出售人对单位内部福利分房负有较高程度告知义务——以朱某明诉刘某康、第三人张家港市某信息服务部房屋买卖合同纠纷案为例

卜 雪

（张家港市人民法院，江苏 张家港 215600）

起源于计划经济体制的福利房，一般是职工的工作单位以单位福利的形式，基于职工特定的身份，有条件地限制地分配给个人的住房。单位福利房相较中国房地产市场中大量流通的商品房，特征明显，主要有二：一、单位福利房有很强的身份属性，职工享受福利房的前提，即由于其与单位之间的特殊身份关系，单位福利房是职工享有的单位福利之一；二、单位福利房的初始价格远远低于房产市场同等商品房的价格，且该实际价格对于外部购房人而言无从得知。因此在涉及单位福利房二手买卖纠纷中，对于出卖人告知等附随义务的认定，一直是司法审判实践中的难点问题。本文以购房人朱某明诉售房人刘某康、中介信息部房屋买卖合同一案实际审理、判决经过为切入口，希冀以该案例就售房人在单位福利房出售过程中应尽的告知义务进行探讨。

一、案情简介

刘某康系江苏某钢铁集团中层干部，该集团下属房产公司开发房地产项目，刘某康因为其职工权利享受内部福利分房。2015年5月，刘某康通过中介公司出售该在建房屋给买受人朱某明，双方在买卖合同中约定：房款为刘某康与单位房产公司签合同时确定的房屋价格基础上，刘某康净得10万元，所有办证、过户、中介费用由朱某明承担。合同签订后，朱某明支付购房定金。后因刘某康与单位房产公司确定的房屋总价不明确，双方产生争议，朱某明到法院起诉要求解除合同，赔偿违约损失。刘某康辩称，因朱某明拒不支付剩余房款构成违约，同意解除合同，但拒绝赔偿损失。

二、司法裁判

张家港市人民法院经审理认为，诉争房屋系单位内部福利房，该房屋实际价格无法直接从商品房合同、增值税发票记载的金额得出。作为出售人的刘某康，负有较普通商品房更高级别的提示、告知义务，通过向买受人出示职工与单位买卖合同、公司政策、内部结算单等书面材料，使买受人足以确信福利房的实际价格。如若职工未能通过以上方式将福利房实际价格告知买受人，买受人出于交易安全考虑，在难以明确购房总价的情况下拒绝给付剩余房款的行为并不构成违约。最终法院认定售房人刘某康构成违约，判决解除合同、刘某康支付违约损失。

三、案件评析

案涉房屋性质特殊，系基于职工特殊身份享有的单位福利房。该房屋不同于普通商品房，实际市场价格需结合公司内部政策决定。买卖双方交易的基础即为福利房的实际价格。本案的争议焦点是：在案涉房屋买卖合同履行过程中，房屋实际价格的告知义务如何履行，违约如何认定？

首先，根据双方买卖合同约定，朱某明应在刘某康与房产公司签订商品房合同后，支付房屋全款。但案涉房屋属于江苏某钢铁集团内部福利房，关于刘某康取得该房产应实际支付的购买价格，无法直接从商品房合同、增值税发票记载的金额得出，而是取决于房产公司和江苏某钢铁集团对于有资格购房员工的优惠措施、补贴额度和干部积分抵款后计算得出的相对复杂、内部的结算金额，且该金额还因人而异，具体内容均体现在购房员工和房产公司签署的《签约确认单》上。刘某康在诉讼过程中明确否认该签约确认单的存在，坚持陈述房屋价格系根据公司政策折算得出，在法院向房产公司核实并调取案涉签约确认单后，又改口称签约确认单系房产公司单方持有，其对于签约确认单的陈述明显前后矛盾。

其次，对于普通购房人而言，房屋买卖金额巨大，买受人出于交易安全考虑，要求出卖人提供、出示标志房屋实际价值的签约确认单后再支付剩余房款，合乎情理，要求正当，并不因此构成违约。本案中，案涉房屋买卖过程中的总价始终是房屋买卖合同中的核心内容。买卖双方在合同中约定了“卖方净得十万”的房款计算方式，可知是在刘某康与房产公司的购房结算价上加十万元，虽然刘某康使用其公司的干部积分折抵了另一半房款，即并未实际支付房款，但显而易见签约确认单上载明的“优惠后签约总价760805元”的一半即为刘某康、朱某明买卖关系中增加十万的房款基础，但当时的朱某明在仅了解其与刘某康之间合同内容，又无法明确得知刘某康与房产公司结算方式的情况下，作为卖方的刘某康有义务提供其与房产公司的相关合同、签约确认单或其他足以让朱忠确信价格的正式书面材料，即使刘某康本人一时无法提供前述证明材料，也应当及时带朱某明至购房合同、签约确认单的出具单位进行核实或以积极的方式明示买方核实价格的途径和方式，而非仅仅通过口头方式或其他不足以使得买方确信价格的方式。因此，朱某明在此种难以明确购房总价的情况下拒绝给付剩余房款的行为并不构成违约。

综上，朱某明在难以明确购房总价的情况下拒绝给付剩余房款的行为并不构成违约，而刘某康在未解除双方合同情况下，又将案涉房屋另行出售与案外人，导致双方合同无法履行而解除，具有重大过错，应承担相应的违约责任。

四、售房人出售单位福利房情况下，告知义务的认定

我国《合同法》第六十条规定：当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。［1］由此可见，买卖双方在签订买卖合同时，除了付款、取物的合同主义务之外，还需要根据合同目的、合同性质、考虑利益平衡，确定合同的附随义务。

信息不对称是市场交易的固有特征，在私法自治、法无明文禁止即可为的原则下，缔约各方当事人原则上应自己收集缔约相关信息并承担信息不足的风险，即所谓的买者自慎。［2］但随着社会发展，“买者自慎”原则已经被“诚实信用”原则逐步弱化、替换。在房屋买卖合同中的披露、告知义务，实际上是“诚实信用”原则在这一类型合同中的法律体现，要求拥有信息优势的卖家披露、告知买家无法掌握的信息，从而提升买方信息不对等的地位，使买卖双方利益得以平衡。然而，在房屋买卖合同缔约履行过程中，售房人是否负有披露、告知义务，不仅在法律规范上没有明文的规定，在司法实践中也同样存在不同的见解。

披露、告知义务存在的前提，即是双方当事人之间的信息不对称。我国台湾地区学者刘春堂认为，当事人因专门知识、情报量、经济力量之不同，致其磋商能力显著不对等时，凡此均有待信息优势方，在契约缔结磋商过程中，适时告知必要信息，使足以在当事人之间形成公正合理之契约关系［3］。笔者认为，缔约双方在信息不对等的情况下，判断一方是否具有披露、告知义务的标准在于，缔约一方当事人具有影响合同缔结与否的重大或者特别信息，而对方不具备、或极低具备自行获取该信息的可能性，则拥有该信息的一方当事人负有向对方当事人告知的义务。如本文中讨论的单位福利房，其实际市场价格外部买受人无法知晓，而该实际市场价格恰恰是缔约双方履行付款义务的基础。对于买受人而言，该福利房的实际市场价格，不具备自行获取该信息的可能性，属于影响合同缔结的重要事实，故售房人负有较普通商品房更高级别的告知义务。明码标价是买卖关系成立的必要条件，若出售人未就福利房的实际价格尽到明确告知、提示义务，买受人出于交易安全考虑，在难以明确购房总价的情况下拒绝给付房款的行为并不构成违约。

在售卖单位福利房过程中，如何履行告知义务，才可视为善尽、履行该义务？笔者认为，考虑到单位福利房的房屋属性、获得途径、市场价格特殊性，售房人在售房时，就房屋实际价格的告知，需要做到全面、真实、充分的披露。本起案件中，作为售房人的刘某康应履行的告知义务，不仅仅是将其得知的房屋实际价格告知买房者周某明，还需要采取以合同、确认单或者其他足以让买房者确信房屋价格的正式书面材料，使得买房者确信房屋实际价格，方为善尽、履行告知义务。

随着中国房地产市场的发展，买卖双方信息不对称的问题亦会随之凸显。在二手房交易买卖中合理设定出卖方的信息披露、告知义务，符合房地产市场健康发展的要求，亦与法律发展趋势相一致。