房地产企业全面预算管理存在的问题及对策研究

陈艳

（世界包装中心集团有限公司，浙江 杭州 310000）

房地产企业的全面预算管理，主要包括项目开发预算、成本预算、销售预算、管理预算、财务预算、现金流预算、利润预算等内容。企业通过强制的预算管理，在开源的同时，控制费用总额，通过精细化管理，降低隐性成本，优化操作流程，合理配置资源，从而有效地降低企业运营成本，使企业顺利健康持续发展。房地产企业该如何建立预算管理体系，如何加强预算管理的刚性，如何实现预算管理的闭环反馈，是房地产企业在管理过程中，必须面临和解决的问题，对促进房地产企业发展具有深远影响。

一、房地产企业实施全面预算管理的重要性

全面预算管理是在预算目标基础上进行的管理，是一套由预算编制、预算执行、预算监控、预算评估与激励组成的管理控制系统。在房地产企业经营管理的目标激励、过程控制、有效奖惩等方面发挥着重要作用。

（一）有助于形成企业的核心竞争力

全面预算管理是房地产企业的整体“作战方案”之一。公司制定既能通过努力实现目标，又能在原有基础上提升整体经济效益的指标，可以促进员工在行动上必须要有改进，要有创新，同时作为企业绩效考核的依据，让大家自主自发去探索，朝着目标努力，从而改变每位员工的心智模式，提升自身的思考能力，培养发现问题、分析问题、解决问题的能力，学会承诺与负责，学会创新与追求，学会付出与收获，造就出正能量的团队，最终积淀为企业文化，形成企业的核心竞争力。

（二）有助于企业更好地实现战略目标

全面预算管理是房地产企业实现战略目标的重要手段，它具有规划、协调、控制、鼓励、评估等功能，对企业的战略实施具有举足轻重的作用。在房地产企业的实际工作中，全面预算管理工作的开展能使得各个层面、各个部门、各个环节都渗透其中，通过ERP对各部门的信息整理、传递，使用企业有限的资源在购、存、产、销、财、力等各个方面得到有效配置和使用，提升企业管理水平，提高企业经济效益，更能助于企业更好地实现战略目标。

（三）有助于企业内部管理规范化与科学化

房地产企业要真正落实执行全面预算管理，就必须将预算管理贯穿到整个项目开发的全过程，通过全面预算管理的执行，指导业务流程的规范操作，完善内部控制机制，加强成本费用控制，优化整合企业资源，保障战略目标的实施，全面提升企业内部管理的规范化和科学化，从而全面提升企业综合管理水平和市场价值。

二、房地产企业全面预算管理中存在的问题

（一）对全面预算管理认识不足

公司高层不了解预算管理主要对象、对公司的发展有何作用、怎么样发挥其作用，不清楚预算管理如何运行，应具备怎么样的条件；公司的中层或骨干人员未能吃透预算管理的基本方法和操作技能；基层人员在具体操作上无章可循。公司实施全面预算管理多年，回头总结时总觉得：预算管理形式上是存在，实质上却没有什么效果，甚至实行了预算管理，收入利润指标总是完不成，但是成本费用却经常超过预算指标，以至于大家选择低报收入指标和利润指标，夸大困难和阻力，导致只能完成最低指标和经济效益，使房地 产企业陷入恶性循环的状态。

（二）全面预算管理与企业的战略目标脱节

房地产企业的全面预算管理应建立在企业的战略目标基础之上，如果两者相互脱离，就会造成相关的经济业务无法真正落实到具体责任部门和岗位，久而久之，短期的预算管理将匹配不了长期的战略目标。这样的预算管理只不过是表面文章，浪费企业资源，影响企业发展。

（三）全面预算管理缺乏部门间的联系协作

预算都是要用数据来衡量的，所以人们通常把预算称为财务预算，理所当然地把预算工作当作是财务部门的任务，缺少其他部门的支持和配合，导致很多公司实行预算管理无效。很多房地产企业年年实施全面预算管理，但是没有产生实质性作用，因为他们的预算管理根本没有跨出财务误区，只是财务部门的“数学游戏”，这就是传统的“财务预算”，仅仅是出自财务部门主导编制和控制的预算。因财务部门不在业务第一线，不能准确地把握市场，编制预算只能参照以往数据，凭空杜撰，无法做未来的预测，然后用预算来指导业务，毫无疑问预算已经成为约束业务的“枷锁”。比如：导致业务部门对外部环境变化反应迟钝，丧失市场机遇；财务预算侧重降低成本费用，不关心如何提高能力和创造价值；预算编制不合理，控制太固化，导致业务部门思想抗拒。

（四）全面预算管理缺乏有效监督与考核

有效的监督与考核是房地产企业执行全面预算管理的保障，是全面预算管理真正发挥作用所不可缺少的环节。目前一些房地产企业正是由于缺乏有效的监管机制导致预算管理毫无成效，预算考核尚未与全体员工薪酬激励制度有机结合，且激励方式相对简单，不利于全体员工主动自觉参与全面预算管理，使得员工对全面预算管理有负面反应，从而影响房地产企业战略目标的实现。

三、完善房地产企业全面预算管理的对策建议

（一）提高成员全面预算管理意识

预算管理的本质是通过管控企业有限资源的投放，引导各部门进行技术革新、管理革新、营销革新等举措，寻找更加合理有效的增收节流方法，确保企业目标的顺利实现，该过程必须高层全力支持，中层主动配合，基层积极参与。提高成员全面预算管理意识就是为全面预算管理营造良好的运作环境，让高层、中层和基层员工都能搞明白预算管理的内涵，对企业的发展具有积极作用，从而认同理解公司实行预算管理的必要性，支持配合预算管理工作的开展，主动维护预算管理的良好氛围，改革原有管理体系。通常可以采用外训、内训和咨询等方法来实现。对实行预算管理举棋不定时，企业高层可以先参加一次相关主题的外训，搞明白预算管理的基本原理和运行机制后再做决定；也可以通过外部邀请专业老师来公司培训，或者聘请咨询团队全面系统地参与公司的尽职调查、预算推进方案、基础资料准备、预算答辩等各个环节，为企业预算管理的全面推进助力。

（二）全面预算管理应与企业的战略目标匹配

房地产企业的预算管理工作想做好，取得成效，必须将预算管理目标与企业战略目标相匹配。企业战略目标是预算管理的指导，企业实施预算管理服务于企业战略目标的实现，因此，预算的编制必须基于企业的战略目标，根据企业的战略目标提出企业的中长期计划和短期计划，确定相应的预算目标，指导资源分配，激励员工工作的积极性，考核绩效。将房地产企业的战略目标逐层细分，形成相应的预算，有利于企业战略目标的达成。通过对战略执行情况的分析，可以及时洞悉企业内外部环境的变化，并对企业的战略目标进行重新评审，及时调整。因此，全面预算管理对房地产企业战略目标的达成起着无可替代的作用。

（三）优化项目全面预算管理

全面预算管理涵盖了房地产企业的各个职能部门、项目单体、分（子）公司，包括了公司高管、中层、基层所有成员，是全员参与、全程控制、全方位管理的一体化综合管理系统，具有全盘控制力和约束力，这样才能经受市场、竞争、成本条件的考验，才能发挥预算管理应有的作用。企业应做好以下几方面工作：

1．预算管理全员参与

预算管理涉及企业的全部资源和全部的经济活动，应当是全员参加、战略统筹的过程，而不是由财务部门一手包办，闭门造车。应当按照责任和权力相对等的原则，将责任进行分解，让基层的生产人员、销售人员或管理人员都参与进来，并自愿积极接受控制，从而真正落实“全员预算管理”。

2．预算管理覆盖全部业务

“预算管理覆盖全部业务”意味着房地产企业不再只是将预算的管理范畴局限在传统的项目建安成本方面，而应站在项目视角，甚至公司视角、集团视角，不仅考虑项目的预算，还应考虑营销、管理、财务等业务，将以往的单一预算管理提升到企业全层面的全面预算管理上来。

3．预算管理全程跟踪

预算管理是企业管理体系中的一种闭环管理。房地产企业实施预算管理，控制贯穿于管理的全部经济业务。业务目标利润的预测、预算的编制等是对企业有限资源如何合理支配的事前管理，预算的执行是事中控制，预算的分析、考评是事后管理。只有完整过程的预算管理才是有效的预算管理。

（四）预算管理与监督考核有机结合

房地产企业实施全面预算管理，不仅要有企业的预算管理，还要编制各个部门的责任预算，使企业的全面预算管理责任化，形成有效的责任预算管理体系。强有力的监督是有效执行预算管理的重要保证，内审部门负责预算执行的监督，做到年中、年末定期和突击性不定期审查，直接对总经理负责。如果预算没有考核，预算管理就只是做表面文章，失去掌控。企业高层可以依据预算的实际执行情况，建立与预算管理相对应的绩效考核机制，不断改良、完善绩效考核体系，使得考核更加切合实际，充分调动员工的创造性和积极性，真正发挥评价与激励的作用，以推动企业内部的横向竞争。

四、结束语

综上所述，全面预算管理是企业经营管理的重要手段，是对房地产企业经营管理决策的具体化和数量化，对明确企业预算经营目标、协调各部门之间的关系、评价工作业绩等都有极其重要的作用。对完善企业制度建设、增强企业的竞争力都具有重要意义，有效整合现有的各项资源，实现房地产企业做大做强，又快又好的发展。