把商品房广告关进法律的笼子

魏凡

过去10年，房地产市场飞速发展。房价推升的同时，售房文案也成为一种辨识度极高的流行符号，广为传播。

楼宇未成，广告先行，商品房销售廣告是开发商的主要营销手段。售楼中心修饰得富丽堂皇，宣传资料设计得美观大气，广告文案表述得似是而非，或者借销售人员之口，将尚未完成正负零的楼盘吹嘘得天花乱坠，是某些不法开发商的常用手段。最终签订售房合同时，有的诱人卖点要么无法确定，要么附加了严苛的条件，许多不明就里的购房者就此上当。

广告的法律性质，根据其内容的明确程度，可能构成要约或要约邀请。如果构成要约，只要消费者提出购买的承诺就可以成立合同；而如果仅仅是要约邀请，因为其内容不够具体，受拘束的表示也不明确，合同成立与否的决定权就掌握在商家手中。为了避免不明晰的广告内容引起纠纷，我国《广告法》特别规定，广告对允诺有表示的，应当准确、清楚、明白。

商品房销售广告也是广告的一种，它也受《广告法》的监管。在前面的案例中，范明认为开发商的广告涉嫌虚假宣传，因而向市监局举报。市监局正是根据《广告法》授予的职权，对开发商的广告行为进行了调查。市监局作为行政主管部门，对于广告违法行为可以作以决定。虽然行政处罚不直接关涉民事责任，但在司法实践中，具有关联性的行政处罚有助于人民法院认定案件事实。所以，只要开发商的广告宣传或者合同文本涉嫌违法，购房者都可以通过举报来行使公民的监督权，同时起到固定证据的作用。

在民事责任层面，最高人民法院相关司法解释规定“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约”。根据该规定，只要在范围、内容和影响三个方面满足要求，售房广告的内容也可以构成要约，从而作为合同的一部分，购房者可以据此要求开发商兑现承诺。

购买别墅的范明之所以让地下室不翼而飞，正是其掌握的证据无法证明售房广告的内容具体确定，即广告内容上没有直接体现“赠送地下室”的意思表示。这提示广大消费者，在购房过程中一定要具备证据意识。当前，我国法律对广告的监管渠道从行政到民事层面都是畅通的，只要消费者对自己的合法权利多多留心，就一定可以把商品房广告关进法律的笼子。