房地产开发企业会计核算与税务处理的分析

贾存博（甘肃煤田地质局一三三队）

■ 前言

近年来房地产行业逐渐发展成为国民经济的支柱性产业，房价一路飙升、炒房热现象层出不穷，在信息技术更迭频繁的当代社会，房地产成为投资行业的香饽饽。但由于房地产行业具有流动性强、周期长、范围广、维度深等特性，在成本和收入的会计核算与税务处理上繁复且冗杂，造成了数据失实、偷税漏税等不良现象，会计核算与税务处理的优化升级还需要进一步探究。

■ 会计核算与税务处理的差异性

会计核算与税务处理和而不同，主要体现在实现方式、核算规范、核算基础、核算对象、核算程序和会计要素六点上。就会计核算来看，主要目的是对内完成全部资金运动的把控和记录，依托权责发生制按照会计准则和会计制度进行核算，它的会计要素体现为资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润。税务处理则是对外以实现税务缴纳为最终目的而进行的税务资金运动，它相较于会计核算更为简洁，以收付实现制为基础，通过分类系数法、计划成本法、单位成本法和估计推算法将预收款项与营业收入实现转换，它的会计要素体现为应税收入、扣除费用、纳税所得、应缴税额。

房地产开发企业会计核算区分于其他企业之处还在于收入确认，这也是造成企业会计核算与税务处理差异性的缘由之一。房地产主打以预售为主要占比的销售模式，在会计核算时，由于不能完全执行传统“一手交钱一手交货”的商业原则，在会计制度中预收的款项记为预收账款，最终在结算时不能作为当期收入确认的依据，从而列入负债科目中。而税务处理主要包括营业税、土地增值税和所得税，它将预售款项收入时便可作为收入确认，将其列入企业收入中用以缴纳税务。由此看来，会计核算与税务处理的差异性取决于会计制度和税收制度对于各科目之间的界定和实现方式，二者适度分离又相互联系。

■ 企业中会计核算对税务处理的影响

在房地产开发企业中，会计核算是企业财务管理的灵魂，它作为财务活动的基础和依据贯穿了从土地开发到投入使用的全过程，甚至直接影响着企业的资金调度和资源分配。在房地产开发过程中，会计核算主要体现在预算、决算、结算三个方面，也可称之为算账、记账和报账，在不同阶段对企业经济活动作出适时的调整和安排以达到利益与效益的统一。

不论是会计核算还是税务处理，遵循的都是国家既定法律法规进行成本核算，最终敲定时还是以实际发生的数额为准，从这个角度来看，会计核算与税务处理都是为房地产开发企业财务管理而服务。此外，也可以说税务处理在一定程度上依托了会计核算，由于房地产的特殊性，在经历周期结束后，工程本身复杂的程序加上变更后导致不确定性因素增加，对于部分不能及时处理的税务就需要参考会计核算，以确保数据的科学严谨。

■ 会计核算与税务处理的问题分析

（一）数据失实

房地产开发企业面临多种风险，如项目开发过程中由于设计、施工条件等因素的影响，导致开发成本提高的风险；在土地开发过程中由于市政规划调整、土地闲置和地价变化等导致的土地风险；由于产业政策、银行贷款政策等导致的企业筹资风险；由于开发项目存在质量缺陷导致的工程质量风险等。房地产行业日新月异，房地产开发企业以房地产市场为风向标，二者环环相扣，稍有变动便引起一系列的连锁反应，落实到会计核算具体工作中时往往已不具时效性，最终呈现出的结论也不够精准。例如，本该作为营业收入的预收款项在会计核算中因无法确认收入，在最终交付商品时因周期较长和期间变更导致数据不及时，无法真实反映出资金状况。

在各方面因素的影响下，导致房地产企业的会计核算与税务处理等问题出现了很大的转变，因为工序和成本等方面的多边性因素使得成本核算也会出现诸多变化，那么相应的税务处理也会随之改变。加之由于收入不能及时结转，相应的税收不能及时上交，影响国家税收收入的实现；同时预售收入大多用来支持房屋建设的投资，其实质上可以看作是企业大额的无息贷款。这给会计核算和税务处理带来了额外工作，在后续清算和缴纳中容易出现重复或遗漏现象。房地产开发是一个长期过程，不论是人力、材料、机械、资金、政策乃至进度、质量都具有不确定性因素，这些不确定性因素在实际工作中包含众多环节，因此使得房地产开发企业在会计核算和税务处理过程中难度增大，数据失实。

（二）管理缺失

除去行业特性、市场环境、政策变革等外部因素，造成房地产开发企业会计核算与税收处理问题的内部因素便是内部管理。内部管理主要从人力和制度两个方面来分析，其一是部分监管部门和财务部门的管理人员松散无作为，员工专业性不高，导致工程进度拉垮；其二财务部门与监管部门相互勾结，致使会计核算和税收处理中资金问题频出。这还要归咎于政府关于会计和税收管理体制的不健全，房地产开发企业在执行会计和税收体制时不能优化整合用于自身，在此机制下财务部门人员专业性不高，对于风险分析把握和资金调节运转不够精准，在会计核算中缺失精度，在税收处理中也容易被钻空子。

■ 改进会计核算与税务处理的建议

（一）缩小会计核算与税务处理的差异性

会计与税务虽出发点不同，但最终目的都是为了企业发展，在两种制度下要想做到减小差异性，还需国家加强监管协调力度。首先应当健全房地产税收体制，一方面可以适当降低税率用以房地产开发企业作开发间接费用之途，用激励政策促进房地产开发企业之间的良性竞争；另一方面严格执行税收政策，对税收处理过程进行严格把控，监督房地产开发企业履行社会义务，依法纳税。其次房地产开发企业也应当在符合政府和国家政策的前提下，制定出适合本企业发展的会计核算体系，尽量明确各部门的职责范围，细化会计核算与税务处理的界限，整理出高频率问题的解决办法，同时做好二者间的合作联系，确保数据无误。

（二）提升会计工作人员素质和能力

生产力决定生产关系，人作为生产力的主体，在一切社会活动中都有着不可替代的地位。对于房地产开发企业工作人员的素质和能力，还需要加强力度精准调节。人员素质体现在不作为、乱作为，许多房地产开发企业为了响应国家政策设立监察部门，实质上是致使贪污腐败滋生的温床，人员素质低下、工作懒散、作风不良。可以通过提高招聘门槛、思想培训和激励政策来提升人员素质，采用权责追究制和奖惩制，责任、奖励和惩罚具体到个人，不仅可以促进相互间的监督，还能一定程度上杜绝“踢皮球”现象。人员能力体现在专业性不高，有的企业还停留在旧的会计核算模式，应尽量取消传统的人力核算和评估，推进企业信息化建设，引进先进工作模式和高素质人才，组建出一支高强队伍来进行会计核算和税务处理工作。

（三）完善房地产开发企业信息披露制度

房地产行业是集高风险、高投资、高利润于一体的“三高”行业，这意味着要求房地产开发企业更加注重信息披露制度的实施。在以往市场中信息披露乱象主要归纳为以下四个特征：姗姗来迟、前后矛盾、避重就轻、打补丁。信息披露是企业与社会的桥梁，它的存在不仅是为了反映行业情况，也是为了企业间的互相了解和监督，促进市场信息透明度。对于上市房地产开发企业来说，信息披露是必不可少的一个工作环节，由于许多小型房地产公司依附于大型企业下，相互间错综复杂，信息披露的真实性和合规性有待考证。信息披露需要监管部门加强检查，不能流于形式做表面功夫；同时还需要对信息披露的范围加以具体，在会计核算中对存疑科目和内容具体化。

■ 总结

随着我国社会制度的不断完善和经济实力的不断提升，各行各业跟随着实现中国梦的脚步走向改革创新的风口，房地产行业作为近年来热度居高不下的行业，它不仅关系着社会市场经济，更与人们的生活息息相关。本文以房地产开发企业为对象，分析了房地产开发企业会计核算与税务处理的差异与联系，针对数据失实和管理缺失问题做出了缩小差异、提高能力和完善制度的优化建议。改革不是一蹴而就的，还需要上到国家、下到个人的努力，房地产开发企业作为房地产行业的先行者，建立一个良好市场环境的任务还任重而道远。