房地产交易中的风险管理及对策探究

徐喆

【摘要】随着现代社会飞速发展，各行业经济快速水平增长，而房地产行业作为支持社会发展的重要支柱也为社会经济发展起到了龙头作用。但由于房地产事业的投资效期长、投资金额大和损耗周期长的特点，一旦发生风险带来的后果则是对一个家庭来说是不可挽回的，所以在现代社会的发展中，做好风险评估，严格把控风险管理针对风险做好对策探究则是对于一个家庭或者投资者来说最好的风险防范。

【关键词】房地产;房地产交易;风险管理;对策;探究

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

房地产交易指供给与需求双方进行房屋地产实施买卖的交易活动，交易开始后将房屋所有权和土地使用权转让的整个过程。房地产交易类型多种，不仅是指房屋买卖、转让抵押以及贷款事宜，还包括租赁等流程。而面对这系列的交易，存在多方面被欺诈以及其他方面的风险。

1、房地产交易中的风险

由于房产交易的商品较大，金额是很多家庭多年积攒下来的积蓄，如果风险实现，对大部分家庭来说都是不小的打击。所以在房地产交易的过程中，做好相关功课，了解其可能存在的风险，防范措施做到位才是对于房地产交易来说最理想的交易状态[1]。

1.1 开发商欺诈可能引发的风险

现代利益驱使下，可能会使一些不良商家不顾原有的城市规划计划，通过暗箱操作将已经定好的城市规划私自更改，更有甚者，将一些公有的绿化设施等非法占用。或者一些开发商、建筑商为了在建筑工程过程中节省材料费用，或者是为了赶工期，设计图纸没有经过仔细考量就匆匆拿来用，导致到最近临近交工时，因为环保、消防、水电或者其他原因至使工程不能验收成功，而如果这种情况下将盖好的房子扒掉重新盖，将会是更大的一笔支出，也会影响向业主交房的时间，更有的开发商要着急等资金回流去支持下一个工程保证公司正常运转等原因，致使已经交钱的业主不能按时入住或者不能按时拿到房屋所有权证书。还有一些商家进行虚假宣传，即没有的设施夸大化，或者将还没有定下来的政府工程、学校作为宣传手段，向消费者传递错误信息，发空炮弹，误导消费者，使用一切不正当不光明的手段哄骗消费者。而正是因为有这些不良商家的哄骗，加上消费者本身对房产知识匮乏，不了解其中具体详情，才会有开发商欺诈引发的风险，这些风险一旦发生，会影响大部分家庭的生活质量，毕竟在现今社会而言，买房一事在大多数家庭中，还是一辈子的夙愿，普通百姓一辈子才能买几个房子，更多的是新婚当作婚房的年轻人，而不能正常入住等行为，可能会影响一对幸福家庭的组建。

1.2 房屋中介欺瞒消费者引发的风险

房屋中介这一新兴产业就是因为有好多业主不了解房地产信息，不清楚房地产具体情况而衍生出来的。房屋中介主要是指房地产咨询、房地产经济、房地产价格评估等关于房地产的总称。其正常是个造福并且方便百姓的一好事，但是由于现今社会的一些不法分子，将触角伸到了房地产交易中来，致使有些中介的一些行为就不像行业初衷那么纯粹了。

他们利用交易人不了解房地产信息和房地产相关政策的空子，在签订合同时顺带还让交易人签了一些与他们本身中介服务不相等的服务条款，使签约双方的利益关系不是对等的，对业主方的权益发生不合理和不公正的现象，使业主的自身权益受损。而更有甚者的一些中介公司，使用阴阳合同，以包销售的名义，隐瞒卖方的实际出卖价格，从中收取大量中介费还不够，还要以更高的价格卖给买房者，从中获取中介费以外的报酬，使买卖双方利益都有受损，得利的只有中介自己。有些中介公司无执照经营或者超越经营范围甚至跨地异地经营，还有虽然有营业执照但是没有依法按时备案的情况，再或者已经完善自身手续和执照后将相关手续外借、出租自身手续的，这些都是法律不允许的。而房屋中介的欺诈行为一旦发生，会严重损害消费者、交易者的自身利益。

1.3 二手房交易卖方欺诈引发的风险

二手房交易的水很深，其中中介的欺诈在一方面，还有一部分是卖房者的欺诈行为。在交易过程中，如果房屋有普通租赁或者借贷操作可以在过户系统上看见，但是一些民间借贷是不能在房产局查到的。而现今社会人们生活压力大，物价膨胀可能会引起一部分人的购买欲或者其他原因用钱地方大大增加，而入不敷出的情况下就会有一部分人去想到借贷。在借贷過程中，一些人会通过正规途径一解燃眉之急，但部分人会通过民间借贷的方式，而这种方式就会让一部分的二手房交易存在欺诈行为。或者有些专业的不法分子利用欺诈等行为欺骗买房者的定金等行为，这些都可能会是卖房者引起的欺诈行为，而这些风险一旦发生，也会让买方陷入困境，给买方的生活和利益造成一定损失。

2、一手房交易中，买方应该注意的风险及防范措施

在买房过程中，交易双方都应该充分了解房地产相关知识，了解相关政策，懂得一些关于房地产的一些基本知识，规避那些不法分子来钻空子。

2.1 充分了解房地产信息

购买前应该充分了解房地产信息，避免盲目的购买，充分了解房地产的走势、位置以及今后发展趋势，结合政府部门未来规划，知晓自身购买房屋的主要侧重点，避免盲目的跟风走势，脱离开自身的个人偏见与中介的诱导，将自己放在客观的层面上，全面从房屋地址、开发商实力、性价比、小区设施等方面合理评估，在充分了解国家政策、关注房地产经济周期后，合理、理性的购买房屋[2]。

2.2 谨慎缴纳定金

在谨慎观察考察过房地产基础信息后，在决定是否要购买房屋，交定金、签合同的时候不要受置业顾问或者中介的诱导，要清晰的审查合同内容，以及定金缴纳的方式和如果反悔的话，对待定金和违约金的处理方式，避免后续一些不必要的麻烦。另外买房人一定要清楚，不论是按揭分期还是一次性付清，都是由个人或者银行代付将所有房款打给开发商之后，开发商才会有义务在规定的时间内交房，这就说明了有相当长的一段时间，是房和钱都在开发商手上的，而面对这一规定是买房方决定不了的，这就对业主来说非常不利的，所以在这就可以体现出来，选择资金比较雄厚的开发商可以一定程度的避免因开发商出现资金链断裂等客观原因造成交房不及时的风险。

2.3 仔细核对合同项目

在签订合同过程中，要逐项核对合同内容，合同中要明确交房时间，办理房产证的时间以及一旦发生违约事件的责任方所承担的违约责任，包括如果在没交房的过程中，开发商一旦发生资金链断裂或者开发商将已经收的房款挪作他用的连带責任，避免出现交房无期，甚至楼盘成为烂尾楼等情况，虽然有些事情一旦发生也是无法改变的，但是相关事项是一定要写在合同中的，为了以后自身的权益最大化。就算能够按时收到开发商的交房，交房后房屋的质量问题也应该得到一定时间的保证，如墙面、楼体出现裂痕或者水电线路原因造成的漏水漏电、收到的房屋面积是否与合同与所交房款面积一样，更有一些不良商家，趁着房屋所有权在开发商手里的期间，办理了其他贷款或者抵押业务，致使业主不能及时办理自己的房屋所有权证书，这一系列问题都会使业主的自身权益收到侵害，所以合同中都必须要标识清楚如出现这类问题的解决方式以及责任方。

3、房地产交易中风险防范的建议及对策

在房地产交易过程中，要清楚明了自身权益是什么，怎样合法保护自身权益，了解实时政策，避免上当受骗。

3.1 宣传诚信理念

在一个企业中，诚信才是能让整个企业可持续发展的重要核心。不是所有人都不懂，也不是所有人一直都不懂，总会慢慢反应过来的。房地产市场是持久而长远的产业链，作为房地产企业，想要可持续发展下去就要得到广大人民的信任和支持，偷奸耍滑和耍小聪明只会一时将消费者蒙蔽，但现代社会发展的情况下，人们或早或晚都一定会了解房地产市场的相关知识的。不论中介也好，个人也罢亦或者是直接一手房的开发商，都是需要积累人气的，只有秉持者诚信的理念，才可以将产业越做越大，将市场越走越宽[3]。

3.2 加强房地产法治体系及宣传

在现今社会中，我国房地产事业还处于年轻阶段，一些在房地产交易中可能出现的问题还没有完全完善，而一些不法分子正是看准了这一点，钻了法律的空子，使监管部门不能名正言顺的政治，而消费者也不能通过正规的渠道去维护自身利益，因为没有明确的法律条文规定哪项是违法的哪项是不违法的，违背社会道德是被谴责的但是不被法律惩罚，所以面对这一情况，我国应该及时发现在房地产事业中可能会遇到的问题，及时更新法律条文，为广大市民的合法权益做出最大的支持[4]。即使执法部门有了明确指令和明确条文，但因为取证难度大、处罚力度小以及操作手续复杂等原因，也常常是无功而返，所以在当今社会迫切需要建立健全明确并且执行力度强、手续简便的法律法规，而只有这样打击、查处房地产市场的所有违法、违规行为才能得到相应的效果。与此同时，地方政府应该端正态度，正确认识房地产市场的平衡性，不能因为房地产产业可以促进城市发展和经济就一门偏向舞弊房地产企业，不能助长了房地产企业的理所应当的心理，要提高认识，保证城市经济正常发展的同时，合法维护正能量、良心的房企产业，严格打击钻法律空子、赚昧心钱、耍小聪明的房地产企业。在政治房地产行业的同时，也要大力宣传房地产相关法律知识，教会市民依靠政府、协助政府去整肃整个房地产事业，以减少更多的人在房地产交易中上当受骗，自身利益受损。

3.3 整肃规范从业行为

将房地产行业的从业人员个人综合素质提高，认识加强才是今后房地产事业可持续发展的最快捷方式。作为房地产交易领域的从业人员，应该秉着依法办事的原则，牢固树立法纪意识的同时强化党规政绩的原则，继续自觉遵守法律法规，依法办事、依法行政并且依法管理，提高自身业务水平的同时心里始终要铭记法律法规的相关规定[5]。从业人员必须牢记最开始入行的初衷，要正确帮助需要购置房产的人们，树立为人民服务的思想，维护好人民群众的自身利益。从业人员一定要不忘初心、牢记使命，在从业过程中保持清醒的头脑，严格抵制腐朽思想的侵蚀，严于律己，勤廉自律，恪尽职守，为人民群众的利益而工作。在工作之余或者力所能及的情况下，将自己掌握的房地产知识传授、宣传给身边的人，让全民普法，知晓房地产行业的基础知识也是作为一名房地产行业人员应该做的。

总结：

交易风险智能代表不确定性和个例，并不会安全意味着损失。大多数的交易者都是带着诚信而工作的，上文讲的只是一些个例，但是在面对巨大金额的交易中，房地产的风险是一般平民百姓不敢冒的，所以在平时生活学习中，多增加一些房地产知识的学习和积累，可以有效地避免一些风险的发生，将可能发生的风险概率降到最低，为自身的权益加上一层保护锁。

参考文献：

[1]王宝华.房地产交易中的风险管理及对策探究[J].商业文化，2021（08）：58-59.

[2]曹炜.房地产交易中的风险及规避问题探讨[J].今日财富，2019（14）：65-66.

[3]官琦.房地产交易中的风险管理探讨[J].现代经济信息，2018（11）：388.

[4]费红燕.论房地产交易中的风险[J].建材与装饰，2018（21）：194.

[5]梁方勤.简析房地产交易中的风险与防范[J].现代经济信息，2018（01）：367.