“三供一业”移交背景下职工家属区小区物业管理长效机制建构研究

倪玉淮

（淮南市华源置业有限公司，安徽 淮南 232001）

2016年《国务院办公厅转发国务院国资委、财政部关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作指导意见的通知》（国办发〔2016〕45号）；2017年国务院国资委《关于请各地国资委做好2017年剥离办社会职能和解决历史遗留问题工作总结的通知》（国资厅改[2017]762号）；2018年2月14日国务院国资委办公厅、财政部办公厅联合印发（关于印发《中央企业职工家属区“三供一业”分离移交工作有关问题解答》的通知）（国资厅发改革[2018]7号）。基于文件要求，为全面完成国务院确定的目标任务，安徽省人民政府办公厅于2016年11月安徽省人民政府办公厅转发省国资委、省财政厅《关于全省国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作的实施意见》（皖政办〔2016〕71号）。淮南市是华东能源基地，央企和省属企业职工家属区较多，结合实际，为加快推进全市国有企业职工家属区物业管理分离移交工作，2017年6月淮南市政府出台了《淮南市人民政府办公室关于加快推动全市国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作的实施意见》（淮府办[2017]37号），市“三供一业”分离移交工作领导小组办公室制定下发了《国有企业家属区物业服务分离移交工作指导意见》（淮三供一业办[2018]1号），为全市国有企业家属区物业服务分离移交工作明确了指导意见。

一、“三供一业”职工家属区物业服务管理概况

“三供一业”物业管理分离移交职工家属区多数是基础设施条件差、技术落后，配套不完整，历史遗留问题多，在小区封闭、围墙、房屋本体、屋面、外墙、排污设施等方面普遍存在老化、破损现象严重，在消防设施、停车位、绿化、休闲健身设施、物业用房等方面普遍存在缺失问题，同时存在职工家属区分布散、规模小，小区住户满意度和获得感较差，影响物业管理服务工作的正常开展。为有效地解决“三供一业”分离移交的职工家属区物业管理中出现的困难和问题，建立长效物业管理机制，本文将以淮南市华源置业公司接管的驻淮央企和省属企业职工家属区物业管理为例，基于相关政策对“三供一业”分离移交职工家属区物业管理的要求，结合物业管理从前期接收到进行日常管理的整个实践过程，对接管的职工家属区物业服务管理过程中遇到的困难和问题，进行深度剖析，并针对存在的困难和问题，提出建议措施。

1.物业分离移交基本原则

（1）坚持企业为责任主体；（2）坚持自主协商与政府引导相结合，移交企业和接收企业要根据家属区现状，共同协商签订协议；（3）按照先移交后改造的原则进行，即先完成移交，再维修改造。接管单位对职工家属区实施市场化、专业化的物业管理。

2.物业分离移交范围

在交接双方（甲乙双方）协商所确定的移交区域内，对房屋及配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业区域内环境卫生和相关秩序，物业费收取及按规定管理使用。物业移交范围不仅为物业管理职能，还包括履行物业管理职能所需要的基本保障。

二、物业管理工作过程中存在的问题和难点

1.企业职工物业服务消费观念淡薄，物业收费困难

自1998年实行住房改革之后，企业职工对房屋拥有了产权，对房屋本身的商品属性已经确定，但对物业管理的商品消费意识却很淡薄。多数企业对职工住房物业管理服务作为企业福利进行补贴，企业职工在“三供一业”分离移交之前形成了“吃补贴”的习惯，不愿意承担物业服务费用[1]。很多职工不知道自己和物业公司之间的权利义务关系。目前老旧职工家属区物业费收缴率平均达不到40%，加之物业管理公司没有采取制约的手段，接收单位从维护社会稳定角度考虑，只能靠补贴或其他收入补贴勉强维持现状。

2.原企业内部建造的房屋，年代长，标准低，多数老旧小区房屋基础设施不完善

On the Involvement of Big Data in the Evaluation,Improvement and Implementation of China’s Natural Resources Legal System Fang Yin＆Gao Yun

由于历史原因，以往的建筑标准普遍偏低，建设过程中缺少前瞻意识，不少2000年以前建成的小区提前进入老旧小区甚至危旧小区的行列，存在安全隐患、没有停车位、房屋年久失修，成为这些小区的通病。如敞开式无围栏或围墙、车位不够等问题，造成业主不满。就算一次性投入一些资金维修改造，也无法从根本上解决业主关心的实际问题。让职工家属区业主安居乐业，不能简单地期望 “三供一业”物业分离移交就能解决所有的历史遗留问题，它更是一个民生问题，亟待关注[2]。

3.移交企业不按规定给予接收方（物业管理企业）过渡费

根据国务院和省市“三供一业”物业管理分离移交相关规定，“三供一业”物业管理分离移交企业应根据移交小区实际物业管理服务运营成本，给予接收方物业管理服务公司物业管理一定的过渡费。但有些移交企业未能履行自己的责任，未能支付物业公司补贴费用；还有一些移交企业原属于后勤部门管理的门面、三产、公共用地场所等资产不愿移交接收单位。

4.物业收费标准偏低，政策支持力度不够

随着物业服务的深入，政策对物业管理工作相继出台了一系列物业管理条例和办法。但为了维护社会稳定，许多政策主要是偏向广大业主，一般将物业收费标准定得偏低，没有综合考虑物业管理公司的运营成本和公司利益，加剧了物业公司的亏损程度。

5.接收方（物业管理企业）提供的服务不到位

目前，很多物业公司虽取有物业管理资质，但为了降低服务成本不按要求配备物业管理人员，或者不按合同或物业管理条例的规定提供服务，造成物业服务不能满足业主的要求。

三、建立小区物业管理长效机制的对策

1.加大物业管理服务的宣传力度，着力改变家属区住户对有偿物业管理服务的认识

进一步加大“三供一业”物业管理分离移交政策的宣传力度，消除业主对有偿服务不理解而产生的抵触情绪，实现谁住房、谁受益、谁负担，改变职工福利意识。当前，要通过多种方式加强相关政策宣传，取得职工的理解和支持。

2.接收方（物业管理企业）要加强与移交方沟通力度

为了能争取得到移交方的理解与支持，接收方应依据地方政府出台的相关文件，加强与移交方沟通力度，将物业管理过程中存在的问题向移交方反映，在取得理解的同时进而得到移交方企业的其他形式的支持或配合。

3.接收方（物业管理企业）做好物业管理服务工作

当前，业主对物业管理的需求呈现广泛的多样性，要想赢得业主的认可，除了不断提高服务水准还必须以诚待人，以情动人，其核心就是提高个性化的服务，以便为业主提供更广泛的服务。同时，进一步提升人性化、特色化的服务工作，争取得到他们对物业管理工作的理解与支持，消除部分抵触情绪。

4.接收方（物业管理企业）加强管理，降低物业服务运营成本

在做好日常工作的同时，也应从降低物业服务成本上出发。在配备物业服务人员时，应该想办法，在不降低服务质量的同时，合理配备专业人员和管理人员，尽量使用一专多能的人才，只有这样才能降低物业管理运行成本。才能保证物业公司良性循环运转。

5.政府建立健全住宅专项维修资金使用管理制度

“三供一业”职工家属区分离移交后，家属住宅区共用部位公用设施设备维修改造等责任，将由职工承担。对于家属住宅区，按属地政策，归集好住宅专项维修资金这一关系职工住房的“养老金”，以建立可持续的维修、更新、改造的长效管理机制，维护职工的住用安全以及职工家属区的和谐稳定。

6.政府管理部门做好物业管理的兜底保障

老旧职工家属区物业收费标准低，仅靠收取的小区物业服务费无法覆盖物业管理服务运营成本，也无法持续运营管理服务。吸取一些较为先进的城市管理小区管理经验来看，他们把物业管理本身看作是准公共服务，特别对于一些老旧小的职工家属区，靠市场手段，无物业管理愿意接管的小区，实行政府兜底保障（补贴）。

7.在尊重业主意愿的基础上，政府管理部门探索多种形式物业管理方式

（1）在政府指导下，由业主大会市场化选聘物业管理机构，这符合今后物业管理的发展方向。

（2）探索业主自我管理的模式。业主也可自愿实行自我管理的模式，由职工家属区的人员自行服务并委托相应专业机构提供专业服务，从而降低物业服务价格。地方也应做好应急承接的备案。

四、结语

2019年起国有企业不再以任何方式为职工家属区“三供一业”承担相关费用。这也是“三供一业”物业管理职能分离移交工作的目标的完成时限，特别是在物业管理职工家属区分离移交领域，更是一项系统工作，涉及方方面面，事项多、任务重、难度大，地方政府将面临许多的挑战与压力，特别是一些深层次的矛盾和隐性风险随着物业管理时间延续而逐步显现出来，各级政府只有把问题和难点矛盾研究透，并建立起“三供一业”分离移交职工家属区物业管理长效机制，才能全面彻底完成国务院“三供一业”物业管理分离移交任务。