“房住不炒”视野下居住权制度的解读及探索

山东财经大学法学院 赵春迤

一、民法典居住权制度分析

《民法典》从继承设立及遗嘱设立两个方面对居住权在法律制度层面进行了约束，并进一步规范了我国的住房市场，其体现了习近平法治思想坚持以人民为中心的理念。在倡导“房住不炒”的前提下从供给、保障、购租等三个方面保障国民住有所居。随着人口老龄化养老难的问题、离婚率升高妇女住房难的问题不断产生，“以房养老”的现实需求不断增加。依《民法典》第366条至第371条规定，采用书面方式的居住权的设立包含居住期限、住房位置、条件等情况。居住权的设立是房屋所有人与相对人约定设立并到房屋主管部门登记，由此发生法律效力，通常是无偿但是当事人另有约定的除外，而且居住权的设立对于房屋本身的权属更迭并无影响。

（一）对“住宅”的分析

《民法典》第367条规定对设立居住权做了具体要求，首先居住权合同是要式合同，即必须是书面形式，一般应包括以下内容：当事人身份信息、房屋位置、居住条件及有关要求、期限、争议处理方式等。居住权的客体一般为他人所有的住宅，故应该是除公寓、酒店等之外的住宅。在现行《不动产登记暂行条例》中，不动产仍是以不动产单元进行备案，而且大多数地区的房地产登记条例也明确表示土地或房屋的基本单元是房地产登记最小单位，二者共同具有可分割性、功能完整且可独立使用等特点。根据目前的法律法规的规定，不能将不动产单位进行再分割登记，但笔者认为，居住权一般是无偿设立，当事人另有约定除外，变相对有偿设立居住权进行了明确，例如双方约定好分割界限，不动产登记部门应对其进行登记备案，让房屋资源能够充分利用，以产生其商业效能。

（二）对“居住权自登记时设立”分析

我国目前的不动产物权是在登记之后，其权属即确定。由于物权与债权的不同属性，债权在债务人和债权人双方达成一致意愿时生效，而物权的生效需要进行公示，居住权需要双方达成合意后去房管部门登记才得以设立。根据《民法典》215条内容之规定可得出，居住权合同的有效性与居住权是否在有关部门登记备案这二者是没有关联性的（即区分原则）。在居住权合同签署后，合同双方有义务去相关部门应及时登记，若发生纠纷，合同一方以未进行居住权登记为由无视合同条款并违背合同约束的情形下，法院不予支持的，总体居住权设立首次以法律形式明确，进一步规范了房地产市场，营造了向好发展的良性氛围。

（三）对“设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外”的分析

《民法典》369条规定，设立居住权人即房屋所有人和居住权人对于具有居住权的住宅出租行为法院不予支持。这进一步规范了住宅租赁市场。但由于法律的滞后性，居住权人的再出租住宅的，承租人将如何维权？民法典未予明确规定。设想若约定允许居住权人对其享有居住权的房屋进行再出租，当该房屋存在使用问题时，未经所有权人同意，所有权人如果要求承租人搬离房屋，承租人可以依据合同追究居住权人的违约责任。类比一般租赁中的承租人与次承租人关系，承租人的权益由于没有法律支撑，将会得不到保障，还容易发生纠纷。因此，承租人对所租赁房屋的权属情况进行提前审查将会是保障自身权益的重要一环。从目前情况分析，具备审查能力的承租人却并不多见，多是依靠相关的房屋中介，自己本身对相关合同风险把控、遗嘱设立背景下产权人意图分析等方面能力欠缺，而且大部分承租人的相关法律意识淡薄，这一领域的缺乏也为法律法规的完善提供了方向。

二、与居住权有关的经典案例分析

（一）案例节选

典型案例：唐某三人的父亲唐某某与母亲韩某某拥有住宅一套，系夫妻共同财产。2007年，韩某某去世。2008年，唐某三人通过继承遗产及唐某某的房屋产权赠予，取得该房屋所有权，并出具承诺书，承诺：父亲唐某某及其续弦未离世前，有终身无偿居住该房屋的权利。但此房只能由唐某某及其续弦居住，其无权处置（出租、出售、出借等），唐某三人无权自行处置该房产。后俞某某与唐某某登记结婚，共同居住案涉房屋。2016年1月，唐某某去世，64岁的俞某某仍居住在内。同年6月，唐某离婚，其以无房居住为由要求入住该房屋，遭俞某某拒绝。唐某三人提起本案诉讼，要求判令俞某某立即返还唐某三人名下的案涉房屋。

人民法院认为，唐某三人在取得案涉房屋所有权时作出的承诺系其真实意思表示，且不违反法律强制性规定，俞某某依据该承诺享有继续在案涉房屋居住的权利，唐某三人应按承诺履行其义务。与此同时，俞某某不存在违反承诺书中对案涉房屋出租、出售、出借的行为，故对唐某三人要求俞某某立即返还其名下案涉房屋的请求，不予支持，判决驳回唐某三人的诉讼请求。

（二）分析

本案例发生《民法典》颁布之前，但仍具有指导意义。上述案例中，想让再婚妻子在生前继续享有居住权又提前过户到子女名下的意愿依据现行《民法典》中的居住权制度可以实现。在居住权的规定方面，《民法典》对设立居住权的权利所有人是有法律支撑的，其中第367条到第371条在关于居住权的规定做了详细说明，居住权是完全可以通过合同签订到居住权所有人去世时为止，因此在本案例中，若俞某某与唐某某签订居住权合同或唐某某订立遗嘱，设立余某某对该房屋的居住权，只要程序合法，合同条款正确，是完全能够保障自己晚年的居住权的。

《民法典》规定了居住权，居住权需要到有关部门登记备案才能生效，无论是通过居住权合同签订，还是以遗嘱方式进行的居住权设立都需要尽快到有关部门登记，登记请求相对人的违约责任，而不能对抗购买房产的第三人。而居住权的不可继承与转让，也保证了唐某三人的所有权行使不受阻碍，完全不用通过诉讼、仲裁等方式，大力节省了司法资源，尤其是当前人口老龄化的社会环境下，居住权的合理使用及边界仍是接下来研究的课题之一。

三、《民法典》居住权存在问题的提出及探索

（一）居住权与抵押权的冲突问题

作为用益物权的居住权与担保效用的抵押权的冲突问题，是居住权实行过程中不容小觑的一个问题。

抵押权存在的目的是倚靠房屋的实际价值进行担保，用以偿还债务的一种法律明确方式，且抵押权的设立要备案登记。在现实情况下，如若不动产所有人将房产用于抵押且予以登记后，又为他人设立居住权并登记，这无疑会对该不动产所担保的债权实现造成影响，且会造成价值受损。如何在保护债权人经济利益和维护居住权人的居住权益中做抉择是我们接下来需要讨论的问题。

《民法典》第405条和第726条分别确立了“抵押不破租赁”和“买卖不破租赁”的规则。而《民法典》对于均办理了登记的居住权和抵押权，在实现时的先后顺序，应按照物权效力原则来处理，通过设立时间的先后决定其效力的强弱，即“时间在先，权利在先”。这也应当是处理居住权与抵押权冲突时的参照原则。但租赁权的物权化，意在保护弱势的承租人。居住权作为用益物权，具有法定的优越性。租赁合同具有一定的期限，时间内一般较短，即使在理论上最长也不超过20年。但居住权的期限一般仅限于居住权人终身，居住权人去世后即消灭，时间跨度长和不确定性较大。如果先设置抵押权再设置居住权，在均登记的情况下，抵押权人理论上可行使相应权利保障自己的权益，但是在实务中，抵押权人权利难以实现的情况确实存在。

《民法典》第415条给出了明确的规定，主要针对质权与抵押权所作出的新增条文。因我国现实情况所限，同一财产既设立质权，又设立抵押权的情况屡见不鲜，针对此情况，《民法典》是按照登记或交付的时间顺序确定赔偿顺序的，并由此来对所相关资产的变现资金进行分配。居住权制度的设立，在实务中还会出现抵押权与居住权共存的问题，那么在《民法典》415条规定的基础上，应考虑是否将居住权同样纳入该规定体系。

居住权与抵押权设立的先后顺序都以在行政机关查询到的登记时间为准，交易时交易相对人可在行政机关查询到该不动产的权利属性。其负担情况一目了然，且行政机关的公信力保障也使得交易更公平公正，达到法规设立的预期效果。因此，同一不动产的抵押权与居住权共存时，但由于现行法规还不是十分完善，为保障权利所有人的合法权益与交易公平，以在行政机关登记时间的先后顺序确定权利主张的顺序是最为恰当。

在用益物权和担保物权并存的情况下，由于二者效力层级一致，所以对于均办理了登记的居住权和抵押权，在实现时的先后顺序，应当按照物权效力原则来处理。可通过设立时间的先后决定其效力的强弱，即“时间在先，权利在先”。这应当是处理居住权与抵押权冲突时的原则。另外，如果出现先设置抵押权再设置居住权的情况下，抵押权人可以行使拍卖、变卖保障自己的权益。

（二）居住权人的同住人问题

由于人的社会属性，当居住权人与亲友共同居住时，共住的居住人在法律层面上能否得到在一起居住的制度支撑，若答案是肯定，那么共住人员的身份信息，居住期限、居住期间的行为规范等是否需要从制度层面上进行明确？

尤其需要对以下几种情形重点分析：对于离婚的夫妻，其中一方作为居住权人获得居住权后，在居住权存续期间，其再婚后的配偶是否能与其共同入住？民法典中物权编与婚姻家庭编并无相关规定。还有再婚配偶是否与居住权人具有相同权利？居住权合同签订后，情势发生未曾预测到的变化，继续履行会对合同签订一方订立居住权合同的初衷有所违背。又例如老人签订卖房养老相关的协议之后，居住权人能否与家人共同住在该房屋中，专门机构行使所有权是否有法律依据等。这些现实中必须面对的问题，亟须进一步展开研究和厘清。

《民法典》对于居住权的设立类型未进行充分考量，因此有必要需要确立通过法院裁判方式设立居住权。在《民法典》颁布之前，人民法院在设立居住权方面进行的裁判定权行为就广泛存在，这在一定程度上维护人民的合法居住权益。虽然在相关领域不乏想要对法院裁判居住权这一行为的合理性进行论证，法官们也试图通过对相关法律的解读进行应对相关领域矛盾的解决。但由于物权未予法定等各种原因，却始终未能维护周全，而现在民法典的出台并明确居住权属法定物权，在该前提下以人民法院裁判形式设立居住权的方式，完全符合民法典的立法意图。因此，赋予人民法院在特定情况下裁判设立居住权的权力，而对于其在扩张项目的解释方面具有重要意义。

（三）居住权的滥用问题

居住权立法之初的是确保居住权利满足人们的生活需要，应以迎合复杂多样的房地产市场。其本身对房产所有权而言是具有约束性的，甚至与房产所有权人的权利行使相悖，致使房产在合同约定及法律层面产生一系列问题。因此，若想出现以下情况时应当被视作居住权滥用：一不动产权所有人及其亲属的人身安全受到故意伤害、或者严重非主观意图侵害，财产安全受到重大侵害；二居住权所有人严重违反合同约定或是到期多次催缴续费无果的情况；三居住权人侵占房产所有人在房产落户、子女入学方面等政策红利。此类问题可能会引出了一个疑问，即在居住权滥用时，居住权是否可以撤销，在法律层面上对此是否有相应的支撑？目前有关法律并未予以明确，居住权的制度需要完善该方面。

此外，居住权作为需要登记备案的用益物权的一种，经常被滥用于对抗法院判决中的强制执行。主要形式便是产权所有人在债务存续期间为阻止法院判决的执行采取与他人签订居住权合同，设立居住权。所以居住权制度的诞生有利有弊，而对于部分信誉不佳的债权人依靠居住权制度漏洞来对抗司法裁决的问题还有待法律去完善。例如房屋在被法院查封的情况下，居住权的设定是否合适，是否有法律支撑？

具体可根据现实情况参考其他法律规定，例如可以将地役权的有关款项进行居住权的法定解除进行设计：违反法律与合同约定，滥用相关权利及在合法取得居住权期满后经两次催缴续费未果的情况下权利人有权撤销居住权。针对这些规定在实践中的应用，立法机关应根据实际情况及时完善相关法律措施，完善对于不动产权所有人撤销居住权的相关法律规定，进一步保障不动产所有人的合法权益。

在由《民法典》实行后引发的一系列衍生问题上，应结合现实情况出具相关的司法解释。例如被查封、扣押以及监管的不动产其财产所有权受到限制的同时，其居住权也应做出相应的限制，并按抵押权的相关规定，并将出现上述情况的不动产纳入禁止抵押名单。笔者认为对于在查封、扣押之前已取得居住权的房产，应完善保障居住权的相关条款，保障居住人的合法权益；对于在查封、扣押等被法院裁决程序执行后发生的设置居住权的情况，应不予承认等。

四、结语

居住权作为事关民生的重要内容，由于受到广大人民群众的关注，新中国成立以来的第一部《民法典》将居住权纳入了物权编，这一举动反映了中华儿女对安居乐业的幸福追求，同时也为中国特色社会主义法律体系增添了新的时代意义，但不得不承认的是，《民法典》的出台虽然进一步完善保障广大民众的住房权益，而我们也应当看到与之相关的法律法规依旧有诸多需完善之处，有关部门必将对居住权在相关实践中的问题结合现实情况作出相应法律法规上的完善。