关于区域开发施工总控统筹策划的工作思考

姚 浩（上海建科工程咨询有限公司， 上海 200032）

0 引 言

区域开发施工总控虽然在近年来有过一定的探索，但总体上仍然存在以下问题：尚未建立完整、规范的施工总控统筹策划体系；区域开发项目施工环节冗杂，统筹策划效率与价值存在进一步提升的空间。对此，笔者在充分考虑区域整体开发业主的组织架构、决策与管理层级、参建单位类型、日常工作内容、日常协作机制等因素的基础上，构建区域开发施工总控统筹策划体系，分析制定各环节最优管理方案，使管理具备前瞻性，消除实施与运维期的返工与浪费，达到精益管理的目的[1-2]。

1 项目概况

为响应长三角一体化发展的国家战略，落实上海市委、市政府的要求，加大统筹城乡发展力度，逐步缩小城乡差距，根据上海市政府常务会议精神，某公司通过市场化方式与区政府合作，按照商务区功能要求参与某商务区80余km2的开发建设。根据城中村实施方案、《深化合作协议》和区域可研有关原则，该项目建设内容主要有市政基础设施建设、公建配套设施建设、附加项目建设和特色亮点项目建设四类。经营性用地原则上为股权转让，建设单位不参与经营性用地的二级开发。

2 统筹策划方针

基于施工总控项目服务过程中涉及的工作模块，总结各模块工作的前置条件、关联单位、工作流程、预期成果与标准、分析与论证方法等，结合项目服务过程中遇到的各类问题，补充各模块工作要点，形成完整的工作指导文件，并以高效工作为出发点，利用信息平台等，实现信息及时共享与联动，研究制定能够适应工程与环境变化的动态控制方法，包括时序筹划、场平筹划、市政筹划及土方筹划等核心策划工作。优秀的施工总控离不开科学、有效的策划，在进行施工总控统筹策划时，应注意以下要点。

（1）提早规避问题。结合同类项目遇到的经验与教训，提前做好策划，提供建议，规避问题的发生。

（2）提前统筹，化被动为主动。科学统筹时序，推进开发节奏；灵活调整时序，降低资金成本；识别管理界面，提前掌握需求；变“被动协调”为“主动统筹”。

（3）全局视角开展总控管理。提前介入，更深刻地理解区域开发目标与关注重点，更早与其他单位协同合作；以全局视角，建立承前启后的施工管理模式，系统开展施工总控地场时序、场布、信息化等筹划工作，充分提升管控价值。

3 项目库的动态管理

项目库是区域开发施工总控管理的对象，其完整与稳定是所有后续工作的保证，项目信息的动态更新是总控不断调整的基础。施工总控将根据建设单位提供的规划总图，锁定区域所有经营性地块、市政和公建等项目，编制项目库清单，并实时开展项目库进展的动态管理。管理目标包括：项目清单完整，考虑充分，不遗漏；项目基本信息准确；项目推进信息更新及时、反馈及时。

项目库应做好分类，包括经营性用地项目库、市政基础设施项目库（市政道路、桥梁、河道水系、绿地、市政管理用房）、公建配套设施项目库（幼儿园、K9学校、环卫设施、公交站、停车场等）、附加项目库、特色亮点项目库。项目基本信息包括建设主体、立项方式及规模指标等。项目目标与需求包括进度目标、里程碑节点，以及功能需求与品质目标、成本目标等。

项目库应在实施期做好动态管理，建设单位负责从政府、市政管理单位、开发商等处获取项目要求与需求，交由施工总控团队登记入库。施工总控团队与界面管理专员应追踪各项目每周的建设进度、需求落实情况及问题协调进展等，汇总后更新项目库清单表，并且将相关内容反馈给建设单位。建设单位应根据统计情况，视情况向上述单位或其他总控反馈。

4 建设时序的筹划

项目建设时序是区域开发节奏的根本，其科学性与合理性决定了区域开发的成效与成本。施工总控团队将通过对各类基础资料的收集与研究，结合现状条件，分析制定科学的项目建设时序，尤其是市政工程与公建配套工程的建设时序，确保区域开发整体推进有序。管理目标包括：建设时序科学合理，符合建设单位总体战略方针；建设时序根据区域开发进展及时优化，确保满足区域各项建设任务和移交任务的条件。

（1）进行时序筹划时，重点讨论市政建设工程总体开发时序，包括总体开发时序（年度），项目建设进度计划（单项目全周期，考虑项目交叉关系）和项目施工进度计划。

（2）前置条件包括：区域总图，总规划图；市政专项规划及区域建设导则；市政设施涉及的动迁及场地平整计划（包括水系平衡）；区域外项目的建设方式；集团市政总控计划管理模板；政府市政项目报建及验收流程；等等。

（3）时序分析方法。①项目库的确定：施工总控应及时获取区域内各项目，尤其是市政建设工程的建设内容及规模参数，作为时序筹划的基础。②前置条件的调查与研究：施工总控应及时研究规划文件，调查市政条件及其他现状条件，分析制约因素。③研究市政接入顺序：施工总控应根据区域开发战略方针，研究并制定市政接入顺序，考虑地块出让顺序的不确定性，考虑先行施工必要的市政工程，使区域绝大部分地块满足出让条件。④工期估算：施工总控通过工期定额、经验等，估算各地块、各市政工程的绝对工期。⑤时序倒排：施工总控以保障地块出让、项目开工和项目竣工为三大关键节点，结合绝对工期初排市政配套时序。⑥现金流判断：根据初排的时序，与投资总控一起研究现金投入情况，分析有无过于密集投入情况，结合分析结果适当完善时序，使资金占用成本合理。⑦编制时序总表：建设单位组织专题研究，优化并确定时序后，施工总控编制时序总表，建设单位审核后上报集团审批。⑧动态优化：施工总控根据地块出让情况和项目库更新情况，分析有无调整时序总表的必要，如有必要则提出调整建议报建设单位，由建设单位组织相关调整工作安排。

5 市政接驳的筹划

市政接驳的筹划是保障各地块顺利开工、竣工的必要条件，也是建设单位作为建设主体负责的内容。其接驳方案、接驳进度及接驳质量等均影响着区域开发的进展，若筹划不到位，则可能引发后续诸多的界面协调问题。施工总控将重点做好各市政接驳工程的筹划工作，并在过程中追踪。管理目标包括：市政接驳方案科学合理，兼顾效率与成本；市政接驳进度及时，满足地块开工或移交的要求；市政接驳质量可靠，满足地块使用要求。

5.1 道路接驳的筹划

施工总控根据总体时序，结合地块具体情况（出入情况、单项目设计等），研究并确定道路施工与使用计划。针对区域内道路接驳的筹划，应依次考虑以下内容：现状道路是否可用，包括现状道路限制条件（路基、限高、桥梁载荷等），如可用，明确翻新时间；如地块周边无道路，为保证地块开工，研究新建便道还是新建市政道路；从区域整体角度，研究施工路线，降低区域交通压力。

5.2 管线接驳的筹划

施工总控根据区域开发的管线接入需求，结合道路接驳筹划方案，综合分析并制定管线接驳计划。其中，雨污水与市政道路一并考虑，电、给水、燃气、通信四大管线根据报建等情况尽可能与市政道路同期进行。针对区域内管线接驳的筹划，应依次考虑以下内容：经营性地块开工、竣工前，须保证相关的排管敷设到位（电缆等由开发商自行解决）；公建配套项目开工前，估算施工用电和给水、排水量，做好施工管线接入；竣工前，做好正式配套接入；区域内既有管线是否可供施工需要，其搬迁计划如何，根据总体计划是否以正式管线替代更合理；根据区域总体市政接驳方案，结合道路施工计划，部分地块的施工是否采用临时管线（如架空电线等）形式，后续再统一施工正式管线；正式管线的基础资料是否齐全，相关报建、招采手续等是否完备，各地块接入点是否明确。综合上述情况完善市政管线施工计划。

5.3 研讨并确定市政接驳方案

（1）根据市政专项规划和单项目设计文件（如有），结合上述筹划分析，编制市政筹划方案；经与建设单位讨论，形成市政接驳方案定稿。

（2）根据市政接驳方案，与时序总表联动，编制《道路与管线工程施工计划表》以作为后续计划、界面等管理的依据。

（3）编制市政接驳总图。总图应清晰反映正式道路、临时道路、各大管线、管线接入点的有关尺寸及定位等信息，反映各市政工程的开工、竣工时间，并与表格联动。

（4）定期更新。施工总控计划专员每周应根据总体时序的变化、市政报批情况等，更新表格。

6 区域场布筹划

施工总控应站在区域全局角度，开展总体场布策划、规定单项目场布要求、多项目场布协调、场部动态调整等工作。场布的管理对象包括围挡与出入口、集中大临、交通、借地、堆场等。管理目标包括：围挡与出入口设置合理，区域整体井然有序，安保可控；集中大临位置合理，对区域干扰小，满足自建、代建项目需要，多余容量可外借经营性地块施工需要；交通路网压力可控，道路管理责任清晰；场地借用规范，责任清晰；堆场布局合理，满足区域土方调配需要。

6.1 围挡与出入口设置

围挡与出入口的设置关系着区域能否形成整体井然有序的状态，各项目安保是否可控，区域整体形象是否美观等。施工总控应依次考虑以下内容。（1）明确区域总体管理原则：全域围挡/局部围挡；根据区域形象需求，统筹考虑区域围挡标准（形象路段等）。（2）自建、代建项目：根据项目具体信息，施工总控提供围挡与出入口计划，围挡应注意满足安保要求、区域整体围挡成本经济、减少反复拆改，出入口应兼顾安保与效率，控制安保人员数量。（3）经营性地块项目：各建设单位自行组织施工围挡与出入口的设计，施工总控从区域整体角度，审核其围挡的新建、拆除、改造，审核出入口的开设、调整，围挡应注意与市政工程、集中绿地等的关系，围挡标准应符合区域开发需要，出入口应满足区域总体交通组织安排。

6.2 集中大临设置

集中大临关系着自建、代建项目的施工管理与作业人员的正常生活，同时关系着区域的整体场容场貌，需要兼顾区域形象，设置在较为隐蔽的部位；统一标准，提升大临美观度，控制距离，尽量避免工人长距离步行。施工总控应依次考虑以下内容：根据区域形象需求，优先从集中绿化里选定集中大临区域；依据劳动力定额，对各市政工程进行劳动力测算，根据市政工程施工时序编制劳动力计划，确定劳动力高峰，适当放大（考虑经营性地块租用）后作为大临容量；根据集中大临的范围、可建容量和劳动力高峰需求，确定集中大临的建设计划。

6.3 交通管理

区域场布管理中，对区域地块间道路（正式或临时道路）进行使用规划，对各地块的交通运输进行疏导，有利于提高区域整体开发中交通的顺畅度，也能降低由交通压力带来的道路维保压力，同时在红绿灯暂无的情况下，可降低交通压力以降低交通安全隐患。施工总控应依次考虑以下内容：根据市政工程建设时序，明确各市政道路和施工便道的交付时间；根据地块出让与后续进展情况，掌握地块具体施工周期，从道路使用压力等角度，对各地块运输路线进行规划；做好市政道路、施工便道的使用审批；道路维保责任分配。

6.4 场地管理

区域内的场地管理主要包括地块股转前的管理、区域内场地临时占用或借用的管理，通过严谨的场地管理，使区域整体建设面貌井然有序，同时发挥区域整体协调的作用，为区域内各地块开发提供便利。施工总控应依次考虑以下内容：地块股转前管理，主要是场地的安保看管问题；场地临时占用管理，包括自建项目材料堆放与加工场所等，也包括经营性地块、市政等项目施工对周边场地的临时占用；场地临时借用管理，包括给经营性地块提供集中大临、材料堆放与加工场所等。建设单位针对区域场布筹划的相关方案组织专题研究讨论，经施工总控完善、建设单位审批后，形成区域场布管理方案。

7 土方平衡筹划

施工总控将站在区域全局角度，开展区域的土方平衡筹划与管理工作，主要包括明确土方的调配原则，通过土方工序分析制定总体的调配方案，做好动态的工程进度追踪与土方平衡计划的调整，使区域开发土方总体成本下降。管理目标包括：区域内自建、代建的市政、公建配套等工程的土方尽可能实现区域内平衡，减少土方在外购与外运上的支出。土方平衡调配应以通过内部消纳降低区域总体土方相关成本为出发点，从避免重复倒运、控制运距等方面入手，做好区域总体土方平衡的规划。施工总控应依次考虑以下内容。

（1）明确筹划分析对象：新开河道出土和明浜回填用土；公建配套开挖出土和回填用土；绿化种植土和造型堆芯土；其他土方需求，如股转项目土方需求。

（2）做好土方供需分析。施工总控根据市政公建配套的基本信息与施工计划，估算土方的供需情况：自建、代建项目出土统计；自建、代建项目需土统计。对于股转项目，当其提出需求时，施工总控提供协调方案，由建设单位组织实施。

（3）编制总体土方调配方案。总体土方调配方案应从区域整体上，结合区域市政、公建等工程的实施计划，预估土方供需情况；结合区域场地分布选择合适的堆场，预先确定相关技术指标，如土方储备容量、供需时间、土方运输路线等，经过审批后执行。根据土方总体供需情况，绘制年度土方平衡量预估图。根据上述预估，结合区域闲置地块或集中绿化情况，规划区域土方堆场容量（年度）。

（4）专题研究讨论。建设单位针对区域土方平衡筹划的相关方案，组织专题研究讨论；经施工总控完善和建设单位审批后，形成区域土方平衡筹划方案。

施工总控派专人对区域土方进行总体跟踪与管理：每月末统计下个月各项目进出土计划；根据各项目施工进度计划及施工平面堆场等信息，将下月的进出土计划按日期排序，结合堆场容量进行分析，制定最优方案，经建设单位审批后执行。每月对进出土的时间节点进行实时跟踪和动态调整。

8 结 语

区域开发施工总控统筹分析的工作涉及的面广、对象众多，给统筹分析造成了一定的难度，科学而细致的统筹策划对区域整体开发的顺利推进起到不可忽视的作用。本文从区域开发施工总控涉及的几大统筹工作入手，系统介绍了工作方法与要点，供相关单位参考。