试论土地供应对房地产市场价格的影响

吴建华 进贤县自然资源局

进入千禧年代以来，居高不下的房价引发的住房困难、住房公平等问题引起了社会的广泛关注。据国家统计局的统计年鉴显示，2001 年至2019 年，住房价格呈现了快速上涨的态势，商品住宅的销售均价由2170 元/m2上涨到9310 元/m2，涨了4 倍之多。但是，国民收入水平跟不上住房价格的增长，根据易居研究院发布的《全国房价收入比报告》，2020 年全国商品性住房的房价与收入之比为9.2，再次创造了新的历史纪录。过快上涨的房价促使大量资源挤入房地产行业，催生大量的房地产投机行为，不利于经济平稳发展。

一、土地供应与房地产价格的关系

当前，关于房价与地价的相互关系的研究主要集中在三个方面。首先，成本论，这一观点主要来自于房地产项目成本包含了获取土地使用权的价格，认为地价的变动对房价有重要影响，地价增长是房地产价格上升的主要原因；其次，需求论，主要论述了需求与供给的关系，土地作为房地产开发过程中基本的生产要素，其需求取决于消费者对房屋建筑的需求，住宅价格的上升会吸引更多的房地产开发企业来投资和开发房地产项目，导致对土地需求量的大幅增加，进而导致了地价的上涨。所以，地价的上涨和下跌取决于住房价格的上涨和下降；第三，互动论，结合需求和成本理论，认为土地出让的价格和住宅价格之间存在着相互影响的关系，并分别在不同时期发挥着促进作用。

土地价格上涨引起房地产价格上涨，张浩、李仲飞（2016）用“玉米法律悖论”解释道，玉米的价格因为玉米法律而上升，从而扩大了国内玉米生产规模和增加了对种植玉米土地的需求。因此，玉米价格的上升并非由于土地价格的变高，而是与此相反。消费者对房产需求的增长导致了房产价格的上涨，而房产价格的上涨又保证了房地产开发投资的可靠收益，促使大量的企业进入房地产市场，不断扩大企业的投资规模。大规模的土地供应是房地产开发的基础，因此对土地供应的需求也在增加，但由于土地资源的稀有属性，不可能永远供应下去，从而导致可用于开发的地价上涨。相反，倘若房地产需求减少，则房地产市场繁荣程度将下降，不利于房地产企业的投资与开发，从而导致土地需求减少，地价下降。由此可以看出，从土地出让市场的供给与需求关系分析土地价格的变化，可以得出土地价格的变化受住宅价格的影响，是住宅价格在不同情形下变动的反馈，但是，土地价格的上涨又会反过来影响下一阶段开发的房地产项目的价格，二者可说是互相促进的。

城镇土地供应对房价的影响途径是多种多样的，但归根结底都是通过影响房地产市场的供求关系来实现。土地供应量随房价的高低而发生相应变化，在完全竞争的自由市场条件下能保证土地供应市场的需求与供给均衡，但现实是没有一个国家的土地出让机制是完全竞争的。

2019 年8 月第十三届全国人大第十二次会议修订了《土地管理法》和《房地产管理法》，删去了现行法律关于“从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定”。符合城市土地利用规范的工业、商业等建设用地，以及按照相关法律法规来登记的集体经营性用地，集体能通过出让、出租等方式转让土地使用权。即集体建设用地不需要征收，直接进入市场，旨在改变和改善现有的建设用地供应方式，打破了只有国有建设用地才能进入土地市场的局面，允许集体转让和租赁建设用地，从而土地出让增加了供地对象和数量。但是，集体经营性建设用地的入市必须符合规划，还须依法登记，并在当地政府年度土地利用计划中予以安排，取得土地使用权的权利人不得随意改变土地的性质。可见，集体用地入市不会对城市土地供应市场造成冲击，故在本文的研究中不做考虑。

二、土地供应现状

在我国，高度垄断的土地供应体制限制了国家作为唯一的土地出让者，而对土地的需求巨大，土地出让的时间、地理位置、数量等均受有关部门控制。此外，土地供应还限制了地块出让条件（如容积率）、自持比例等，城市土地供应量对住房价格仍有较大影响。

长期土地供应相对有弹性，通过及时地增加土地供应量，使房地产开发建筑面积有效得到补充，从而使住房价格得以安稳。所以，当一个城市有大量的土地出让时，从理论上可通过不断增加土地供给，可以避免房价上升，而在地块出让较少的城市，土地供给不足很容易导致住宅价格持续上升。但是，供求平衡的根本是供需之间在价格的不断变化的基础上而产生的相互影响的过程，而城市化率、人均可支配收入等对住房价格的影响是显著的，其在长时间内的扩张将很容易打破土地供应与房价之间的短期平衡。

以A 市为例，见表1，除2016 年以外，A 市土地出让一直保持增长的势头，在土地出让金额和土地出让面积都有所体现2019年土地出让金为16142769 万元，而2014年才8762674 万元，5 年间增长了84.22%，出现了较大的增长，但是，2019 年A 市地价大幅下跌，可能和A 市政府土地供应计划的有效实施和国家“房住不炒”宏观调控政策的有力约束密切有关，让房子回归居住功能。A 市外围区域的土地价格的涨幅大于市中心区域，与之相对应的是外围区域的房价涨幅也大于中心区域的房价涨幅。

表1 A 市2015 年-2019 年土地出让金

三、土地供应与房地产价格关系优化的具体策略

（一）完善土地出让机制，使土地供应主体多元化

伴随着城市化进程的加速，大批农村人口涌入城市，空心村的存在产生了大量的闲置土地，农村土地资源浪费严重，同时，由于A 市人口集中，土地显得短缺，特别是住宅用地供给长期不能满足需求，可根据新版的《土地管理法》和《房地产管理法》对村集体的闲置土地纳入土地出让计划，增加城市土地特别是住宅用地的供应。同时，盘活存量土地，落实省政府相关文件的精神，集中力量充分运用市场化的运作方式，提高区域品味，形成新的空间组合和独特的景观，将存量土地早日纳入政府的土地储备中。

（二）遏制“炒房”，坚持住房的居住功能

房地产相对来说是保值增值的行业，大批企业和个人为牟取暴利而哄抬房价来炒房，使我国商品房空置率不断上升，政府提供的住房如果不能落实到老百姓手里，将对房地产市场产生较大的负面影响。居高不下的房价，会给社会的安稳带来一定的不利因素，由于土地和房地产市场涉及的建筑设计、广告、房产金融、物业运营等产业众多，其自身并不具备自我调控的能力，各级政府和有关部门应在保证土地和房地产市场发展稳定的前提下，加强对土地和房地产市场的土地供应、财政、货币等政策的控制，抑制住房价格的过快增长，在商品房住宅市场上调整土地的出让条件来限制高档商品房的市场份额，增加普通住宅的土地和房屋供应，满足更多普通居民的住房需求。

同时，以符合土地利用总体规划为原则，限制土地出让条件减少高档商品住宅和商业用房的供应，增加中低价位普通商品房的市场供应比例，根据市场需求情况适当调整土地供应的结构和节奏，避免住房价格大起大落。

（三）禁止开发商土地储备

地方政府要严格贯彻落实土地供应政策，对本地方的闲置土地要加强管控，同时严禁开发商将手中的土地进行囤积，否则十分不利于地方政府对土地供应的调整管控。而且因为储备土地的价格受到市场因素影响较大，极易给地方政府带来极大的挑战。因此，强化存量土地优化配置，各级政府和有关部门要对不按时开工的建设用地进行严厉查处，保证土地供应对住房价格的变化及时反馈，促进房屋建筑的有效供给，进而促进房地产市场的发展，遏制国有建设土地的闲置现象的产生，从而将土地供应的结构进行充分的优化，确保保障性住房土地建设的充足，有利于缓和土地与房地产市场价格的矛盾，促进住房价格合理回归。

A 市有20 年的历史经验来制定可操作性强的土地供应年度计划，整个计划内容十分丰富，不仅仅计划年度内土地供应数量，同时对该市的每一块土地都有相应的编号与管理，其档案资料十分完善。只有充分掌握该市的土地用途、自持比例以及实际情况，才能够真正实现土地供应与住房工程建设的需求相匹配。另外就是当下城镇化率大幅度提升，乡村人口逐渐向城市进行大量的转移，因此城市的住宅市场仍然具有稳健的发展空间。所以A 城市要对房地产市场、土地供应等进行充分的认识，把握其运转规律与本质，有效地通过市场调节来达到管控的目的，最大程度地实现房地产市场高质量、稳健发展，同时又能够使得价格回归合理。

四、结束语

房地产业并非独立存在，而是我国市场主体的组成部分，受各方面因素的影响，文章只从土地供应与房地产价格关系的角度进行了分析和研究，并未涉及国家层面的数据分析，也未涉及货币政策、限购限贷政策等，因而存在一定的不足。对于不同地理位置的土地供应与房地产市场的关系，可能不适用于不同区域，因此，对不同区域进行研究时，应充分考虑当地房地产市场的现状及影响因素。以期为今后针对土地供应与房地产市场价格相关问题的研究提供一定的参考。