签订房屋买卖合同作为民间借贷担保有效性探究

林观春 张帆舒

（福建其左律师事务所，福建 厦门 361012）

在商品房买卖合同中，会经常出现当事人利用买卖合同作为民间借贷担保，但是各级法院却对合同效力作出了相反的判决，导致了不同的裁判结果，本文将从法律层面对该房屋买卖合同的有效性进行深入分析。

案例一：王某与宋某签订了房屋买卖合同，同时在合同中约定了房屋单价及总金额，并且合同中明确记载王某已于签订合同当日，向宋某一次性支付合同约定购房款，宋某也为王某出具了收据，显示其全额收到购房款。随后，由于宋某未实际履行交房手续，于是王某请求一审法院依法判令与宋某的房屋买卖合同有效，法院介入并查明的案件事实是宋某向王某借款，宋某以房屋买卖合同为民间借贷的担保，法院判定该合同符合商品房买卖合同要求，支持了原告诉请。

案例二：某公司向丁某借款1500万元，该公司为丁某出具借据并约定了年利率，另外双方签订了多份商品房买卖合同并在有关部门办理了备案，后该公司不能按时还款，于是该公司在合同约定的管辖法院对丁某提起诉讼，向一审法院提出了依法判决该房屋买卖合同无效的诉讼请求。一审法院认为该合同属于流质条款，应当认定为无效合同。

从以上两个案件可以看出，两个案件的裁判结果截然不同，对合同的效力作出了不同认定。两个案件的区别主要在于案例一没有签署借条，案例二当事人双方签署了借款协议，那么对于上述案件中双方签订的房屋买卖合同，该合同是否有效以及应该如何认定在实践中争议较大。法官对于让与担保与流质条款存在不同见解，因而导致了裁判结果的不同。

一、让与担保与流质条款

让与担保是债务人与债权人进行约定，在还款之前债权人享有担保物权属的行为，如果债务人到期具备还款能力并还清欠款，债务人则可以取回担保物。另外债权人可以对该担保物优先受偿在债务人如期不能还款的前提下。而流质契约，是指对抵押物权属提前作出约定，即在双方签订抵押合同时，如果债务人不能如期清偿全部债务，那么债权人取得担保物的所有权[1]。我国禁止流质契约，其主要目的是保护债务人权益，谨防债权人在债务人举债时胁迫债务人签署不平等合同。在司法实践中，在审理民间借贷案件中，借贷双方签署房屋买卖合同作为借贷关系担保的情况时有发生，部分学者认为这种直接转移不动产所有权的行为属于让与担保，属于在不动产上设置抵押权的行为，而不属于流质契约，应当认定为有效，让与担保有别于流之契约，使债权人及债务人处于平等地位，对双方权益都予以了保护。让与担保以所有权的转移作为先决条件，在法律层面中以对内“流质禁止”及对外“善意取得”两种制度确保了第三人能顺利取得标的物的所有权[2]。

大量法学家认为，我国现行法律实行的是物权法定的基本原则，所以目前我国对让与担保的合法性不予认可，该类合同均属于无效合同。但是笔者认为虽然我国法律体系对让与担保没有作出明确规定，但《民法典》中第三百八十八条扩大了担保合同的范围，为让与担保作为一种非典型性担保合同的担保功能提供了法律依据[3]。

二、司法实践操作中遇到的困境

在民间借贷法律关系中，双方签订房屋买卖合同作为民间借贷的担保，如果双方约定债务到期后债务人没能力还清欠款，那么债权人立即享有房屋所有权，那么显然属于流质契约应当认定为无效合同。因为该合同可能会导致债权人因为债务人急需资金，合同签订的房产价格低于市场价格从而损害债务人权益。而实际上如果房屋买卖合同中并未有类似条款，名义上是买卖合同而事实上是对民间借贷关系的担保，此种情况并不属于流质契约[4]。因为双方并不是真的想签订买卖合同，而只是采取担保的形式，有专家认为该合同只是对民间借贷的担保而不具备买卖合同的功能，如果债务人不能按时还款，债权人不应该享有房屋所有权，如果认定商品房买卖合同无效，那么该合同的担保功能缺乏存在基础，无法保护债权人利益。笔者也认为，该买卖合同并未在法律禁止抵押的财产上设立担保，属于在不动产上设置抵押权的一种形式，属于让与担保应该认定为有效合同。

但是在司法实践中，当事人之间往往为了隐藏其实现流质的真实目的，分离商品房买卖合同与真实的借贷关系，使得法院难以厘清案件事实，难以判断双方是否真正具有担保目的，在审理案件中应当从以下几方面判断，首先双方是否真实存在借贷关系，以及债权人款项来源是否真实，债权人是否真给债务人转账，其次借款金额与债权人经济实力是否相符以及房屋价格是否与市场价格一致，实践中导致法院难以判断当事人之间到底是民间借贷关系，还是买卖合同关系，在法院审理民间借贷这类民事案件中，法院难以甄别案件事实，给审判工作带来了巨大困难[5]。以及由于双方在证据准备上的不充分及法官对法条的不同理解从而导致不同的裁判结果，审理该类案件应当注重以下几方面：首先确认双方当事人的关系即双方人际关系及工作关系，双方是亲属还是生意伙伴，为什么双方之间可以形成巨额财产关系，以及债权人经济状况是否有出借能力，其次确认双方转账记录的真实性以及债务人在欠款清偿完毕后是否取得相关收据等。

三、裁判思路及处理办法

基于本文案例二，在本息尚未到期清偿之前，因为房屋买卖合同已经进行了备案登记，债务人没有主体资格对其进行销售，债务人如果不销售这些房产，就不能取得流动资金用于偿还债权人，而债权人对于如何处置担保物并不着急，才导致本文案例中债务人主动将债权人诉至法院的情况出现。而商品房买卖合同因为还有担保功能，法院无法判令双方履行买卖合同，否则违背了流质禁止的相关规定。实践中在民间借贷案件中基本没有在债务人未履行还款义务的情况下将债权人诉至法院的情况，因此本案的争议焦点即买卖合同是否真实有效，是否具备担保功能，到底属于法律禁止的流质契约还是让与担保，因为法院对该买卖合同属于让与担保的一种认定为有效还是属于流质契约应该认定为无效没有统一观点，每个法官对这个问题的理解与认识并不相同，故案例一和案例二产生了两种不同的裁判结果。

实践中正在探索相关处理方式用于解决以上两种情况，这里笔者仅是提出一些不成熟的建议供读者参考。在以签订房屋买卖合同作为民间借贷担保的案件审理中，法官在庭审中，要做到细致耐心，依法判断案件事实，双方当事人究竟是为了掩盖其流质目的，还仅仅是在商品房上设置抵押。在与案例二性质相同的案件中，可以认定部分商品房买卖合同的效力，这样可以实际解决债务人的资金链问题，并且应该根据实际情况，判决债务人也应该享有解除合同的权利。另外，在接到案件材料后法院也可以采取诉前调解的方式，不但可以减少当事人诉累，还可以为双方当事人节约诉讼费用[6]。

综上，如果在民间借贷中以房屋买卖合同作为担保，而没有其他条款约束，笔者认为可以判定该房屋买卖合同具有担保功能从而确认合同效力。如果债务人无力清偿到期债务，债权人可以依据合同条款对房屋进行拍卖、变卖，如果在折价受偿中产生多余价款应当返还债务人，该合同本质上还应当属于在不动产上设置抵押权；如果债务人已经履行完清偿义务，债务人也应当享有解除合同的权利，但是如果债务人不具备偿还能力，司法实践中还应该寻求其他有效办法，通过诉讼与调解有机结合的方式真正解决双方当事人的纠纷，从而避免双方当事人诉累，形成良好的办案效果。