旅游经济、土地供给与房价关系研究

王瑞功

西京学院，陕西西安 710123

引言

伴随着旅游经济的不断发展，旅游消费已经成为我国居民消费的重要组成部分。2019年全国旅游总收入6.63万亿元，占国内生产总值的11.05%，比2009年翻了5.14倍，而全国商业住宅平均房价比2009年翻2.08倍。土地作为房地产市场的供给源，是政府宏观调控城市房地产市场的关键所在。同时，2018年中共中央、国务院《关于实施乡村振兴战略的意见》指出，允许政府利用农村存量建设用地，预留部分规制建设用地指标用于休闲旅游设施。由此可见，旅游产业、房地产业的发展都离不开土地的合理利用。所以，探讨旅游经济增长潜力与房价的关系，并引入土地供给要素对旅游经济及房价的作用，能为保证地区全域旅游发展规划有效实施，房地产市场平稳健康发展以及土地资源优化利用提供借鉴，以期更好满足旅游产业、房地产业以及土地市场的协调发展。

一 相关研究文献评述

房价与旅游发展的关系研究。Fereidouni 等[1]检验了2000年—2011年马来西亚房地产对出境旅游的影响，发现房地产对出境旅游具有显著的正向作用。胡北明、黄俊[2]研究认为旅游发展对贵阳市房价上涨产生明显的推动作用。马成文等[3]认为旅游业的发展显著提高了商业营业用房价格，降低了商品住宅房的价格，其主要通过降低商品住宅房的价格而对整个房地产市场的平均房价产生抑制效应。

房价与旅游消费的关系研究。刘晶晶等[4]对中国35个大中城市2001 年—2010年的相关数据进行分析，发现房价与旅游消费之间存在正U形关系，房价变化对旅游消费同时具有财富效应和挤出效应，但总体表现为财富效应。Kim等[5]则比较了韩国房地产和金融资产对旅游消费的影响，发现房地产对出境旅游需求具有显著的财富效应。王克稳[6]使用中国微观调查数据同样发现了房地产对旅游消费的财富效应。综合上述文献梳理，发现引入土地供给作用，探讨旅游经济增长潜力与房价关系非常密切。鉴于此，本文在结合丁建军等、杨敏旅游经济增长潜力评价指标的基础上，构建旅游经济内在成长潜力与外在支撑潜力指标。基于2009-2019年陕西省十个地级市的数据，探讨旅游经济、土地供给与房价之间的关系，为政府部门制定相关政策奠定基础，为其他地区相关研究提供借鉴。

二 旅游经济、土地供给与房价影响研究

（一）旅游经济增长潜力与房价

从影响旅游经济内在成长潜力的指标来看，游客人数增长及游客逗留天数增加能保证旅游收入增加。随着旅游总收入占地区GDP比重的加大，促使居民对商品房需求能力增强，商品房价格上涨。从影响旅游经济外在支撑潜力的指标来看，旅游景区从业人员、星级饭店等的增加为地区旅游经济增长提供了强有力的服务支撑，吸引人口迁移，投资企业入驻，房价升高。基于此，提出文章假设1：

H1a：旅游经济内在成长潜力对房价存在正向作用；

H1b：旅游经济外在支撑潜力对房价存在正向作用。

（二）旅游经济增长、土地供给与房价

土地资源是房地产业、旅游产业发展的重要供给要素。从影响旅游经济内在成长潜力指标看，旅游资源开发，需要加大土地资源供给，房地产商加大对商业营业用房的投资，房价上涨。从影响旅游经济外在支撑潜力的指标看，土地供给要积极投入到乡村旅游示范村建设以及城市绿化建设中，打造良好的生态环境，吸引人口流入，商品房需求增加，房价上涨。基于此，提出文章假设2：

H2a：土地供给对旅游内在成长潜力与房价的关系存在正向调节作用；

H2b：土地供给对旅游外在支撑潜力与房价的关系存在正向调节作用。

旅游经济增长潜力依托于内在、外在潜力的共同增长。在土地供给与旅游经济内在成长潜力、旅游外在支撑潜力的交互影响下，旅游经济内在、外在增长潜力对房价产生积极影响，基于此，提出文章假设3：

H3a：旅游经济内在成长潜力、土地供给对旅游经济外在支撑潜力与房价的关系存在正向调节作用；

H3b：旅游经济外在支撑潜力、土地供给对旅游经济内在成长潜力与房价的关系存在正向调节作用。

三 旅游经济增长、土地供给与房价变量选取

（一）变量选取及数据来源

本文选取2009-2019年陕西省十个地级市的数据作为研究对象。因变量原始数据来源于《中国房地产市场年鉴》《陕西省统计年鉴》，自变量、控制变量原始数据来源于《中国旅游统计年鉴》《陕西省统计年鉴》、陕西省各地市统计年鉴。

（二）变量定义

1.因变量。房价（P），采用商品住宅房销售额除以销售面积得到2009-2019年陕西省十个地级市的名义房价。

2.自变量

（1）旅游经济内在成长潜力（TIDP）与旅游经济外在支撑潜力（TESP）的衡量。博物馆机构数、4A 级以上景区数、年接待游客人数增长率、游客平均逗留天数、入境游客在陕人均天花费、旅游收入占GDP比重、国内旅游收入、国际旅游收入的八个指标，构建主成分并计算得出旅游内在成长潜力得分；将旅游景区从业人员、旅行社数、星级饭店数、乡村旅游示范村数、建成区园林绿化覆盖面积、道路清扫保洁面积、公厕数量、公园个数的八个指标，构建主成分并计算得出旅游外在支撑潜力得分。

（2）土地供给量（RL）。利用土地供应总量度量土地供给。

3.控制变量

旅游经济增长潜力对房价的影响并非单一作用，还受到诸多因素的影响。本文选择商品房住宅开发投资额（EI）、城镇居民人均可支配收入（PI）、地区国内生产总值（GDP）变量进行控制。

四 旅游经济增长、土地供给与房价实证分析

（一）模型构建及检验

从旅游经济内在成长潜力与外在支撑潜力双侧视角，根据研究假设，构建模型如（1）（2）：

i表示第i个地市，t表示研究期数，α0和β0为截距项，μi和εi为随机扰动项，α1～α6、β1～β6是待估参数。基于（1）构建模型1、模型3、模型5，分别检验假设 H1a、H2a、H3a，基于（2）构建模型 2、模型 4、模型 6，分别检验假设 H1b、H2b、H3b。首先，实证检验充分考虑了旅游经济内在成长潜力、旅游经济外在支撑潜力以及相关控制变量对房价的影响，为了使分析更具有效性，实证检验对所有变量取其对数进行衡量。其次，对构建模型进行合理性检验。第一，模型进行Jarque-Bera test，检验残差是否服从正态分布的原假设，检验结果显示每个模型p＞0.05，表明模型残差服从正态分布；第二，模型进行White test，检验模型是否存在异方差，检验结果显示每个模型P ＞ 0.05，表明模型无异方差。

（二）回归结果分析

根据表1显示，模型1旅游经济内在成长潜力增长对房价无显著影响，H1a没验证。说明旅游资源本身的影响优势不足，外迁人口到旅游地购房的积极性受到影响。模型2中旅游经济外在支撑潜力在5%水平相关。说明住宿、餐饮、等第三产业的发展能促进房价上涨，验证假设H1b。

表1 模型回归结果

模型3土地供给与旅游经济内在成长潜力的交互变量与房价不相关，H2a没有得到验证。因为单纯增加土地供给，扩大旅游景区建设，不能促进房地产市场发展。模型4土地供给与旅游经济外在支撑潜力的交互变量与房价正相关，说明城市绿化管理等土地供给能增加房地产需求，促进房价上涨，H2b得到验证。

模型5旅游经济外在支撑潜力与土地供给的交互项与房价在1%水平上显著正相关，说明第三产业的优化升级，提升了旅游经济内在成长潜力对房地产市场的拉升作用，H3a得到验证。模型6旅游经济内在成长潜力与土地供给的交互项与房价正相关，H3b得到验证。实践全域旅游，激发旅游经济外在支撑潜力对房地产行业的推动作用，促进房价提升。

五 结语

（一）研究结论

本研究从旅游经济内在、外在增长的双侧视角研究发现：第一，旅游经济内在成长潜力无论是否考虑土地供给要素，对房价均无显著影响。第二，旅游经济外在支撑潜力对房价影响显著，加入土地供给要素显著性有所下降。第三，旅游经济内在、外在增长潜力与土地供给交互作用能有效促进旅游经济增长潜力对房地产市场的影响，对房价产生正向显著作用。

（二）对策建议

1 优化旅游景区生态系统设计，提升旅游效用

完善旅游景区保护与发展制度建设。在自然旅游方面，以优先保护天然风景资源为基础，倡导保护为主，开发、建设为辅的理念，针对天然风景区进行整体旅游生态系统优化设计。在人文旅游方面，着实提升历史人文资源的内涵质量，利用其旅游吸引力，提升区域历史人文资源的艺术化价值，增加地区旅游经济效用。

2 加大公共基础设施建设，增强城市绿化管理

公共基础设施建设和城市绿化是现代化城市优化生态环境的重要抓手，是地区旅游经济增长的重要外在支撑。地方政府要结合本地实际情况，充分认识旅游经济增长对房价的影响力。积极贯彻执行国家颁布的相关城市绿化等各项法律法规，完善地方城市绿化法治建设，有效提升城市内涵建设，为产业优化融合奠定良好的基础。

3 保证土地资源在旅游、房地产业的协调供给

政府要明确土地利用方向，因地制宜，优化土地使用结构。要在保持生态环境的基础上，有机控制城市房地产开发建设用地，采用多元化的方式增加城市绿化用地、村庄建设用地、生态旅游用地等。例如，在农业用地上开展农业观光、农产品采摘等旅游服务，实现产业融合。在全域旅游、乡村振兴的积极实践中，要有效培育土地流转机制和完善土地出让收入使用机制，实现土地、旅游以及房地产经济的协调发展。