营改增后房地产企业土地增值税的管理

朱友萍

（浙江梁城置业有限公司，浙江 杭州 310052）

一、前言

经过前期的试点推行，营改增政策目前已经全面推广，国内的房地产行业、建筑类行业已经开始实施营改增政策，这是经济发展的必然趋势，也是国家控制重复征税减少企业压力的重要手段。在营改增政策下，房地产企业需要紧跟政策，处理好土地增值税问题，综合考虑如何利用政策降低企业的税务支出。

二、营改增对房地产企业土地增值税的影响

房地产企业的项目建设周期较长，通常以预售形式销售产品，依据预收款预缴土地增值税，待项目竣工结算且达到清算条件之后再做清算多退少补。营改增政策实施之后，房地产企业土地增值税收入是不含增值税收入。抵扣项是房地产企业在营改增政策下征收土地增值税的关键问题，在营改增之前，房地产企业的营业税可以抵扣转让土地相关的税款，但是自营改增政策执行以后，这一抵扣项目取消，在清算土地增值税时项目的土地实际成本必须被全部归入，由于房地产企业的业务和经营活动种类繁复，因此在处理土地增值税问题还需要具体问题具体分析。

三、营改增下房地产企业土地增值税税务筹划部分问题以及风险

（一）营改增下房地产企业土地增值税税务筹划风险

1.发票管理缺乏合理性，影响增值税缴纳

房地产企业发票管理情况直接影响企业的土地增值税税务筹划工作，但是根据目前的实际情况来看，房地产企业的对增值税专用发票管理合理性不足，在获取发票时审核不全面，比如发票信息不完整或者不符合营改增政策要求，导致房地产企业的土地增值税税务筹划方案难以利用发票进行调整，进项税抵扣出现问题。比如房地产企业的发票内容完整性不足、发票管理过程中对土地增值税抵扣分析不全面。

2.对营改增政策解读不深入，未能充分利用其优势

部分房地产企业对营改增政策的解读不够深入，未能充分利用政策的优势处理土地增值税税务筹划问题［1］。在实施营改增政策过程中，房地产企业对土地增值税管理情况考察不全面，并未灵活使用税务政策，对土地增值税征收的细节把控不到位。

（二）计税规则变化引发风险

营改增政策下，房地产行业的计税规则发生较大的变化，新的计税规则给房地产企业的土地增值税管理带来了较大的风险，通过解读营改增政策得出，土地增值税与增值税之间的差别主要是政策变化，增值税是营改增之后出现的新税种，由于增值税与土地增值税相似，房地产企业在分析增值税计税规则的同时也需要正确理解土地增值税的计税规则的变化，否则处理不当则引发严重的税务风险。营改增实施之后，土地增值税预征计税依据与增值税预缴额息息相关，预征环节的税务风险是否产生主要在于区分增值税和土地增值税计税依据方面。

（三）税企沟通不足引发风险

土地增值税与增值税之间存在较多的联系，比如从项目收入、成本方面来看，土地增值税与增值税密切相关，在税务政策改革之后，房地产企业面临着当地税务机关和国税机关的双重管理，在此环境下企业的税务风险也随之产生。房地产企业由地方税务机关和国税机关管理之后，在沟通涉税事项方面耗费的成本增加，虽然现阶段地方和国税机关能够在金税三期税务管理系统中实现信息共享，但是“共享”覆盖不全面，仍有部分资料需要在线下传输［2］。再有地方税务机关向房地产企业征缴的税种减少，为保证机关税务收入增长速度，则会加强征缴管理房地产企业的土地增值税，企业在征收土地增值税时的难度增加，发生风险的概率也同步增加。另外关于增值税进项税专用发票扣除风险，在政策条件允许的情况下，企业销项税额中抵扣的部分可以不被纳入土地增值税抵扣项目中，但是在未得到允许的前提下，销项税额抵扣部分不能被纳入抵扣项目中，因而房地产企业的项目在选择一般计税方法核算增值税项目时，难以分辨那些进项税专用发票可以扣除，哪些不能扣除，土地增值税的清算难度增加，清算过程中的风险自然增加。

四、在营改增下房地产企业解决土地增值税税务风险的措施

（一）企业解决土地增值税税务筹划风险措施

1.严格管理发票，为增值税抵扣夯实基础

房地产企业必须要根据营改增政策制定发票管理措施，严格管理发票，为增值税税务筹划和抵扣夯实基础。房地产企业增值税管理需要从项目部门设立、土地取得、项目设计、合作供应商选择等前期阶段介入，要保证直至项目销售阶段各个环节的成本费用都已达到土地增值税清算抵扣的条件，并且加强管理增值税发票，全面提升企业员工的增值税抵扣意识。房地产企业税务管理人员需要对增值税专用发票的详细内容进行分析，同时重点关注并分析影响增值税发票管理的因素，保证增值税发票可以得到合理应用。

2.加强学习营改增政策，充分利用政策优势降低税负

营改增政策的落地执行对房地产行业带来了较大的变化，企业则需要深入学习解读营改增政策，同时将此作为优化土地增值税税务筹划的有效方法。房地产企业内部的税务管理团队在掌握营改增政策的基础上，进一步分析研究土地增值税的征缴细节，全面分析营改增对企业土地增值税管理的影响，同时大力开发营改增政策的影响力。

3.熟悉税务政策，制定税务筹划反馈机制

目前国内社会经济形势不断变化，税务部门根据进行形势变化对税务政策也不断进行调整，房地产行业的税务管理人员需要与当地税务机关保持良好沟通，及时掌握一手的税务政策信息［3］。房地产企业在制定土地增值税税务筹划方案时，需要密切关注土地增值税以及增值税方面的政策变化，及时应对并调整税务筹划方案，确保税务筹划目标恒定。鉴于房地产企业项目建设周期长、建设过偶程中不可控因素多的特点，企业需要制定科学的税务筹划反馈机制，在土地增值税筹划方案一案不可行时，可以在土地增值税清算之前再次进行筹划，降低企业的税务风险和损失。

（二）搭建企业土地增值税信息数据库

营改增实施之后，房地产企业的土地增值税税务风险主要来自政策变化，因此房地产企业要注重土地增值税政策文件调整，密切关注各项法律条例变化，并且搭建企业土地增值税信息数据库，将采集到的土地增值税政策信息存储至数据资源库中。房地产企业要及时整理归类数据库中的政策数据信息，同时也要利用大数据技术以及与税务机关的沟通实时跟踪税务政策变化，以便能够及时应对，从而减少税务风险。同时房地产企业也应当利用信息系统对土地增值税信息进行分析，通过企业制定的土地增值税税务风险指标，提前识别和评估税务风险，并且进行风险预警，最大限度地控制税务风险影响范围。

（三）优化企业土地增值税清算工作

首先，合理安排土地增值税清算时间，房地产企业在营改增下针对土地增值税的税务筹划工作制定了宏观战略规划，加强了企业各个部门之间的联系，合理推进土地增值税征缴工作。营改增政策实施之后势必对房地产企业的财务工作造成较大的压力，内部现金流变化影响企业项目工程建设，风险也随之产生，因此房地产企业要与当地税务机关保持信任关系，争取最优时间进行土地增值税清算，避免土地增值税清算时间过早而影响企业内部现金流。同时房地产企业要合理安排可扣除项目，按照政策法律规定和要求避税，对未取得合法票据的项目不允许抵扣。另外，房地产企业需要深入解读税收优惠政策，并发挥其作用，根据企业工程面积、销售额选择对应的税收优惠政策，进而控制土地增值税增值率的比率，针对企业开发的商品房、住宅房等不同的产品，税务管理人员要结合实际进行核算，保证土地增值税增值率和增值额核算不出错，土地增值税增值率没有超过20%的住宅房适用免缴纳土地增值税的优惠政策。

五、结语

房地产企业如果要切实解决土地增值税方面的风险，则需要明确营改增政策对企业土地增值税管理造成的实际影响，紧跟政策变化，同时优化税务筹划、土地增值税清算等方面的工作，提升房地产企业土地增值税管理水平，降低企业的税务支出，提升企业经济效益。