货币政策对房地产市场价格影响

张博钜（天津财经大学）

■ 货币政策及对房地产市场影响

（一）影响渠道

1.利率对房地产价格影响

利率对房地产开发商的影响也很大，尤其对一些中小型房地产开发商，房地产开发投资所需要的金额非常高，中小企业通常没有足够的周转资金，会选择从银行贷款，利率变化一点都可能造成开发成本的巨大变动。如果政府采取扩张性的货币政策，开发商可能会由于下降的贷款利率选择购买更多的土地建造住房，市场上房屋供给增加，价格可能会有一定的下降。在紧缩性的政策时，房地产开发需要的成本随着贷款利率的上升而上升，资金周转压力变大，在这种情况下有的企业可能会放弃进行房地产开发投资，房价会相应上涨。房地产开发过程缓慢，至少有几年的时间，导致房地产供给对利率的变化并没有那么敏感，而短期内利率的变化对购买者的决策影响更大。

2.信贷对房地产价格影响

从信贷角度看，对于房地产开发商，扩张的货币政策使得他们可以从银行借得更多贷款来进行土地开发投资，他们会扩大生产规模，增加房屋供给，当市场上的房地产供给超过需求时，房价会下降；同时对于房屋购买者，扩张性的货币政策也能让他们容易借得更多贷款，当购房者手中的资金变得充裕时，需求上升，当市场供给不变、市场需求超过市场供给时，房价上升。当同时考虑货币政策在房地产开发商和购房者身上的影响时，由于房地产开发投资是一个长期的过程，在最终售楼之前还有一系列的准备工作，包括购买土地、施工建筑、装修等，货币政策的作用并不能立刻体现出来，而对于购房者则可以在短期内迅速借得贷款满足自己的购房需求，所以在短期内货币政策通过购房者对房价影响更大，房价上涨。紧缩性货币政策时期，供给和需求两方对于资金的获得相对困难，同样对于购买者的短期影响比较大，造成供大于求，房地产价格下降。另外，紧缩性货币政策对于一些现金流动量不是很充足的中小型房地产企业的影响也是很大的，容易造成资金链断裂。

3.财富效应对房地产价格影响

财富效应指人们手中金融资产的价格变化会影响着资产拥有人手中实际的财富变化进而影响人们的消费倾向从而对总经济趋势产生影响。人们的财富不只有金钱上的还有精神上的，都可以对消费等行为造成影响。

根据生命周期假说和恒久收入假说，一个人在有限的生命里在进行消费分配的时候不仅要考虑目前的收入，还要考虑一生收入之和；不仅要考虑暂时性收入，还要考虑长久性收入。在购买金融产品尤其是房地产这种高价商品需要尤其慎重。采用宽松的货币政策时，增加货币供给导致利率下降，债券价格上涨，人们的资产增值，购买力和消费欲望提高，对房地产市场的购买需求增加，可能导致房价上涨。紧缩性的货币政策时期，货币供给减少导致利率上升，债券价格下降，人们的资产贬值，购买能力会下降，房地产市场会变得相对冷清，房价下降。

（二）货币政策在不同阶段的实施

1.1998—2003：起步发展期

为应对由于1997 年东南亚金融危机造成的经济衰退，1998年住房制度改革正式启动，国家开始着手发展房地产市场，试图来拉动经济发展，取消了原先的福利分房制度改为发放住房补贴支付住房消费，将住房商品化的同时完善住房交易市场，从此，我国房地产市场开始了新的篇章。1999 年对房产税和个税进一步优惠，减轻了购房负担，并且将房贷的最长期限延长至30年。2003年6月在面对持续上涨的房价和可能出现的危机，政府开始采取紧缩性的政策，中央银行提高了房贷首付比。在1998—2003 年间，共五次降息，存款准备率由1998 年的8%下降至最低的6%，直到2003 年底又略微上涨到7%，货币供应量也逐年增加，房地产投资额达到10153.8 亿元。2003 年我国商品房销售额达到7955.66 亿元，比1998 年多了5442.36 亿元，销售面积为33717.63 万平方米，是1998 年的2.77 倍。

2.2004—2007：调控维稳期

上一阶段房地产市场迅速繁荣发展，成为重要的经济增长点，让更多人看到了商机，越来越多的企业参与到房地产开发项目中来，2004 年商品房均价增长了17.76%，创下了当时的新高。此时为了使居民的刚性住房需求得到满足，政府有意缩紧政策包括增加房产交易税、增加房屋供给等，调高了首付比率和住房贷款优惠，同时加大对闲置土地的处理力度，扩大房屋供给量，在二手房市场增加个人转让所得税。在这一时期，政府频繁变动准备率和贷款利率，仅在2007 年就调整了十次，同时中央银行不断在公开市场上发放债券，降低货币的流动性。

3.2008—2009：扶持发展阶段

2008 年受金融危机以及汶川地震的影响，国内总体需求衰退，出口受到了很大影响，经济增速下滑，房价开始下跌，为了保持年GDP 增速在8%以上，我国在2008 年年底开启了四万亿救市计划，但是居民在萧条的经济环境下对楼市普遍持有悲观或者是观望态度，为了刺激资金流入房地产市场从而拉动经济增长，国家不断下调贷款利率，还出台了像把首付比调整到20%等鼓励购房的政策。经历2009 年初的短暂低迷之后，到了3 月份房价开始全面上升。在房地产市场的带动下我国经济有了明显复苏，宽松的货币政策取得了显著效果。

4.2010—2013：抑制快速增长

上一阶段，政府的政策起到了非常明显的作用，成功扭转了经济的颓势也成功刺激了房地产市场，面对快速上升的房地产价格，政府从2009 年12 月开始相继出台了“国四条”“国十一条”等一系列政策来打压房价的上升势头，提高贷款利率，增加居住性用地供应量，遏制“炒房”行为。2011 年，政策继续收紧，同时还加强了对二三线城市的限购，这才使房价得到了有效的控制。2010—2011 央行5 次上调利率，12 次上调准备金率。到2011 年底，房价出现了小幅回落。2013 年，房价迎来了新一轮上涨，随之而来的是国家紧缩的政策，对个人贷款和购房作出了更多的限制，在二手房市场上，增加了二手房交易征20%个税，此举迅速使二手房市场冷却下来。

5.2014 至今：宏观调控期

2014 年开始我国经济形势低迷，经济增长率下跌，再加上前两年的限购限贷政策，居民购房意愿下降，国家一方面在降低贷款利率和存款准备金率，另一方面货币供应量增长率也保持上升。五年以上贷款基准利率在2015 年到了历史最低的4.9%，同年房价和销售额开始上涨。2016 年政府开始了新一轮房地产抑制涨价的紧缩政策，坚持贯彻“房子是用来住的不是用来炒的”的房地产市场基调。货币供给量增长率开始有了明显下滑，房地产开发投资占GDP 的比重及房价增速在2017 年都有了明显下滑。2018 年央行又一次下调了准备金率，但是总体基调没有改变。从2019 年开始，包括北上广深在内的许多大城市为了吸引高质量人才，新发布和放宽了许多落户政策，同时还新增了许多给予高校毕业生人才落户的奖励和福利。

■ 政策调整建议

（一）缩短时滞

货币政策的实施要经过相当一段时间才能充分发挥作用，尤其是对于房地产投资商来说，利率发生变化之后，投资规模并不会很快发生变化，利率上升扩大建筑规模购买新地需要一个过程，利率下降后缩小建筑规模更是很难做到的事，在建的工程很难停止施工，工人也不能轻易解雇。在此过程中，经济状况可能与原先的预料发生变化。对于普通居民也存在同样的问题，通常人们手中不会留有大量的现金，很多人都会存到银行定期债券，所以即便发布了降准降息鼓励购房的政策，很多人手中也没有足够的资金，等到资金到位，很可能已经错过了最佳购房时机和最佳房源。另外我国政策的颁布存在一定的滞后性，总是在房价发生很大变化后政府才被动地采取行动，缺乏对市场的洞察性和预见性。

（二）完善住房保障体系

我国要继续完善住房保障体系，政府要针对不同收入层次的人群制定不同的政策。尤其是针对低收入人群的廉租房制度更是住房保障体系的核心。同样，经济适用房制度目前也存在一些问题，房屋面积的不断扩大和高档化导致经济适用房的价格持续上涨，这样就违背了初心，中低收入人群购房依然困难，另外在销售过程中监管不严以及界定模糊使一些不具备购房资格的人钻了空子。我国目前仍然没有关于住房保障制度相关的法律法规，应该迅速通过法律将其规范化。

（三）拓宽融资渠道

房地产作为资金需求量巨大，运作周期长的行业单凭企业经营者的自有资金是远远不够的。银行能提供所需的资金但是融资成本很高，需要良好的企业资质进行债券发行，股权融资又面临着分散股权、能力不足无法上市等问题，因此对于中小型房地产企业来说，融资十分困难。这种背景下，房地产融资渠道的创新显得十分必要，如房地产信托、房地产债券融资、房地产私募基金等。