房地产企业税收筹划风险及其应对措施

曹国庆

（单县易高阿莱姆清洁能源有限公司，山东 菏泽 274323）

房地产开发企业所需要的资金数额巨大，现阶段各地区各部门根据“房住不炒”精神，优化金融资源配置，严防违规资金流入市场，而资金是房地产企业的命脉，而房地产建设周期和销售周期比较长，房地产行业的利润被压缩很大，因此房地产企业以后临的困难会越来越多，并且在整个项目周期内，经营活动涉及诸多环节，每个经营环节都需要大理的资金和人力，所以通过税务筹划降低企业税务成本，提升企业的资金周转率显得尤为重要，由于房地产行业所具有的这些特殊性，给其进行税收筹划提供了很大的空间。

一、房地产企业税收筹划存在的风险

税收筹划存在政策风险、经营风险和法律风险。

税收筹划是企业一项关键的财务活动，分事前、事中、事后筹划，成功有效的税收筹划要求财务负责人要对整个框架有个清楚的认识，要清楚整个房地产企业的工艺流程，对工程节点要有准确的把握，而国家税法政策随着经济的发展一直在变动中，税收政策变化很快，但大多数财务人员缺乏对房地产行业特点的具体认知，在对政策的认识不足，理解不透，把握不准的风险。如果分不清重点，盲目的税收筹划，可能因税务差异与税务部门产生纳税冲突，从而产生相关法律风险。税收筹划应遵循成本效益原则，在进行税收筹划时，要进行成本效益分析，合理预测筹划成本和筹划收益，避免可能产生的经营风险。如果筹划不当，产生偷税漏税的法律风险，可能对企业的信用产生很大的影响。

二、房地产企业税收筹划风险的应对措施

（一）加强各方面管理

税收筹划要从企业实际出发，加强内部控制管理，建立完善的财务体系。

加强内部财务管理，管理层要从意识上重视税务风险，加强对内部制度的管理，要由总经理牵头成立税收筹划小组，针对风险产生的原因，采取有效的预防和应对措施，把风险控制在可控范围内。

建立和完善内部监督机制，对于办税人员进行的税务培训，要进行分析和复核，以降低税收风险。

提高管理人员的财税水平，相关管理人员也应具备财税知识，要有财税风险的防范意识，及时掌握和运用国家的税收法规，对公司的税收风险进行及时的回避。

企业要建立完善的财务管理制度，要做到有制度可以约束，有制度可能参考，有效降低财务风险。在日常工作中要认真做好年度预算工作，要建立有效的成本管理和控制体系。要以财务管理为中心，加强债权债务管理和内部风险管理，建立财产物资、货币资金的管理和清查制度，对重要物资要定期不定期进行清查。

要提升税收筹划人员的基本素质，就要加强相关人员的培训和学习，定期进行相关政策的培训，从而提升税收筹划水平，各企业要从本企业的实际出发，保证培训时间，确保培训质量，税收筹划人员更好的熟悉税收政策，更好地为企业服务。

结合实际做好税收筹划工作，房地产项目从开发阶段到竣工结算再到销售阶段要经历一个较长的时间段，为了保证企业的日常运营不受影响，根据实际情况选择合理的税收筹划方式至关重要。在企业不同的发展阶段会面临不同的税收问题，在一项活动展开的过程中会面临着其他的情况，因此，企业相关人员必须从本企业的实际出发，结合当前的税收政策，合理合法进行避税。

（二）采用针对性筹划方法

筹划要有一些基本方法，要针对具体税种进行筹划，要根据实际情况进行具体分析，要从经济项目出发，多考虑出有多少种可能及产生的后果，避免为了筹划而筹划，下面具体问题具体分析。

1．税务筹划基本方法

在合法合规的前提下，熟练运用税法的基本原理，可起到事半功倍的效果，从具体税法的角度，提出如下一些基本方法。

国家每年都会根据经济情况颁布一些减、免税的优惠政策，如今年颁布的一系列有关税收优惠扶持政策，有些优惠政策是国家根据当前形势颁布并针对相关行业的，有一定的时效性，所以要求相关企业对这些优惠政策要进行密切关注并深刻理解，进而进行充分有效地利用，在符合税法规定的条件下，有效地降低税收负担。因为国家的优惠政策经常随着经济情况的变化而变化，房地产企业要根据当前实际情况，充分利用好目前的税收优惠政策，做到企业利益最大化。

土地增值税为国家抑制房地产无序发展而设立的一种税，筹划不当企业交的税额会很大，有的企业已交房但不能进行清算，所以企业在设立初期要进行土地增值税的相关筹划，在建设的各个时期根据工程的付款节点修正筹划，进行准确的成本分配和分摊，要求房地产企业财务要对土地增值税有一个清醒的认识，在日常工作中要准确核算，并对相关单据和票据进行妥善保管，以便在工程结束时顺利进行土地增值税清算。

不同融资方式下，产生的税收负担也存在差异，所以房地产企业要根据具体情况做出审慎全盘考虑。在融资方式的选择上，企业内部融资和企业之间拆借资金的方式最好，金融机构次之，自我筹资最差。企业发行债券融资，尽管取的净收益较少，但产生的利息费用可以税前抵扣，从而降低企业所得税。而企业通过股票筹资，净收益相对较大，但也承担较高的税负，债务过高也会增加企业的经营风险，合理的利息费用允许税前扣除，从而减轻企业税收负担，而权益性融资产生的筹资成本则不允许税前扣除，因此房地产企业在对融资方式进行取舍时，要根据具体情况进行选择，一旦经济出现波动或管理不善，会对企业的发展带来不好的影响。

如果企业短期资金周转不顺畅，延期纳税也是一个选择，延期纳税是国家为了保障税收收入、保护纳税人的合法权益、照顾纳税人在其履行纳税义务的过程中遇到的特殊困难所做的规定采用延期纳税方法，但这样并不会使企业税收减少，而是利用资金时间价值节约相应资金，使企业保持顺畅的现金流。

企业一方面可提高资金使用效率，对现有资金进行充分利用，另一方面，可以降低银行贷款等其他借款，减少支付高额利息，从而降低资金成本。所以当房地产企业资金需求较大时，延期纳税会带来可观的现金流，从而有利于企业长期健康发展。因此，当企业资金不宽裕时，应当充分合理利用这一政策。

2．针对具体税种进行筹划

（1）增值税

增值税为国家对增值额征收的一种税，以取得的全部价款和价外费用扣除销售项目所对应的土地价款后征收的一种税。在增值税收筹划过程中要准确计算销售收入，房地产公司为回笼资金，客户在未签订房屋销售合同之前，以各种名义向房地产公司缴纳的相关款项，房地产企业不能确认收入，也不能作为预收账款处理，应作为应欠客户的款项进行账务处理。房地产企业对企业的收入进行分解，可以把销售房子的收入分解出来，转化为装修费用，这种不降低实质收入总额的同时降低销售房子的总收入的方式，本质上就是将收入总额分拆为不同项目的收入，可以把装修费用外包给小微企业，从而降低税负。房地产企业采购支出中要提高抵扣进项的成本费用的比例，尽量地往那些能抵扣进项的成本费用的支出方面倾斜，向进项税票税率大的倾斜，做好成本项目的匹配。在日常工作中要加大对增值税专用发票的管理，必须要合规地取得增值税专用发票。

（2）企业所得税

企业所得税主要是成本和收入是否真实，是否计算准确并正确归集到相对的科目中，对预计毛利率和应纳税所得额要有一个准确的计算，对广告费、业务招待费和宣传费的扣除政策要清楚。对一些国家颁布的相关优惠减免税政策，企业要准确理解，并灵活运用的企业的生产经营过程中。

企业在进行资金筹集的过程中，选择合适的筹资成本和筹资渠道，财务利息在符合条件可以抵减企业所得税，以降低企业税收负担。企业集团统一金融企业贷款，分摊给集团内其他企业使用的，凡是能提供从金融机构出具的证明文件，分摊到企业的合理的利息费用可以扣除。

（3）土地增值税

房地产企业在进行项目开发时，土地增值税是其主要缴纳的税种之一，需要加强土地增值税的清算的研究，通过采取合理有效的措施，从而达到规避税收筹划风险的目的，按照相关流程进行处理，主要流程包括：界定清算条件，准确计算收入和可扣除项目利息扣除，界定清算条件，房地产企业在满足清算条件时，需要及时进行土地增值税清算。准确计算收入，对市场供求的实际情况、利润目标、房产项目的地段进行全面考虑，需要提供可靠完整的税务资料。针对可扣除金额，房地产企业需要对其税收抵扣范围进行了解和准确计算，对相关可扣除项目进精准分类，准确核算，有效降低税收筹划风险。

三、结束语

在目前的新形势下，企业必须重视税收筹划工作，要根据企业自身的经营特点和业务情况进行针对性的税收筹划，达到降低税负，满足企业利润最大化的要求。合理的税收筹划，有利于房地产企业自身健康持续发展及良好品牌的树立，促进企业做大做强，从而促使房地产行业更好的进步。纳税筹划的实施，对企业的持续经营和发展会带来潜在的风险进行识别，希望能通过本文，为房地产行业在进行纳税筹划时提供一定的借鉴。