房地产项目精装交付质量问题管控探析

刘凡

【摘要】在房地產行业从黄金时代向白银时代的转变过程中，国家大力提倡精装修住宅的背景下，房地产企业如何做好由毛坯交付向精装修交付的住宅产品转换，成为打响房地产企业新一轮排名战役的号角。精装修住宅这一新兴产品，核心问题是住宅质量，广大业主关心的房屋质量、住宅品质等问题，都是摆在房地产企业面前亟待解决的问题。基于此，本文就房地产项目交付质量问题管控进行了一些分析探讨。

【关键词】房地产;项目交付;质量问题;管控;探析

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

精装修地产项目，是我国对住房需求不断提升下的必然产物，也是帮助人民群众直接提高自己生活质量的有效策略，是当下中国社会产出的全新消费习惯。精装修住宅是中国的新兴产物，在其接受程度上应当实现循序渐进，部分群众对精装修模式仍然存在一定顾虑。当下目前我国的精装修交付仍然存在一定的客观弊病问题。伴随我国社会、国家对精装修工作的持续推进，对精装修房产的支持力度提高，尤其是在精装修的房产内容上产出效益相对较高，使得部分厂家逐步适应了由毛坯交付向精装交付的转型工作。但对于精装交付经验相对较为薄弱的企业而言，仍然需要一定时间、流程的成本来实现精装修过程中的质量不足问题。

1、施工准备阶段质量管理措施

对企业而言，施工准备阶段的工作，是保证整个精装交付工作契合发展需求的有效策略，这一点不论在管理阶段或技术追求阶段都有其价值，能够把控好整个作业的推进，实现对项目的正向引导工作。同样，现场管理布局的工作也能够更好在整体作业流程中发挥提纲挈领的价值，有效避免可能出现的问题，实现高效建设的目的。在施工的准备工作处理上，会针对不同专业、不同领域的问题进行专门设计，保证高质量的建设目标基础上，为后续的施工工作奠定一个良好的基础。通常情况下，准备阶段的作业会围绕如下几个方面组织进行：

1.1 明确界面、标段划分

所谓的质量控制技术，涵盖了技术领域以及管理活动两类。针对施工阶段的准备活动，其重点是明确在前期的技术划分以及施工流程的时间控制，只有做好充分的准备作业才能为后续的施工推进做好引导规范。与之相对应的是，界面划分也是重要的核心任务，要将不同的专业内容和工序进行分类，使得不同专业的内容考量能够更好安排和规划，保证施工的有力推进和完善。区别不同的项目以及不同的区域，需要深度结合当地的实际情况所出发，进行合适的界面划分的策略。要提前划分好包括不同的内容，并且切实明确施工流程的前后顺序，使得各项工作能够循序渐进地执行，为后续的装修工作能够有更多的支持和量化。要明确不同的专业单位，使得不同的部门能够各司其职有效进行工作的落地，同时要结合相应的内容做好设计，避免出现成本相对较高或者浪费的问题出现，有序帮助自身的施工质量提升。

1.2 建立一体化管理机制

针对房产公司的流量、体积情况来看，要建设专门的一体化管理的协作机制，实现真正意义上的“三全一多”的管理模式，即全面化质量管理、全流程时间管理以及全员参与和多元评价策略。为了更好达到完善的精装交付的成效，就需要引导每一个人员的参与，实现客户满意度的提升。在施工准备阶段，土建单位、装修单位、专业分包单位、监理单位以及房地产项目部，多个不同专业、不同管理层次的单位交集在一起，多头管理、多种经营目标、多种管理要求、技术要求，在这种纷繁复杂的情况下，一体化管理机制的建立才能够及时有效的把关键信息互通，形成良性的沟通交流机制。要结合不同的单位，结合实际的审批节点加强有机地结合工作，形成一套完善的运营链路逻辑。房产公司需要在原有程度上提升自己的责任意识，将一体化的协同管理与管控要求传达到每一个部门、岗位乃至每一个职能人员，做到完善的统一管理成效，以质量管控的视野出发，实现协同化的统一管理。在准备阶段，要加强在质量管理的作用，使得现场协调的能力进一步突出。尤其是在外接装修队伍的搭配工作上，要将不同的内容做好交接工作，除了装修本身的内容以外，还需要辐射、聚焦包括食宿、水电等内容为支撑，并且将相应的验收标准和文件进行归档整理。

2、制定工程样板的管控要求

对房产这一重型、大型的产品内容打造而言，就需要最大化保证整个产品的管理效果，严格保证精准交付的品控质量，以求更好提升客户的满意度，对初步阶段的工作管控是重要前提。在工程建设的过程中，主要聚焦在精装修材料样板和工程质量样板两类。精装修的材料内容涉及相对较多，相对需求包括地面工程、天花工程等，以及整装的家具以及门窗，便于后续的水暖通工程的有效实施。针对精装交付的实际情况来看，房产相通性较高，因此可以结合《材料封样管理要求》制定专门的样板审核策略方式，任何的采购、搭配以及组合，都需要为以此是基础模板，并建设一个专门的体系流程《材料品质保证体系流程》，如下方的图1、图2所示。要确保每一份的原材料都在可控范围之内，使得工艺流程符合精装交付的要求予以验收。尤其是针对样板间的建设而言，良好的精装交付的工程内容能够更好激发用的关注，其最终质量以及细节打磨能够有效触达潜在消费群体，从而推动成为事前控制、统一标准要求以及为后续的大量签约、交付工作奠定一个扎实的基础。

如果出现装修管理过程中出现需求大量重复工程，引发工程管理倦怠期到来，施工人员的积极性相对较低的情况，则需要结合依据进行现场问题的监督管理措施。可以在指定区域搭建分部分项工程质量样板，包括天花局部做法、地面不同材料收边收口、墙地面瓷砖排砖等等需要明确的施工细节做法。在装修施工正常开展后，所有做法均参照工程质量样板进行实施。通过这样的制度建设出发，帮助施工效率得到全面的提升，保证施工品质的推进，在验收程序上也能够达到有依可循、事半功倍。通过帮助施工质量不断提高的实际情况，能够追求完善的品牌效应，从而养成良好的用户黏性和完善，推动高端精装追债产品的建设，使得房地产企业的经济效益不断提高。只有注意到精装房的样板间建设，才能让管理人员的职能意识不断提高，为后续的项目施工策略奠定一个扎实的基础，实现质量水平的显著提升。

3、施工阶段打造高质量专业管控平台

3.1 应用PDCA循环模式严控施工阶段质量管理

对大批量的精装修项目管控作业而言，必然是一项综合性要求非常高的阶段，所能够参与涉及的因素也较多。所以，实现大规模的精装交付工作也需求大量的工序作为支持。作为房产企业，除了要加强在立项、调研等前期准备工作的过程，针对项目验收、项目查验等后续作业上也要予以支持补充。对于房地产的精装交付工作而言，所谓的产品质量指代的即为施工质量，而施工质量的决定性因素又与过程质量控制有着直接关系，施工质量要求涉及多元化的项目内容，会导致最终后续的施工效果出现偏差。施工阶段的活动管控要以动态化的方式运作，针对重点、难点问题进行分门别类地控制与建设，只有这样才能全面提升精装修应有的价值和意义。针对房产公司的实际情况来看，施工阶段的错误引发的质量控制不足的情况屡见不鲜，为了在施工阶段以外做好弥补，势必会引发包括成本、人力上的偏差。针对技术领域的建设工作而言，常见的问题就在于施工工艺粗制滥造，在工序的准备上存在明显的不妥，由于缺乏组织合理的设计，施工现场混乱也会拉长施工工期的推进，最终引发一系列的产品质量的矛盾问题，对此就需要引入PDCA的施工模型，实现全领域的质量管控。要加强施工过程中的动态化管控，所谓的动态化即为了解到潜在施工中的每一个环节，对可能出现的问题都进行专业的控制和分析，缺乏一个良好的制度进行建设，最终导致了事态的发展不足，而加入PDCA的施工管理作业，能够触达PDCA的循环机制建设，使得工程品质不断攀升。如圖3。

3.2 打造专业质量管控平台

良好的平台，是推动建设成效不断提高的关键性因素之一，专业的管控平台能够实现全面化、精细化的管理模式，帮助管理的最终成效得到提高和完善，在整个线性流程上做到管控与完善，要对待潜在的精装修施工问题提出专门的策略分析，加以专门的总结和调整，为后续的质量提升奠定一个扎实的基础，尤其是施工工程有一个综合性、全面性的助力支持。房产公司急需在施工专业质量管控方面大力加强投入，可以运用PDCA循环模型对平台的搭建进行不断的计划、执行、检查、处理，通过循环反复的形式进行提高。为规避质量问题，不断在施工过程中总结失败教训和经验，不断进行调整和改进。坚持以PDCA循环模型为指导，充分做好预防工作，把质量问题降低到最小化以致不再出现。针对精装交付的工程而言，除了要保证完善的规范和国家标准，还需要结合实际情况选择合适的管控手段。只有真正意义上从现实出发，才能更好满足不同的地域建设需求，采用专业的规范策略方法，选择合适的理念运作，不仅提升精装交付的质量，还能满足绿色、环保的可持续化发展需求。

4、竣工阶段质量控制管理要点

对精装修施工作业而言，是当下工程阶段的尾声内容，基本上所有的内容已经完成，如何做好验收工作成为整个项目的结束点。在验收的过程中，必须要以严谨、认真、仔细的态度所对待，不放过任何一个细节。

结语：

本文对现有我国精装交付的工作提出了一定的思考和分析，精装交付的质量成为现代化的住宅考量的关键性因素，只有帮助消费者建立信心，才能更好助力房产质量不断提升，实现良好的对外输出，获得更多的认可。对房产企业而言，也能够更好将其转化，实现经济效益上的提升。

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