“解释论”语境下的居住权适用——兼评《民法典》物权编第十四章

马文静

（中央财经大学，北京100081）

居住权制度滥觞于罗马法，缘起于人役权，大陆法系国家的民法典中一般都规定有居住权，在内容上多是对传统罗马法居住权制度的批判性继承，各国法律规定的居住权内容大多体现为对弱者居住权益的保障。随着社会实践的发展，人们对居住权制度功能的认识逐渐深化，从保障性的社会性居住权拓展至投资性居住权。比如德国民法典中就规定有分时居住制度，英国和美国的相关法律中规定有终身地产制度等，这些都是居住权突破人役权属性走向投资性居住权的创新表现①分时居住制度是早期居住权不断发展的产物，并在被纳入德国民法典的《分时段居住法》中有明确规定。分时居住制度后来发展为欧洲普遍流行的分时度假模式，指在多年中固定的某一期间，使用权的享有者拥有对某一住宿单位占有使用的权益，并可转让、继承、交换该种使用权益。美国终生地产权是基于法律规定或者当事人的约定产生，是特定人在其生存空间内对特定财产享有所有权，而当该特定人死亡或者当事人约定的条件出现时则该所有权即终止的一种法律制度，其在实践中通常被作为一种地产安排来运用，如律师会给老年所有权人起草一份转让房屋所有权给其子女但保留其对房产终生地产权的契约。。

居住权的设立在我国一直存在争议，支持和反对两种声音长期存在。支持者认为，作为一种用益物权，居住权的设立有利于弥补现行不动产所有权、租赁权二元权利体系的缺失，为权利人提供更为多样的制度选择，有利于提高不动产的利用效率；反对者则认为，居住权制度的实践优势要么通过现有法律规定就能变通实现，要么因其保护利益主体范围的有限而不值得大费周章②详见陈信勇和蓝邓骏著《居住权的源流及其立法的理性思考》，原载于《法律科学》2003年第3期，第68～75页。。《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）物权编第十四章明文规定了居住权，结束了我国长期存在的居住权立法争议。本文认为，《民法典》中增设居住权是立法进步的一种表现，其可完善不动产用益物权的权利体系，也可为实践中居住权的实际适用提供直接的法律依据。但我国《民法典》对居住权的规定集中在第三百六十六条至三百七十一条，仅6条规定尚不足以满足司法实践的需要，居住权权利主体、客体、权利义务等都需在我国社会发展实践中予以解释论上的回应。此外，从立法内容来看，目前我国的居住权更多地体现为社会性居住权，旨在实现“住有所居”。但《民法典》第三百六十八条规定“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外”，其中的“另有约定”为居住权有偿设立留下了意思自治的余地，也为从无偿设立的社会性居住权拓展至有偿设立的投资性居住权留下了空间。那么，在我国司法实践中居住权的适用已有哪些实践？投资性居住权有哪些可扩展的空间？居住权的现代功能对我国未来的产权制度安排有哪些影响？对这些问题的探讨对更好地满足实践需要、实现立法目的有一定的现实意义。

一、问题的提出：“登堂入室”的居住权

（一）罗马法中的居住权

如前所述，居住权缘于罗马法，是人役权的一种。最初即使在罗马法中也找不到人役权的存在，只有地役权，从某种意义上可以说罗马特殊的继承制度引致了包括居住权在内的人役权的产生①详见陈华彬著《人役权制度的构建——兼议我国〈民法典物权编（草案）〉的居住权规定》，原载于《比较法研究》2019年第2期，第48～59页。。在古罗马，继承权仅是成年男子的特权，其他家庭成员甚至是遗孀都无继承权，他们不享有任何财产权利。那么抚养人去世后，经其抚养的人（包括家奴）又将如何生存呢？由此，出于社会发展的需要，从属于人役权的居住权应运而生，意在保障遗孀等家庭成员“住有所居”，同时又不损害继承人的合法继承权。

罗马法中居住权的性质可以界定为家长为非继承人设定的人役权，具有较为浓厚的社会保障属性。一是人身性。罗马法中享有居住权的人只能是自然人，法人及非法人组织被排除在外；同时居住权具有专享性，居住权人只能将房屋用于自住而不可转让，也不能设定抵押或者其他任何权利负担。二是救助性。主要体现为居住权设定的无偿性，该特征最能体现居住权的生活保障作用。因为早期的居住权享有者多是丧夫女子以及追随家主一生的家奴，他们是社会中的弱势群体。三是长期性。如果没有约定期限，则推定居住权为权利人终身享有，其可以在特定居所内长期居住直至去世，但居住权不可以继承。四是居住的目的性。其中的核心要义为居住权是以居住为目的占有使用房屋，不得进行其他任何商业用途的改造。此外，根据权利义务一致性原则，居住权的设定中同时赋予了权利人一定的义务，包括房屋日常保管和修缮义务以及到期返还义务。

（二）《民法典》中的居住权

滥觞于罗马法的居住权在很多国家得到了发展。除大陆法系的典型代表如法国、德国以外，智利、瑞士等国的相关法律中也不乏对居住权的规定，其在立法理念上均体现了保护弱者居住权、兼顾所有权的一贯坚持。

在我国，学界关于是否应在物权法乃至民法典中规定居住权一直存在争议。居住权在我国的最早“官方亮相”是在2001年12月出台的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》中，之后的审议稿也对居住权有所规定，但与此同时反对的声音也一直存在。受居住权设立初衷的影响，我国主张居住权适用的主体范围有限，主要集中在老年人、离婚后居无定所的配偶一方以及照顾老年人安享晚年的保姆等。许多学者认为与上述主体有关的问题可以通过其他领域的既有法律来解决，比如合同法领域的附条件的买卖合同、继承法领域的附义务赠与等②详见房绍坤著《居住权立法不具有可行性》，原载于《中州学刊》2005年第4期，第72～74页。。最终，在2005年物权法草案审议稿和2007年通过的《中华人民共和国物权法》中均未能找到居住权的身影。然而，支持设立居住权的力量也一直存在。支持者认为居住权制度是产权分割理论的现实应用，能将所有权中的使用权能抽离出来，由居住权人享有，有利于将物权特有的稳定性优势发挥到极致，能在充分发挥房屋功能效用的同时彰显保障弱势群体居住权益的社会功能。2019年《民法典》草案物权编中再次明文规定了居住权，在2020年通过并于2021年正式施行的《民法典》中几乎完全保留了《民法典》草案物权编对居住权的规定。

二、居住权适用的解释论回应

《民法典》物权编第三百六十六条规定了居住权，即“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要”，这为社会生活中特定群体的居住权益保障提供了法律依据。但现有的居住权规定较为简单，在实际应用中难免出现解释不明确、适用不彻底等问题，因而在居住权的适用中需要就居住权主体、客体、设立及消灭、权利义务等内容予以解释论上的回应。

（一）居住权主体、客体的扩张解释

《民法典》第三百六十六条关于居住权的界定中对于居住权主体采用了“居住权人”的说法，但未具体指明是自然人还是法人，抑或是二者兼而有之①《民法典》第三百六十七条规定，“居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。”此处从针对“名称”的表达中似乎可推定居住权主体包含法人或非法人组织，但根据历史解释以及居住权设立的目的，居住权的权利主体应当仅限于自然人。法人或非法人机构可以作为设立居住权的一方，但不应是居住权的权利享有主体。。本文认为，考虑到罗马法居住权的人役权属性以及居住权设立的历史初衷，居住权的权利主体应当限定为自然人，但在自然人权利主体范围内部可进行扩大解释。即法律应当明确规定允许居住权人的近亲属以及提供必要照顾服务的人共同居住，比如居住权人的配偶、由其抚养的未成年人子女、赡养的老人以及提供照顾服务的保姆等。至于其他家庭成员比如成年子女是否可以同住，考虑到居住权设立的合同属性，应遵从当事人之间的意思自治。产生纠纷时可赋予法官自由裁量权，综合个案情况以及社会公序良俗作出公正裁判。

在《民法典》第三百六十六条对居住权的界定中，权利的客体表现为“他人的住宅”。此处的“住宅”虽然法律没有释明，但按照体系解释，住宅应具有建筑物可区分性的特点，居住权的标的可以是整体也可以是部分，既可以是整栋住宅也可以是其中的一间房屋。而如果是部分，从维护居住权人居住利益的角度出发，应允许居住权人可以使用建筑物中的共有部分。此外，对于房屋的所有权属性，“他人”一般指自然人，但能否为国家、企业等法人或者非法人组织呢？或者能否在承租的房屋之上设定居住权呢？对于前者，本文认为可以。这一点在《民法典》第三百六十七条居住权合同条款内容中可以得到体现，“名称”表明除自然人之外企业等法人或非法人组织可以作为房屋的提供一方。对于后者，本文认为，在公房承租的情况下，法律应允许赋予无力承担再租费用同时又不是承租方的离婚配偶一方以居住权。这种居住权不同于转租，可不必征得出租方的同意。因为名义上的承租人仍然是原来的公房登记人，其仍要继续履行支付租金的义务，居住权的设立不会对公房出租人产生任何影响。但在承租的房屋之上设立居住权的实践应仅限于公房，因为居住权本质上属于物权，具有较强的支配力和对抗力，对于普通私房的所有权人权利的行使可能会造成阻碍②详见刘阅春著《居住权的源流及立法借鉴意义》，原载于《现代法学》2004年第6期，第154～160页。。

（二）居住权设立及消灭的体系解释

《民法典》第三百六十七条和三百七十一条对居住权的取得方式规定了合同和遗嘱设立形式，总体上都秉持了尊重当事人意思自治的原则③《民法典》第三百六十七条规定，“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。”第三百七十一条规定，“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。”。从体系解释角度考虑，《民法典》继承编区分了遗嘱和遗赠的规定，那么在这里理应对遗嘱之外的遗赠也作出相应规定。另外，无论合同、遗嘱还是本文主张增加的遗赠都是意定形式，《民法典》在居住权的取得上没有规定法定形式。对此，本文认为应增加居住权的法定取得方式，因居住权设立的目的之一是保障弱势群体的居住权益，而增加设立居住权的法定形式显然更有助于实现立法目的①详见尹田著《法国物权法》，法律出版社2009年版。。实际上我国已有通过法律规定设定居住权的司法实践。比如在离婚诉讼中，法院判决居住困难的一方对另一方所有的住房享有居住的权利，实际上就是通过法院生效判决的方式设立了弱者的居住权。但因之前对居住权缺乏明确规定，故法院判决的“暂住权”往往“师出无名”，增加了判决执行的难度，而居住权的法定设立形式则有助于解决这样的执行困难。

根据《民法典》第三百七十条②《民法典》第三百七十条规定：“居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。”，“居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭”。对于居住权人死亡居住权消灭的情形，争议相对较小。对于“居住权期限届满”的法律行为，合同约定的期限届满居住权消灭符合当事人意思自治的合同本意。但此时还需考虑，既然居住权的设立本质上是合同的形式，是意思自治的行为，那么当一方当事人严重违反合同约定而危及居住权设立的基础时，另一方是否可参照适用合同编的规定而享有法定的居住权解除权呢？另外，利益受损一方是否享有求偿权？比如在双方当事人约定了居住权期限的情况下，在居住期内所有权人出卖标的居住权人是否可以主张优先购买或以其居住权益受损而主张损害赔偿？在居住权期限范围内，所有权人出卖房屋第三人善意取得的情况下，居住权人的居住权益又将如何保障？损害赔偿的标准又是什么呢？这些都是司法实践中难以避免的问题，也是应予以明确的问题③合同法规定，对住宅享有居住利益的共有人和承租人都在所有权人出卖房屋时享有优先购买权。居住权人同样对房屋存在居住利益，比承租人与房屋的关系更为紧密。因所有权人的原因导致房屋灭失或者被第三人善意取得时，所有权人负有赔偿义务。但对于赔偿的内容应是同等条件下的居住权还是相应的经济补偿存在争议。另外对于补偿的标准，是按照比例分享房屋的所有权价值还是参考系争房屋的面积、价格、租金标准、居住人员等情况而确定也未明确。对此可参阅鲍尔和施蒂尔纳著、申卫星和王洪亮译《德国物权法》，以及陈瑜著《居住权利益的补偿标准》。。此外，社会实践的复杂性使得居住权消灭的事由远远不仅限于居住期限届满和居住权人死亡。对此法律应作出更为宽泛的规定，比如房屋所有权人和居住权人归为一人的混同，较长时间不行使居住权导致居住权消灭，居住权人生活状况改善时放弃居住权，居住权人对房屋所有人或者承租人有暴力行为，等等。

（三）居住权权利义务设定的比较法解释

《民法典》对于居住权双方当事人权利义务的内容留有立法空白，仅在第三百六十九条中作了概括性规定④《民法典》第三百六十九条规定：“居住权不得转让、继承。设立居住权的房屋不得出租，但是当事人另有约定的除外。”，除对居住权人转让、继承等处分权利作出规定之外，再无其他。居住权人对于房屋的合理保管与维护义务我们可以通过历史解释得出，域外立法中对此也没有太大争议，但是对于居住权人的权利还需进一步探讨，其中争议最大的是包括租赁权在内的处分收益权。

《民法典》仅对居住权的继承权和转让权作出了禁止性规定，对于出租权虽明文禁止，但同时作出了“当事人另有约定的除外”的例外规定。对于居住权是否允许处分，域外法中意见不一。法国、智利等国与我国类似，明确不得处分的任意性规定，允许当事人之间合意排除适用；德国、瑞士等国在规定不得处分的同时也有其他的救济制度作为补充规定。我国学界对此也有不同的声音⑤有学者认为居住权应当禁止处分，还有学者认为居住权是否允许处分取决于居住权的性质，投资性居住权应当允许处分。对此可参阅马新彦著《居住权立法与继承编的制度创新》，以及王利明著《我国民法典物权编的修改与完善》。。而对于居住权人的出租权，本文认为在不改变标的性质、用途且出租所获孳息是用于房屋的日常维护时，应当允许出租。比如在房屋宽敞但居住权人生活拮据的情况下，允许居住权人出租部分房屋既可提升其生活质量又可提高房屋利用率，实现更多人的“住有所居”。但租赁的期限不应超过居住权的存续期限。对于收益权，一般来说居住权人不享有对房屋的收益权，但也可有例外。比如对所居住房屋附属的林木果实等自然孳息，居住权人有权收取并取得所有权，这也符合用益物权的特征。从居住权人的义务角度考虑，其虽负有不得改变房屋结构、用途的义务，但本文认为不应对此作过于严格的完全的禁止性规定。比如居住权人将房屋完全改为商用固然是被禁止的，但在居住的同时在法律许可的范围内以合法程序开办小商店以补贴家用是否可被允许值得进一步探讨。

三、居住权的已有实践：社会性居住权

目前，居住权在我国的适用主要体现在保障特定弱势群体的居住权益上，表现出较强的社会性居住权属性。在《民法典》出台之前，居住权通常采用“暂住权”“居住使用权”等类似称谓，并在实践中已有所运用。比如在离婚诉讼中，法院通常会判决房屋归其中一方所有，但考虑到配偶一方存在实际住房困难，没有住房且无力承担租房费用，因而有居住困难的一方可在房屋中居住直至法院判决的期限届满或者条件成就①国内学者对此进行了讨论，可参阅鲁晓明著《论我国居住权立法之必要性及以物权性为主的立法模式——兼及完善我国民法典物权编草案居住权制度规范的建议》，以及曾大鹏著《居住权的司法困境、功能嬗变与立法重构》。。另外，在继承领域很早就出现过类似居住权的遗嘱。《民法典》第三百六十八条有关居住权的无偿设立以及第三百六十九条有关居住权不可继承、转让的规定都体现了居住权制度的社会保障属性。

此外，在我国设立居住权有助于更大程度地发挥社会保障的制度优势，在保障弱势群体居住权益、实现住有所居的同时，减少廉租房、经济适用房审批过程中权力寻租等现象的发生。如由国家兴建、所有权归属于国家的房屋，可为低收入家庭、住房困难者设定长期居住权，以满足这类群体的基本居住需求；居住权人可不限定为特定的自然人，可拓展至其家庭成员，但房屋的所有权不发生转移，居住权也不能转让、继承。在拆迁安置补偿中，对于未登记在拆迁房屋名下的实际居住人，也可为其设定一定期限的居住权，以平衡各方利益，缓和社会矛盾②详见王利明著《我国民法典物权编的修改与完善》，原载于《清华法学》2018年第2期，第6～22页。。

四、居住权的拓展适用：投资性居住权

按照类型划分，在社会性居住权之外还存在投资性居住权。不同于社会性居住权的社会保障目的，投资性居住权是一种独立的用益物权，其不具有人身性，只是为当事人提供了一种可以选择的工具性权利，其对转让、继承没有完全的禁止性规定，最早的实践可追溯至欧洲的分时度假产权模式③详见单平基著《〈民法典〉草案之居住权规范的检讨和完善》，原载于《当代法学》2019年第1期，第3～15页。。通过合同形式进行约定的投资性居住权，兼具债权的自由性、灵活性和物权的稳定性、优先性，在保障标的所有权的同时，能使房屋的居住功能得到更充分的发挥。域外法中对投资性居住权的规定有明确的法律基础。如法国民法典中允许当事人自主改变居住权的权利内容，对物权法定原则作出适当妥协，允许社会性居住权和投资性居住权并存；德国民法典中规定有长期居住权，这是一种对公寓化住宅中的住房享有以居住为目的的使用权，是一项独立的用益物权，而非具有附属权利性质的人役权，其可继承、转让④详见申卫星著《视野拓展与功能转换：我国设立居住权必要性的多重视角》，原载于《中国法学》2005年第5期，第77～92页。。随着社会实践的日益复杂，在我国确实也有设立投资性居住权的必要。《民法典》第三百六十八条“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外”这一规定为居住权的有偿设立留下了制度拓展的路径，为投资性居住权的适用留下了发展空间。下文将结合我国社会实践就投资性居住权可能适用的情形如以房养老、后位继承、合资购房等进行分析，探讨居住权的现代功能及其对未来产权制度的影响⑤详见申卫星著《视野拓展与功能转换：我国设立居住权必要性的多重视角》，原载于《中国法学》2005年第5期，第77～92页。。

（一）以房养老

当下，老年人的养老问题日渐成为社会普遍关注的话题，之前也有过包括反向抵押、售后回租在内的“以房养老”模式的尝试，但都因与社会发展脱节、实际操作难度大等原因而未能收到良好效果。在居住权立法过程中，有学者提出通过设定附条件的遗嘱等方式实现对老年人居住权利的救济，但这无论在理论上还是在实践中都存在一定障碍。理论上讲，附条件的房屋买卖如要实现保障房屋所有人生前居住利益的目的，则条件应是所有权人死亡。也就是说，只有在所有权人死亡时该房屋的所有权才能发生转移。但所有权人死亡是确定要发生的事，因而不符合民事法律行为中条件的或然性标准。而对于抵押贷款保留居住权，实践中同样存在操作困难。比如房屋如何估价？或者如果抵押期届满而老人没有去世但又无力偿还贷款，从经济效率角度出发，债权人必将请求拍卖、变卖房屋以实现债权，那么此时老人又将安身何处呢？①详见陈耀东和贺立群著《论居住权制度在我国的建立》，原载于《南开学报》2005年第2期，第108～115页。

《民法典》中设立的居住权使“以房养老”模式得以重焕生机。居住权能够以其特有的物权效力确认对房屋的使用权，可在一定程度上解决“房屋富翁，现金穷人”的现实难题。房屋所有权人在年老时可将其房屋卖出，同时约定在其有生之年保留对房屋的使用权，房屋受让人一次性或者分期向其支付价款，在房屋买卖合同签订的同时签订居住权合同，办理相关产权变更登记和居住权登记。由此，因“以房养老”的投资性居住权的设立，当出现“一房二卖”或者房屋所有权人单方违约驱赶居住权人时，当事人可基于自身的所有权人身份或居住权人身份分别主张合同法以及物权法上的救济②对于“一房二卖”的问题，司法实践中已有较为成熟完善的救济渠道。对于居住权人权利受到侵犯，虽然《民法典》中缺乏权利救济的方式，居住权人的现有维权渠道有限，但随着实践的发展以及物权的优先性和居住权合同的书面性，物权具有对抗债权的效力，我们有理由相信居住权人的合法权益能够得到有力保障和有效救济。。此种安排下，对于卖方而言，出卖房屋所有权意味着可以定期获得养老金，同时保留居住权又意味着老年人并不需要改变多年的生活环境；对于买方而言，在卖方的有生之年，其获得的仅仅是虚所有权，因此房屋售价相对便宜。对于收入水平有限、房屋并非现实刚需的群体来说不失为一种投资选择。

（二）后位继承制度安排

在继承法领域有学者主张通过设定附负担的遗嘱或者遗赠来实现第三人在一定期限内继续居住在被继承的房屋内的目的。那么，如何才能有效保障第三人的居住权利呢？从继承法角度看就是实行后位继承制度③后位继承指在遗嘱继承中，被继承人先指定某继承人所继承的财产利益，因某种条件的成就或者期限的到来而转移给另一继承人的特殊的继承制度。在后位继承中，被继承人在遗嘱中首先指定一人为继承人，然后再指定另外一人或几人为前者的继承人。首先被指定的那个继承人即先位继承人，后位继承人只有在某种条件成就或者期限到来时，才能从先位继承人处取得财产利益。对此可参阅孙骥韬著《论后位继承之法理构造与制度功能》。。比如，遗嘱人在遗嘱中指定由现任妻子为房产继承人，同时约定如果妻子死亡或者改嫁则房产转由其子女继承。这种情况下，先位继承人获得的并非是所有权，而是长期居住权。根据《民法典》第三百七十一条“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定”以及第三百六十八条“居住权自登记时设立”的规定，本文认为后位继承制度下，实则是通过遗嘱的方式设立了居住权。

现实中，在老年人婚姻问题上，对未来财产的继承可以说是最大的障碍，而通过设立居住权，能弥补后位继承制度在我国缺失的遗憾，既能保障继承人一方的利益，又能使财产归属符合当事人的意志。当权利受到侵害时，居住权相较于附条件遗嘱的方式或后位继承方式，在权利保护的方式上更为优越。因居住权是物权，较债权而言有更强的对抗力，居住权人不仅能对抗后位继承人，当继承人以外的第三人影响权利人的居住利益时，比如房屋被征收征用或被第三人损害时，居住权人可独立行使物权，就征收征用后补偿的替代房屋主张居住权，或者就房屋的补偿金、赔偿金主张权利。

（三）合资建房或合资购房

合资建房起源于德国，地上权人进行筹资时，不一定要和其他出资人分享建筑物的所有权，也可根据出资比例确定出资人的居住权。此种方式下居住权的设立可遵从居住权设立的一般方式，即当事人签订书面的居住权合同然后进行登记。当居住权受到侵犯时，可依据合同请求违约救济，也可基于物权的优先效力对抗债权。对于出资人来说，无需对等出资就可实现居住的需求。合资购房在我国同样有发展的必要，当下房地产价格高企，年轻人很难仅凭自己的实力购买住房，往往需要父母的资助，但有些父母拿出毕生积蓄为子女购买住房后却面临老无所居的风险。此时，完全可以通过合资购房的方式设立居住权，约定房屋的所有权归子女所有，但父母享有有生之年的居住权。

（四）分时度假制度

分时度假制度指在多年中固定的某一期间，使用权的享有者拥有对度假寓所（或某一住宿单位）占有使用的权益，并可对该种使用的权益进行转让、继承、交换①详见黄健雄著《分时度假法律模式之研究》，原载于《中国法学》2006年第6期，第135～150页。。即通过多人共同投资，使每个投资者获得对度假寓所（或某一住宿单位）一定时间限度内进行使用的可能性，从而降低每个使用权主体所需负担的成本，同时保证对度假公寓（或某一住宿单位）所有权使用用途的相互调剂。虽然对时权酒店的购买者所获得的权利因形态的不同而有不同的解释，但至少可将其认定为一种长期居住权，一种投资性居住权。按照居住权的取得方式，当事人签订书面居住权合同进行登记后居住权即设立。使用权人享有对所购房间居住的权利和凭借居住权参与经营利润分红的权利。随着我国社会经济的发展，旅游度假成为多数人紧张工作之余的重要休闲娱乐，前往南方地区过暖冬也逐渐成为老年人的一种生活方式，此时就可适用分时度假制度设立投资性居住权，既可降低购买房屋所有权的高成本，又能避免临时租房缺乏规划性的问题。

综上，从保障性的社会性居住权拓展至投资性居住权，从无偿设立到有偿设立，居住权的理论价值逐渐趋向实践适用。投资性居住权有偿设立方式以及投资的商业性质使得此类居住权在实际运用时通常会嵌套其他类型的法律关系，如买卖法律关系、婚姻家庭关系等，相较于社会性居住权，复杂的法律关系使得投资性居住权发生纠纷的概率大大增加，但权利关系的复杂性也为权利救济提供了更为多元的救济思路。比如在嵌套房屋买卖合同的居住权纠纷中，当事人可以基于买卖合同“一房二卖”等情形寻求违约救济，司法实践对此已有较为完善的处理方式；居住权人权利受损时可基于已经登记的居住权所具有的物权优先性对抗其他债权人的侵权行为。同时，有偿设立的方式以及投资的性质决定了此类居住权的运用和产权制度安排在实际适用中可能出现收益不对等和预期偏差。比如在“以房养老”制度安排中，无论支付方式如何，房屋价款通常都是在买卖合同签订和居住权设立之初就已确定了的，虽因买受人实际取得房屋使用权的期限不确定等原因而使房屋价格一般低于市场价格，但仍可能出现若干年后买受人真正取得不动产权益时房屋价值低于其心理预期的情况。这应归属于投资性居住权的固有属性，而不应归属于可对当事人实行救济的情况。对于投资性居住权制度安排下各方当事人的权利救济，目前尚未有完善的法律规定可循，还需在司法实践中不断探索，进一步解释法律以满足实践的需要。

五、结语

《民法典》物权编第十四章规定了居住权，这为司法实践中特定群体居住权益的保障提供了法律依据，但同时因立法较为简单而需就居住权的主体、客体、设立方式、消灭事由以及权利义务等内容从解释论角度予以回应，以减少实践中的适用困难。当前我国居住权立法主要表现为社会性居住权，旨在保障弱势群体的居住权益，彰显法律的人文关怀和社会正义。但在社会性居住权之外，还需借鉴域外法中对投资性居住权的规定，结合我国不断发展的社会实践，包容投资性居住权的适用，进一步探索居住权的现代功能，以实现物权法定与合同自治的统一。本文以《民法典》增设居住权为切入点，在现有的社会性居住权之外初步探讨了投资性居住权的现代功能。但对于居住权的适用，还有其他需要探讨的问题，比如居住权与其他不动产权利如何协调，能否在已抵押的房屋上设立居住权，居住权人是否享有优先购买权，是否应当要求居住权人提供担保以平衡房屋所有权人的利益①目前的实践中，只有居住权人的行为造成财产的重大损害时，才可以要求其撤销居住权。但是这样的规范在实践中导致的结果就是所有权人并没有法律工具来预防或者制止居住权人的潜在的造成损害的行为。就经济效率而言，实现预防优于事后补救。为了进一步平衡居住权人与所有权人之间的利益关系，所有权人可以要求居住权人提供担保。但是考虑到居住权人的弱势群体地位，这种担保设立的前提是居住权人的行为有危害所有权人合法利益的现实危险。“居住权人的行为有危害所有权人的合法利益的现实危险时，住房所有权人可以要求居住权人提供担保。居住权人拒绝提供担保的，住房所有权人有权请求法院命令居住权人中止有关行为。”对此可参阅薛军著《地役权与居住权的问题 评《物权法草案》第十四章、十五章》。等，这些都是值得深入探讨的问题。