基于供应链的泛海建设营运资金管理研究

高 原，王安琪

（1.江苏开放大学 商学院，江苏 南京 210036；2.南京邮电大学 管理学院，江苏 南京 210003）

营运资金是企业财务管理范畴中的一个非常重要的部分，一个企业拥有高效率的营运资金管理能够让企业减少资金链断裂的风险。传统的营运资金管理研究忽略了各指标之间的内在联系，仅仅只是针对营运资金各单项指标的分析。因此，本文从供应链视角展开对营运资金管理的研究，根据供应链链条上不同环节的营运资金管理项目进行分析并提出针对性的建议，对于我国房地产企业不断提升营运资金的周转效率和管理水平，提升企业的价值并实现利益最大化具有重要的现实意义。

一、泛海建设供应链导向的营运资金管理现状

（一）泛海建设供应链构成

在房地产开发企业的供应链体系中，最主要的成员有原材料供应商、房地产开发企业、建筑工程承包商等。在这些环节中，房地产开发企业是整条供应链上的核心企业。泛海建设与设计院一起完成土地的规划设计，由建筑工程承包商选择建材经销商进行原材料采购，完成施工后交付给房地产开发企业。房地产开发企业通过自行销售或销售代理销售给最终客户，由旗下的物业管理公司对产品后期进行管理和维护。由此，完成了泛海建设的完整供应链网络。

（二）泛海建设供应链导向的营运资金管理财务指标分析

按照企业内部供应链视角的分类情况，房地产企业营运资金管理情况的分析研究可以从采购环节、建设环节以及营销环节这三个部分展开。本文在进行营运资金管理分析时，选取万科地产作为对比对象，这是因为万科地产作为行业的龙头企业，更能突出泛海建设营运资金管理中存在的一些问题。

1.采购环节营运资金管理的财务指标分析。采购环节管理是企业对整个供应链管理的出发点。在企业内部供应链管理链条中，采购环节就是生产企业与上游供应商之间的交易纽带，采购部门需要负责对整个采购过程进行规划、协作、控制。下面对泛海建设采购环节营运资金管理进行具体分析。

由表1和图2可知，近五年内，泛海建设在采购活动中的营运资金周转时间始终比万科地产和行业均值要高，周转期分别为243、49、32、10、33，可以看出2014—2017年，周转时间都是下降的，而2018年的营运资金周转期又开始上升了，但总体来说这五年营运资金周转期是下降的，这可能和泛海建设近几年的企业战略有关。泛海建设从2014年开始转型，由单一的房地产开发企业转向以金融、房地产和能源多板块为主的综合型企业，近几年也在不断地抛售房地产囤地。虽然泛海建设正在转型，但是房地产业务依旧是泛海建设的基础业务。从图2可以明显看出泛海建设的营运资金周转期与行业均值还存在很大差距，这一方面说明泛海建设在采购环节上对营运资金的控制措施不是很到位，与供应商的议价能力也不是很强。另一方面可以看出泛海建设的房地产业务和金融业务发展都不是很好，盈利的空间并不大，这也间接分析出为何泛海建设在2018年资金链断裂，资不抵债。原材料存货、预付款项、应付账款及应付票据是影响房地产企业采购环节营运资金的主要项目。本文针对泛海建设这四项数据的具体数值进行比较，以便能够更直接地分析四个科目对营运资金周转期的影响。

图2 泛海建设、万科地产和行业均值近5年采购环节营运资金周转期趋势图

通过表2可以看出，泛海建设的原材料存货在营运资金中占的比重较大，查阅资料可知，这可能与泛海建设不断囤积土地、购进原材料的扩张策略有关。尽管泛海建设正处于转型阶段，但由于前期大量的土地储备，导致泛海建设近几年项目开发数目和开发规模都在持续增大。查询泛海建设的报表披露可知，在2014—2016年间，原材料存货增长了近50%，由63.93亿元直接飙升到100亿元。因为从2014年开始，国家出台了一系列政策来抑制房地产泡沫，鼓励“去库存”，所以泛海建设就转而发展海外市场，看好美国房地产业的发展，2015年泛海建设在美国新开发了三个房地产项目，2016年在海外的房地产项目发展为七个，但仅有旧金山项目预计在2016年10月动工，其他都是待定，暂未动工。泛海建设可能是想要满足项目开发对于原材料存货的需求，就采购囤积了大量的原材料，而这些原材料却并非是企业维系正常生产经营所需要的，这样大量囤积的原材料存货占用了大量的资金。

表2 泛海建设采购环节营运资金项目明细变化（单位：百万元）

房地产行业的预付账款就是指房地产企业提前付给供应商购买原材料的资金。从表2可以看出，泛海建设在2014年预付账款为12.61亿元，2015年直线下降为4.38亿，2017年更是降为2.31亿元，与2014年相比，下降了约80%。根据查阅的资料分析，这可能是2014年国家对房地产业实施了一系列的宏观调控政策，主张房地产行业去库存，销售存量房的原因。其后根据泛海建设披露的报表，可以从预付账款的科目明细中看出，2014年预付地价款为4.39亿元，而2015年仅为9983万，但是2015年却比2014年新增了美国旧金山、夏威夷和索诺马三个国外项目，而2016年更是新增了三个海外项目，但是预付地价款仅为6472万。所以泛海建设可能从2015年开始营运资金就出现周转不畅，只能尽量利用商业信用占用更长时间的无息负债，尽管泛海建设在预付地价款上占用了更多的资金，但是这仍然没有缓解泛海建设资金池压力大的问题。

从表2可以看出，应付账款从2014年的25.18亿涨到2015年的61.73亿，根据报表披露可知，这是因为2015年有大批项目竣工导致的暂估应付工程款的增加，由2014年的4.19亿元增长到2015年的38.18亿元，这可能说明泛海建设2015年的营运资金周转就不是很顺畅，之前囤积的大量土地上的很多项目竣工，这对于流动资金的需求也相对来说比较大。而应付账款在2016年达到了82.52亿，比2014年涨了近4倍，这是由于预提工程款的增加，由2015年的28.28亿元增长到2016年的38.1亿元，预提工程款的增加实际上就是应付工程款的增加，这就是未来项目竣工之后所要付出去的资金，也可能从侧面反映出泛海建设在2016年之前有很多项目处于正在开发阶段。之后从2017年开始，应付账款呈现稍微下降的趋势，2017年为81.06亿元，2018年为79.12亿元，这可能就从侧面看出泛海建设明显放缓了建设开发的步伐，也在这期间开始抛售土地，2018年更是将上海的董家渡项目全盘出售给融创中国，但是这也并没有能延缓泛海建设的资金压力。这样的经营方式虽然对于房地产企业来说能增加流动资金，但相应的负债也会增多，可能会导致企业面临巨大的还款付息的压力，使公司面临无法及时偿还债务或者资金周转困难甚至破产的风险。对房地产开发企业与承包工程商之间的合作关系也会有所影响，不利于建立供应链上的合作伙伴关系等，更不利于企业的长期发展。

2.建造环节营运资金管理的财务指标分析

在房地产企业的内部供应链管理链条中，房地产开发企业的建造环节就是房地产企业开发建设项目的全过程。首先对招标竞价获得的地皮委托给设计院进行规划设计，在这个规划设计阶段可能需要耗费一年至几年不等。由于房地产行业的特殊性即房地产的存货就是房屋本身，而房屋的单价都是相对很高的，这就需要房地产开发企业在项目的开发过程中投入大量资金。因此对房地产企业来说，在建设环节需要投入大量的资金并且回收期较长，在这一环节对于营运资金管理的要求相对较高，需要进行重点关注，防止出现财务风险。

房地产行业的建设环节在整个供应链条上占据了至关重要的地位，企业在开发建设环节营运资金是否周转顺畅将直接对营销环节产生影响。由表3和图3可知，泛海建设在2014—2018年建造环节营运资金周转时间分别为1,188.57、1,037.33、714.49、1,355.00、1,800.86。2014—2016年呈下降趋势，2016—2018年猛然上升，而总体的周转期均高于万科地产和行业均值。查询资料分析得知，这是因为泛海建设的开发项目较多，占用的资金较大，从而导致建造环节营运资金周转期较长，管理水平不高。对比图中行业均值，泛海建设的营运资金周转期比行业均值高得多，而万科地产却比行业均值低，所以泛海建设在建造环节还需要进一步改善。拟开发产品、在建开发产品、其他应收款、其他应付款是影响房地产企业建造环节营运资金的主要项目，建设环节营运资金的管理要将产品存货和其他两个款项结合起来分析。

表3 建造环节营运资金周转期对比表 （单位：天）

图3 泛海建设、万科地产和行业均值近5年建造环节营运资金周转期趋势图

房地产企业的产品存货主要包括拟开发产品和在建开发产品。由于房地产行业的特殊性，从采购到项目开发建设再到销售这几个环节都会涉及存货的核算。通过表4不难看出，从2014—2018年拟开发产品呈现增长趋势，拟开发产品从2014年的11.4亿元涨到2016年的78.22亿元，增长了近7倍。从开发项目上看，泛海建设近几年的土地囤积基本都在海外市场，从2014年只有一个洛杉矶项目扩展到2016年的七个项目，这部分基本都未确定动工时间，而且投资金额都比较高，最高的达到21.68亿美元，可以看出泛海建设还是非常看好海外市场，愿意投入大量资金囤地。

表4 泛海建设建造环节营运资金项目明细变化（单位：百万元）

泛海建设的在建开发产品也是逐年递增的，从2014年253.7亿元涨到663.4亿元，上涨了近三倍。这可能是因为泛海建设由于前期囤地过多，目前在积极的“去库存”。通过资料查阅可知，泛海建设在建开发产品在生产环节中占用的营运资金比例相对来说比较高，并且对营运资金的占用情况呈现进一步增加的趋势，这就增加了泛海建设在建造环节维持营运资金稳定的难度。

从表4可以看出，2016年的其他应收款为23.22亿元，通过查询泛海建设披露的报表可知，这是由于2016年应收政府部门及其合作方款项占比过高，达20.18亿元，占其他应收款高达81.77%，其中土地保证金为18.6亿元。而2015年只有项目保证金1.39亿元，所以2016年的其他应收款会很高。这说明2016年有相当一部分资金交保证金了，这样就导致流动的可变现资金变少，营运资金的周转期也会相应地减缓。其他应付款在2018年达到140亿元，是2014年13.68亿元的约10倍，查阅报表数据可知，这主要是往来款从2017年的6.05亿元增长到2018年的63.39亿元。往来款主要是房地产开发企业与供应商之间的往来款项，从其他应付款的急剧上升可以分析得出泛海建设在2018年的资金链很有可能存在异常，欠供应商的到期债务无法清偿，企业的信用值急剧下降，导致2018年的保证金、押金也从2017年的2.17亿元飙升到2018年的13.26亿元，这就表明泛海建设在建造环节的营运资金管理上比较混乱，与上游供应商的议价能力也相应减弱了不少。

3.营销环节营运资金管理的财务指标分析。房地产企业已经开发完工的产成品就是即将出售的房屋，具有能长期使用、位置不会变动、价格高以及保值效果好等特点。营销环节也是企业内部供应链链条上最后一个环节，也直接关系企业的营业收入和营业绩效。

从表5和图4可以看出，泛海建设在2014—2018年营销环节营运资金周转期分别为86.93、-20.07、11.92、143.52、-13.57，呈现出上下波动的趋势。其中2017年的周转期高达143天，这可能是由于2017年开始泛海建设已经出现资金链断裂的迹象。通过泛海建设披露的报表可知，2017年营业收入比2016年下降了31.59%，，其中房地产销售收入比2016年下降了55.67%。而房地产开发产品却比2016年增加31%，预收账款下降了68%，这说明泛海建设销售房产竞争力在下降，在供应链上处于弱势，市场影响力也比较低，销售渠道不明朗。而反观万科地产营运资金周转期的趋势走向相对平稳，2018年的飙升是因为预收账款的会计政策变更，万科地产执行了2018年最新会计准则，将预售房地产项目收取的款项列为合同负债，所以预收款项大幅度下降，导致营运资金周转期上升，但实际上万科在销售环节的营运资金周转效率还是非常领先的。与行业均值相比，可以直观地看出，房地产行业上市公司营销环节营运资金周转期行业均值走势平缓，上下波动幅度较小。泛海建设营销环节的营运资金周转期明显高于房地产行业上市公司均值，而万科地产却小于行业均值。这可能说明泛海建设的营运资金周转效率比较缓慢，而万科在营销环节营运资金的管理还是非常领先的。

表5 营销环节营运资金周转期对比表 （单位：天）

图4 泛海建设、万科地产与行业均值近5年营销环节营运资金周转期趋势图

房地产开发产品、应收账款及应收票据、预收账款是影响房地产企业营销环节营运资金的主要项目。从表6可以看出，泛海建设产成品存货在逐年上升，2017年与2014年相比，上升了58.52%。2014—2017年都平稳增长，而2018年却略微有些下降，查阅资料可知，这是由于2018年泛海建设的资金链断裂，公司积极实行“去库存”的战略，将未开发的地皮进行出售来缓解资金压力，例如将上海董家渡项目出售给融创中国，而泛海建设已完成的开发产品的销路也并没有很畅通，数量激增的房屋也会存在存货大量堆积的风险。房地产开发企业是资金密集型企业，如若产成品没有及时出售，资金没有及时回收，那么就会增加企业的资金压力，可能会给企业的持续长久经营带来巨大风险。因此对于泛海建设来说要想迅速回收资金，缓解资金压力，提升企业营运利润，就必须要将产成品存货的周转效率维持在一个较高的水平。

表6 泛海建设营销环节营运资金项目明细变化（单位：百万元）

房地产行业中的大部分企业都会选择在项目规划或者建设过程中将房屋预售，这样的销售方式使得房地产企业能在建设环节融入大量资金，可以帮助后续建设开发更快完成。但是泛海建设的预收账款在2014—2018年上下浮动较大，2014到2015年上升了61.5%；2015到2017年下降了78.2%；2017到2018年上升了83.94%。根据资料查阅可知，2015年预收账款的上升是由于预收房款的增加，2015年是泛海建设售卖房屋比较好的一年，营业利润也是比较高的一年。而到2017年泛海建设的预收账款降为11.9亿元，这说明泛海建设的房产销售并不理想，在上下游的供应链上处于弱势地位，所以2017年营运资金周转期非常高。而泛海建设在2018年预收账款有一个急剧上升，从2017年底的11.9亿元上升到2018年的74.10亿元，这并不是因为泛海建设改变了销售策略，销售呈良好趋势发展，相反的是泛海建设由于负债过多，对外担保也多，导致债务堆积，资金链紧张。所以去库存，将囤的地售出去弥补亏空，这样就导致预收款项的增多，但这样也并没有完全将泛海建设的亏空清完，仍面临退市的风险。

房地产企业的应收账款是由房地产企业的销售方式产生的。若应收账款的周转效率较高，可能会破坏与客户之间的合作伙伴关系；但应收账款的管理效率偏低，就会导致企业不能及时收回款项，面临坏账损失的风险，所以要辩证地看待房地产企业的应收账款。从表6可以看出，2016年应收账款仅有4.29亿元，比2015年的11.88亿元降低了63.89%，并且预收账款2016年也是下降的。所以泛海建设的房地产板块可能从2016年开始销售情况就已经下滑了，房地产销售逐渐萎缩，尽管2017年应收账款涨到20.75亿元，但是房产板块的销售额仍在下降，而到2018年泛海建设已经开始抛售土地来偿还借款，因此泛海建设需要迅速打开房地产板块的销路，加紧销售步伐。

二、泛海建设供应链导向的营运资金管理存在的主要问题

（一）与上游供应商关系紧张

泛海建设的原材料库存不能达到理想状态与泛海建设和供应商关系不和有重要联系。根据披露的报表，从2014—2018年的预付账款来看，泛海建设的预付账款下降了约80%，预付账款的减少意味着应付账款的增加。而上游供应商基于坏账等因素的考虑，普遍更倾向于预付账款。但是对于企业来说，支付过多的预付账款就意味着公司的资金被上游供应商企业占用，自有资金的使用量减少。而自2014年以来，房地产行业受到国家对地产的严格调控、金融去杠杆、融资渠道紧缩等外部环境因素的影响，房地产企业的持续经营越来越困难，再加上泛海建设之前的部分存量债务陆续到期，公司面临着内外部的双重压力。因此，泛海建设只能减少预付账款的支出，尽量拖延上游供应商应付账款的支付时间，虽然能够暂时缓解泛海建设的资金压力，但也导致了泛海建设与上游供应商的关系恶化，氛围非常不融洽，彼此之间缺乏信任感。上游供应商对泛海建设的信用评级急剧下降，纷纷想要退出泛海建设的供应链链条，不愿与其发展长期合作关系。

（二）其他应收款管理不善

虽然泛海建设的其他应收款在总资产中的比例较低，但是在建设环节该项目占有很重要的地位。泛海建设的其他应收款构成为：政府部门及合作方款项、金融行业及非金融行业的其他应收款。其中政府部门及合作方款项又包括土地保证金、代垫工程款、投资保证金、动迁保证金等。根据报表披露可知，泛海建设的其他应收款中有一笔1.06亿元的河南安智盛投资有限公司坏账因账龄时间过长，预计无法收回，100%计提了坏账准备。河南安智盛投资有限公司已于2017年因无法联系到实际控制人列入异常经营名录，严重违法被强行注销。泛海建设在前期投资时没有调查好相关公司的背景，盲目将资金投入，造成一个亿的坏账，导致其他应收款的周转期增长。泛海建设对于保证金的回收也不及时。由于房地产行业项目开发周期较长，投资金额较大，各类保证金是始终贯穿于整个项目施工周期的。土地保证金就是房地产企业在土地招标过程中所要缴纳的土地质保金。根据报表披露可知，泛海建设2016年的土地保证金为18.6亿元，2017年和2018年都为1000万元，虽说收回是有保障的，但是流动资金减少了，企业的资金压力也会增大。代垫工程款从2016年连续三年都是1.25亿元，这说明泛海建设的建设周期比较长，三年内并没有完工产品，而且三年内也并没有新增其他代垫工程款，说明泛海建设2017年开始没有其他新项目的动工。

（三）与下游客户关系紧张

泛海建设在住房项目的建设开发环节上拖延交房时间，没有正确处理好与客户的关系，导致客户的满意度直线下降，服务水平和效率都比较低。因此，泛海建设的销售并不是很理想，有一部分已竣工却仍未售完的房屋占用了相当一部分资金，使企业的资金流转速度变得更加缓慢。但泛海建设并没有加快项目建设开发的步伐和改变营销策略，再加上销售口碑不佳，泛海建设想用房屋存货来抵偿负债的效果也大打折扣，使得企业的资金链处于断裂状态。另外针对采用应收账款的方式售卖的房屋，企业对于应收账款的回收没有制定合理的信用时间和催收制度，大多数用户对于泛海建设的售后服务和货款催收制度并不满意，这样导致了泛海建设的信用值大幅下降，客户大量流失，进而影响到整个公司的口碑信誉。

三、对策建议

（一）与上游供应商建立战略联盟合作伙伴关系

对于泛海建设来说，可以与上游供应商建立战略联盟的合作伙伴关系。首先，对供应商的选择可以采用层级观察法，更换考察评估后不合格的供应商。其次，避免过于依赖某供应商，可以推行后续替补制度来降低因为违约造成的供给风险，将关键原材料的供给交给信任值有保障的供应商，对于剩下小部分的原材料交给适合长期合作的供应商。第三，泛海建设可以优化招标工作，组建专业的招标小组寻找适合长期合作发展的上游供应商企业，与之建立合作同盟关系，通过长期合作以保证原材料的高质量和低价格。最后，还可以通过与战略联盟企业的合作降低采购预付款，利用商业信用尽量延长付款期限，可以更多地占用供应商的浮动资金，获取最大的采购效益。在与供应商战略联盟合作时，不仅要关注自身企业价值最大化，还需要注意与合作伙伴保持互惠共赢、资源共享的关系，打造一个双方共赢的局面。

（二）加快收回其他应收款，保障企业现金流

泛海建设首先应该对合作单位的信誉值进行精确核查，详细了解合作单位的背景、资产状况、有无不良贷款等。当合作单位突破信用额度时，要及时提醒归还借款。要定期编制其他应收款的账龄分析表，要对其他应收款的收回情况实际占用的天数进行实时监督，防范坏账的出现导致企业资金的亏损。其次，要制定完善的责任催收制度，聘请催收专员，对即将到期的其他应收款，通过邮件、电话、短信等方式及时提醒对方按时付款，对于已到期仍未付款的企业，可以通过电话或者面谈进行沟通，若涉及金额较大并存在一定风险时，可以利用法律的途径对当事人提起诉讼。

（三）改进销售策略，完善客户关系

在销售策略方面，泛海建设可以充分利用大数据网络时代的资源共享，将有购买能力的客户从中筛选出来。还可以通过大量投放广告、张贴传单或者推行更多的购房优惠，提高企业的知名度，改善负面影响。此外，泛海建设还需要对销售员工进行定期上课培训，教授一些销售技巧，提高销售提成，也可以采用小组比赛模式，设置奖金池，通过小组间的良性竞争，让销售人员更有动力售卖出更多商品房。最后，可以通过网络对外进行销售，充分利用互联网的便捷性和低价性，结合网络广告营销、网络中介等多种形式，在降低企业销售成本的同时传递更多有关企业的售房信息。在客户关系管理方面，泛海建设可以利用大数据分析工具及时搜寻有关客户的相关信息，对客户的需求进行深入挖掘，按照客户的喜好进行推销。要不断完善企业的售后服务和物业管理，给客户带来良好的售后体验，以客户价值最大化为首要目标。只有满足客户需求并能给客户提供优质的服务，才能在客户中积累企业的口碑，增加信誉值，带来利益。