浅析全面预算管理在物业企业的应用

陈凯

（深圳市万象美物业管理有限公司南昌万达城分公司，江西 南昌 330000）

随着社会经济高速发展，人们对于高品质生活需求越来越强烈，对自己住所环境、生活需求等相关的条件要求越来越高，使得物业企业在各行业中的重要性日渐突出。物业企业随之成为“风口上的猪”成为各类资本关注的重点。

一、全面预算管理在物业企业应用的重要性

我国物业企业还处于发展初期，管理模式相对简约，财务管理还无法高标准的满足资本需求。为此，物业企业须从全面预算视角着眼，规范其管理，合理配置资源提升经营效率及企业文化等级。全面预算管理对提升物业企业管理、资源整合优化配置就很重要。发挥全面预算资源配置功能，合理引导资源使用，提升企业经营效率，为企业的战略目标实现提供保障。

（一）有利于企业资源配置

预算编制是整合、分配企业资源的开始，整改预算计划过程及预算数据具体反映了公司整体和各分子部门资源使用效率和需求。通过对全面预算的编制，企业可以对有限的企业资源进行最大效率的使用，避免资源低效使用和浪费。

（二）有利于企业提高经营效率

全面预算编制可以预估企业下一年度的经营状况，经营过程中可能出现的问题会在编制过程中揭示出来，根据预算编制的结果，公司管理层可以发现经营中潜在的风险，根据风险等级判定企业是否承担或规避风险来达到最终经营目标而提前拟定防范措施。

（三）有利于提升战略管理能力

全面预算编制可以固化和量化企业的战略目标，让企业的战略目标实现与预算执行同步；所以对预算的有效及时监控，将最大限度地确保企业战略目标的实现。监控过程中，可以及时发现企业未能预知的机会和挑战，汇总这些信息通过预算汇报体系反馈给决策者，能帮助企业及时调整战略规划，提升企业战略管理的应变能力。

（四）有利于考核、监控

全面预算管理为企业提供了设定业绩指标的重要信息，将预算执行结果设定为业绩考核的重要依据更容易被企业所接受，达到自上而下的观点统一；而预算与实际执行情况进行对比、分析，也为经营者、决策者提供了有效的监管手段。

（五）有利于收入提升、成本节约

全面预算编制过程中，编制人员要对企业现有环境做出合理分析，预算中收入的增长和成本的节约计划要符合企业良性发展。监控收入、成本两个关键指标的执行和变化走势，迫使预算执行主体对市场环境变化、或成本节约造成的不利影响能迅速做出调整，提升企业的管理能力。全面预算管理、考核和奖惩机制共同作用，不仅可以激励相关主体，也可以约束预算主体做出非理性分析，使全面预算与企业战略一致。

二、全面预算管理在物业企业应用存在的问题

我国物业企业还处于发展初期，财务核算及管理还比较粗放。需要进一步规范企业的核算管理和预算管理工作。主要存在的问题有：

（一）全面预算管理未得到企业高度重视

我国物业企业处于高速发展初期，很多物业企业对于物业的核算、管理停留在总经理“一言堂”时代，以收定支，管辖面积全年饱和应收是多少，除物管费收入以外的收入有哪些，通过什么途径可以达到其他经营收入的增长，项目固定的成本有哪些，这些成本可以通过什么合理的整合规划进行压缩，让管理的项目利润最大化。这些问题在企业中均未能得到解决。当然导致这个原因也与物业行业工作人员自身素质不能与之匹配有关。随着物业行业逐渐壮大，很多物业公司管理方阵可达到上千平方的管理面积，对于物业企业如何发展，如何在低利润下达到稳定的增长全面预算管理职能显得特别重要。

（二）全面预算管理形同虚设

预算编制一般每年年末对次年进行编制，项目需要对自己在未来一年中需要做的事情要了然于胸，项目需要花钱的点。年度中根据自己的预算进行控制。由于预算编制不合理导致无预算可用即预算和实际执行有偏差，项目会选择放弃预算管理，按照项目实际来，从而使得全年预算管理形同虚设。

（三）全面预算管理内容设置不完善

某些大型的集团物业公司有设置全面预算管理，每年年末对次年进行全面预算编制，成熟项目可以参考往年实际预算进行编制，针对次年需要进行的特殊事项适当增加或减少收入、成本。对于逐年入伙的大项目，预算管理事项均在变化，也无往年数据进行参考。全面预算管理两方面收入、成本，收入侧单纯的物业费收入也需要根据不同情形设置出不同的收入科目，成本侧更是，需要细分所有的成本，具体到全年的哪些月份。这样不仅可以梳理出全年需要做的事情，还可以具体什么时候做，如何做。而不能仅仅使用简单的利润表来定项目的盈利指标。

（四）全面预算管理执行监督不到位

在整个预算执行过程中，企业没有规范由哪个部门对预算进行监督，对预算什么方向进行监管，比如预算编制完成后对预算收入是否完成，完成到什么程度；成本类科目是否有预算，预算执行到什么程度；在企业年度预算未考虑的特殊事项即超预算的事项是否有进行审批等等。由于监督不到位导致预算偏离实际、违背企业编制预算初衷往前无法实现年初预算目标，往后无法为来年事项提供参考依据。

（五）预算编制流程不完善

企业的预算编制不是由某一个人或某一个部门能都独立完成的，全面预算所包含的内容是整个企业的所有经济事项，需要企业所有部门共同完成，目前还有很多预算都是“拍脑袋”出来的，不是立足企业现状结合来年发展计划编制，导致编制出来的预算不可用也不可控。

三、对策建议

（一）全面预算管理要自上而下统一观点

前面也提到过，全面预算管理是为企业整体战略提供保障的，这要求企业整体对全年预算管理要有正确的、统一的认识，由高层发起统一预算编制框架，由各项目提出建议，修订出一份适合自己企业的预算编制模板。这样可以让各项目更容易接受，执行性也可以提高。

（二）设立预算小组明确考核机制

公司自上而下统一预算，设立对应层级的预算小组，每个小组对自己的预算编制、执行、考核负责。在全年作业过程中，以预算为参照，并对其进行对应考核杜绝全面预算形同虚设。当然，在预算编制初始与实际经济业务会出现偏差，在预算执行过程中要有进行合理修正，确保预算能有效执行并不是年初制定不允许修改。

（三）完善预算内容

完善预算内容，主要是指编制预算时要涵盖企业所有的经济业务事项。首先，收入侧主要是物业管理收入，停车场收入、其他经营收入等。在编制预算时要明确所有收入的应收项，这样可以让项目管理人员清晰知道项目可收在哪里，有多少；其次，根据应收项去考虑项目的增值项在哪里，毕竟企业要发展还是要以盈利为前提；然后，是成本侧，成本侧的细化可以帮助管理更清晰企业管控方向，物业除人工外清洁、保安、工程等是物业开支大项，一个项目配置多少清洁、保安都是有技术的。

（四）明确预算管理责任人及范围

预算小组组长由负责人担任，其他小组成员可以根据各自擅长的专业负责不同模块，在预算编制过程中负责管控预算编制是否合理。在预算执行过程中及时给出管控意见，最后年度结束对预算执行情况进行考评。

（五）规范预算编制流程

第一步，成立预算编制小组。明确小组工作内容：组织项目预算编制工作；执行总部审核通过后的预算；监督、定期上报项目预算执行情况；考核各部门各指标达成情况。

第二步，规定整体指标：按照管理面积的大小、新老项目进行分级，对收缴率（本年收缴率、历史欠费回收率、或综合收缴率）、利润进行要求。成本类项目细化：如清洁、安保、绿化、工程、能源费、人工成本、办公费用、其他物业管理成本作为一级，可以在此科目下设置二级进一步细化。成本细化可以更直观地知道项目的费用出处，可以有的放矢地对成本进行控制。成熟的物业企业可以对以上成本事项进行大数据处理，分析出，不同层级项目的成本单耗，更精确的规范项目成本支出。

第三步，预算责任人细化。每一个板块有预算小组对应的责任人进行负责，可以让专业的人做专业的事情，人尽其才。

第四步，预算编制工作、启动工作的工作节点的安排。这样可以让预算工作有序进行。当然这个工作安排应该考虑到后期预算调整，需要固定预算和滚动预算相结合。根据企业自身情况对预算进行定期的滚动调整；特殊事项可以定期滚动预算和不定期滚动预算相结合。360度满足企业多元化要求。

第五步，在固定预算编制、审核完成，需要对各项目负责人进行经营目标书的签确，更好地保证负责人对自己经营绩效的认同和对企业战略的支持保证。

四、结语

我们要通过事前的有效预防，避免问题的发生，事后解决问题，那即便做得再好，也只是亡羊补牢而已，提前预防这样代价才会远低于事后解决问题。借助全面预算的建设，通过事先的筹划与预测，不让问题冒头，这是成本最小的管理方式，即全面预算实施刻不容缓。