投资性房地产公允价值计量模式研究——以万达商业为例

张娜（天圆全会计师事务所（特殊普通合伙））

■ 投资性房地产理论概述

（一）投资性房地产的概念

投资性房地产应当投资性房地产是指为了赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。其中在房地产企业占比较大且起到较关键的作用。

（二）成本计量模式

投资性房地产应用成本模式计量是指对投资性房地产计提折旧，取得的租金收入，确认为其它业务收入；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理，经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。成本模式在后续计量中可以转化为公允价值计量模式[1]。

（三）公允价值计量模式

在投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业可以对公允价值做出可靠估计的情况下，可以使用公允价值计量对投资性房地产进行计量，不计提折旧和减值准备，计算公允价值变动。与成本模式不同的是，在后续计量中，公允价值计量模式不可转化为成本模式。与成本模式相比，公允价值计量是基于市场的，其价值与市场变化息息相关，并且立足于当前交易，其估值不断更新[2]。虽然投资性房地产准则颁布已有10几年的时间，但是根据上海证交所和深圳证交所资料，2019年度在报表项目中有1658家上市公司存在投资性房地产，但是仅有89家公司采用了公允价值计量，其中有32家是房地产企业。

■ 万达商业投资性房地产公允价值计量模式案例介绍

（一）基本情况

大连万达商业管理集团股份有限公司成立于 2002 年 9月，是全球规模领先的商业物业持有及管理运营企业，也是万达集团旗下商业物业投资及运营的唯一业务平台。截至2018年，公司已在全国开业北京CBD、上海五角场、成都金牛、昆明西山等280座万达广场，持有及管理物业面积3586万平方米，年客流38亿人次；连续13年租金收缴率超过99.5%，创造世界行业记录，公司连续举办了11届的万达商业年会是全球规模领先的线上线下融合的商业盛会。

（二）万达商业选择投资性房地产公允价值计量动因分析

（1）获得更加可靠的会计信息。在公允价值计量下，投资性房地产的估值会逐年更新，而且，万达商业和专业的估值机构长期合作，一定程度上可以保证估值的较高准确性和及时性。所以，选择公允价值力量投资性房地产，可以提供更加准确的会计信息，在此基础上万达商业的管理决策者也可以做出更准确的决策。

（2）改善公司业绩。从公司性质来说，万达商业是一家以房地产开发为主的上市企业，截至 2019 年，投资性房地产在其公司总资产的占比高达 74.31%，而且从趋势来看，这个数据还将不断上升。随着宏观大环境的发展，房地产市场势头向上，对增加公司盈利非常有利。

（三）万达商业投资性房地产公允价值计量应用影响

1.对财务状况的影响

从万达商业的年报中可以得知，2015-2019年，公司投资性房地产账面价值分别为3,094.81亿元、3,830.50亿元和3,790.03亿元，4072.34亿元，4274.73亿元，占公司总资产的比例分别为48.39%、51.00%和55.00%，65.26%，74.32%。从以上数据可以看出，万达商业对投资性房地产实行公允价值计量模式，其投资性房地产的账面价值逐年增加，从2019年比2015年增加了1179.94亿，增加幅度为38.13%。占公司总资产的比例也呈大幅上升状态，从2015年的48.39%增加到74.32%。

2.对盈利状况的影响

2015年-2019年万达商业的营业收入分别是13210453.62元、12985478.77元、13556671.34元、10654942.62元、7865626.44元。实际上从2015开始出了2017年之外，基本呈下降趋势，但是其2015年-2019年的分别是营业利润营业利润分别为390.99亿元、438.44亿元和342.75亿元，445.51亿元，339.71亿元，投资性房地产公允价值变动收益分别为172.30亿元、201.62亿元和190.99亿元，156.03亿元，120.67亿元。可以看出，投资性房地产公允价值变动损益在营业利润中的占比较高；营业收入与营业利润不匹配，营业收入最高的2017年反而营业利润最低。

■ 公允价值计量模式应用存在的问题

（一）应用成本较高

万达商业虽然凭借着雄厚的财力和在房地产市场举足轻重的地位，可以支撑投资性房地产公允价值计量模式的应用，但是非常直观的便是，所得税费用是除了估值之外的另一大开支。这也是投资性房地产公允价值计量模式自身的劣势之一。

在公允价值计量模式下，每一年都要耗费人力物力对投资性房地产进行重新估值，另外聘请专业的估值机构也是问题所在，这些相关的成本都不是一笔可以忽略的消费。

（二）容易造成财务波动，沦为控制利润的工具

从万达商业的年报中可以得知，公司投资性房地产账面价值从2015年的3,094.81 亿元占公司总资产的比例分别为48.39%、而到了2019年，投资性房地产账面价值达到了4274.73亿元，占公司总资产的比例为74.32%。究其原因，除在报告期内，公司多个商业物业开业或新开工，投资性房地产账面价值均显著增加外，公允价值变动也起到了较大作用，2015-2019 年，营业利润分别为 390.99 亿元、438.44 亿元和 342.75 亿元，445.51 亿元，339.71 亿元。投资性房地产公允价值变动收益分别为 172.30 亿元、201.62 亿元和 190.99 亿元，156.03 亿元，120.67亿元，投资性房地产公允价值变动损益在营业利润中的占比分别为44.07%，45.99%，55.72%，35.02%，35.52%。可见公允价值变动在营业利润中贡献较大。

因为近几年房地产市场繁荣发展，使用公允价值模式计量投资性房地产会使企业财务状况呈现向好的趋势，但是一旦房地产市场有衰退趋势，对企业财务状况则会有很大的不好的影响。因此会造成公司的财务波动，这是投资性房地产公允价值计量模式自身的另一个劣势。而且，由于公允价值计量的估值具有主观性，又因为内部控制和外部监督的水平在不同企业参差不齐，投资性房地产公允价值计量大环境很有可能受到污染，投资性房地产公允价值计量模式很有可能会沦为个别企业控制利润的工具。

（三）相关法规不够完善

虽然会计准则在不断更新完善，规范性文件也在不断更新换代，但采用公允价值计量模式计量投资性房地产的企业并不多。这是因为，这种计量模式应用起来成本高且运用企业少，同时，没有详细的市场规章将它们集中管理，发展得十分缓慢且不规范，成本与推广的冲突，技术与应用的冲突，都是其存在的威胁。目前有的规范性文件也只能小修小补，并不能真正解决本质问题；也没有专门的文件来集中解决公允价值计量模式的应用问题；并且我国政府还出台了一系列调控政策抑制投资投机性购房需求，房地产调控政策及未来出台的宏观政策对这一计量模式的影响都是举足轻重的。

■ 完善投资性房地产公允价值计量模式的建议

（一）加强政府管控

从政府角度入手。公允价值本身的估值具有一定的不准确性，因而很容易会成为部分企业管控利润的工具，因此政府应在这个角度上加强管控，不仅是外部监管，同时也要督促企业进行内部控制的发展完善。权力机构和监管机构的互相制衡要保持稳定发展；政府也应该督促企业做好信息披露工作，做到对相关信息全面及时准确的披露。

（二）完善相关细则

与投资性房地产公允价值计量相关的会计信息及时更新，但始终不够细致和详尽，也因为应用的较少的缘故，会计准则相关细则的编制和更新缺少实际案例和经验教训，所以使得这一计量模式一直得不到较大程度的发展。故为了解决这一问题的存在，应完善会计准则中关于投资性房地产公允价值计量的细则，比如是否应集中管理采用这种计量模式的企业。在完善我国的会计准则时要时刻记住适应国情，并借鉴国际会计准则，适当分析国外的案例结合国内案例，吸取经验教训。

（三）建立信息分享系统

关于投资性房地产公允价值计量应用不够广泛以及财务波动的问题，政府应在完善市场经济制度的基础上适当采取一些鼓励政策，如为了缓解公允价值计量的高额成本可以适当在税收上给予尽早采用公允价值计量的企业优惠政策。还可以分地区管控这些企业，以上海为中心管控华东地区，以北京为中心管控华北地区，以广东为中心管控华南地区。这样可以促进类似发展水平的企业之间相互借鉴经验，共同在探索中推动公允价值计量应用的进步，也可以实现企业更好更快发展。除此之外，建立信息分享系统也十分重要，可以看到，现行采用公允价值计量的企业大多散乱发展，互相之间也无法借鉴经验，在集中的信息分享系统中可以了解到类似企业采取的措施，应用结果如何，哪些新企业采用了公允价值计量等。在信息分享系统下，企业也可以密切关注房地产市场价格变动和发展趋势，从而管理者可做出相应的高效决策，在一定程度上缓解财务波动问题。

（四）统一评估标准

为了又快又好地处理好投资性房地产公允价值计量，估值机构和审计机构也充当了重要的角色，在信息披露方面，企业应尽可能配合审计机构的工作，同时审计机构和估值机构之间也应存在必要联系[3]。由于资产评估机构的评估标准不统一，导致一个企业是否可以采用公允价值计量，大部分要靠估值人员的经验判断，是存在主观性的。因此，在采用投资性房地产公允价值计量时，应尽量统一明确评估标准，提高评估效率和准确性，也可以节省一些评估费用。