房地产企业纳税筹划问题分析

李文茹

〔祥宝投资（成都）有限公司 四川成都 610041〕

一、房地产企业纳税筹划概述

（一）房地产企业纳税筹划内涵

税收筹划最早起源在20世纪30年代的西方国家，历经数十年的不断发展，税收筹划理论不断健全完善。当前世界上对于税务筹划的含义，并未能构成一致的意见。可是整体来讲，税务筹划是在符合国家法律条例的前提下，科学合理地降低应交税费的操作。我国的税务筹划相对起步较晚，在借鉴发达国家有关税务筹划理念的前提下，相关专家学者对税务筹划概念定义“经过对纳税业务展开策划，设置健全而又系统的纳税规划方案，进而实现节约税务的宗旨。”由于市场经济的不断发展与进步，房地产行业随之迅猛发展，行业效益伴随企业之间竞争加剧，陆续呈现下降趋势，税务筹划控制随即发展。在市场经济体制逐渐健全完善的形势下，税务筹划是房地产企业主要的经济活动之一。企业要充分运用当下资源，在开发当中有效运用资金，科学展开税务筹划工作，加强企业的综合竞争力。当前国家对房地产行业不断进行宏观调控，企业资金来源受到约束，伴随行业观望形势的不断提升，成交量有所下降，企业资金紧缺现象逐渐加重。在此种状况下，科学有效地展开税务筹划降低税务是十分关键的。房地产企业需要综合自身的纳税状况开展税务筹划，要秉承综合、全面、经济、事前筹划等原则，对当前行业税务管理层面的相关问题进行分析，同时提出具体的策略，进而规避企业涉税风险，减少房地产企业的税务成本，做到企业效益最大化。

（二）房地产企业纳税筹划特点

第一，筹划指的是在纳税业务开展之前，纳税主体经过税务筹划决策，选用最低的税负。在通常的经济活动当中，纳税义务均是在应税行为完成之后才产生的，如此就为纳税主体展开税务筹划提供一定的时间及机遇。例如，营业税在完成交易后才缴纳，在发生至缴纳的这一阶段之内，纳税主体都能够对纳税方式进行分析，选用税费额度最低的纳税方式。第二，合法性。税务筹划是国家为减少企业的税负而实施的税务政策。所以，税务筹划必须符合有关法律条例的各项规定标准，这是税务筹划的先决条件。若未能遵循法律条例减少税务，而出现偷税、漏税、逃税的行为，就会受到相应的法律制裁。企业税务筹划过程中，务必对是否严格根据国家法律条例规范标准开展税费缴纳要高度警惕。第三，目的性。房地产企业税务筹划具有明确的目标，也就是减少企业的税负，实现企业财务目标。一方面，税务筹划最为直接的目标就是减少企业税负，体现在绝对或是相对降低缴税金额。另一方面，税务筹划根本目标是实现企业财务目标，也就是让企业实现最大化的价值。最佳的税务筹划是基于企业总体层面开展构建，做到综合效益最多的宗旨。第四，普遍性。纳税主体在开展纳税过程中，因为纳税主体、纳税目标、纳税地点和纳税目的的差异，让税率及减免税也有所区别。纳税主体在开展纳税过程中，就可按照具体状况选用税负最低的缴税方法。此种状况的普遍存在就体现出税务筹划工作的普遍性。

二、房地产企业纳税筹划的重要意义

房地产企业具有一定的规模，纳税类型比较多，包括企业所得税、土地增值税、城市建设税、营业税、契税、印花税等税种。怎样运用纳税筹划减少房地产企业的纳税成本，应是房地产企业提升经济利润的关键路径。详细而言，房地产企业税务筹划作用主要包含两个方面：首先，税务筹划可以减少房地产企业的纳税金额，做到企业效益最大化。经过纳税筹划不但可以做到现金流入不发生变化的前提下，降低现金的支出，还能够在现金流出指定的前提下延缓流出的期限，通过货币时间价值得到无需成本的资金，提升企业的资金周转成效。其次，税务筹划可以提升房地产企业纳税意识及管理效率。因为纳税筹划的开展能够让纳税主体节省税费支出提供合法的路径，让房地产企业不会存在纳税违法的操作行为。科学有效的税务筹划，能够体现企业一定的运营水平与能力，可以进一步提升企业内部管理水平及会计核算水平。因此，企业应当充分将纳税筹划落到实处，灵活运用税收政策和企业相应的规划方案，降低税负，推动企业可持续发展。

三、房地产企业纳税筹划的相关问题

（一）企业纳税筹划及法律意识薄弱

完善并执行税法是国家政府强化宏观调控的一种方式。依法缴税是企业的根本义务。可是当前部分房地产企业对于税法和有关政策并没有充分了解，通常仅对一些税种规定有相应的了解，对税收方面的特殊标准及政策未能全面掌握，造成企业不能对自身税务开展科学的管控及筹划，出现未能全面缴纳税费或充分缴纳税费的情况，一些企业还通过违法行为偷税漏税。其不但缺少充足的法律意识，另外一个主要因素就是企业税务筹划意识非常薄弱。我国的税务筹划起步较晚，税务筹划理论机制并不健全，未能构建完善的体系，在具体发展过程中较为滞后。许多企业对税务筹划缺少明确的认知，把税务筹划与偷税、漏税关联在一起，把税务筹划的宗旨误以为是让纳税主体逃脱缴税的义务，所以胡乱盲目地运用。逃税、偷税不仅要面临严格的法律惩处，还需要承担由于偷税逃税对企业造成的运行风险，如此导致的不良影响极有可能会让企业发展受到极大的阻碍。房地产企业偷税漏税情况严重，根据有关调查结果显示，我国有多家房地产企业运用隐瞒收入、预收房款及价外费用挂账、售房款项抵欠工程款等形式，不进行实际的申报纳税，此种情况并不在少数。伴随依法纳税意识的增强，应缴税款逐渐受到房地产企业的关注，企业可经过加强税法意识，提升税务筹划水平规避非法偷税漏税行径，切实开展税务筹划工作，让企业能够降低税负，实现企业效益最大化。

（二）缺少健全的纳税筹划机制

当前许多房地产企业以为税务筹划是需要通过财务部门开展的工作，企业内容并未构建健全的税务管理机制，企业决策者缺少与财务部门及业务部门之间的互相协调合作。因为应缴税费是通过财务部门来缴纳，管理层会把对缴纳税费或是税务部门处罚，完全归于财务部门人员的工作失职，并没有提出科学有效的整改意见，这显然是对于税务筹划理念的误解。财务工作人员在缴税过程中会与税务部门产生关联，可是仅仅是把企业运营生产过程中涉及的税费上缴到税务部门而已，并未牵涉房地产企业运行当中的有关税务决策。房地产业务的各个项目合同重点是通过企业决策人员、策划部门及销售部门负责的，并不是财务部门。房地产企业所包含的土地使用权转让、开发建设及销售等环节的税务结果，重点还是凭借房地产企业决策人员的税务筹划工作。房地产企业把税务筹划工作直接推给财务部门，让企业财务部门只是利用单一的账面数据开展税务筹划工作，这显然并不是合理有效的对策。企业在运营当中，各个流程各个环节均产生税务问题。可是财务仅仅是对生产运行结果展开核算与体现，许多实际业务并不可单一通过财务部门操作。比如，某企业在税务管理未能构建独立的税务管理部门及税务工作人员，有财务工作人员兼职税务工作，税务申报与核算等工作均通过财务工作人员单独完成，缺少跨部门的协作交流，造成税务风险过高，多次被税务部门所处罚。

（三）缺少合理的纳税筹划预先管理

房地产企业未能对税务筹划工作有所重视，造成企业决策人员缺少充足的税务筹划理念，往往是在事后税负过重时，才经过财务部门开展账目处理的方式处理税务问题，这也是房地产企业税务通常存在的问题，是被税务部门处罚的主要因素。企业税费一旦生成，再用财务部门账目处理的方式去处理为时已晚，税务筹划工作更起不到效果。税务筹划主要是在事前展开筹划，并不是在之后进行补救。预先进行税务筹划对于企业决策者、财务部门与业务部门税务筹划水平及能力有一定的要求，若对房地产有关税种的各项政策没有全面了解，就会造成税务筹划失效。

（四）企业纳税筹划工作人员整体素养有待提升

纳税筹划工作有序开展，对于房地产企业的长久健康发展具有非常关键的作用。因为税务筹划的专业性人才匮乏，很多企业都是由财务工作人员兼任纳税筹划职务，不但增加工作压力，而且对纳税筹划的相关工作内容也并未充分了解。纳税筹划对从业者的专业性及职业素养具有很高的标准，缺乏专业技能的财会从业人员，很难胜任此项税务筹划工作。另外，在财务层面对税务筹划的相关工作进行处理，还会造成一些问题的出现。

四、房地产企业纳税筹划具体措施

（一）房地产企业要提升税收筹划的意识

房地产企业若要完成好税务筹划工作，首先务必转变观念，形成良好的税务筹划意识，明确且重视税务筹划工作。例如，税务筹划不可以均由财务部门负责，并且应把重点放置在怎样构建健全的税务筹划体系，怎样让企业管理者、财务部门与业务部门展开有效的协作，怎样提升工作人员税务筹划水平等，让企业在业务初期就开展税务筹划工作。企业决策人员要把此项工作列入日程当中，监督各个部门间的互相协作，健全税务筹划监管机制。房地产企业应当加强税务筹划有关人员的税务优惠政策的学习，充分掌握国家税务各项政策，强化法律意识，在此前提下持续提升降低税务成本意识，提高税务筹划工作的积极性，降低企业税负。提升税务筹划意识是提升税务筹划水平的前提与推动力。例如，某房地产企业内部员工因为高层管理人员缺乏税务筹划意识，还依旧运用以往的工作模式。很多员工只是单一地完成日常业务工作，不能积极主动自发学习，造成其缺少税务筹划水平与能力。只有高层管理人员充分关注税务筹划工作，才可以有序进行税务筹划工作的开展。

（二）提升企业税收筹划水平

税务筹划工作人员的水平与能力，对于税务筹划成效具有决定性的影响。房地产企业在人才招聘过程中，要重视有税法知识的专业人员，并且也需要运用相应的方法激励财务工作人员强化税务法律、政策等内容的学习，对税务有关新知识要及时更新与掌握，提高税法的运用能力，进而提升税务筹划水平及能力，设置好相关运营环节，为防范与减少企业税务风险奠定坚实的根基。企业还需要强化与税务部门的有效沟通，对税务部门的工作流程深入了解，对部分模糊及新生概念的处理应当获得税务部门的认可。针对部分企业员工不能胜任的工作，需要主动邀约税务筹划的专业人士，例如注册税务师等人员进行指导或直接操作，从而提升税务筹划的系统性及标准性，并且也能够降低税务筹划的风险性。例如某城建公司在一年当中总共节约税费2455余万元，税务筹划的成效显然是由于企业重视税务筹划工作，构建税务筹划的专业队伍，才可以让税务筹划和企业总体管理有效融合，共同推动总体管理效率的显著提高。

（三）企业要做好事先筹划

房地产企业必须将税务筹划放置在事前开展。加强税务筹划工作的灵活性对于筹划方案非常关键。国家有关税务法律条例及政策在不断调整与完善，做好事先筹划工作，相关工作人员务必运用发展眼光了解市场与法律政策的转变，对政策调整导向进行预测分析，加强税务筹划方案的灵活性及有效性，减少日后工作当中产生的障碍。对政策预测具有相应的限制及难度，税务筹划决策人员需要和业务部门及财务部门展开有效沟通，从而构建有效的方案，如果自己能力与水平不足，也可聘用有关专家开展必要的工作指导。

（四）充分加强纳税筹划人员的整体素养

纳税筹划的参与人员，需要具有相应的理论知识、专业技能及综合素养，才可以有效处理税务筹划的相关工作。特别是在房地产企业当中，必须引进专业化人才，重视对人才的培养与储备，对其专业知识架构进行更新，与此同时，还需要从业人员全面了解与掌握国家全新的税务政策。并且需要其具有不断学习的思维理念，持续扩充各方面知识，提升综合素养，以此顺应新时代房地产企业纳税筹划工作的发展需求。基于各个层面着手提升税务筹划从业人员的归属感及价值观，做到企业思维理念与行动切实一致，从而做到民主化与集中化的统一性。在税务筹划层面开展分析，实质上就是民主过程，需要相关负责人全面施展宏观指导效用，明确划分职责，把具体责任落到个人头上，防止出现问题后出现逃避推诿的情况。健全追责体系，提升负责人的责任感，让其能够充分意识到强化监督税务筹划，保证工作顺利进行的必要性，以此加强税务筹划方案的合理性、科学性及可行性，从而快速实现企业发展目标，进一步推动房地产企业的长久稳健发展。

（五）全面意识到税收筹划风险

房地产企业当前的市场环境、交易行为逐渐复杂化，税务政策的转变速度也逐渐加快，让房地产企业的税务风险逐渐提升。房地产企业税务筹划风险重点源自政策变化风险、操作风险、运行风险、执法风险、成本风险、核算风险等。企业税务筹划的宗旨不但是节约税费，降低税负，还需要减少企业涉税风险，进而推动企业的稳健发展。税务筹划工作不合理不仅无法达到有效节税的目的，还会受到法律严格制裁，让房地产企业遭受极大的经济损失及不良影响。所以，房地产企业开展税务筹划不但预知可能获得的效益，还需要对所面临的风险有一定的了解，做好风险预测评估。企业自身纳税包含多种关系，税务筹划决策人员与执行人员都需要具备充足的风险防控意识，明确了解当中的风险和可能造成的后果。房地产企业应当持续提升方案设计者的水平及能力，对税务政策变化要及时关注，尽量减少税务筹划操作风险。房地产企业需要遵循成本效益的根本原则，综合自身状况持续改进税务筹划方案，同时构建科学的风险预警体系，对风险隐患开展预警监控。因为税务部门在执法方面有着一定的自由裁量权，所以企业应当及时和税务部门进行有效沟通。唯有如此，税务筹划方案才会充分完成，提高房地产企业的市场竞争实力。

五、结语

综上所述，税务筹划是一项先进的企业管理理念，需要决策人员在开展各种项目运营活动过程中，把税务因素当作先决条件考量，同时需要企业全面意识并防控税务筹划可能造成的风险隐患。在日益激烈的行业竞争中，房地产企业运用税务筹划能够科学、有效地降低税负压力，进而减少企业经营成本提高效益，提升企业的综合竞争力，做到企业价值最大化。税务筹划有利于促进房地产企业积极发展。企业为实现发展，要储备具有税务筹划水平与能力的人才团队，同时构建科学的体系进行管理及监督。