新形势下房地产项目管理的现存问题探讨

罗云芸

［重庆昕晖房地产开发（集团）有限公司，重庆 400000］

0 引言

现代企业要实现存续且不断发展壮大，就必须将利润当作企业的首要目标，基于此前提，随着国家对施工管理的进一步规范，房地产项目施工成本管理的重要性也愈发突显其重要性。加强控制项目成本需要施工企业提高管理系统、经济效能和持续稳定发展的关键因素之和。现代房地产项目施工存在成本管控不严、材料浪费过大、项目亏损严重等现象。本文利用科学方法完善控制在建项目成本管理体系，从各个建设环节进行分析。成本控制不仅可以为项目节省大量物资和周转资金，而且在整个项目管理层面达到促进生产的作用，存有资金对于开展项目建设有极大的帮助，使整个建设过程更顺畅[1]。在当前复杂的经济环境中，企业的竞争压力会不断地增大，面对市场竞争带来的各种挑战，企业必须不断地增强自身的竞争力，为企业可持续发展创造有利的条件。然而增强企业竞争能力的前提就是要完善房地产项目施工成本的管理方式。施工成本管理是项目工程管理的重要组成部分，其不仅会直接影响企业的经济效益，而且对于企业的可持续发展也具有非常重要的作用。鉴于此，本文就对房地产项目施工成本管理进行深入的探讨，以期能够为从事相关行业的人员提供参考。施工成本管理如图1 所示。

图1 施工成本管理

1 当前房地产项目管理存在的主要问题

从当前施工企业项目成本管理过程来看，还存在以下主要问题。

1.1 忽视房地产项目质量成本的管理和控制

房地产项目的质量成本主要包含两部分，即工程的运行成本和外部质量的保证成本。所谓的质量成本就是为了满足工程质量而消耗的费用，主要包含质量预防费用、故障成本以及质量检测费用三大类。在保证质量的过程中往往导致施工成本增加，有些企业会为了提高自己的经济效益而不能保证工程的质量，在施工过程中往往习惯性的忽视工程质量问题，只追求经济利益，最终导致企业的声誉非常差。工程质量对于企业的可持续发展起着决定性作用，因此，在房地产项目的施工过程中必须高度重视质量问题，加强对房地产项目质量成本的管理[2]。

1.2 忽视房地产项目工期成本的管理和控制

工期成本是指施工企业为实现合同工期目标而采取相应的措施所产生的费用。能够高效率、高质量地完成工程是项目工程的主要目标，但是根据相关的调查研究发现，有些施工单位对工期的重视程度越来越低，特别是对于一些小型的工程企业来说，有时会为了一些虚有的名气制定不合理的工期要求，最终导致工期延误，造成较大的经济损失。

1.3 人员素质不高，责任心不强

人才问题是当前大部分企业共同面临的问题。当前很多企业工作人员专业水平和综合素质都不高，不能满足施工现场的相关要求，而且受到体制的制约，相关企业并不能在短时间内增强和提高人员的综合能力和素质水平。当前企业员工的两极化现象比较严重，即一部分员工具有非常丰富的工作经验，能够及时地解决在施工及工作过程中遇到的各种问题，但是其文化程度及专业理论知识欠缺；而具备丰富的专业理论知识的大学生，其工作经验不足，不能及时地解决施工现场出现的问题。总而言之，企业的综合型人才非常欠缺。而且企业内部经常存在一些责任心不强的工作人员，这在一些小型项目中体现得淋漓尽致，他们存在一种临时观念，也就是挣钱走人的思想，只是关注项目的实际利润，而往往习惯性地忽视工程的质量。这种思想在往往出现在企业老员工的身上，随着工作时间的推移，消极怠工的情绪就会逐渐增长，给企业带来一种消极的工作环境。对此，相关企业要及时地采取相关的措施，提升员工的综合素质以及实践技能水平，消除企业内部的消极情绪。

2 房地产项目成本管理中存在问题的对策分析

房地产项目施工成本管理过程中所存在的以上问题，建议使用以下对策。

2.1 增强管理人员的成本管理和经济意识

2.1.1 对房地产项目的质量成本进行管理和控制

质量是企业的立足之本。然而过高地追求质量往往会导致工程成本的提高。因此，各企业应该对工程质量成本的管理引起高度的重视。质量成本一般包含质量预防费用、故障成本以及质量检测费用。其中质量预防费用和质量检测费用都会随着质量的提高而有所提高，但是这并不表明工程质量越高越好。企业要在工程成本最低的情况下尽可能地提高工程的质量，但必须要满足国家以及合同中的相关规定。在提高工程质量的同时，成本管理人员要高度重视质量成本的控制，避免由于质量成本过高而造成企业的经济损失。另外，故障成本一般包含停工、返工、保险以及赔偿等花费的费用[3]。在施工过程中，企业应当在保证工程质量的条件下，尽可能地降低施工成本，例如可以安排监督管理人员，对施工中的各个环节进行监管，一方面是保障工程的质量，另一方面就是避免由于材料以及设备的浪费而造成的经济损失。同时，对工期进行控制也是节约成本的有效措施。

2.1.2 加强房地产项目工期成本的管理和控制

工期成本主要包括工期措施成本和因工期延误而导致的工期损失。加强房地产项目工期成本的管理和控制是实现成本管理目标的有力保障。工期措施成本就是指在施工过程中由于材料、设备、人工等产生的成本，其占工程成本的绝大部分。一般情况下，在特定范围内工期时间越短，工期措施成本就会越少。导致工程延期的因素有很多，其中外部因素主要是天气及环境等，而内部因素主要是停工、返工等。一般情况下，由于自然因素导致的工期损失额度会比较小，甚至有些房地产项目中可以不用考虑该方面因素导致的损失。然而，由于内部因素导致的工期损失会随着时间的推移而不断的积累，最终会导致严重的经济损失。总而言之，综合考虑能够影响工期的各种因素，并找到相应的解决措施，就能够将经济成本降到理想目标。另外，管理人员必须处理好工期与成本之间的关系，在满足相关规定的情况下，尽可能地将工期压缩到最短，将成本降到最低。

2.1.3 工期管理

工期控制是项目管理在房地产工程施工中的一项基础应用，通过设定具体的施工工期计划并对施工单位进行督促和监督，从而保证房地产项目能够在预定的期限内按时完成。具体的工期控制主要包含4 个方面的内容。

（1）需要对完整的房地产项目进行合理分解，将其转化为科学高效的施工工期方案。

（2）需要对每一段工程施工工期工作进行明确的责任主体划分，最好将责任主体落实到个人，从而能够保证在施工的质量。

（3）要根据施工工期方案对同一工期内的工程进行细化分割，根据工程特点选择最佳施工手段，从而保证施工的效率。

（4）在制定好工期计划方案后负责不同施工工期的施工人员可以再次对负责的工期计划进行细致划分，将理论上的工程工期与实物工程量相结合，从而尽可能地消除在工期计划内可能出现的施工偏差，保证能够在计划工期内顺利完成施工[4]。工期管理流程图如图2 所示。

图2 工期管理流程

2.1.4 强化经济观念，树立全员经济意识

员工进入企业之时，必须加大宣传力度，树立新员工经济意识。首先要统一培训，进行经济教育，强化经济观念。从项目管理人员到普通施工人员都要进行经济教育，灌输经济意识，把一切为了效益的意识深深地刻在每个员工的脑海里，使每一位员工都能把工程成本管理工作放在主要位置。建立完善的企业奖惩制度，让员工主动树立企业盈亏与自身利益为一体的思想，一心一意为企业的发展着想。

2.2 加强对工程材料和机械设备的管理

2.2.1 加强对工程材料的管理

对于房地产项目而言，其材料成本占据了总施工成本的绝大部分，因此，加强对工程材料的管理对于施工成本的控制非常重要。相关企业可以单独安排材料管理人员，主要负责施工材料的核对和盘点工作。材料管理人员要根据施工现场的实际需求，合理地安排材料的采购工作，在保证工程用量的同时，要尽可能地避免大批量的剩余材料，这就需要管理人员要综合考量施工中的各个环节，准确地核算工程材料的用量。除此之外，在进行材料的采购时，管理人员要严格地控制好材料的进价以及质量，尽可能选择价格低、质量好的材料，最大限度地降低材料成本。同时，材料管理人员也要严格地控制好材料的出库工作，要求施工人员按需取货，避免由于材料的浪费造成较大的经济损失，将材料管理工作真正地落实到位[5]。

2.2.2 加强对机械设备的管理

机械设备的管理对于施工成本的控制也是非常重要的。设备的性能会直接影响工程的进度，而工程进度与施工成本是紧密联系的，故机械设备的管理将会间接影响到施工成本。这就需要对机械设备进行严格的管理，施工单位可以安排专业人员对设备进行统一管理，主要负责设备的检修、维护以及保养等工作，一旦发现设备问题，必须及时地采取相应的措施，避免对工程进度造成影响。另外，设备管理人员也要做好设备运行情况的记录工作，为后期设备的检修工作做准备。同时，管理人员也要做好设备的交接班工作，并要求设备的操作人员做好运行情况的记录，最大限度地提高设备的运行效率，保证工程能够在规定的工期内完成，从而最大化地降低施工成本。

2.3 抓好成本预测控制和合同管理

成本预测控制是指利用较为科学合理的方法对施工运行过程中的成本水平及其变化趋势进行预估。做好成本预测控制工作能够为后期的经济管理提供有力的依据，能够有效地避免决策的盲目性，促使管理人员做出最优的选择。在工程中标后，施工企业会安排相关的人员进行施工预算和成本计划工作，这时成本预测人员可以根据本工程的实际情况并结合市场对工程成本进行有效的预测。在完成项目成本预测工作后，还需要对项目成本目标计划进行合理的划分，并对工程的各个关节、工序进行科学的规划[6]。同时，成本管理必须要严格的按照合同规定，处理好双方的应付和应收款项，避免在后期出现经济上的矛盾。

2.4 提高成本核算的有效性和操作性

2.4.1 加强成本核算意识，建立项目成本核算的管理体制

建立施工项目成本核算制度是进行成本管理的重要环节。施工企业要采取相关的措施，使每位员工都能够积极地参与到成本管理中，充分调动其积极性。或施工企业可以开展一些教育培训活动，让人们深刻地意识到成本管理的重要性。在施工企业建立完善的项目成本核算管理体制后，项目部门可以根据相应的组织方案，对各项工程成本进行层层分解，根据部门级别制定出合理的预算方案。同时也对成本目标进行细化，划分不同的成本控制区间，对工程的每个工序、每个过程及每个项目都要做出相应的规划，真正实现先算账后施工。另外，在建立成本核算管理制度时，要明确责、权、利，确保各项经济指标都能够与个人利益相联系，这样能够促使员工主动地参与到工程成本的管理当中，使成本管理工作真正地落实到位[7]。

2.4.2 增强成本核算人员素质和工作责任感

企业的生存和发展有归结到人的作用上，增强核算人员施工成本控制与核算管理制度、调动核算人员积极性和发挥核算意识和工作责任感，使施工成本管理真正落到实处。对施工生产中发生的与施工成本和相关工程变更项进行核算，核算人员应及时收集资料并整理存档，定期向公司经营部门上报审核，以便及时准确地控制施工成本并掌握工程施工情况。同时，对经验阅历不够、操作不够娴熟、工作不认真的成本核算人员，企业应及时进行培训和纠正，以提高其专业素质适应技术及经济发展的。

2.5 采取新技术、新工艺、施工措施控制工程成本

在房地产项目的施工过程中，要积极采用先进的科学技术，其不仅能够有效地降低人工的投入成本，而且还能进一步提高工程的整体质量，这对于施工成本的控制具有积极作用[8]。例如，采用粗直径钢筋连接技术。①粗钢筋直螺纹连接技术。可在工厂提前进行批量化生产，不但解决现场场地窄小的问题，而且解决粗直径的连接，保证了钢筋的连接质量和效率。②竖向钢筋电渣压力焊。对柱、墙竖向钢筋通过采用电渣压力焊，加快施工速度，降低钢材使用量。

3 结语

综上所述，本文对工程控制在建筑工程实践中的应用价值进行简要的介绍，并且针对现阶段工程成本控制方面存在的问题进行相对全面的分析，并且对这些相关问题提供了一些改进的建议。总而言之，在建筑工程领域借助工程成本控制可以对施工过程中的资金流向进行严格的把控，这样既能够保证建筑工程的整体施工质量，同时又可以帮助施工方实现经济效益的最大化，从而能够维持建筑工程领域内健康稳定的发展。目前我国建筑工程中的成本控制工作已经相对完善，基本上能够实现对投资成本的宏观把控，但在一些细节方面仍然存在问题，因此在未来的发展过程中仍需不断完善相应的制度和体系，确保工程预算与成本控制能够更好地适应我国建筑工程领域的发展。