关于房地产测量中的房屋面积测量工作研究

徐晓明

【摘要】房屋面积测量作为房地产行业的重要内容，数据准确关系到房地产权利人的利益。本文通过分析房屋面积测量的重要地位，详细分析了面积测量工作方法，以期提高面积测量规范性，保证面积测量的准确性。

【关键词】房地产测量;房屋面积;测量工作;准确性

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

房地产市场逐渐完善，对于房屋面积测量准确性和测量规范性提出更高要求，为协调房地产各方利益，需要严格遵守测量规范，经过精确计算，明确房屋使用面积、公摊面积等指标，保障各方合法权益。

1、房屋面积测量的重要地位

房屋面积测量主要是对房屋物理特性、空间面积的测量，能准确控制房产信息，给房地产交易和管理提供准确可靠的数据支持。如今我国房地产行业快速发展，对面积测量效率和准确性提出更高的要求，必须要提高面积测量工作力度。房屋面积和价格有密切关联性，由于房地产交易金额大，关系到人民群众切身利益，双方若针对房屋面积产生纠纷，会影响市场公平性，降低房地产管理的公信力。因此需要高度重视房屋面积测量，务必保证测量数据准确性。房屋面积测量作为房地产测量的基础工作，若面积测量不准确，会造成测算结果不符合实际情况，对工程造价产生严重影响，造成财力资源和人力资源的浪费。此外房屋面积测量结果将直接影响到交易价格，测量数据是决定成交价格的主要数据，一旦房屋面积测量误差，极容易导致法律纠纷，引起经济诉讼，浪费社会成本。因此房地产面积测量务必要合理使用测量仪器和技术，严格按照规范操作，提高测量的精度，从根本上保障面积测量的准确性。

2、房屋面积测量内容

房屋面积测量主要针对下述内容进行测量：（1）套内建筑面积。在房屋内，建筑面积包括阳台面积、套内墙体以及使用面积三部分，墙体面积包括承重墙、支撑体占据的空间面积，包括室内外墙以及分隔墙的占地面积。阳台面积是指阳台所占水平面积，根据阳台外围结构和外墙形成的水平向投影进行计算。（2）套内使用面积。测量套内使用面积主要对水平向投影面积进行测量，即房屋使用者实际使用的面积，包括卧室、卫生间、厨房、走廊过道等面积的总和。使用面积也包括通风道、烟囱等。房屋内部墙体装饰厚度仍然在套内使用面积范围内。（3）共有建筑面积。共有建筑面积是多个产权主共同使用或者占有的面积，按照一定系数进行分摊计入。

目前在房屋面积测量中主要面临着以下测量问题：（1）测量精度问题。测量精度是房屋面积测量主要面临的问题，由于测量结构缺乏特征点，造成测量误差的形成，严重影响测量结果的准确性。对房屋多次测量，测量结果不统一，存在较大差异，影响测量工作效率。（2）对于共有部位需要计算分摊面积，但部分共有部位难以认定分摊面积，存在共有面积分摊不准确、不合理的问题。若需要计算分摊面积，容易出现扯皮问题，难以合理计算分摊面积。房地产测量会使用多种测量方式，选取基准线不同，也影响公摊面积的测量准确性。（3）呈现测量结果时，由于测量工作较为专业，测量结果使用专业术语描述，很多业主缺乏专业知识，看不懂房屋数据信息，给房屋交易造成一定困难，容易引起纠纷。

3、房地产测量中的房屋面积测量工作方法

3.1 测量要求

房屋面积测量需要严格遵守测量技术标准，保证测量工作的规范性，以m2为单位展开测量，要求同时进行两次独立测量，保证两侧测量结果在误差范围之内，并计算平均数，面积测量结果保留至小数点后两位，保证测量数据准确性。测量人员根据实际情况选择合适的测量工具，所有设备均经过专业机构检测，满足测量精度要求，保证测量工具处于正常的工作状态，最大程度上控制房屋面积的测量误差。在测量工作前首先要明确测量位置以及范围，根据我国当前测量规范进行计算，在不同区域在现有规范下进行计算。在层高2.2m以上结构稳定的单层或技术层房屋要按照全部面积测量，对于无柱走廊以及未封闭阳台，按照1/2测量面积计入。未达到2.2m层高的房屋，如地下室、半地下等，均不计入房屋面积测量。

3.2 测量方法

在对房屋面积进行测量时，根据施工图纸进行测量，对于>100m2的房屋，由于测量工作量大，可利用施工图进行测量。施工阶段即可进行房屋面积的测量，严格根据施工图纸的数据进行计算，测量中若发现实地面积和施工图纸数据差异较大，要第一时间解决问题，和施工队伍沟通，便于对施工图纸數据进行订正。竣工后测量可进行施工图纸测量，由于房屋内存在拐角，实际测量时若无特殊标注，可以将图纸视为直角，按照矩形进行计算。（图1）

房屋面积测量采取实地测量方法可提高测量准确性，对>100m2的房屋测量，可使用实地测距以及坐标解析方法进行测量，保证测量数据的精度以及效率。对于<100m2的房屋，主要使用实地测量的方法，保证数据的精度。（图2）

3.3 测量要点

3.3.1建筑面积

测量建筑面积严格执行测量技术规范，根据房屋面积和实际情况，采取合适的测量技术。一般情况下要使用房屋勒脚上外围水平向投影面积计算，根据计算结果计算房屋的实际面积。建筑面积测量要准确测量阳台、地下室、居住面积等水平投影面积。测量建筑面积时要注意，层高超过2.2m、结构稳定的房屋，均纳入建筑面积的测量。测量房屋面积要注意使用功能，区分分摊面积和套内面积的计算，对单一产权建筑，分别测量各层房屋面积，再对总面积进行计算。如果房屋为多产权建筑，需要在套内面积基础上增加公摊面积，对总面积进行计算。在测量工作中需要逐一测量使用面积、墙体面积以及套内楼梯面积。对套内楼梯测量时应当对墙面装饰进行准确测量，对墙体面积测量时应当测量使用空间、承重面积以及维护面积。测量套内分隔墙，要测量计算水平向投影面积。测量公摊面积时需要准确区分分摊面积以及不分摊面积，内部烟囱、通风道不应计入套内面积，需要和自然楼层数进行分摊面积的计算。

3.3.2阳台面积

阳台面积测量应根据阳台结构外尺寸计算，不应将套内共用墙体计入在内。测量房屋面积尚不存在未封闭阳台的统一标准，在测量工作中应当根据情况选择合适的计算方式。如果房屋阳台为封闭阳台，按照全面积计算。若未封闭阳台按照面积一半计入。若阳台未经过批准，开发商自行封闭，测算阳台面积时，仍然按照未封闭阳台进行计算，按照一半计算在内。（图3）

3.3.3楼梯/电梯测量

樓梯和电梯也属于房屋面积，按照一定比例计算公摊面积。测量房屋面积时，应当充分考虑到不同楼层用户使用楼梯和电梯的情况，在测量上做出合适的调整，提高测量面积的合理性。一般情况下，4楼以下住户使用楼梯的频率较高，使用电梯的频率较低。在测算房屋面积时，要根据自然楼层情况分摊计算楼梯和电梯的面积，保证房屋面积测算的合理性，保护各方权益。

3.3.4共用建筑外墙面积

测量共用建筑以及分隔墙等，按照测量规范，将水平投影面积一半计入房屋面积。若建筑为不规则结构，无法准确测量套内墙体以及外墙墙基，需要利用CAD软件进行测量，绘制轴线尺寸图，根据轴线尺寸图测量面积。利用软件偏移功能，保证轴线尺寸图和实际情况保持一致。

3.4 误差分析

房屋面积测量对于精确度要求较高，误差大小关系到人民群众的利益，务必加强对测量精确度的控制，严格控制误差，保证各方利益。误差主要体现在三个方面：（1）测量仪器。由于测量仪器未经过检测，或年代久远，测量精度无法满足现代需要，设备未经过现场调零，极容易出现误差，造成测量数据不准确。（2）测量人员。在测量工作中，测量人员由于专业水平不足，测量工作中出现误差，读数或操作不规范，造成测量数据准确度受到影响。（3）测量条件也会影响测量准确性。如风向、气压、温度等条件改变，也会影响测量的准确度，造成测量误差形成。

对此需要加强对测量误差的控制，不断优化测量的精准度。首先需要对设计图纸进行检测，设计图纸作为测量的主要数据资料，由于设计图纸误差会造成面积测量误差，造成设计面积和房屋实际面积存在出入。因此需要对设计图纸的数据进行反复核对检查，保证设计图纸数据和实际情况相符合。同时要对房屋尺寸进行全面采集，为了保证测量数据准确性，最大程度上降低误差，在测量前需要实地测量房屋尺寸，将尺寸数据误差控制在3%以内，从而保证面积计算准确。要严格控制每步测量工作的规范性和严谨性。要求定期对测量人员展开培训，以操作规范为基础进行培训，深入学习测量技术和设备的使用方法，能够严格控制误差，保证测量数据控制在一定误差内，从而保证测量数据的准确。

3.5 注意事项

根据房屋面积的测量经验，要注意以下问题：（1）直接对现场边长测量计算，精度较低。根据轴线测量容易受到墙体厚度、墙体均匀性以及装饰材料的影响，无法充分发挥测量仪器的精度优势，极容易受到环境影响，出现测量偏差，造成多次测量结果不统一。因此需要在现场核实施工图尺寸的准确性，若施工图准确可直接使用施工图纸进行计算，测量精度较高。在房屋放线测量时，施工图纸测量不容易受到现场环境的影响，可保证视野良好，放线准确。从施工图中获取数据，能够保证测量结果的统一性。（2）需要严格认定公摊面积，根据开发商、房产管理部门等各方合同、文件规定，明确公摊部位。常出现附属用房由于未安装设备，未砌墙，无法确认是否属于公摊面积。才测绘中未将这部分面积计入公摊面积中，影响到房屋面积测量的准确性。或者施工方未完全按照设计图纸进行施工，实际情况和施工图不一致，也影响到房屋面积测量的结果。（3）由于房屋面积测量结果较为专业，业主很难看懂测量数据，在给出测绘结果时应当做好标注和解释，让测量结果更直观呈现，给房产交易提供便利条件，避免引发双方争端。

结论：

综上所述，房屋面积测量工作兼具政策和技术特点，测量人员、测量技术以及环境均会对测量结果产生一定影响，易引发相关人员出现争端和纠纷，威胁到人民群众的利益。因此房屋面积测量务必高度重视测量结果精确性，严格遵守测量规范以及方法要点，根据合同和文件认定公摊和共用建筑面积，保证测量结果的准确性和规范性。

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