不动产登记对房地产经济的影响研究

秦朝阳

赤峰市不动产登记中心 内蒙古 赤峰 024299

从房地产经济发展角度分析，不动产登记在其中发挥的重要作用，可以对整个房地产行业多元化发展进行有效调控。通过实施不动产登记制度，能够让房地产经济领域各项资源得到科学调配与整理，让信息更具对称性，给我国房地产经济更好发展提供依据。但是受到传统经营理念的影响，在房地产经济发展中将会面临各种问题，相应的体系不完善。为了更好的满足国家经济发展要求，房地产行业采用了统一的登记方式，从而更好的维护不动产所有者合法权益。

1 房地产经济和不动产登记之间的关系

从房屋角度分析，通过实施不动产登记制度，能够对房地产行业进行科学管理，实现对房产价格与房屋供求关系的科学调控，防止房屋价格与房地产经济存在直接且复杂的关系。站在经济学角度分析，房地产价格容易受到房地产权关系影响，为了让不动产登记变得更加规范，除了要做好房地产税收工作之外，还要加强对房地产行业整体管理。实施不动产登记的核心目的就是明确不动产归属权，严格按照国家法律要求进行管理，对房屋产权合法登记，保护房屋所有者的合法权益[1]。在房地产行业运行发展中，需要维持良好的市场秩序，通过落实好不动产登记工作，能够实现二手房资源的科学利用，提高房屋入住率，将房屋利用价值全面发挥。通过进行不动产权登记，能够带动我国房地产行业整体发展，给政府宏观调控提供便利条件。

2 不动产登记对房地产经济的影响

2.1 对房屋买卖的影响

在不动产权登记中，除了要做好房地产行业宏观调控工作之外，也能对房地产整体价格进行有效管理，其核心目标就是在一定时间范畴内，建立全国统一的信息化管理体系，对于房屋买卖手续进行严格审核，简化审核流程，提高申请环节工作效率，真正做到智能化发展。在采用合法的登记方式前，人们会出现冲动性购买房屋的行为，但是在实施登记方式后，能够对房地产市场进行规范化管理，减少冲动性购房现象的发生，降低房屋在买卖过程中冲突发生率。通过实施不动产登记制度，能够对房地产行业整体进行宏观调控，从长远发展角度分析，让整个房地产行业运行变得更加规范，在短时间内，不会给房地产行业整体发展产生较大影响。在实施不动产登记制度以后，对房屋买卖机构进行整理，真正做到房屋买卖机构的科学管理，让房屋市场管理更具信息化和规范化。通过采取这种方式能够有效处理传统管理模式中的不足，让房地产行业管理更加规范。虽然不会给房屋价格产生较大影响，但是对二手房市场的今后发展影响比较大，对于一些经济发展比较快的区域，二手房规格与数量不会受到新房市场的影响，但是房产税征收作为不动产权的基本内容，在某种程度上会直接影响房屋价格，具体展现在市场政策对房屋价格的影响[2]。从某种角度分析，房屋价格的快速增长不会直接受到不动产权登记内容的影响，但是会导致二手房源市场规模日益扩大，这也侧面的展现出一些影响问题。

2.2 对房价的影响

在当前房地产市场中，不动产登记制度在一定程度上会给房屋价格带来相当的影响。具体展现在两方面：首先是不动产登记制度中的征收房产税可以对当前房产交易价格进行科学宏观调控，这种调控在一定程度上可以避免房市价格的恶性增长。其次是不动产登记制度能够给国家宏观调控市场的决策制定提供有效参考，这种实际数据信息在一定程度上会影响国家对房地产市场调控采取的方法。因此，从以上两个方面来说，不动产登记制度会给房价带来一定影响。

2.3 对二手房市场的影响

房地产交易市场在不动产登记制度的引导下变得更加规范，房屋产权所有者愿意将手里的二手房依法进行出售，购房者也愿意在规范化监管的平台下购买二手房。对于房产所有人而言，不动产登记制度能够更好地维护房屋产权人自身利益，确定产权人的不动产产权，给完善房地产行业运行体系、规范房地产交易流程提供条件。对于预购房者来说，随着不动产登记制度的不断完善，通过发布房产信息以后，群众能够获得更多真实且完整的房产信息，并且根据获得的房产信息，完成房屋的买卖。由此可见，不动产登记制度能够让房地产行业交易变得更加规范与合理，给增加二手房房源、提高房产交易数量提供有利条件[3]。

2.4 对房产中介行业的影响

随着不动产登记制度的发布及执行，房地产中介行业运营发展受到了一定的影响，具体展现在以下两个方面：第一，因为不动产登记制度可以在法律层面上，让房地产市场交易流程变得更加规范，明确产权要求，所以对于房地产中介部门来说，能够给其提供合法保证，为群众购置房屋提供法律支持。并且，不动产登记制度能够让房源发售渠道变得更加宽广，有效扩充二手房交易市场，给群众寻找适合自己的房源提供有利条件。第二，我国通过发布不动产登记制度，能够让不动产行业运行变得更加规范，所以针对房地产中介行业而言，不动产登记制度在某种程度上可以取代一些不规范的中介部门，让中介部门交易的房产行为变得更加规范，净化房屋中介市场帮助购房者选择更加专业的中介部门，为其提供专业化服务。

3 不动产登记制度存在的问题

3.1 相关法律规定不完善

虽然当前我国已经构建了和不动产登记相关的制度，但是在整体使用的实施效果上依然会存在需要完善的地方，以保证不动产登记制度最大价值全面发挥。政府等相关部门对于不动产登记制度相关内容建立了相应的法律规定，但是在具体实施上不动产登记制度，还无法对房地产行业各项行为进行有效约束，导致整个房地产行业市场秩序比较紊乱，从而影响房地产经济市场的更好发展。一些不动产登记制度执行部门和管理部门之间交流不深入，各项管理措施没有充分落实，职责划分不明确多少，影响整个实施效果。所以需要完善与不动产登记制度相关的法律规定，明确监管职责，保证不动产登记工作的稳定落实。

3.2 规章制度建设比较落后

结合当前我国社会经济发展情况，和不动产登记相关的体系制度建设缺乏完善性，从而导致不动产登记相关价值没有得到全面发挥。在我国不动产登记工作实施过程中，相关制度建设比较落后，使得一些工作无法得到有效约束，虽然对其中常见的问题提出了相应的整改措施，但是规章制度在实际工作中并没有发挥自身价值，给房地产市场运行发展带来负面影响[4]。因此，在新时代背景下，需要对不动产登记工作实施过程中常见的一些问题重点调查和分析，提出改进意见，完善规章制度，让不动产登记对房地产经济发展的正面影响不断加深。

3.3 市场短期不利影响严重

结合我国现有的不动产登记制度，使得房产刚需的自然人和以投资为目标的房产权属人在特定条件下进行房产出售，虽然此举已经在房地产市场中全面覆盖，但是依然会受到各种因素的影响。在不动产登记过程中，二手房交易过程是非常容易产生不良影响因素的环节，由于不动产的二手房交易规模比较庞大，所以只有在政府及国家相关部门的引导下，才能实现对整个二手房交易市场的有效管控，对各种负面因素调查分析从而对问题产生的原因进行综合考量。在不动产登记工作全面覆盖中，不动产登记工作的合理性与合法性将决定房地产行业的综合发展，如果只是依赖于个别部门及机构进行管理，则无法获得理想的工作效果，这种情况下，需要在国家政府部门的引导下，通过采取一系列措施进行有效干预，从而更好地推广不动产登记工作。

4 利用不动产登记制度促进房地产经济发展的相关措施

4.1 促进不动产登记与房地产经济协调发展

结合当前不动产登记成果，可以充分表示房屋不动产所展现出的固定性和不可移动性特点，在这种情况下，应对房屋的所有权归属权进行确定。从现阶段房地产行业的发展情况来看，可以更好地满足国家政策发展的要求是实施不动产登记制度的核心价值，同时便于国家政府部门对房地产市场的宏观调控以及对于房屋价格有效管控。政府部门对房地厂市场的宏观调控和房产市价之间并不存在直接的联系，但从经济学理论进行分析时，不难发现房产市场价格会受到房屋供求关系的影响。此外，对于房地产登记而言，其目的不只是给房地产相关税务的征收提供依据，同时也展现出其他方面的功能，如真正基于不动产登记工作价值角度出发，在实施不动产合法登记时，产权人自身的合法权益将得到有效保证。从不动产登记角度来说，核心价值就是对产权性质和产权归属问题进行处理，在实际处理中，结合国家发布的相关法律政策，在此基础上让房产市场交易变得更加合理与合法，维护好房地产市场交易秩序[5]。此外，在实施不动产登记过程中，可以让二手房资源得到充分利用，提高房屋入住率。

4.2 完善相关的制度体系

在开展不动产登记工作过程中，为了将不动产登记价值充分发挥，国家相关部门需要认真学习先进的不动产登记制度内容，并结合各个区域房地产市场发展情况，对现有工作体系进行改革优化，完善制度体系，将管理工作落实到位。对于执行不动产登记制度的相关责任部门，需要相互协调与配合，促进不动产登记工作水平的提高，防止房地产市场经济在运行发展过程中受到各方因素的影响而失去平衡。

4.3 规范不动产交易和登记程序

受到人为或市场因素的影响，我国不动产登记工作在实际施行过程中，可能会面临各种不规范问题，这些不规范问题将会给房地产经济发展带来一定影响，使得不动产登记制度落实效果下降。为了改变这种状况，国家相关领导部门需要及时转变操作思想理念，尽量消除行政气息，让不动产登记与房产交易更加规范与合理，强化群众服务意识，促进房地产行业与不动产登记工作的协调共同发展。如果不动产登记相关工作长时间带有行政气息，将会导致一些工作内容缺乏规范性，让不动产登记工作管理变得更加简化，无法满足时代发展要求，导致房地产行业竞争实力下降，失去发展优势，无法做到全面突破与发展。

4.4 调整房地产运营重点

在房地产项目开发建设中，房地产开发企业只有在获得相应土地所有权的基础上，才能进行房地产项目的开发与设计，在房地产项目开发建设中，不管是开发还是运营，都是围绕特定项目进行。受到房地产登记制度的影响，房地产开发企业应把项目运营重点放在购买者的实际需求上，结合客户实际需求，为客户提供对应的服务，在房地产市场发展中树立良好的企业形象，让客户在购房过程中感受到专业化、细致化以及实惠贴心化的服务。这种情况下，购房者不再只是购买简单的生活空间，同时也是在购买一个温馨的精神家园，改善人们的生活环境与条件的同时提高居民的幸福指数。例如，在房地产项目建设运营中，开发商需要对购房者实际需求和思想有所了解，对经营核心战略进行调整，为客户未来生活作出科学规划，从而引导顾客提高生活理念。

4.5 建立不动产登记信息共享平台

传统登记模式下，每个当事人登记方式不同，或者是登记不同房地产信息，在登记事由上各不相同，如果每个都建立档案，并对其存放，操作比较烦琐，不仅让相关人员工作量增加，同时也增加档案数量，让数据整理变得更加困难[6]。在这种情况下，可以把信息技术应用其中，让每个重复登记或者同一个当事人登记的信息归集在一个当事人的信息档案中，便于档案信息的整理和使用。在给每个当事人建立档案以后，计算机系统可以结合每个当事人不同等级方式，将对应的房产信息保存在对应的档案库中，提高工作便利性。

在开展不动产登记工作过程中，为了建立不动产登记信息共享平台，需要做好以下工作：第一，建立汇集房源信息、房屋租赁信息的信息化平台。通过建立信息化共享平台，不但可以给购房者提供真实准确的房源信息，也能保证房源信息的真实准确性，为维护房地产行业经济切实发展提供数据支持。第二，建立房源信息平台，加强大数据技术建设。在建立房源信息平台过程中，可以把大数据技术应用其中，从而强化对房源信息的整合与运营管理，保证房源信息的准确性，给群众提供更全面的房源信息。第三，对个人发布房源信息的真实身份进行严格审核，从根源上防止房地产行业存在虚假信息，从而保证群众在购房过程中的合法权益。第四，在信息共享平台的配合下引入智能化信息追踪技术，以此为购房、租房群众提供真实准确的房源信息，保证房地产行业交易活动的有序进行。此外，通过建立实时数据库，把每次登记获得的信息记录到对应的数据库中，便于数据备份保存。

5 结束语

总而言之，在不动产登记制度实施过程中，我国房地产市场经济也会受到一些影响，并且给整体市场经济发展带来一定的影响。应该结合不动产登记制度实施实际状况，总结其中常见的一些问题，积累工作经验，让不动产登记制度和我国基本国情相互结合，从长远发展角度入手，对不动产登记制度进行改革优化，更好地满足我国社会经济发展要求，带动房地产行业健康发展。