从市场特征与认知心理相关角度浅析股票市场与房地产市场周期的差异性

吴灵霞（河南大学经济学院）

■ 市场性质及特征

房地产市场中，商品是住房，是人们的刚性需求，虽然在房地产市场中广泛存在这炒作的现象，但对大部分民众而言，住房这类商品依旧是具有实际性的生活需求的。而对于此类刚性需求，在短时期内不会发生剧烈的波动，往往会处于一个较稳定的水平。而股票市场是已发行股票进行转让、买卖、流通的场所，是一个资金流通的渠道。在这一过程中，股票市场将承担更大的波动风险。市场流通性方面，从资金的流通速度来看，股票市场要远远高于房地产市场，而资金的流通额度上，房地产市场也是要高于股票市场的。由于资金的流动性与体量的不同，资金想要在这两个市场反正剧烈变动的难易程度也是不一样的。相较而言，股票市场的资金变化更为容易，所以波动的频率也会高于房地产市场。

从市场壁垒来看，房地产市场由于需要较多的资金支持，往往很难做到轻易地进入或退出市场，市场中的供给方与需求方在短时期内发生剧烈的变动的可能性较小。所以无论是从供给方的竞争角度，抑或是需求方的需求变动角度，都表现出较稳定的市场状态，波动频率较慢。而股票市场进入的门槛相对较低，任何一个投资者几乎都能进入股票市场，供给方与需求方的变化相较容易，一定程度上也会加速市场的波动。

■ 房地产市场的发展因素

（一）政府政策、规划和发展战略

房地产市场的主体是房地产，其中涉及到土地的使用问题。而城市建设用地的性质、位置、面积以及建设工程的高度、外观、建筑密度等这些特征都需要接受规划与管理；房地产开发商及房地产市场的供给方在开发经营之前都需要经过一段时间的总体规划设计，经许可后才能进行工程设计。这种政策的实施、规划往往需要较长的周期才能够完成，从而影响到房地产市场的波动周期。

（二）当地的社会产业结构和总体的经济发展水平

不同的区域，社会产业结构的差距，会造成人口密度，住房需求的不同。例如，在商业生产率较高的地区，直接服务于广大民众的日常生活，住房需求大。而在工业生产区域，相交而言，人口住房密度较小，住房需求小。此外，社会经济的发展水平也对住房市场有着重大影响。社会经济的快速发展增强及提高了房地产开发企业的资金实力、技术水平和管理能力，为房地产业的发展创造了条件，经济的总体水平也会影响个人的收入，从而间接影响到住房的需求。

（三）当地社会的交通运输条件

交通运输能通过路网的密度，运输的方式以及运输的多少来影响房地产的开发。一方面，交通路线的兴建带动了人口的流动，刺激了交通运输枢纽周边的房地产开发。另一方面，交通运输的条件也会影响周边土地的区位价值。往往随着交通情况发达地区土地的区位价值的提高，土地开发的价值及效益也会得到提升，从而促进房地产市场的发展。

（四）当地房地产业的工程技术因素

土地的利用工程技术主要是指开发和整治土地的工程技术。各项建筑工程技术的开发与应用，以及建筑钢材、水泥等其他新材料的广泛应用，这些建筑技术及材料的出现也为房地产的开发提供了更多的便利性。

综上所述，影响房地产市场波动的因素都是较宏观层面的。政策与发展规划在短时间内，是很少会发生巨大改变的，一般变化周期比较高。此外，当地的社会产业结构与经济水平，也会在一段时期内维持一个较为稳定的状态；交通运输条件也需要很长的周期才能实现更新；对于建筑工程技术的创新也需要一定周期。这些影响因素本身在变化周期上的特征便是房地产市场波动周期相较股票市场长的原因之一。

■ 房地产波动的主要成因

房地产周期，是指房地产经济在运行过程中，随着时间变化而出现的扩张与收缩交替运动变化的过程。房地产周期，一方面同国民经济的总的发展态势密切相关；另一方面同整个行业与国民经济发展的协调程度也有密切联系。从目前整个房地产经济的发展进程来看，房地产周期往往与该地区的国民经济发展相适应，与整个市场需求相关联动，表现为一定的周期循环的经济现象。

从根本上说，房地产经济周期的原因是供求之间存在的时滞因素，其中就包括建设滞后的原因。当市场上产生了对房地产的需求时，市场价格会上升，从而吸引开发商纷纷进入市场，使得整个市场进入上升阶段。但由于房地产较长的建设周期，当较晚进入市场的一批开发商的房子上市后，才注意到房地产市场此时的供给早已超过需求，于是供给过剩，价格下跌，由此发生了周期波动。而这种时滞因素所发生的周期往往是较长，即房地产的波动周期也会处于一个较长水平。

■ 影响股票市场波动的主要因素

（一）宏观经济因素

从长期分析，居民收入水平与经济增长的变化是股票市场波动的主要动力。当宏观经济处于扩张阶段时，居民收入增长，企业盈利能力增强，使得股票估值较低；投资者对企业的盈利持积极态度，从而增加股票需求，使得股价上涨。反之，则经济属于紧缩状态时，居民消费减少，企业盈利能力下降，投资者对股票需求降低，股价下滑。

（二）投资者情绪的影响

在股票市场的投资过程中，投资者的情绪变化会受到诸多因素的作用。首先是人类生物节律的周期。经过科学研究发现，个体的生理周期为23天，情绪周期为28天，治理周期为33天，而股票市场所拥有的波动周期正与此相类似。其次是贪婪与恐惧的情绪交替出现。贪婪导致股市在上涨时，持有者想要拥有更高的收益而不愿卖出，而未介入者则不断追涨，形成了超涨；反之，则恐惧的心理促使不断杀跌。股市中这两种情绪不断地交替，促成立了股市的周期性状态。而这二者情绪的交替往往也是短时期的快速变化，从而影响了股市的波动周期。最后还有投资者情绪的相互感染和共鸣。股票市场是由人参与的，由于大多数投资者缺乏自制力、自主性，因此在面对股票市场的变化时，各个投资者的情绪往往是相互影响的，易形成羊群效应。

根据相关统计研究，引起股价市场周期波动的因素中心理情绪占比20%以上，个体情绪的波动起到了很大的作用。证券市场上存在着“情绪周期”，《洛杉矶时报》曾将金融市场的情绪周期归纳为了七大途径，包括轻视、谨慎、自信、深信、安心、关注、投降。在市场周期的极端，投资者心理便具有很高的显著性。在牛市的顶峰，过度自信达到最高值；而在熊市的低谷，过度自信达到最低点。这种情绪周期的时长往往并不很长，投资者在投资过程中往往是不断地历经着这样的周期。因此从市场参与者来看，股票市场的波动周期之短便有迹可循了。

（三）从众心理的影响

从众心理是也是影响股票市场波动的原因之一。由于投资者之间存在从众行为，从而易产生价格泡沫，使得价格偏离其基本的价值。从众行为是指模仿他人的行为，由于大多数人并未拥有正确衡量一个股票价值的能力，而人们在面对这种情况时，最好的解决方式便是模仿，或者说跟从，即在别人出售是也出售，这样便会放大未来的股价波动的冲击从而降低股票市场的稳定性。另一方面，由于股票市场存在严重的信息不对称性，当市场存在某种内幕交易行为和做市商时，假设内幕交易者收到相关信息，由于做市商与内幕交易者存在一定的信息不对称，而决定价格的主体又是做市商，使得价格的调整慢于信息的传播，而在内幕交易者收到信息的比例未清楚，使得做市商难以精确定价，产生了价格泡沫，进一步加剧了市场的不稳定性。

■ 结语

通过两种市场各自的影响因素及波动原因的分析，可以看到影响房地产的主要因素主要是宏观方面，这些宏观变量的变动本身较为困难，在短时间内是很难发生巨大的改变的，且在房地产市场中个人的因素很难对整个市场产生较大的影响。而对于股票市场，更多的是个人投资者的因素，属于微观层面，这些变量的变化能够在短期发生有效的改变。因此，二者相比较，房地产市场的波动周期要远长于股票市场。