楼市何时出现转机

甄爱军

进入四季度以来，在“房住不炒”总基调下，房地产调控政策延续宽松状态，因城施策力度有望继续加大，从降低购房成本、降低购房门槛上继续发力，符合条件的城市进一步下调商业房贷利率下限。

楼市政策不断放松

进入第四季度以来，楼市政策松动趋势越发明显。

11月下旬，央行和银保监会召开了全国性商业银行信贷工作座谈会。此次会议从“金融支持稳经济大盘”的角度入手，对于房贷政策做了新的部署。会议明确，要全面落实房地产长效机制，因城施策实施好差别化住房信贷政策，支持刚性和改善性住房需求；保持房地产融资平稳有序，稳定房地产企业开发贷款、建筑企业贷款投放，支持个人住房贷款合理需求，支持开发贷款、信托贷款等存量融资在保证债权安全的前提下合理展期。

中国指数研究院有关人士认为，在“房住不炒”总基调下，房地产调控政策延续宽松状态，因城施策力度有望继续加大。就目前来看，政策主要从降低购房成本、降低购房门槛上继续发力，符合条件的城市进一步下调商业房貸利率下限。核心一二线城市跟进优化“认房又认贷”政策，继续优化限购政策，一线城市或更多聚焦在特定人群，如人才、多孩家庭、老年家庭等；另外，降低交易税费，契税、个人所得税、增值税等方面均存在调整空间。

中原地产研究院统计结果显示，截至2022年10月，年内房地产调控已经超过925次，较2021年同期的530次同比上涨接近75%。另有数据表明，10月单月出台政策频次超过90次。此外，2022年累计房地产调控频次继续刷新历史纪录，政策的出发点主要是以松动措施为主。

市场成交持续低迷

政策效应的真正完全释放需要时间，目前楼市成交整体表现低迷。

据国家统计局公布的最新数据，2022年前10个月商品房销售面积11.12亿平方米，同比下降22.3%，与前9个月份基本持平，其中住宅销售面积下降25.5%。商品房销售额10.88万亿元，同比下降26.1%，降幅较前9个月份收窄0.2个百分点，降幅连续5个月收窄，其中住宅销售额下降28.2%。

就单月表现来看，10月全国商品房共计销售9757万平方米，销售额9452亿元，环比分别下降27.9%和30%，较8月销售面积微增0.5%，但销售金额下降了6.5%。此外，销售面积和销售金额同比分别下降23.3%和23.7%，降幅较9月扩大7.2个百分点和9.5个百分点。

另据克而瑞统计，2022年前10个月，TOP100房企销售总额同比下降43.4%，经营回款大幅减少；目标完成率仅为58.8%，全年目标将受挑战。热门城市的项目成为房企销售回款的有力保障。

楼市低迷、回款速度变慢，已经明显影响到开发端。国家统计局最新数据显示，2022年前10个月全国房地产开发投资11.39万亿元，同比下降8.8%，降幅较前9个月扩大0.8个百分点，其中，住宅投资8.65万亿元，同比下降8.3%。从单月情况来看，10月全国完成房地产开发投资额1.04万亿元，环比下降18.5%，降幅较9月扩大3.9个百分点。值得注意的是，10月全国房地产开发投资额已降至两年内低点，仅高于2021年12月。

市场何时出现转机

有市场研究机构认为，短期政策逐渐到位，企业资金压力有望得到缓解，实现以时间换空间。下一步，政策或更加聚焦在促进销售回暖方面，这有助于未来市场成交状况的改善。

让人稍感宽心的是，近期楼市下滑幅度有所减小。通过对楼市数据梳理发现，在2022年10月，虽然整体房地产下行态势仍在持续，但行业基本面没有进一步恶化，商品房销售金额、房屋新开工和竣工面积累计同比降幅均有收窄。当然，土地市场疲软、销售规模同比跌幅扩大、新开工面积仍有较大跌幅等情况要好转仍需一个过程。

进入11月以来，政策利好仍然不断。央行、银保监会联合发布“金融16条”、扩大“第二支箭”以及住建部等三部门发文“银行保函”置换部分“预售资金”，连续三重金融端利好对房地产开发企业提供了有力的支持。假以时日，政策端支持力度加大必将传导至行业销售与投资方面。

当然，短期内楼市难以出现明显改善。易居企业集团CEO丁祖昱认为，目前各地纾困政策已经“应出尽出”，进一步的宽松措施对销售表现的促进作用将愈发有限。随着后续“保交付”工作产生实际成效，购房者信心与预期或将逐步恢复。不过，预计2022年第四季度楼市不会有太大的改善，商品房销售规模整体仍在低位。

业内分析人士同时认为，房价下行趋势在短期内也难以逆转。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，根据简单算术平均计算，10月全国70个城市新建商品住宅价格指数环比降幅为0.4%，同比降幅为2.4%。当前房价环比下跌持续了14个月，同比下跌持续了7个月。对比2014年那轮市场降温，当时房价下跌持续了12个月，同比下跌持续了15个月。

严跃进说：“从环比数据对比看，目前房价环比下跌的月数已超过2014年，说明当前市场改善的状况不好。从同比数据看，同比下跌的月数也预计会超过2014年，换而言之，明年上半年房价同比变化也依然处在下跌的趋势之中。