关规定，涉案房屋须进行局部拆换。

2.3 结 论

涉案房屋墙体多处裂缝、墙皮大面积脱落等问题的主要成因是房屋地基被扰动以及地基的长期浸水。根据分析，以上问题主要是由室外排水管道安装施工措施不当以及部分分项工程可能存在不符合要求的施工而引起的。根据现场勘查结果并结合相关规范分析，该房屋危险性可定性鉴定为C级，属于局部危房，应拆除重建。

3 案例三：地下室返潮、渗漏鉴定

申请人甲某某所购买的一层地下室出现大面积返潮发霉。经申请人初步查证，房屋出现大面积返潮发霉的原因是房屋墙体等部门防水措施不符合规定。申请人将被申请人诉至法院，并向法院提出鉴定申请。

3.1 原因分析

经查阅图纸（结构施工图）及相关资料、现场询问、现场勘验等步骤，通过观察、吸墨纸试验等方法检查，未见水渍及返潮现象。排除室内结露原因引起的返潮。涉案房屋地面、墙面均未见有裂缝出现，排除因地基不均匀沉降而引起的防水层破坏。发霉部位及部分未出现发霉，但处于墙体底部的壁纸全部浸湿。撕开壁纸后，墙面有明显的渗水、洇水痕迹，壁纸下的腻子层已被水浸透，部分腻子层已有脱落迹象，可判定地下室外墙有渗漏。室外地面为回填土，室外地面回填高度未覆盖至外墙保温层收口处，地面与房屋外墙之间未做散水，不符合GB 50025-2004《湿陷性黄土地区建筑规范》第5.3.3条的规定。室外地面无排水措施，不符合GB 50352-2019《民用建筑设计统一标准》第6.4.5条的规定。地下室东侧墙外开挖后发现两个裸露的螺栓头（距室外地面向下约10 cm处一个，距室外地面向下约50 cm处一个），防水层已被破坏，不符合GB 50108-2008《地下工程防水技术规范》（以下简称“《规范》”）第4.1.28条的规定；南侧墙外开挖后发现防水卷材未粘贴于墙面，且卷材端口未进行加固处理（防水卷材在距地面向下约50 cm处被埋入回填土中），不符合《规范》第4.3.18条的规定；防水层外部未见防水保护层，不符合《规范》第4.3.25条的规定。

3.2 结 论

该房屋一层地下室大面积返潮发霉的主要原因是地下室外墙防水层遭破坏，导致室外水渗入墙体；次要原因为室外无有效的防排水措施，导致室外水无法及时排出，浸入室外地坪。

4 案件四：室内渗漏鉴定

申请人与被申请人为楼上楼下相邻关系，申请人发现被申请人在装修时，自有房屋产生渗漏。为此，申请人将被申请人诉至法院并申请对涉案房屋裂缝原因及维修费进行鉴定。

4.1 原因分析

依据案卷资料并结合涉案房屋现场勘查情况可知，申请人客厅吊顶裂缝处、过道吊顶下沉起鼓处均存在渗水痕迹。根据以上现象，可推断出上部有水通过楼板或其他相关管道等易渗漏部位进入涉案房屋内，因涉案房屋安装有吊顶（材质为石膏板），渗漏水容易在吊顶内部形成积水，该材料浸水后极易造成变形破坏，致使吊顶局部产生裂缝。

经现场勘查，申请人房屋客厅吊顶内未安装相关给排水管道，可排除供水管道或排水管道渗漏引起的渗水情况。

现场询问时，被申请人确认在拆除室内装修层时用水浇湿墙面后进行拆除作业。根据JGJ 298-2013《住宅室内防水工程技术规范》第5.1.1条规定，客厅、过道为非涉水区域，原结构不具备防水能力。因住宅内除卫生间、厨房外，其他房间均为非涉水房间，地面未采取防水措施，以上部位一旦有水浸入，就会造成下部渗漏现象。由此可判定涉案房屋的顶面渗漏水来自于被申请人房屋。

现场勘查被申请人房屋室内情况可知，在卫生间、厨房等涉水房间拆除装修层时存在对原有防水层的破坏现象，故涉水房间地面也存在渗漏隐患。若以上部位一旦有水集聚，很容易通过已破坏的防水部位渗漏至下部，造成下部顶面的渗漏。

经现场询问及当事人提供的相关图片视频资料可知，涉案房屋发生渗漏的时间与被申请人进行拆除作业时间基本一致，可推断申请人房屋发生渗漏与楼上装修拆除时采用湿作业施工有较为直接的关系。

4.2 房屋受损程度分析

结合相关标准规范，以及对申请人房屋现场勘查情况可知，客厅吊顶与室内顶面连接处存在裂缝，吊顶内存在渗水痕迹，局部吊顶存在下沉现象，实测相对水平高差约24 mm；过道吊顶存在明显起鼓下沉现象及渗水痕迹、下沉点，实测相对水平高差约17 mm。按照GB 50292-2015《民用建筑可靠性鉴定标准》第8.4.2条的规定，客厅与过道吊顶使用功能等级均为CS级；按照第3.3.4、第11.0.2条的规定，客厅与过道吊顶适修性均为Cr级，应予以修复或拆换。

4.3 结 论

导致涉案房屋客厅及主卫吊顶损害的主要原因是上部有水通过各处存在渗漏隐患的部位渗入涉案房间屋顶，致使吊顶局部因水浸入而引起开裂、起鼓及下沉等现象。根据相关规范，并结合现场情况，可判断主要受损部位为客厅及过道局部吊顶，按照JGJ/T 112-2019《民用建筑修缮工程施工标准》的相关要求，受损部位应予以拆除重装。

从以上四个典型工程质量渗漏案例中不难看出，影响渗漏的主要原因为未按图进行防水施工、材料不符合规定、施工不规范及后期人为破坏等。后期人为破坏容易处于不受控状态（如个人装修引起的渗漏问题）。仅从工程施工的角度来看，以上案例无疑再次给我们敲响了严格按图施工的警钟。相关责任方必须加强防水工程施工、监理和质检过程的监管力度，决不可偷工减料、忽略必要工序。如邻近已建建筑施工时，应采取必要措施做好支护及防渗漏措施，避免地下水倒灌而影响邻近建筑物的稳定；墙体两侧有高差时，严格按照规范设置水平和垂直防潮层；外墙散水施工，严格按规范及设计要求在散水与外墙之间填充弹性膨胀防水材料。对细部构造，还可采用多种材料和多道设防的措施，从根本上解决不同工程的渗漏问题。

总而言之，严格按图施工是首要条件，其次可增大防水工程的投入，也可适当采用防水新材料、新技术及新工艺等措施防治建（构）筑物渗漏水，以有效减少工程渗漏水问题。