房地产企业财务管理存在的问题及对策探讨

邹薇

（南昌市政公用房地产集团有限公司，江西 南昌 330000）

现阶段市场经济飞速发展，房地产行业的竞争十分激烈，房地产企业想要实现可持续发展必须做出改变。在房地产企业内部，做好财务管理工作可以有效提高企业财务工作效率，优化部门之间的沟通与协调机制，降低财务风险的发生，提高企业综合管理水平，利用信息化平台整合各项资源，提高财务数据准确性及时效性，提升企业经济效益。现阶段房地产企业财务管理还存在很多问题有待解决，为此，论文将深入研究房地产企业目前财务管理存在的问题，并试图针对问题提出有效地解决对策。

一、财务管理的概念及内容

（一）财务管理的概念

财务管理是企业管理中的一部分，是组织企业财务活动，处理财务关系的一项经济管理活动，包括投资活动，筹资活动、股利分配活动、营运活动，财务管理工作与企业的各利益方都存在经济关系。

（二）财务管理的内容

第一，企业在进行投资活动时，其目标选择在风险低收益高的项目，房地产项目伴随的通常是高风险高收益，在进行投资决策时，企业需要做好投资风险与投资收益的权衡，选择合适的投资方案。

第二，企业在进行筹资活动时，首先，需要确定筹集资金额度，选择合适额度。其次，完善资本结构，企业资金可以分为债权资金以及股权资金两种，债权资金融资成本低但融资风险高，股权资金与之相反，在筹资时，需要根据房地产实际情况进行权衡，选择适合企业发展的筹资方式。

第三，股息分配活动需要在企业长期利益与短期利益中进行权衡，选择适合企业发展的最优股息分配政策。

第四，在企业内部营运资金由应收账款、货币资金以及存货组成。营运资金一方面可以带给企业收益，应收账款可推进企业销售活动，货币资金可保证企业完成正常的支付活动，存货有利于企业的生产活动正常开展。在相反面，持有这些资金和资产都需要付出相应的成本。进行运营资金管理的目标就是为了将成本和收益保持一定的平衡，确保企业在正常生产时实现收益最大化。

二、房地产企业财务管理存在的问题

（一）财务管理运行机制较差

首先，房地产行业与其他行业的区别是非常大的，该行业具有投资高、收益高、投资期长等特点，因此在企业内部进行资金的合理化分配以及集中管理都是一大难点。由于财务管理制度不健全，很容易在企业内部出现资金不能良性运转的情况，占用项目资金，引发财务风险。其次，现阶段，我国很多房地产企业并没有根据实际情况选择适合自身的财务管理运行机制，没有重视此项工作的构建，所以在房地产企业内部会存在部门工作无法有效协调的情况，各部门分工也会出现一定问题，对整体工作造成影响。在此时，由于财务管理运行机制比较差，房地产企业的预算工作也不能顺利开展，各项财务数据信息也缺乏一定的准确性以及可靠性，对房地产企业的发展带来负面影响。造成这些问题的主要原因是由于历史遗留问题引起的，之前房地产企业利润率较高，会更加重视扩张，在国家调控之后，不能及时的改变发展方向，财务管理运行机制依旧在延续旧的机制，不能适应现阶段的房地产企业发展方向，因此各项数据核算等工作不能及时到位。

（二）融资渠道相对单一

房地产企业在项目开发的过程中需要投入巨额的资金，建设费用以及地价都是非常大的支出项，对房地产企业的资金运用是一个较高的考验。现阶段房地产企业进行融资主要是从内外两部分进行，其中内部融资指的是企业自有资金以及预售账款，自有资金在项目建设中的投入会占到百分之三十左右，预售账款也会在项目投入中占到百分之三十左右。房地产企业的外部融资渠道主要集中在上市融资、房地产债权、银行信用贷款等途径，其中银行信贷是最为常见的融资渠道，因为房地产信贷的金额通常比较高，因此银行设置的门槛也比较高，企业融资难度较大，房地产企业的发展会因此受限。

（三）运营活动管理不够细化

房地产企业的财务管理人员在运营活动管理中不能十分细化的完成各项管理工作，会直接影响运营活动的质量。在货币资金管理方面，由于财务人员的资金管理能力较弱，对货币资金无法进行合理规划，使其在项目投资中充分地发挥出作用，正常的支付活动便会受到影响；应收账款管理工作中，应收账款在总资金中的占比会直接影响到企业的资金安全，稍有不慎，便会对整体利益造成影响；企业通常不重视存货管理工作，存货过高，形成积压，企业的流动资金势必会减少，影响企业利润。

（四）财务人员综合素质较差

房地产企业在前期发展过程中，并未重视财务管理工作，有些企业的财务管理岗位人员是直接从其他岗位人员调动过来的，专业知识并不牢固，不能满足企业的发展需求。一方面，由于房地产行业的发展特性，使得其与其他行业的财务管理工作的差别较大，财务人员如果只熟悉财务知识，但并不具备行业工作经验，很难处理房地产企业相关的各项财务工作，在实际工作中很容易出现各项偏差。另一方面，财务人员大多是企业的老职工，其专业素质较差，虽然对企业情况较为了解，但是不能与时俱进的了解各项财务政策，对各类财务管理软件的运用也无法熟练掌握，在分析财务数据时不能将其投入到大环境当中。这些都会给房地产企业的发展带来财务风险。

三、提高房地产企业财务管理水平的对策

（一）构建科学的财务管理体系

房地产企业首先，需要提高企业经营管理者对财务管理工作的重视程度，进行财务管理体系科学构建需要管理者在企业内部明确财务管理的地位，并根据企业具体情况将各项权利赋予到财务部门中，使各部门可以主动、积极的配合财务部门高效地完成各项工作。其次，在企业内部需要不断完善项目预算、项目评估等管理工作，在财务管理中这些项都属于重点内容，科学的财务管理体系是财务管理工作顺利开展的有效前提，可以有效提高财务管理工作的和谐度，帮助房地产企业实现可持续发展。再次，企业需要根据自身实际情况，并结合国家的各项政策，确立财务管理制度，明确财务管理部门的各项权利以及责任，贷款、审计、记账的工作内容都需要明确。此外，需要进行内部管理制度的制定，将财务管理工作不断细化，贯穿到各工作环节当中，使其可以将企业内部各项工作贯穿起来，更加协调的完成财务管理工作。最后，需要将资金管理工作落实到位，将各项资金的用途都进行明确，并定期进行复核，促使各款项落到实处，各项工作规范有序地开展，提高项目建设效率。

（二）拓宽融资渠道

房地产企业需要降低对银行信贷的依赖程度，不断拓宽自身的融资渠道，多找健康且低成本的融资渠道。第一，中小型房地产企业在选择项目时可以选择联合开发模式，和其他企业共同完成项目开发，共担风险，共享利益。第二，房地产企业还可以选择民间融资，这也是一种有效的融资方式，可以以比银行借贷略高的利率向民间企业进行借贷，此种方式可以有效降低借贷门槛。在利用民间借贷融资时需要注意规避财务风险，使企业可以安全稳定的运转。第三，企业可以有效利用企业自身产业链中的各项资源，确定与上下游的合作关系，在长期合作关系确定之后，可以通过沟通暂缓支付材料供应商、施工单位的费用，获得商业信用融资。第四，房地产企业还可以适当提高购房首付，以此扩充企业的项目资金。第五，企业还可以通过信托或者私募基金等方式进行融资，缓解企业的资金压力，促进企业实现可持续发展。

（三）细化运营活动管理

细化运营活动管理，对现金、应收账款、存货管理等工作不断细化，可以有效控制项目成本。一方面，需要加强对招投标工作的管控，避免出现资金使用、吃回扣等情况，合理分配以及有效控制企业资金；另一方面，需要不断加大施工项目成本费用的支出管理，细化管控环节，将不必要的成本支出进行减少，减少因为质量返工等问题造成的成本增加情况，加大对细节的控制，还需要加大预算管理的执行力度，实行预算考核，对各部门进行定期考核，以此提高资金的利用率。

（四）提高财务管理人员综合素质

一方面，面对企业现有财务管理人员，企业需要定期开展各类专题培训，组织外派学习，使财务人员学习到先进的财务管理模式，并加强对国家政策的了解以及学习，将其运用到实际工作中，并定期就国家政策以及专业素质开展各项考核工作，考核结果与其职业发展以及薪酬直接挂钩，以此提高企业现有财务管理人员的综合素质。另一方面，企业在招聘财务管理人员时不能只注重学历，还需要对其实践能力加以考验，对其税务、贷款等知识都需要进行考核，使其可以适应房地产企业的发展情况，不断扩充企业的财务管理人员队伍，建设高素质的财务管理人员，助力企业发展。

四、结束语

在房地产企业中财务管理是一项十分重要的工作，对企业经营有着规范以及指引的作用，对成本费用支出可以进行有效控制，促进企业实现经济利益最大化。现阶段房地产企业的财务管理工作还存在很多问题，房地产企业需要构建科学的财务管理机制，不断健全财务管理制度，细化运营活动管理，提高财务管理人员综合素质，不断提高房地产企业财务管理工作水平，促进房地产企业实现可持续发展。