农村不动产权籍调查工作方法与实践研究

杨慧平

（山东省阳谷县自然资源和规划局，山东 聊城 252300）

引言

为了贯彻我国最新《物权法》中的相关条款，必须科学有效的创新农村不动产登记工作模式，提高不动产交易和登记环节的安全性与可靠性，保护基层群众的合法权益。当前农村不动产的权籍调查中依然存在许多不良问题，不动产权利也偶尔会出现交叉或者重叠等问题，对农村群众的利益产生了一定的影响。在以往非统一房地产登记模式下，不动产权利与内容存在一定偏差，比如居民登记住宅的使用人和土地使用权人并非同一个人，相关书面材料上的时间与面积也有所不同，势必会产生两种权益，因此，为了消除这一问题，国家提出开展农村不动产权籍调查工作，有效消除不动产权益纠纷，促进社会和谐发展。

一、农村不动产权登记的概念

随着我国农村经济的大力发展，我国也逐渐重视农村房屋不动产权籍调查和登记工作，同时基于我国近几年推行的不动产登记条例规范，对我国不动产登记的具体要求和实施方法给出了明确指示，同时也对农村宅基地和集体建设用地的使用权进行了权籍登记规范。在我国各地区推行的农村不动产权籍调查方案中，也列举出了一系列的工作举措，旨在大力推进我国新农村建设，实现农村土地改革，全面激活农村发展动力，为后续工作部署提供保障与支持。

二、农村不动产权籍调查工作的具体方法和实践流程

农村不动产权籍调查工作主要包括农村的地籍信息调查和农村宅基地的信息调查工作，通过对地籍与房产信息的测量，在针对测量回来的信息进行科学的内业处理，从而完成农村不动产权籍调查工作。在实际开展农村不动产权籍调查工作中，必须由调查人员开展全村的产权信息调查，包括每个宅基地的使权人员信息、产权界址、住宅面积、住宅修建时间以及各类信息。基于对农村不动产权籍调查的试点运行，同时结合有效的调查方法运用，从而获取良好的农村不动产权籍调查结果。综合来看，当前的农村不动产权籍调查工作方法主要包括三个领域，分别是外业权籍调查、外业数据收集、内业数据处理等工作内容，工作流程如下图所示：

三、农村不动产权籍外业调查工作

在农村不动产权籍的外业调查工作中，大体内容主要包括房产信息调查和地基调查工作两项内容，在实践调查工作中，首先要对整个农村地区的宅基地使用权籍进行全面调查，并且在农村房屋不动产的外业调查工作中，还要充分利用现有的使用权调查结果，但是在利用时，必须对当前的结果进行全面更新，挨家挨户地进行仔细核对，保障农村不动产权籍外业调查内容的准确性，同时也提高农村不动产权籍调查的结果，确保农村不动产权籍调查成果现实性与不动产调查成果保持一致。

（一）地籍调查

针对农村不动产的地籍调查工作来说，首先要对全村的每家每户宅基地进行调查，地籍调查工作的范围主要包括宅基地的范围和界址情况，避免邻里之间因为土地权属不明确而产生争执，同时也要仔细核实土地权属人员的名称，宗地属性以及位置和区域面积，提高地籍调查结果的真实性以及准确性。

（二）房产调查

此外，农村不动产权籍调查工作中还包括房产调查，针对房产调查工作来说，主要是对该地区的每户土地内所涉及的房屋面信息进行全面调查，同时对存在争议或者界址不明确的房屋建筑信息，要及时做好记录，并且做好明确的标注。结合我国农村不动产权籍调查方法的试行方案规定，考虑不同农村地区的实际情况在进行外业调查工作中，还要做好相关资料的收集，保障资料的真实性与准确性。

四、农村不动产外业数据收集工作

在农村不动产权籍调查中，还要进行农村不动的外业数据收集工作，首先要结合项目技术的设计规定，通过外业数据收集工作的开展，要确保外业调查工作和外业数据收集工作同步开展，而外业数据收集工作中也要充分发挥现代信息技术的作用，合理地运用RTK 技术与GPS 网络技术，同时融入全站仪设备，提高外业数据采集效率，保障数据的准确性与完整性，具体工作包括以下几点：

（一）准备环节

在开展农村不动产权籍调查的外业数据采集工作中，首先要做好数据收集的准备工作，在准备工作中，最重要的环节就是做好相关资料的收集，其中主要包括待调查区域的各项资料和参数，同时熟悉坐标系统，查找控制点，同时也要对控制点进行对比和校验。相关技术人员还要对调查区域进行查勘走访，通知制定出科学的测绘方案，明确测量标准，对测量人员开展全面培训工作，按照策略规范和技术方案进行科学指导。在技术人员进入农村的调查按区域后，还要与当地的带队人员进行友好协商，并且积极听取当地人员的建议，并且获取带队干部的支持，保障后续外业数据采集工作有效推进。

（二）外业测量

在开展外业测量工作时，主要是针对农户的住宅权属调查区域内部的房子界址坐标进行测量，同时有效提升测量的精准度，对外业测量精准度的要求如表1 所示：

表1 房地产测量精度

（三）面积计算

在完成农村宅基地和住宅的外业测量后，还需要结合测量结果来计算出当前的面积，基于当前农村房产的复杂性，技术人员要重点关注大棚房、简易房以及临时住房的计算，这几类房屋一般不会计算在建筑面积中，而房产计算面积过程中的限差和中误差如下表所示：

表2 房地产面积计算精度

五、农村不动产权籍内业数据处理工作

在完成农村不动产外业工作后，还要结合获取的权籍调查按策略结果，开展内业数据处理工作，外业调查工作中一般会获取大量的矢量数据和地籍的属性信息，为了进一步构建完善的农村不动产系统，必须对外业测量中获取的数量数据以及地籍属性数据进行科学处理与融合，同时根据实际作业需求，采用适合的处理软件，提高数据处理效果。在实际应用中，一般常用的数据处理软件包括ArcGIS、BDMap 以及GAS 等，这几个软件对农村不动产中矢量数据的处理具有良好的效果，能够实现有效的测绘编辑、属性录入和格式转换等功能，同时获取有效的数据成果。

（一）矢量数据展绘与编辑

在进行矢量数据的编辑和展绘处理工作中，首先采用GASS 软件，获取农村不动产地籍以及房产的适量数据，同时开展科学处理，利用外业调查过程中测绘的草图进行对比，同时对数据进行核验与修改，呈现出精准的编辑效果图。

（二）数据格式转换

在进行数据格式转换前，首先要基于GASS 冉建中的标准数据为指导，确保转换后的数据能够满足BDMap 软件的数据格式。所以，在完成矢量数据的展会于编辑工作后，还要对地籍数据进行有效的数据格式变换，确保数据可以在BDMap 软件内如数和运行，为后续的拓扑检测、面积计算以及成果展示提供支持。

（三）属性数据输入

在完成数据的格式转换以后，地籍与房产实力数据在不动产权籍调查软件中能够随时随地查看，便于将外业调查的数据输入其中。

结束语

综上所述，随着我国农村经济的大力发展，国家对于农村地籍权属调查工作提高了重视，为了明确农村地籍的权属情况，避免权籍纠纷问题的出现，另外通过农村不动产权籍调查工作还能够全面掌握农村的土地资源情况，做好全面的土地资源优化，为农村科学发展提供可靠支持，满足新时期农村可持续发展需求，同时也保障农民的合法权益。