住宅工程质量潜在缺陷保险风险管理实践的几个思考

陈 楠［奥来国信（北京）检测技术有限责任公司， 北京 101318］

0 引 言

据国家统计局统计，2021年我国房屋新开工面积达19.9亿m2，其中住宅新开工面积14.6亿m2，占比达73.4%；2021年我国住宅投资更是高达11.1万亿元。上述数据显示，住宅项目是房地产开发项目的重中之重，同时住房质量问题也是关乎国计民生的关键问题[1]。

面对每年超过14亿m2的新建住宅项目，住宅工程的质量通病问题也愈发凸显，针对购房者高价购买住房后发现的房屋渗漏、保温脱落及房屋开裂等各种质量问题，及后续因责任无法界定等引发的老百姓投诉无门、开发企业推诿扯皮等影响社会安定的因素，有必要在住宅工程中引入新的风险管理机制，以提高住宅工程质量，切实保障住宅产权所有人的合法权益[2]。

2005年8月5日，原建设部与原保监会联合发布的《关于推进建设工程质量保险工作的意见》（建质［2005］133号）提出，要建立并大力发展建设工程质量保险制度。2017年8月22日，住房与城乡建设部印发《关于开展工程质量安全提升行动试点工作的通知》（建质［2017］169号），明确将上海、江苏、浙江等9个省（自治区、直辖市）作为工程质量保险试点地区[3]。上述文件的颁布为住宅工程质量潜在缺陷保险制度的实施奠定了政策基础。

1 住宅工程质量潜在缺陷保险的概念

住宅工程质量潜在缺陷保险（Inherent Defects Insurance，IDI）是指由住宅建设单位投保的，保险公司根据保险条款约定，对在保险范围和保险期间内出现的因工程质量潜在缺陷所导致的投保建筑物损坏，履行赔偿义务的保险。在住宅工程质量潜在缺陷保险制度中，工程建设全过程的风险管理是其核心。

风险管理，又称技术检查服务（Technical Inspection Service, TIS），是由风险管理机构（以下简称“TIS机构”）负责具体实施的。TIS机构是指受保险公司委托，对建筑工程质量潜在风险因素实施辨识、评估、报告并提出处理建议，促进工程质量的提高，减少、避免质量事故发生，并最终对保险公司承担合同责任的法人机构[4]。目前市场上的TIS机构一般由建设行政主管部门认定的施工图审查机构、有资质的工程监理单位、工程质量检测单位或国内外专业从事工程质量咨询的公司担任。

住宅工程的风险管理主要分为三个阶段，即施工准备阶段、工程施工阶段、工程竣工和回访阶段。TIS机构在工程全过程风险管理中，根据项目所处的不同阶段，对项目的工程勘察设计资料、施工组织设计和专项施工方案、工程施工阶段的不同施工工序和施工资料、工程实体质量、防水保温等重点专项、工程竣工遗留质量问题的跟踪复核等进行检查，并出具检查报告。

IDI制度目前已在上海、北京、深圳、广州等多地实行，随着试点范围的不断扩大，国内风险管理机构的风险管理经验也日趋成熟，探索可推广、可复制的风险管理经验对今后全国其他城市开展IDI制度十分必要。

2 住宅工程施工准备阶段的风险管理实践

2.1 项目初勘前的准备工作

TIS机构收到保险公司的中标通知书后，其负责人应在中标当日指定该项目的项目负责人，项目负责人统筹管理整个项目，负责编制项目工作计划，外部联系及协调风险管理团队人员的分工。项目负责人应第一时间联系保险公司，通过保险公司与项目建设单位相关负责人对接，了解项目的基本情况，如项目参建五方、项目类型、项目规模、项目目前施工阶段等。

项目负责人的沟通协调能力是保障项目顺利开展的关键。由于IDI制度为工程质量风险管理新模式，建设单位人员普遍对其不熟悉，对TIS机构更是陌生，主观上常常因为不清楚TIS机构的工作模式和工作内容而错误地认为TIS机构就是“变相”的监理，会给他们带来额外工作量，从而存在抵触情绪。因此，建议项目负责人前期去项目现场与建设单位沟通，一方面可解释TIS机构的工作方式，尤其须阐明TIS机构和监理单位的区别；另一方面也可在现场初步了解项目的施工进度、施工环境及各参建方的组织管理模式，在首次交底会之前做到心中有数。

2.2 项目初步风险评估

项目初步风险评估的关键前置工作是收集评估所需的工程资料，收集的资料包括各参建方资质、全套勘察设计图纸和计算书、施工进度计划、施工组织设计及专项施工方案等。需要的资料可通过电子邮件或书面方式告知保险公司或建设单位，请其帮助协调提供，同时对资料收集情况应做到及时跟踪。

资料收集工作是施工准备阶段风险管理实践中遇到问题最多的环节，在资料收集过程中常常碰到参建单位未按时提供或提供资料不全的情况，如各专业图纸不全、缺各专业计算书、缺专项施工方案等资料。究其原因，客观上是因为TIS机构与参建五方均无合同关系，各方对TIS机构需要这些技术资料的目的不甚了解；主观上是因为TIS机构列出的资料清单不全、设计单位提供的设计资料不全（尤其缺少计算书的情况较为普遍）、项目刚开工施工单位尚未编制专项施工方案等。解决这些问题的关键在于与建设单位的沟通。建设单位作为IDI的购买方和受益方，同时也是五方责任主体的核心，是协调各方的关键。TIS机构项目负责人应向其解释清楚TIS机构需要这些工程资料的目的是为了更全面地对项目进行全过程风险管理，控制工程质量风险，而非他用；必要时，TIS机构可通过保险公司以承诺书的方式请建设单位帮助协调解决资料收集问题。资料收集工作往往需要多次协调，只有通过反复耐心沟通，才能取得理想效果。

收集资料后，TIS机构项目负责人组织项目团队内各专业技术人员编制项目初步风险评估报告，初步风险评估报告主要评估岩土工程勘察报告、各专业施工图、各专业计算书、施工组织设计和各专项施工方案等，报告编制时间一般为3～5个工作日。报告的编制时间紧、任务重，需要TIS机构团队成员通力合作，尤其是团队中的设计审查组人员需在短时间内熟悉图纸，找出项目关键风险点并给出合理建议。

初步风险评估报告编制完成后须提交给各专业技术负责人审核，审核无误后提交保险公司，保险公司确认项目无不可保的重大质量缺陷后与TIS机构签订风险管理技术合同。

合同签订后由TIS机构项目负责人编制项目风险管理计划，TIS机构技术负责人对项目风险管理计划审核无误后报送保险公司。同时，TIS机构将初步风险评估报告中的风险整改情况表以邮件形式发送给建设单位，由建设单位协调勘察单位、设计单位和施工单位回复和整改。

2.3 项目首次交底工作

项目首次交底工作是施工准备阶段的关键环节。在和保险公司及项目参建五方确认好首次交底时间后，TIS机构项目负责人应根据初步风险评估报告发现的问题提前准备好项目首次交底的汇报材料。首次交底时，TIS机构的项目负责人、项目团队各专业设计审查负责人及现场查勘负责人应参加首次交底会。在保险公司风控人员宣贯完IDI制度后，TIS机构项目负责人宜向项目各参建方发放汇报材料，阐述TIS机构的工作方式和工作内容，包括检查方式、检查频次、关键节点及需要各参建方配合的事项，同时在会上对各参建方关心的问题一一解答，做好会议纪要并留存交底照片。

首次交底会上还应与各参建方确定对接人员，会后建立项目微信群以便沟通，尤其应注意确定建设单位、施工单位、勘察单位和设计单位的对接人员。

首次交底会后，还应组织勘察单位、设计单位和施工单位开短会，对初步风险评估报告中风险整改情况表的风险点进行逐个梳理，尤其对缺少资料的风险点应督促各方补充提供，并对风险点的整改情况进行跟踪反馈。此外，首次交底会后应将质量检查首次告知书交予建设单位，告知书内容主要为TIS机构在后续施工阶段的检查内容及需各参建方配合的内容，建设单位负责人签字后留存副联，TIS机构留存建设单位签字盖章的告知书。

3 住宅工程施工阶段的风险管理实践

3.1 项目施工过程查勘工作

在与保险公司签订风险合同后，TIS机构项目负责人应联系保险公司取得风险管理授权书，授权书一式两份，一份留存，一份交予建设单位，并注意应取得风险管理授权书的签收单，现场查勘做到名正言顺。

TIS机构现场查勘频率一般为每月2次，遇关键施工节点还应加密查勘频次。每次现场查勘前，宜提前3个工作日与建设单位沟通检查日期，征得建设单位同意后在项目微信群中告知各参建方。确定查勘时间后，应与施工单位对接人员联系，了解现场项目进度情况，做好检查计划，由团队现场查勘负责人匹配相应专业人员进行现场查勘，若需进行实体检测或功能性试验，还应提前通知团队现场检测组人员。查勘前应根据项目进度情况，查阅当前施工内容对应的施工图，现场检查时如发现与图纸不符之处还应及时了解设计变更情况。

现场查勘时应尽量让建设单位、施工单位或监理单位陪同，每次检查前宜组织施工单位或监理单位开短会，了解现场实际施工进度，明确本次的查勘内容和查勘要求。每次检查时应提前准备检查记录表，检查时应及时提出发现的问题，留好照片，记录发现问题的具体位置。

现场检查的原则是结合现场质量管控情况，检查保单相关的重点和关键点，注意避免吹毛求疵。每次现场检查的楼幢数不应低于20%，项目全周期查勘要做到不同标段、不同结构类型、不同专业的全覆盖。每次检查应抽查一部分施工资料，宜重点抽查钢筋、混凝土、防水卷材、外保温、门窗幕墙等材料的复试复验报告，卫生间闭水试验、门窗淋水试验、通球通水试验等功能性试验记录，防水、外墙外保温等重要工序节点的施工记录等。注意对施工过程中形成的工程实体进行实测实量，内容包括外观质量、尺寸偏差及结构强度等。查勘时还应注意收集设计变更，对重大设计变更应仔细审查，并尝试对各参建方尤其是施工单位和监理单位的项目管理体系和管理行为的资料进行审查。

每次现场查勘工作完成后，现场查勘负责人应综合现场施工质量及施工资料等方面的问题，组织建设单位、监理单位和施工单位开短会，将检查发现的问题进行通报，明确须整改的风险点及整改要求，并要求各参建方按照TIS机构提供的风险点整改情况表进行盖章回复。

3.2 项目施工过程质量风险评估报告

现场查勘负责人应在现场查勘后1个工作日内形成施工过程质量风险整改情况表，表中应注明查勘发现的风险点等级、风险点位置及照片、风险点建议处理措施等。施工过程质量风险整改情况表经技术负责人审核无误后由TIS项目负责人以邮件形式发送给建设单位，同时抄送保险公司，对已建立风险管理平台的地区还应上传当地住建部门的风险管理平台。

施工过程质量风险评估报告应在每次现场查勘完后3个工作日内出具，报告经技术负责人批准后亦由TIS项目负责人以邮件方式发送建设单位，并抄送保险公司风控人员。

3.3 项目施工过程质量风险追踪和预警

对于施工过程质量风险评估报告中提出的风险问题，项目现场查勘负责人须在检查过程中保持与建设单位对接人的沟通，掌握每次查勘后的风险点整改反馈情况，对整改效果进行跟踪，并记录整改情况，在下一期的过程质量风险评估报告中体现整改销项内容。

对于过程质量风险评估报告中提出的风险点，参建单位拒不整改或整改不力的，TIS机构的质量风险管理工程师应对风险点的处理过程和处理结果进行记录，并进行客观的描述和说明。每次将整改情况表发给建设单位后，应要求建设单位组织各参建方按照标准格式进行整改回复并盖章确认，当风险点累积整改率较低（如低于75%时）或超过2次未进行回复的，应及时通报保险公司。此外，如查勘时发现严重质量风险，须现场加强与各参建方的沟通，告知该严重风险可能造成的安全问题或重大财产损失，督促其及时整改。待风险点整改完毕后还应及时复查，并形成复查报告；若参建方不配合整改，应及时将情况汇报给保险公司。

当TIS机构与参建单位就风险点尤其是严重风险点的认定发生争议时，可委托争议双方共同认可的工程质量鉴定机构进行鉴定，以最终确定质量缺陷的处理方式。关于相应产生的委托费用，由主张委托的一方承担。

在每次施工过程质量风险查勘完成后，现场质量风险管理工程师根据每次现场检查情况对前次质量风险预警内容进行调整。此外，根据现场施工进度对已施工完成且未发生问题的质量风险预警内容进行关闭，同时对即将开展的施工内容可能存在的质量风险进行预警。重复上述步骤，每次都对相应施工内容进行预警或关闭，以最大限度地避免质量事故。

4 住宅工程竣工和回访阶段的风险管理实践

4.1 项目竣工阶段工作

工程竣工验收前，TIS机构项目负责人应在适当时间组织项目团队对项目进行总体质量检查，并提前3个工作日通知保险公司具体检查时间。总体质量检查内容一般包括地下室防水、屋面防水、卫生间及厨房防水、外窗防水、出屋面管道等细部结构防水、外墙外保温、悬挑板、女儿墙、墙面抹灰、电气管线、接地电阻、给排水管道、消防水箱、电梯机房及其他设备安装等，必要时还应进行蓄水试验的见证。

检查位置须包括所有楼幢的地下室（含小区地下车库、地下室外墙、地下室顶板）、屋面、楼电梯间、水电管井、中控室、电梯机房及消防水箱间等，还应抽检所有楼幢顶层、中间层、底层的户内（原则上不少于2户）。根据总体质量检查结果，结合该项目从施工准备阶段到竣工阶段的全过程施工质量查勘情况、风险点跟踪情况等，对项目质量进行汇总并做出总体评价，形成项目竣工质量风险评估报告，经项目负责人审核无误后提交给保险公司。

4.2 项目回访阶段工作

在保险责任生效前的两年缺陷责任期，TIS机构的项目质量风险管理团队应对项目质量情况进行不少于2次的实地回访检查，追踪竣工时遗留质量风险问题的发展情况，将缺陷责任期暴露的质量风险问题进行汇总，在保险责任生效前3个月内，出具回访质量检查风险评估报告。回访质量检查风险评估报告将作为项目竣工质量风险评估报告的补充报告提交给保险公司与建设单位存档。

回访质量检查前须提前3个工作日通知保险公司回访质量检查的时间，第一次回访质量检查宜选择在用户的交房时间，回访质量检查形式以肉眼观察和资料核查为主，主要包括现场公共区域的实体质量检查、用户问卷调查及调阅物业维保记录等，以综合判断项目当前质量风险变化情况。

5 结 语

住宅工程的风险管理主要分为施工准备阶段、工程施工阶段、工程竣工和回访阶段，根据各阶段风险管理的不同特点，实践中需采取不同的风险管理方法。

住宅工程施工准备阶段，TIS机构应做好初勘前的准备工作、编制项目初步风险评估报告并组织各参建方进行首次交底。编制初步风险评估报告前的重点工作是收集各类工程资料，资料收集应做到及时跟踪、收集齐全，以保证后续初步风险评估报告编制工作的正常开展。项目首次交底会上应与各参建方的项目协调人建立联系群，告知各方TIS机构的工作方式和工作内容，对各参建方的疑问进行解答，并做好会议纪要。

住宅工程施工阶段，TIS机构应先取得保险公司的风险管理授权书，制定项目查勘计划，组织现场查勘，编制施工过程质量风险评估报告，并对质量风险进行追踪和预警；每次现场查勘前应向施工单位了解项目进度情况，查勘完成后应及时将发现的问题通报各参建方，明确整改要求；现场查勘完成后应出具过程风险评估报告，并形成施工过程质量风险整改情况表；应对施工过程发现的质量风险进行追踪和预警。

住宅工程竣工阶段，TIS机构应对项目进行总体质量检查，根据总体质量检查结果，结合项目从施工准备阶段到竣工阶段的全过程施工质量查勘情况、风险点跟踪情况等，对项目质量进行汇总并做出总体评价；住宅工程回访阶段，应对项目质量情况进行实地回访检查，追踪竣工时遗留质量风险问题的发展情况，将缺陷责任期暴露的质量风险问题进行汇总，出具回访质量检查风险评估报告。