物业企业税收筹划相关问题的分析

梅奕

（重庆渝海物业管理有限责任公司，重庆 400000）

在社会主义市场经济不断完善的背景之下，物业企业的经济发展也呈现出持续、稳定的增长趋势，为了能够保证物业企业一直保持良好的经济增长趋势，在经济领域进行相应的税制改革，使得我们国家的税收体系也在不断完善。物业企业作为市场上比较重要的经营主体，税收筹划的方式也因此发生了相应的改变，在一定程度上为纳税主体提供了比较广阔的空间。物业企业为了能够合理地降低生产成本，合法地降低税收，就会借助税收筹划来降低税负。

一、税收筹划的相关概述

（一）税收筹划的概念

税收筹划的概念有很多种解释，从整体的角度来考虑，税收筹划指的是纳税人在满足我们国家制定的相关法律法规的条件之下，利用各种手段从而实现税务的转移或者减少缴纳的税额[1]。在物业企业的税收筹划过程中，比较偏向于注重物业企业的行业类别及各项税收优惠政策的运用，在不违反国家法律法规和企业会计准则的前提下，科学化、合理化的进行会计处理，从而达到为企业减税降负效果。

（二）物业企业税收筹划的特点

一般来说，物业企业税收筹划具有以下的特点：第一，税收筹划具有合法性。物业企业在开展税收筹划的时候，必须要在我们国家规定的税收的法律法规之下进行。第二，税收筹划具有筹划性。物业企业的税收筹划的工作重点在于前期的规划工作，在纳税经济行为开始之前，物业企业在开始纳税之前，对部分经营活动进行适当的调整，帮助物业企业减少税负支出。第三，税收筹划具有目的性。对于物业企业来说，税收筹划工作顺利执行的主要目的是减少纳税，利用节税、延期纳税的形式，来帮助物业企业赚取最大化的经济利益。

二、税收筹划的重要意义

（一）能够规避涉税风险

物业企业经过全方位的分析每一项风险之后，科学、合理的规划税收筹划，通过税收筹划，物业企业能够对不同的涉税环节进行判断，比如：税务登记、发票管理、纳税申报等，及时有效的收集和整理相关税务资料，确保物业企业的纳税人能够掌握真实的纳税情况，掌握对应的税务风险，并且相关税务人员还要将所有涉及的税务风险进行整理，加强物业企业工作人员的风险意识，帮助物业企业科学、合理的规避涉税风险[2]。最后，物业企业在开展税收筹划的时候，需要让纳税人全面掌握物业企业的经济活动需要缴纳的税费，避免因为不能及时缴税而带来严重的税务惩罚。

（二）促使物业企业税收成本降低

物业企业的税收筹划在从纳税人的角度来考虑，根据物业企业自身发展的实际情况，对各种经济活动项目进行合理纳税的一种方法，是帮助物业企业降低成本的关键路径。物业企业的偷税漏税行为很容易导致物业企业的工作人员重新修订账目，比如：生产、销售等环节，也不能保证物业企业能够了解真实的财政支出费用，在一定程度上给物业企业增加了经营风险。但是物业企业如果科学、合理的规划税收筹划工作，及时了解我们国家制定的“营改增”政策，才能更好地降低税收成本，促使物业企业的经济利益更大。

（三）提升物业企业的财务水平

物业企业的财务管理水平的高低直接决定着物业企业的日后发展，物业企业在开展税收筹划工作的时候，要保证纳税人科学、合理的计算相应的税收资金，合理分配物业企业现有的资金，在保证物业企业利益最大化的同时也不会造成国家的税收资金流失。除此之外，物业企业科学、合理的开展税收筹划工作，保证物业企业每年的财务报表能够准确编制，及时的申报纳税活动，保证税收资金的合理缴纳，进一步增强纳税人的纳税意识，便于物业企业的日常经营活动能够顺利进行。

三、物业企业税收筹划存在的相关问题分析

（一）对物业企业的行业类别认识不充分

人们普遍认为物业企业属于生活服务业或者房地产业，但根据财政部国家税务总局发布的财税[2016]36号文件《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，物业企业在税收征管上属于现代服务业，从而影响到了部分物业企业财务人员对税收优惠政策的运用，例如自2020年1月1日起，对生活服务业的企业免征增值税，部分物业企业的财务人员误认为物业企业属于免征范围，并在纳税申报时，按照免征增值税的行业范围进行申报，从而造成了企业逾期申报或者未申报增值税的情况。

（二）没有及时了解税收优惠相关政策文件

由于物业企业的财务人员工作比较繁琐，工作量较大，再加上对税收筹划的工作不太重视，因此对国家新发布的财税政策没有及时了解[3]。例如，2019年发布的企业招用退伍军人增值税税收减免政策和增值税加计扣除政策，由于部分物业企业的财务人员对政策的了解过于滞后，造成部分企业多纳税的情况实有存在。物业企业应该根据自身的发展情况，设置专门的工作人员管理税收筹划工作，及时跟踪国家新发布的相关税收文件，从而提升税收筹划管理的科学化、系统化。但是大部分的物业企业缺少专门的工作人员执行税收筹划，有的工作人员在工作中全凭自身主观经验，对于“营改增”相关税收政策不能完全掌握，在一定程度上就会导致运营管理的成本增加。

（三）缺少健全的税收筹划管理制度

物业企业一般都是将工作重心放在节省成本、注重管理方面，物业的成本管理包括：人工管理、垃圾管理、水电管理、取暖管理、物业费管理、电梯管理、停车管理等等，这些管理费用都是纳入财务管理之中。随着城市化进程不断加快，广大人民群众的生活水平在不断提升，对于物业管理也提出了更高的要求。物业企业如果不想被市场竞争所落下，就必须要采取更多的措施去管理，全面提高物业企业的自身服务化水平，加强工作人员的自身福利待遇，以此来调动工作人员的自身工作积极性，更好为广大人民群众服务。但是物业企业在进行税收筹划的管理过程中，大部分的物业企业都没有将这些项目考虑在内，无形中就会增加物业企业的收税成本，在税收筹划管理制度方面也需要进一步划分，才能降低物业企业的税负。

四、物业企业税收筹划的解决措施

（一）建立完善的税收筹划管理制度

物业企业的管理内容设计得比较宽泛，因此，就需要物业企业建立健全税收筹划管理制度。物业企业在开展税收筹划管理制度的过程中，需要弄清楚物业企业增值税的纳税范围，严格的执行税收筹划管理制度，将具体的责任严格落实到每一个工作人员身上。如果物业企业的税收筹划管理制度存在一定的问题，在实际的工作之中不能将相应的税收筹划管理制度执行到位，那么就会导致物业企业存在极大的税收风险，同样也不能保证物业企业能够长久的、稳定的发展，因此，物业企业必须根据自身的实际情况，建立健全完善的税收筹划管理制度。比如：万科集团旗下的万科物业，在我们国家实施“营改增”之后，建立税收筹划小组，不断完善税收筹划管理制度，能够在很大程度上降低万科物业的经营成本，从而增强了万科物业的经济利益。

（二）加强物业企业在税收筹划方面的专业、法律知识

物业企业的领导以及工作人员要正确地认识到税收筹划的重要性，全面增强税务人员的专业技能以及自身的工作能力，保证物业企业的全体工作人员能够熟悉相关法律法规，从而为物业企业在税收筹划方面提供更加精确的管理方案，从而减少物业企业的经营成本。物业企业还需要加强对工作人员的业务工作培训，提高税收筹划人员的税收筹划能力，对于租金收入以外的其他收入进行科学、合理的规避风险。与此同时，还需要让工作人员学习关于税收筹划的相关政策、法律法规知识，在法律允许的范围之内增强物业企业的核心竞争价值，从而提升税收筹划的执行力度。

（三）物业企业要积极引入科学的方法进行税收筹划

物业企业属于服务类型的行业，还具有一定的税收筹划的空间，但是因为税收筹划的工作结构比较简单，所以也不必要专门引入税收筹划管理的人才。物业企业需要加大税收筹划的投入，在必要的时候，考虑和专业的税务机构及性能合作，将税收筹划管理工作外包给第三方机构，进一步降低物业企业的税收成本。除此之外，对于经济条件比较富足的物业企业，可以积极引进先进的技术设备，全面提高税收人员的自身工作质量。例如：借助税收筹划软件进行计算相关财务信息的时候，物业企业需要结合自身的实际经营情况，选择合适的纳税主体，避免物业企业从高适用税率。

五、结束语

综上所述，税收筹划工作是比较复杂的工作，因此，需要引起物业企业的高度关注，物业企业正确使用相关的经济手段，帮助物业企业的日后发展能够更加稳定。物业企业还要及时的转变纳税人的意识，根据增值税的相关要求选择适合物业企业发展的纳税人身份，为物业企业获得最大化的经济效益。除此之外，物业企业也需要制定科学、合理的财务预算管理体系，全过程的监督财务预算的执行情况，降低物业企业的税负成本，促进物业企业可持续发展。