南京新街口城市中心空间结构演变研究

杨婧雯 朱喜钢 YANG Jingwen, ZHU Xigang

0 引言

城市中心区作为城市的形象名片，体现了城市社会、经济发展水平。由于其独特的地理位置和功能性导向，中心区也是空间形态变化最为剧烈的地区[1]。国外关于城市中心区的研究开展较成熟，伯吉斯、迪肯森、埃里克森专注于地理、功能结构的空间研究；墨菲、万斯等人专注于中心区边界的研究。20世纪80年代以前，西方城市中心区研究较为成熟，但城市中心区和中心商务区的概念还没有区分，因而中心区概念的研究基本是从城市地域结构角度进行展开。改革开放四十年来，我国经济结构和体制的转型促使城市中心区建设从政策主导到逐渐市场化，第三产业得到了迅猛的发展，同时中心区空间结构随之发生了巨大的变化。然而，城市中心区的空间结构演变研究是一个长期的过程，21世纪以来，我国大城市的中心区发展日趋成熟，我国学者吴贝西[2]、亢亮[3]、吴明伟[4]、史北祥[5]、杨俊宴[6]等对中心区的概念辨析、边界确定、空间与结构演变、功能特征及其演变等方面做了很多研究。但在人口社会结构变迁背景下，社会结构对于空间结构的影响不容小觑，当下关于人口社会结构对空间结构演变的影响关注尚显不足。值得一提的是，学者黄晓军在研究社会与物质空间耦合性时提出，从城市物质与社会空间耦合视角来研究我国城市空间结构的运行机制，将有利于更为全面、准确地把握我国城市空间发展规律及发展趋势，再次强调了社会空间的重要性[7]。基于此，本文将立足于“人”这一核心，尝试探讨人口社会结构变迁对中心区空间结构演变的影响。

南京作为长三角地区核心城市，南京都市圈中心城市，辐射面积地跨苏皖两省，其中心区的研究具有一定的意义。新街口是南京市商业、商务中心、办公中心、公共服务中心，同时也是城市文化中心、交通中心，其发展演变代表着整个城市的发展缩影。为此，本文将在前人研究的基础上，系统梳理、总结新街口空间结构演变历程与特征。同时通过问卷调研、实地访谈、GIS卫星影像识别，百度热力图等方式，立足于新街口地区时空分异现象，分析研究时空分异机制、人口社会结构变迁对于新街口空间结构的影响，为进入成熟期的城市中心区可持续发展提供经验启示。

1 新街口空间演变历程与特征

新街口作为南京中心区从1929年发展至今已有九十余年的悠久历史，其空间结构演变从空间形态、用地、使用功能方面均发生了巨大的变化，为此本章节将新街口空间结构发展分为4个阶段进行梳理，得出新街口空间结构的演变特征表现为建设面积向外扩张，建设密度由街道向地块内部增强，商业商务用地占比明显增长。同时在中心区发展过程中城市建设政策、产业发展、人口增长、交通条件是影响空间演变的主要因素。

1.1 新街口发展的演变历程

20世纪30—50年代是新街口建设的萌芽期。1929年民国政府依照《首都计划》开展城市建设，确立了新街口以交通、金融、商业等功能为主的中央商务区地位[8]此时新街口地区的并不是单纯的商业中心，也不是一个纯粹的交通节点，而是展现国民党首都壮丽形象的空间。早年间南京的商业中心位于城南的夫子庙和秦淮河[9]。为了强化新街口中央商务区的地位，聚集人气，树立首都形象，民国政府要求各大银行再此建设总部，至此新街口地区发展已初具规模，以各大银行、零售业商业商务活动为主。民国的“黄金十年”彻底改变了新街口的面貌，新街口成为中山东路、中山路、中山南路、汉中路四条宽40多米的林荫大道的交汇中心，同时在中心的环形广场树立孙中山雕像，成为整个南京市的交通枢纽。起初新街口地区的建设并不是单纯的商业中心，也不是一个纯粹的交通节点，而是展现国民党首都壮丽形象的空间。1937年抗战爆发，城市发展进入混乱的状态，新街口一度成为重要的政治宣传的窗口。

解放后20世纪50—80年代，新街口进入缓慢发展期，经历了公私合营和大炼钢铁的时代后，新街口原先零散的零售业被中央商场、新街口百货公司大型百货公司取代，初步形成了整齐划一的营业格局，在一段时间内几乎垄断了南京整个消费市场。

从20世纪80年代到21世纪初期，新街口进入快速发展期。随着改革开放，计划经济转向社会主义市场经济，消费功能日益显著，城市商业业态开始向现代化发展，新街口商业网点的数量迅速增加，规模呈现大型化趋势[10]。城市整体建设处于缓慢恢复状态；在城市总体规划的指导建设下，1990年代城市大规模更新改造运动开始，新街口地区进入新的建设阶段，建设范围也由中心广场向四周辐射，由并且逐步向北延伸。高楼鳞次栉比的出现标志商务办公功能的分化，向外扩张的趋势明显，中心商务区萌芽出现。

进入21世纪，新街口进入稳定发展期。随着建设力度的不断加强，新街口地区建设范围得到进一步确定、交通设施逐步完善，在《南京市商业网点规划（2015—2030）》中，新街口被定义为具有国际影响力的现代综合商业中心，其辐射人群由原先的本地居民扩展到苏、皖两省以及更多外来游客，此时中华第一商圈的地位逐渐展现。近年来随着中心区供需的转变，商业和商务两大功能齐头并进，新街口成长为南京的核心CBD（图1）。

1.2 新街口物质空间形态演变及特征

新街口的建设范围从改革开放后不断扩展，起初以新街口广场为中心，东西向发展为主。20世纪初期开始在南北向拓展，东西向沿中山东路向东延伸至大行宫，南北向沿中山路向北延伸至珠江路和鼓楼。现有学者利用墨菲指数测算南京市城市中心区边界，认为新街口的范围形态主要有“1”字形（初期）、“卜”字形（20世纪80年代）、“十”字形（20世纪）。21世纪以后主要是向西、向南方向扩展，但扩张速度趋缓，最终形成“泛新街口地区”形态（图2）。

从各类用地占比变化来看，随着市场经济的发展和繁荣，传统居住功能逐渐被商业、服务业替代。从1988—2020年新街口中心区商业、服务业等公共设施用地占比逐渐增加，居住用地经历了一个先增后减的过程，随着中心区的不断发展，居住功能与中心区的发展方向相背道而驰，居住功能逐渐边缘化，核心区的居住性建筑不断向外迁移，取而代之的是商业、服务业和公共服务设施用地。随着建设面积不断扩大，各类土地用地面积都呈现出不同程度的增长和变化，尤其是在1988年到2020年，新街口地区的商业、服务业用地占比逐年上升，从16%增长到近40%（图3）。

此外，新街口空间形态的变化从商业服务设施用地变化上变现为：从聚集在新街口广场附近，到后来沿中山路的纵向拉伸发展，再到沿着道路呈现线性空间格局，最后呈现网络化空间分布格局，这种发展历程的形成受到道路交通条件的深刻影响。1998年，道路条件尚不成熟，商业只在交通便利的新街口附近形成聚集，随着其他主要道路的完善，沿道路分布的趋势凸显，直至网络化的成熟道路系统形成，新街口的商业服务设施用地最终演化为“弱十字”型的网络化均衡发展格局，无论是建设范胡围扩张还是密度上的增加，均反映出新街口商业服务功能需求量的增加（图4）。

1.3 新街口地区演变影响因素

政府在城市管理和投资建设中起主导地位，不同时期的城市建设有着不同的侧重点。在中心区发展过程中，政策是影响新街口地区空间结构变化不可忽视的力量，新街口虽然位于城市中心地带，但在1929年《首都计划》之前，仅有狭窄的十字街和四周稠密的低矮住房。改革开放后，1980年“圈层式规划”中要求以“新街口—鼓楼”为中心点建设中心区，以此为契机新街口建设逐步向北延伸。在《南京市城市总体规划（1981—2000）》中，新街口和鼓楼被划为市一级商业中心，“新街口—鼓楼”发展方向日趋成熟。一次次的政策引导建设下，新街口作为城市中心商业区的地位日益加强，取代了旧时“城南”夫子庙商业中心区。

图1 新街口历史照片Fig.1 historical photos of Xinjiekou

图2 新街口空间形态变迁示意图Fig.2 spatial pattern changes schematic diagram of Xinjiekou

图3 新街口各类用地占比Fig.3 all kinds of land proportion of Xinjiekou

图4 新街口商业服务设施用地分布变化图Fig.4 Xinjiekou commercial service facilities land distribution change map

图5 新街口空间发展主要影响因素Fig.5 the main influencing factors of the development of Xinjiekou

市场的力量发挥了更大作用，进入21世纪，更多“自下而上”的需求影响着新街口的空间发展（图5）。随着人口的增加、中产阶层的壮大、新兴产业的出现等，此时新街口主要活动人群发生了较大的变化，人口社会结构的变迁改变了新街口地区空间结构。公共交通的不断完善、道路的拓宽等一系列基础建设，巩固了新街口城市交通中心的地位，从20世纪 90 年代，城市建设政策中要求以基础设施建设为重点，将大量的车流引入城市内部，到21世纪，地铁成为南京市政府推行多中心发展战略的重要的公共政策手段，新街口成为南京地铁1号线与2号线的交汇处，新街口地铁站地下空间功能分布呈多元复合特征，形成轨道交通综合体地上、地下商业建筑一体化设计模式，通过人行联系通道、业态配置和交通流线组织，扩展了新街口的商业空间实现了地上、地下的统一，同时也扩大了新街口商业辐射范围。

产业转型是影响新街口地区建设的重要因素之一，南京市主城区实施“退二进三”政策二三十年来，不断多元化行业的出现，让新街口地区除零售与服务业外，出现了金融、贸易、信息、媒体、展览、会议、经营管理等生产性服务业，进一步也使得配套商业文化、市政、交通服务设施不断增加。在空间上表现为密集的写字楼、商务楼建设，新街口地区垂直空间不断拓展，高楼鳞次栉比的出现，新街口由商业中心向商务中心转型。

综上，新街口的演变主要在于建设政策、交通条件、人口增长、产业发展转型之间的相互影响。在空间内表现为横向、纵向，地上、地下用地面积大幅扩张，建筑的连通，商务空间的大幅增加；功能上表现为居住功能的弱化，原住民的边缘化。聚焦于当下新街口的发展，如何满足国际化和本地居民需求，促进新街口的可持续的发展，可以从地区功能布局，人群活动特点进一步分析，从而进一步实现空间资源配置优化。

2 新街口核心区功能布局现状

新街口作为南京的中心区，同时也是服务设施分布最为集中的地区，基于学者杨俊宴对新街口中心区的圈核结构模型的划分，本文进一步选取新街口主核圈层（图6）进行研究。通过核密度估算法对空间内不同类型的服务设施进行分类，发现南京新街口地区内商业、商务休闲娱乐空间沿中心点向四周街道扩散，主要分布在南北方向，而服务于本地居民的生活配套设施主要分布在边缘区域以及居住区周围。当下核心区功能布局主要依托“东西—南北”两条轴线，东西向负责体现南京历史文化和城市品质，南北向是商务、金融发展的主要空间。

2.1 商业服务与公共服务功能主导

商业、商务休闲娱乐空间主要集聚于新街口主核心圈的“小四环”地区，以新街口广场中心区向四周扩散（图7）。其中，商业类设施最为集聚的地方是紧邻小四环西部的金鹰国际和金轮新天地，其次是东部的德基广场和新百商场。休闲娱乐主要集中东南部的新百商场、东北方向的大行宫广场、1912街区。商务办公区呈现出集聚与均质的双向特征，一方面，沿着商业综合体塔楼向四周扩散，其选址主要考虑交通便捷度和商业配套服务的成熟性，不同等级的优势区位具有不同的规模效应，因此聚集度最高的是各大商圈的塔楼。其次，互联网弱化了区位的影响，商务楼由街道向地块内部渗透，最终空间分布特征显示为以中心集聚为主，但同时逐渐向均质分布演变。

图6 新街口圈层结构Fig.6 diagram of circular analysis method of Xinjiekou

图7 新街口商业、商务核密度分析图Fig.7 Xinjiekou commercial core kernel density estimation analysis

服务于本地居民、原住民的政府、教育、生活服务等设施主要集聚于居住、商住片区及其附近（图8）。其中政府类服务主要集聚在西北部华侨路和西南部朝天宫，例如市房产监管局、商务局、公安局等，其主要特征是紧靠传统居住区。教育类设施在新街口片区集聚度较低，多为社区幼儿园、小学等，片区内居住区占比相对不高，总体集聚度较低，集聚度最高的地区位于五台山附近，主要的学校为拉萨路小学、一中心小学、人民中学等。科研教育设施作为一项基本的公共服务，其供给主要考虑公平原则，因此其分布较为均值。其中南京大学、东南大学作为高等学府，周边科教资源集聚较多，因此形也成了一个集聚核心。生活服务设施则主要集聚于北部的香铺营社区（红庙），南部的小火瓦巷社区、西边的慈悲社、俞家巷社区（丰富路），东部新街口商业社区（科巷），均为居住区集聚区。

2.2 商务、商业区沿中心轴线布局

新街口“小四环”核心区内，用地类型主要为商业、商务办公、居民区、行政区等（图9）。其中，商业用地集中在新街口的核心地带，依托1、2号两条地铁线路和站点沿轴线向外分布。文化集聚区主要位于大行宫、长江路地区，行政集聚区和居住区主要分布在较为边缘地区。新街口空间演变是城市建设政策变化、产业转型、城市交通发展、人口增加等各类因素综合作用的结果。

商业结构的变迁尤其是商业重心的北移与人口分布有着极强的相关性[11]，从城市发展轴线演变来讲，南北向轴线是新街口地区未来发展的主导轴线。南北向轴线集聚了较多成熟的商圈和商务办公区，同时地铁线路的完善串联了珠江路、鼓楼广场等商业空间，加强商圈的连接性，进一步形成了“泛新街口地区”。东西向轴线上集聚了较多的风景名胜和历史文化遗迹，如1912街区、大行宫文化圈、明故宫遗址、南京博物院等，因此，东西向轴线是体现南京历史文化和城市品质的重要轴线，是打造城市形象的名片，也是吸引外来游客的主要轴线。

图8 新街口行政、教育、生活服务核密度分析图Fig.8 the administration, education, life service kernel density analysis of Xinjiekou

图9 新街口主要功能分区Fig.9 major functional area of Xinjiekou

图10 新街口日均人群空间活动热力图Fig.10 daily average crowd space activity thermal map of Xinjiekou

3 新街口核心区人群时空分布特征

3.1 人群活动空间有明显的中心指向性，商业商务消费空间有强聚集性

新街口核心地区内空间利用密集区有明显的中心指向性，核心区的商业中心空间利用明显高于其它地方，人群在商业、商务消费空间强聚集，沿交通通道向周边逐渐衰减（图10）。人群越集中、商业密度越大，人流也就越密集，随着近年来的城市迅速扩张，快速的城市化进程，城市中不同的个体、社会群体、社会阶层也在发生分异，最直观的表现在对城市不同空间的需求变化，其中城市中心区的分异现象最为明显。

结合核心区主要功能分析，中心人口聚集表现在商务办公区，商业消费中心，得出新街口主要活动人群是商务办公群体和中产阶级消费群体。北部人口聚集区则表现在商业商务中心与居住区中间地带，由居住功能和商业空间相互作用产生，考虑到周边的交通便捷性，消费水平明显低于中心区，新世界百货中心在服务本地居民同时也覆盖了北边南京大学、东南大学的学生群体。东部大行宫文化中心的人口聚集空间上主要表现为文化和商业功能的叠加，地处东西向文化轴线，吸引更多外来游客的聚集，更加体现出近些年消费群体对于文化的追求。

总体来看，核心商业区的空间使用强度最大，沿交通通道向周边逐渐衰减，空间利用的向心性仍然非常明显，商务办公、商业消费设施依然是空间利用的最大动力，整体服务设施分布不均，功能布局往往以商业优先。然而，政府、教育、生活服务等服务于本地居民的空间内人口聚集程度较低，空间活跃度较弱，居住空间不断被商业挤占，逐渐趋于边缘化地带。

3.2 人群活动时间强度整体呈“倒U型”分布

新街口地区各时段最主要集聚区均为中部的商业商务中心区，人群利用时间分布强度整体呈“倒U型”分布。从时间的维度来看，新街口的人群在一天的不同时间存在明显差异（图11）。结合Arcgis中的自然断点分级法，统一各个时段的集聚度分级，得到人群在较长时间内高密度集聚是城市中心区的典型特征。结果显示，人群聚集点均位于以地铁站为核心的商务、商业区。人群聚集随时间变化，从周边地铁站向中心区转移，整体而言中心区上午空间利用率较低，出现的人口聚集点转移是由于上班高峰期的交通换乘所带来。10点以前主要表现为轻微集聚，12点以后商业商务中心区的集聚区范围逐渐扩大，人口聚集程度较为稳定，18：30左右东部文化区产生小规模的人口集聚，主要在于下班高峰期的地铁换乘站点以及文化商业相关消费人群聚集。

图11 新街口不同时段人群空间活动热力图Fig.11 thermal map of crowd space activity in different periods in Xinjiekou

图12 城市中心区时空分异机制Fig.12 spatiotemporal differentiation mechanism of urban center

新街口地区空间一天内总体利用效率较高，体现出传统商业中心在发展过程中满足了多数人群的空间需求。其中商务办公区、购物商场、商业广场等人群集聚度最高，是最具吸引力的场所。另外，交通枢纽是聚集人气的另一大因素，居住区、行政服务区等服务与原住民的空间则活动强度一直较小，说明私密性的居住功能并不适应中心区的要求。上午7:00至10:00人流集聚度比晚上22:00至凌晨12:00低，也说明新街口的时间辐射范围有所延伸。核心区的不同类型空间存在明显的时间利用弹性，利用临时空间、活动的构建，同时提升物质、社会结构要素的适配程度，可以进一步提高空间利用率，以达到新街口的可持续发展。

3.3 人群活动时空分异现象由活动主体差异性决定

当下新街口地区产生时空分异现象是中心区主要活动群体之间的差异性决定的（图12）。通过研究城市人口时空行为特征来解构城市的物理空间、社会空间的形成机制，可剖析空间对城市人口行为的制约及在这种制约下形成的行为决策，从而为优化城市空间结构、配置城市公共服务提供前提条件[12]。

新街口地区内居住空间不断边缘化，以及商务、商业中心的超强聚集度，体现出城市中心区的主要活动人群的改变，由本地市民、原住民群体转化为中产阶层为主的消费者、商务办公人士。因此在白天新街口商务区呈现出超高聚集度，在夜晚主要以消费群体为主，随着交通设施的完善，中心区的商业、商务活动时间被延长，直到夜晚中心区人群逐渐消散，此时新街口区域内以本地居民为主。

地区内多元业态和成熟的设施供给是商业、商务区人流集聚的首要因素，空间功能越混合，商业业态越全面，地区空间利用率就越高。在产业、需求多元化的今天，新街口地区人群利用度高的地区主要为地铁周边的集购物、休闲娱乐和餐饮一体的大商厦，功能的混合给与消费群体更多元的需求满足，满足主要人群消费需求。逐渐绅士化的新街口地区，活动主体对文化的需求主要体现在历史建筑、生态景观上，因此新街口地区内景观环境不断得到翻新。同时文化性商业活动与临时性空间活动对人流吸引有重大作用，从核心商业中心的德基广场、新百到珠江路地铁站附近的金鹰天地，均在室外设立了品牌特卖区，不定期举办活动、放置节日装饰雕塑、商业性展览等，尤其是在新冠疫情背景下，室外商业活动备受瞩目，是吸引人流集聚的重要方式。另外，主题性的商业活动也是吸引消费者参与的重要因素，过去以节日依托的主题活动逐渐扩展到以消费人群需求为导向，例如金鹰举办的“咖啡周”活动，邀请新街口周边特色咖啡店的参与，不但带动了周边商业的知名度，同时吸引了更多咖啡爱好者的消费，匹配了中产阶级对于文化和商业活动的品质性需求。

地铁的建设也是人群集聚的主要动力，有学者通过对国内外城市中心区研究，认为老城中心区的人车冲突会影响其发展[13]，而新街口着力于构造地下步行空间，通过地铁站连接各个商业综合体的地下空间，形成“地上、地下”双中心的模式。在地上道路网络化的趋势下，新街口地区“轴线化”覆盖了更大范围，形成了以中山路为中心扩大的十字轴线，而人流最为集聚的地区也正是以新街口地铁站为中心的十字轴线。新街口地下商业街区依托于新街口地铁站，配合着餐饮、购物等地下业态，在人群集聚主要时段人流几乎从未间断，进一步推进了设施供给与群体需求的动态平衡。

4 新街口人口社会结构变迁

在新街口九十余年的演变过程中，最为突出的是：21世纪以来新街口地区的居住空间比例不断降低，人口社会结构的变迁和阶层置换带来了巨大的空间需求变化。在新街口地区外向性不断增强的背景下，原先服务于本市居民日常消费活动的基础性空间，变为服务于中产阶层商业、商务、旅游消费的高端空间。中产阶层的消费需求使新街口居住区产生了现商业绅士化现象，对当下不同类型的居住区产生了一定的影响，尤其是老旧小区原住民。在绅士化过程中如何使原住民在物质、社会空间内需求得到满足，维护社会公平和空间公证是中心区高质量发展需要着重考虑的问题。

4.1 阶层置换是影响中心区整体结构变迁的主要因素

产业转型、人口增长、城市大规模的建设使得城市社会经济快速发展的同时，物质空间处于不断的变化与重构，在此背景下城市中心区的发展演变尤为明显。新街口地区作为中央商务区，商业配套设施日趋高端化，活动人群绅士化趋势明显。人口社会结构阶层的变化使得新街口地区整体物质、社会空间结构发生了较大的变化（表1）。

人口社会结构阶层的变化，使得空间需求由原先的大型百货商店、居住配套服务转变为超高密集度的商务办公楼、商业综合体，从中心区蔓延到居住区底层空间逐渐向内侵入的小型精品店、小酒店等，伴随着中心区的建设与更新，新街口区域发生了商业绅士化现象，20世纪末以来南京市政府大规模的、持续性的推进新街口地区的拆迁改造和环境综合整治[14]，一方面，沿街的低矮老旧住宅被商业、商务需求所改建成高层写字楼、商务办公楼。另一方面，留存下的居住小区由于中心区不断上涨的租金，部分底层临街商铺由小吃店、五金店、水果店转化为咖啡店，精品店，小酒吧，连锁餐饮等服务于居民的低端零售被置换，老旧居住区不断被边缘化。21世纪以来中心区城市基本功能被非基本功能供取代，外部性进一步加强。

正如芝加哥学派提出的“场景理论”中提出，场景的构成是“生活化设施”的组合，这些组合之中不仅蕴含了功能，同样也传递着文化价值观与生活方式[15]。中产阶层对于不同生活方式的追寻，一方面对于城市原有文化的追求，为社区底商带来了更多的人气，但对于“老字号”文化性的追求并不能改变中产消费群体习惯性的空间需求，他们更喜欢干净、整洁的现代化餐饮空间，但同时文化又能给予他们精神上的满足。对此个体经营者扩大经营同时也更新提升了店铺质量，原住民日常消费场所成为了游客、中产阶层、原住民混杂的消费空间，人气聚集的同时，带动了租金的上涨，直接体现在商品价格和低品质商家的搬离。

另一方面居住区内部品质较低的底商被外来商户改造成精品店式的澳式餐吧、小酒吧、咖啡馆、私房菜馆、创意书店等。这些精品店将外来文化融入到本地社区中，营造出另类的感官，深受大学生和中产阶层先锋的青睐，相比大型购物中心，他们更喜欢置身于一个尚未被企业价值观规训的空间，他们认为商业空间不仅是购物，更是结识朋友、培养感情的过程。他们希望可以在此类空间中“发现”像这样的（比如中产阶层和精英阶层）还不常去的地方[16]，在此找到被商业审美过滤后的同类群体，同时强化了群体价值观的认同感。

经过上述绅士化过程中大型商业中心的文化性缺失、消费空间修正、市场主体的资本再投资与文化生产，再一次推动了商业绅士化在社区内的产生，优化了社区底商景观环境，激发了居住区的经济和文化活力，更多自下而上的力量同时也推动着城市更新，中心区的独特文化再次被激发（图14）。从新街口物质空间修正来看，中产阶层群体不仅是新街口商业空间、居住区中占比最高的空间主体，同时也从物质性态和社会空间文化氛围两方面将新街口新造成“中产阶层”的符号。当下老旧小区的社区底商出现绅士化的品质空间。

表1 21世纪以来中心区的整体结构变化Tab.1 the structural change of the central area since the 21st century

图13 新街口中产阶层消费偏好Fig.13 Xinjiekou middle class consumption preferences

图14 文化消费驱动的零售绅士化机制Fig.14 cultural consumption-driven retail gentrification mechanism

4.2 中心区居住空间产生“极化”和“分异”现象

城市中心区发展逐渐进入成熟期，在市场经济规律作用下，经济效益成为社会资源分配的主导因素，社会资源资本倾向于经济地位、社会地位较高的阶层，中产阶层群体占据了中心区大部分空间与资源。使城市中心区内的居住空间产生“极化”和“分异”现象，主要表在20世纪80—90年代修建的单位分配的老旧小区和21世纪初期建设的中、高端小区（表2）。

绅士化的作用下，高端商业置换了社区商业，外来消费置换了本地消费，中产阶层消费空间沿中心区逐渐向居住区渗透，带来物价上涨，满足城市基本生活功能需求的市场、零售小店被置换，使得老旧小区内活动群体进一步分化、隔离。政府为了防止快速发展过程下中心区的衰败，通过旧城改造，优化居住环境，赋予部分小区“民国建筑”形象的外立面，引来了更多游客的关注。也有部分小区由于资金匮乏，位置较为边缘由于“成本—效益”机制”形成了“阴影区”[17]使得社区附近环境进一步恶化，私搭乱建现象显著。学者胡昕宇、杨俊宴在研究中心区圈核结构模型中将新街口老旧社区划为阴影区，认为中心区内的阴影区是一类“地理区位优越，但在实际发展程度底下”“公共设施密度与高度指数分布集聚衰减”区域。具体表现为：公共设施稀疏、建筑陈旧破败、空间混合杂乱、业态低档且衰败[18]。

因此，在不断边缘化的老旧小区内，也发生了不同程度的变化与置换。在这一地区更新的过程中，一批批从事高知识、高技能工作的中产阶层取代了低收入群体，使得居住空间发生了社会阶层的重构，而老旧民居中的经济条件较差、社会地位较低的原住民逐渐被边缘化，这一范围也因居住、就业与消费的高收入人群入侵逐渐成为了中产的“白领专属区”[19]，随着绅士化、房改房的政策推进，在研究区域内的老旧社区也出现了大量中产阶层群体。依托于日益成熟的交通配套和中心区的区位优势，更多的年轻白领以租房的形式置换了原住民，另外也有把房屋高价卖给学区教育需求的中产阶层，城市居住空间是由邻里单位有机整合而成的社会空间的连续，也是城市社会结构与空间结构相互作用的社会空间统一体[20]。传统意义上，学区房加剧了社区邻里阶层区隔，加剧了教育资源的分配不均。但区域内教育中产阶层家庭内的随迁老人缓和了这一矛盾。而继续选择留下居住的居民，大多因为贫困且对老房子有特殊的感情，多以老年群体为主。置换而来的年轻群体的到来给老龄化的社区带来了活跃的生活氛围，但同时也加剧了社区内部流动性，居住私密性、安全性受到影响。

在城市中心区核心CBD功能日益显著的当下，居住功能显然已和新街口发展方向有所背离，但作为中心区发展必须考虑的部分，一方面，在城市更新过程中吸引中产阶级居住在城市的中心区是保持城市发展活力的明智之举[21]。另一方面，在人口社会结构变迁环境下，对于日益边缘化的老旧居住区，为了保留新街口的地域性、实现社会公平与空间公正，促进资源配置空间优化是中心区发展进入成熟期必须考虑的主要问题。这也是中心区“国际化”“高端化”发展过程中是无法回避的问题，因此需要更多的关注发展过程中对原住民的生活影响，尽可能的实现相对的社会公平与空间公正。

5 结语

结合全文，新街口作为南京城市中心区，其形成及演变发展过程有着独特的特点与优势。从萌芽到成熟，新街口的繁荣发展离不开改革开放后市场的力量，也离不开政策的指引。正是在我国城市基本实现工业化，城市化水平得以回升，才使得城市生活形态的生产与消费的供求关系重建平衡，商业才得以恢复空间增长的动力，新街口才能不断的焕发生机。城市中心区商业竞争日趋激烈的同时，城市中心区空间分异现象明显，中心区居住功能逐渐弱化和人口逐渐绅士化是必然的趋势。对于绅士化的研究始于（Glass）对伦敦内城城市社会空间变化的新现象[22]，其后在短暂停滞后又不断兴起。早期的研究呈现了较多对绅士化现象分析与描述的研究，如对北美、西欧和澳大利亚城市绅士化进程的描述[22-24]。西方绅士化的发展过程与经济波动发展有密切的关系，而中国绅士化有其自身的发展节奏,是受到中国特色的政府、市场、社会等多方面的影响，与城市发展的制度的创新和政策的变迁有着密切的联系。

表2 新街口居住区现状Tab.2 current situation of Xinjiekou residential area

在当下的发展中更加需要政府政策指引，加强对边缘化原住民的关注，制约逐渐极化城市中心区发展以防止资源浪费以及地区配置不协调，同时，引导空间结构的多核化发展，实现商业空间的个性化打造，形成本土商业模式，以达到空间配置的多元化满足不同社会群体需求，以此提升新街口地区的国际化程度。

回首过往，新街口百年沧桑历久弥新，是南京商业文明的发源地，享有“中华第一商圈”的美誉，也是全中国数位列一、二的CBD。立足两个百年奋斗目标交汇点，在推进南京国际消费中心城市建设中，基于新街口在全市商业中心的地位，应提出将新街口打造成为引领高端、时尚和创新消费商业中心，进而强化其在长三角地区乃至全国及国际的商业影响力，成为具有国际影响力的现代综合性商业中心。南京将形成新街口、江北、河西和城南4个市级商业中心。形成“市级—副城级（市级副中心）—地区（新城）级—居住社区（新市镇）级—基层社区（村）级”完备的五级商业中心体系[25]，为南京打造国际消费中心城市发展奠定商业基础。