新经济形势下的房地产企业成本管理问题及对策研究

刘宗彬

（山东省东营市利津县住房和城乡建设局，山东 东营 257000）

在中央关于房住不炒新政策的指引下，各级政府采取有力措施对房地产进行调控，房地产业的利润空间日益紧缩，在这一背景下，房地产企业要想健康发展，就必须改变过去的管理模式，应该以成本管理的精细化规范化为核心，充分发挥好各种资源的优势，切实抓好成本管控，强化风险防控措施，着力提升企业的整体效益水平。

一、房地产企业成本管理的重要性分析

随着国家对房地产行业调控政策的持续出台，企业利润减少，而经营成本并未下降，为提升企业的经验效益，房地产企业必须进一步重视成本管理，才能实现利润最大化目标。此外，加强成本管理还可以在一定程度上避免企业出现因资金紧张导致的发展危机。房地产企业加强成本管理，可以促进企业内部管理制度的落实，实现科学合理的经营目标，推动企业持续健康的向前发展。

二、房地产企业成本管理面临的主要问题

（一）缺乏规范化的成本管理制度

通过对我国部分房地产企业进行调查可知，多数企业都设立了成本管理部门，构建了相应的管理体系。但就目前而言，因配套制度落实不够，成本管理很难达到预定的目标。此外，有些企业所制定的考核体系不够健全，员工对自身的工作职责不够了解，内部的规章制度未能完全落实；企业管理人员对成本管理认识不到位，成本管理的空间和潜力挖掘不够，最终影响成本管理目标的实现。

（二）对决策阶段成本控制重视不够

有些房地产企业在进行决策前，对成本管理重要性的认识不到位，而是将注意力放置在获取土地、销售房屋上面，以此获取高额的经济报酬。因此，在进行决策时，主要是考虑如果排除干扰加快工程进度、加快住房营销等方面。本来应该花大气力收集相关资料，并保证所收集的资料具有代表性与真实性，同时还应对计算过程进行分析，以此更有利于成本管理。但是，因为这些工作不够扎实，某一环节出现问题，都会提升风险出现的概率，导致大笔资金流失。

（三）对规划设计阶段成本控制重视不够

房地产项目与其他项目相比较为特殊，开发速度更快，各个环节都十分紧凑，例如动工、设计、销售等。过于快速的开发也会导致企业出现不合理的建设现象，例如设计不符合要求，就要变更，并要加大成本投入等，从而影响房地产项目的成本管控。房地产项目涉及合同的签订，合同签订一般在设计图出图后进行，利用设计做出规定，对设计范围进行合理控制，同时提出对应的工程要求，上述种种都应该在合同中写明。查看房地产企业的建设合同，可以发现只有少数单位对设计成本给出了规范的约束条件，多数房地产企业的合同或多或少的存在成本管理问题。这种成本管理意识淡薄现象，极不利于企业的发展。

三、房地产企业加强成本管理的有效对策

（一）搭建科学合理的成本管理体系

为切实加强成本管理，降低成本支出，提升企业经营利润，房地产企业必须制定清晰合理有效的成本管理体系，创新成本管理制度，切实抓好落实。为此，必须将责任成本系统与管理体系二者进行深度融合，同时将与房地产项目相关的管理体系进行完善，提高成本管控的效果，实现成本核算工作的精细化、规范化目标。目前，房地产行业普遍将信息技术应用到日常工作中，并开发出了成本管理系统，将基础数据录入该系统中，同时将签证、变更等相关情况进行录入，极大地提高了办事效率。各房地产企业为达到简化工作流程、提升工作效率的目的，必须加大信息技术的应用，应该以信息化管理系统为支撑，方便各部门的数据收集，实时公开计划目标与成本支出的动态情况，努力减少人为因素对成本管理带来的不利影响。此外，为保证项目顺利推进，房地产企业的相关部门应该坚持对项目进行实时跟踪，加强对项目管理的分析、检查。充分利用好成本管理系统，对各个环节反馈的成本信息进行及时的反馈和科学评价，对出现的偏差进行调整，减少成本管理的漏洞产生，保证项目的各项支出在可控的范围之内。

（二）服务前期战略抓好决策阶段的成本管控

房地产企业与其他企业相比更加复杂，为实施开发成本的精细化规范化管理，必须从决策阶段的工作抓起。决策阶段与其他阶段相比，这一阶段所耗费的成本较低，但所发挥出的效果在其他各阶段之上。为保证所做出的决策具有科学性与合理性，必须做好调研工作，同时对相应的投资进行评估分析。为达到预期的目标，必须制定战略计划，同时坚持完善健全成本管理体系，切实提升房地产企业的受益水平。应该设立专门的研究小组，对项目成本支出进行分析，同时分析市场需求，设计活动，此外还应列出开发注意事项表。在项目决策阶段，必须对项目进行调研，通过调研了解市场周边配套的基础设施，为成本决策工作的精细化规范化打好基础。坚持投资活动的动态化管理，从而提升项目成本管理能力。

（三）以设计审核为主，加强设计阶段的成本管理

1．应该坚持评审设计方案的优化，成本管理人员的主要职责是对成本进行分析管理，而设计人员也是整个项目成本管理的一个关键要素，因此必须及时加强与设计人员的交流，通过沟通提出对应的设计建议，努力避免设计不合理，在项目推进中临时更改设计等情况发生，从而尽可能减少因设计变更而带来的临时追加成本，工期拖延等现象的发生，保证项目推进的各项成本严格控制在合理的范围之内。

2．企业在设计施工图时，一般使用限额施工图设计法，在设计时，首先要明确建设限额指标，将工程造价与质量作为设计的核心，以此为基础，切实抓好设计工作考核评价，在工作过程中应给设计人员提供物质奖罚方面的激励。

3．对设计图进行严格审核，在对设计图纸审核时，应该对设计人员的设计质量提出严格的要求。在设计完成后必须对其认真检查评审，找出设计不合理之处。为保证图纸质量，房地产企业可聘请专业人员对图纸进行审查，杜绝因设计不合理而出现的返工现象。

4．在对图纸进行审查后，对不合理的地方进行变更，在此基础上，进行成本编制工作，在该过程中将目标成本原则作为执行的核心，利用目标成本，为房地产项目的顺利推进提供指导。

（四）加强房地产企业税费的管理力度

房地产企业涉及税务管理，为保证税务管理符合要求，降低问题出现的概率，必须将科学化、精细化和规范化的管理理念融入税费管理中，充分发挥税收调控职能，促进房地产企业健康发展。我国目前已经制定了较为完善的管理体制，为将该管理体制发挥到实处，切实做好税务管理工作，提升信息传输速率，必须加强部门之间的合作，打造出一体化管理的房地产项目税费管理机制。在实际开展税收筹划工作前，应该熟悉我国最新颁布的税收政策，明确相关法律法规，做到知法懂法，遇到问题后及时与相关部门沟通、交流，及时解决问题。例如某些项目可扣除、某些项目不可扣除，通过沟通交流可以明确扣除项目范围，保证税务筹划工作顺利实施。

（五）加强建设实施阶段的全过程成本管控

房地产项目所涉及的环节较多，项目推进、招标活动与合同签订是其中的重要组成，决定地产项目的成败，因此，必须做好以下几方面的工作。

1．对工程量清单进行审查，确保工程量清单的准确性，提升对招标文件的重视程度，严格把控招标文件的编制，提升风险管控力度，做好风险预防工作，确保项目质量，了解项目特点，在上述基础上提出明确的工作规定。

2．房地产企业在进行招标活动时，需要用到施工图纸，如果施工图纸不准确，则会给招标活动带来十分不利的影响，因此一旦发现问题，必须尽快解决，避免对招标活动带来不利的影响。

3．做好事前审批工作，如果设计出现变更，则应了解该变更的缘由，并保证设计变更活动的顺利开展，此外还应对变更进行深入了解，明确变更金额，了解变更金额是否在合理的范围内。如果在检查后发现变更金额较大，与预期范围不符合，则不能进行成本规划工作，为避免该现象的出现，应提前做好成本管控工作。

4．房地产企业应做好善后工作，例如事后监督与确认工作等，了解变更金额，对变更后金额进行及时确认，通过该方式更好的管理项目成本。在进行善后工作时，应对目标成本、动态成本等进行深入的分析、探究，对工程签证造价进行确认，明确目标成本，防止企业出现不合理的资金消耗。

（六）建立绩效考核机制推进成本核算管理

为了最大限度地提高成本管理水平，房地产企业应加快绩效考核体系的建立，所建立的绩效考核体系应具备科学性与有效性。与此同时，采取措施做好精细化规范化的成本管理工作，加大对企业内部资金的管理，最终实现提升资金管理质量的目的。例如房地产企业为获得单位内部结算价格，首先应对项目消耗资金进行了解，以此为基础改进费用核算机制，同时对项目成本进行分摊核算，从而提升计量工作的时效性。应该深入了解成本核算工作的各个环节，例如工作流程以及核算标准等。此外，还应根据项目实际情况确定核算原则与方法，同时针对项目建设周期与规模等进行探究。在确定核算重点时，应综合考虑施工技术水平，制定相应的成本管理模式，之后制定对应的管理目标，采取有力措施进行强化，从而降低工作开展的盲目性、随意性，最终为实现企业战略发展规划提供关键性的参考依据。

四、结束语

由上述分析可知，为了保证房地产企业成本管理精细化规范化目标实现，必须建立完善科学合理的成本管理体系，切实抓好前期战略决策阶段的成本管控，以设计审核为抓手加强设计阶段的成本管理，加强房地产企业税费的管理力度，建立绩效考核机制推进成本核算管理，从而降低项目资金消耗，扩大房地产企业的市场经营规模，最终有效地提升企业的核心竞争力。