涉集体土地安置房上市交易问题探究——以江苏省无锡市的实践为样本

徐振华 潘华明 王星光

根据旧规，集体土地上享受土地划拨、规费减免等相关优惠政策的安置房屋不得进行交易。但随着城市化进程的不断加速，全国很多城市在集体宅基地征用中建设了大批拆迁安置房屋，一些城市对已交付的征地拆迁安置房屋逐步办理了初始登记，集体土地上的安置房满足一定的条件即可上市交易。但因集体土地安置房上市交易政策的出台尚属新生事物，法律、行政法规及司法解释对此并无直接规定，且新规定出台前，该类住房事实上已经大量私下交易，有的甚至几经易手，导致遗留问题与新的矛盾互相交织，给司法裁判带来极大挑战。为及时依法妥处所涉纠纷，有效引导二手房市场主体遵循既定要求，依法合规从事民事行为，有必要对相关问题进行系统梳理并寻求解决之道。

一、集体土地安置房上市交易纠纷的类型与问题

（一）集体土地安置房上市交易的类型

根据案件审理的具体情况，涉安置房屋上市交易的纠纷主要集中在以下几个类型：

1.买受人请求出卖人继续履行安置房屋买卖合同，系目前法院受理该类纠纷的最主要类型。起诉前出卖人大多已支付购房款且实际入住，在2016年11月19日《无锡市人民政府关于做好市区征地拆迁安置房屋上市交易相关工作的通知》（以下简称《通知》）施行后，要求出卖人协助办理房屋产权变更手续。例如，2005年，王荣奎与周浩良签订了房屋转让协议，付清房款且实际入住，根据现有政策，符合条件可办理房产证，因周浩良拒绝办理相关手续引发诉讼。①参见王荣奎诉周浩良房屋买卖合同纠纷案，江苏省无锡市滨湖区人民法院（2017）苏0211民初6089号民事判决书。

2.买受人请求确认安置房屋买卖合同的法律效力。出于诉讼费或者预防出卖人违约等因素考量，买受人往往提起该类诉讼保障自身权利，从而通过获取人民法院给予效力肯定的判决书而起到宣示买受权利的目的。例如，2016年，买卖双方在中介处签订房屋买卖合同，定金已付，后因卖方声称该房屋房产证未登记在其名下，其无权处分该房产，此前与其签订的买卖合同无效，引发纠纷。②参见彭仁马诉朱敏奇、朱秋霞、第三人滨湖区东社甲经济贸易咨询服务部房屋买卖合同纠纷案，江苏省无锡市滨湖区人民法院（2017）苏0211民初6256号民事判决书。

3.出卖人请求解除或者变更安置房屋买卖合同。该类诉讼往往由出卖人主动起诉提出或在买受人起诉请求过户诉讼中提出反诉形成，亦有买受人因出卖人原因致房屋过户不能，请求解除并赔偿损失。例如，2015年买卖双方签订房屋买卖协议，约定陈仁初委托陈利明将房屋以46万元的价格出售给华整，其中22.5万元抵扣结欠借款后华整支付余款，现房屋可上市交易，但陈利明拒不办理过户，且该房屋尚有其他权利人，亦未办理产权证，事实上无法过户。③参见华整诉陈利明房屋买卖合同纠纷案，江苏省无锡市惠山区人民法院（2017）苏0206民初648号民事判决书。

4.买受人请求其买受房屋不作为出卖人被强制执行财产。该类诉讼往往是买受人已经买受安置房屋，尚未办理过户，但却被房屋出卖人的债权人作为出卖人财产向人民法院申请强制执行，而买受人主张不予执行。例如，安置房出卖人陆彬梦的债权人张士忠因借款纠纷向高邮法院起诉，并申请保全了涉案房屋，因房屋已符合上市交易条件，后法院在借款案判决生效后将涉案房屋执行拍卖。已实际装修入住涉案房屋五年之久的买受人袁国珍提起执行异议之诉，但被判决驳回，后转而又以房屋买卖合同纠纷为由起诉。①参见袁国珍诉陆彬梦房屋买卖合同纠纷案，江苏省无锡市滨湖区人民法院（2017）苏0211民初634号民事裁定书。

5.安置房屋买卖当事人起诉中介服务企业履行合同义务。该类诉讼一般因中介服务合同中对相关税费负担问题约定不明，导致安置房屋买卖当事人对中介计算相关费用存有异议形成诉讼。例如，2015年3月，在天和公司居间介绍下，陆培根、陈维纳与黄玉源签订《房屋中介协议（买卖）》，约定乙方支付定金2万元，其中1万元留存于中介，作为售房保证金，交房结束由中介退还。2015年4月天和公司向无锡市土地资源局交纳该经济适用房上市土地收入15389元，后三方一起至房屋产权监理部门办理了登记过户。天和公司以代为缴付为由拒退保证金，遂导致诉讼。②参见陆培根、陈维纳诉无锡市天和房产中介服务有限公司居间合同纠纷案，江苏省无锡市中级人民法院（2016）苏02民终748号民事判决书。

总体而言，涉安置房上市交易案件具有如下特点：一是买受人起诉占多，据统计，该类诉讼买受人为原告的占89.4%，买受主体主要为经济条件较差的外来务工人员和本地刚需人员。二是时间跨度大，且多已实际入住，该类纠纷甚至可溯至十多年前。三是产权过户难度大，由于安置房权利来源复杂、置换手续简陋、权属证书办理滞后等问题，买受人即便出资入住亦难顺利办理产权过户。

（二）集体土地安置房上市交易存在的问题

一是新政前的交易效力认定存有障碍。涉及安置房的交易因所涉土地性质差异可分为国有土地安置房交易和集体土地安置房交易。前者实践中并无争议，但后者根据《土地管理法》第63条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，一般认为宅基地上房屋非本集体人员不具备受让资格，故应认定为无效。但《通知》实施后，如何认识之前发生交易的效力，成为了理论与实践的难点问题。正因如此，很多出卖人亦援引此理由对抗买受人继续履行的请求。

二是房屋产权复杂致使合同履行困难。拆迁安置房屋大多系农民宅基地房屋拆迁置换所得，多为家庭共有，而拆迁安置中以户为单位将权利人登记在户主或者成年子女名下的情况较为普遍，故对于房屋真实所有权人较难确定；甚至部分出卖人已过世，安置房内相互继承关系混乱。因多数交易当时房屋尚未办理产权证，仅靠拆迁置换协议或安置单确定权利人，故极易产生纠纷。人民法院在审理中，不仅难以查明真实权利人，无法准确锁定应当共同参与诉讼的必要当事人主体，对于继续履行后续安排一筹莫展。

三是首次转移登记缺位增加履行难度。各街道、乡镇对于拆迁房屋的上市准备程度办理的层次不齐，一些初始登记在街道、乡镇名下的房屋并未办理被拆迁安置户的首次转移登记，甚至有些还未将相关材料送交建设部门审批，法院只能根据拆迁安置协议确定房屋权属。由于缺乏首次转移登记，在不动产管理环节难以办理产权过户；且因首次转移登记制约因素过多，办理时间无法预期，也致使继续履行或者产权分割的裁判无法实际履行，当事人权益不能及时保障，以至于部分法院认为合同已失去履行条件而不得不释明当事人变更诉讼请求。

四是买受人房屋权益的公示程序缺失。在安置房屋无法办理产权及过户手续时，买受人除实际占有房屋、控制安置房凭证或其他证明材料外，无其他途径保护自身权益。加之少数出卖人将房屋一房二卖、多卖、恶意抵押，而原买受人不愿腾让，新买受人虽名义享有房屋产权但无法实际行使所有权，权利冲突剧烈。从诉讼上反映为涉及确定与案件存在利害关系的第三人如何确定并参与诉讼，是否可以判令其直接协助办理房屋产权过户，是否存在变相缩减交易次数逃避税收等问题。此外，判断出卖人是否为房屋的真实权利人，是否有权出卖或者代理出卖房屋也由此成为较为棘手的问题。

五是合同约定简易导致未决问题较多。因安置房屋上市前的交易不为承认，房产中介亦不正式挂牌代理或经纪，故交易条款往往为当事人自行拟定，有的甚至无书面合同。双方交易时对所涉房屋无法办理产权及过户系明知，故合同已经明确房屋不过户或者未对过户作出约定；交易当时出卖人并不知晓所涉房屋在今后可以办理产权并上市交易，故与商品房价格相比，是否存在显失公平，对于增值部分的归属是否应当重新予以考虑等，均是现实未决的重要问题。

二、集体土地安置房上市交易中交易行为的效力认定和审理规则

（一）集体土地安置房上市交易行为的效力认定

江苏省高级人民法院《关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》规定，对于拆迁安置房买卖合同，并不涉及到扰乱社会公共利益的问题，应当认定为有效。该文件第66条又规定：“对于出让的土地应为国有土地，如果土地性质仍为集体土地，没有经过审批手续变更为国有土地，据此签订的出让合同应为无效。”但我们认为，不论集体土地安置房屋系在集体建设用地还是国有划拨土地上建设，均不影响相关房产交易行为的效力，如无其他违反法律、行政法规效力性禁止性规定的，应认定为有效。这是因为：

1.集体土地安置房屋法律性质已经发生深刻变化。一是权利人取得安置房屋的方式为宅基地使用权及所建房屋的所有权被拆迁，而以与拆迁人订立契约的方式获得安置补偿，该补偿协议系由被拆迁户作为单独权利人而非村集体与政府拆迁部门指定主体签订，所得权利完全归属于被拆迁户。二是安置房屋一般均为集中小区公寓式住房，所占土地亦从一户一地的宅基地转变为多户共用的集体建设用地或者国有划拨土地。三是城郊自然村村民已经逐步转变为城市市民，农业户口已有计划地转为非农户口并加入到城市社会保障体系中，失地农民社会保障问题已经得到解决。四是安置房屋普遍存在权利扩充的情况，即被安置的拆迁户在被拆迁房屋面积基础上或者在拆迁安置费用通过另行支付货币换取政策许可的超面积安置权利。由此，宅基地的社会保障功能已被取代，作为转化后的权利形态，拆迁安置房屋交易类比适用国有划拨土地上的房屋交易规则更为恰当，当满足一定审批手续并依法办理用途变更并补缴土地出让金的，进入市场流通就再无阻碍。

2.集体土地安置房屋交易无悖效力性强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法解释二》）第14条首次区分了强制性规定为效力性强制性规定和管理性强制性规定，并明确只有违反法律、行政法规强制性规定的合同才被认定为无效。对此，《民法总则》第153条已经作了吸纳，该条第1款规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”而《城市房地产管理法》第38条、第40条虽然对划拨土地交易作了禁止，但并未明确属于效力性强制性规定。《城市房地产管理法》第2条规定该法调整的是城市规划区国有土地范围内对房地产开发、交易实施管理的行为，针对的是房地产企业的行为规范，而非房屋所有权人与他人的房产买卖行为；从具体适用上看，继续履行合同并未损害到国家利益及社会公共利益，相反，国家在本专属于私人所有的集体土地安置房屋的交易过程中还将收取土地出让金及相关税收而受益，客观上增加的房产供应量还起到抑制房价过快增长的作用。

3.是否报备审批并不影响买卖合同的效力。在以划拨方式取得土地使用权而转让房地产时，人民政府的审批权如何行使尚有不同意见。有观点认为，划拨土地上房屋买卖合同需经政府有关部门批准后才生效，未经审批的划拨土地上房屋买卖合同为未生效合同或者效力待定合同。但是，我国《合同法》及《物权法》对此问题的规定和研究已经有所改变。例如，《物权法》以立法的方式明确了负担行为与处分行为的区分，该法第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另外有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”再如，最高人民法院于2012年5月10日颁布的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《买卖合同解释》）第3条第1款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”表明最高人民法院在负担行为有效性的判断上采用了无因性原则，即其中一个法律行为之不成立、不生效力或被撤销，不影响另一个法律行为的有效性。①参见【德】梅迪库斯：《德国民法总论》，邵建东译，法律出版社2000年版，第176-180页。故此，当事人签订以划拨土地上房屋转让为内容的买卖合同，其法律性质属负担行为，应当自合同成立时生效。对划拨土地性质变更的审批行为，本身并不能使物权发生变动，仅是物权变动的必要条件，影响的是处分行为的效力。

（二）集体土地安置房上市交易行为的审理规则

鉴于负担行为的最终目的仍是达到处分行为之效果，集体土地安置房上市交易行为的审理，仍要考量交易的成功率，防止交易的不经济及交易目的无法实现。因此，具体到集体土地安置房屋交易发生的矛盾纠纷过程中，可以确立如下审理规则：

1.对于《通知》实施之后当事人就列入上市计划之中的集体土地安置房屋进行交易的，因已经具备交易条件，故当事人订立的房屋买卖合同如无其他违反法律、行政法规效力性禁止性规定的，当属有效。

2.对于《通知》实施之前当事人就列入上市计划之中的集体土地安置房屋进行交易的，由于已经可以补缴相关费用并领取房屋所有权证书及土地使用权证书，交易流通的原有障碍已被排除。在这种情形下，应当依法确定合同交易审批条件成就，所涉合同不仅负担行为有效且相应的处分行为亦可以达成，此时，应当在查明是否具备继续履行条件的事实基础上根据当事人的请求依法作出判决。

3.对于尚未列入上市计划之中的集体土地安置房屋，如安置时间起算尚未满五年，或者未办理不动产权证（国有土地使用证和房屋所有权证）的初始转移登记的，当事人请求确认未履行完毕之集体土地安置房屋买卖合同的效力或者一并请求继续履行的，应当对处分行为效力待定的情况予以释明，告知当事人即便认定双方订立的房屋买卖合同这一负担行为有效，但是办理产权登记转移的处分行为条件尚不成熟。当事人坚持要求判令继续履行的，不予支持。

需要指出的是，上述第1、2种情形下房屋权利人拒不配合补交土地收益及享受优惠的有关费用，拒不缴存住房专项维修资金等必要费用，拒绝办理产权登记，并以此人为阻止交易正常履行的，应当根据《民法总则》第159条及《合同法》第45条第2款规定的原则作出拟制认定，推定交易条件已经成就，一方面，可以通过细化裁判主文甚至设计制约条款，如灵活运用《民事诉讼法》第253条之规定，按照怠于履行对应的合同金额判处相应罚金，从而敦促债务人履行合同约定之义务。因为一方当事人为自己利益通过不正当手段（积极作为或者消极不作为）促成或者阻止条件成就时，意思自治原则造成侵害，更有可能损害对方当事人的利益，因此法律应当予以规范。②参见李适时主编：《中华人民共和国合同法民法总则释义》，法律出版社2017年版，第496页。另一方面，应当明确在此情形下，不仅不得将此怠于履行的行为作为合同履行的客观障碍，还应当可以援引《合同法解释（二）》第9条的规定，根据案件具体情况及相对人的请求，判决相对人自己办理有关手续，对于由此产生的费用及其他损失，一并判令由对方当事人承担损害赔偿责任。

此外，因集体土地安置房屋的交易在《通知》出台前并不为政府所认可，无正式的市场可供流通，故交易的相关条款拟定并不专业，对履行过程中存在的问题及风险鲜有提及，对于具体履行的步骤、解除合同的条件、违约责任的承担等重要合同内容亦无充分协商。当合同履行的外在条件发生剧烈变化时，无疑给当事人双方如何继续妥善地履行合同带来诸多不确定因素。这时就存在合同内容变更的问题，由于变更将不可避免地涉及合同权利义务的重新分配，很多属于当事人意思自治的空白，需要对此进行专门的合同解释与补充。集中反映在集体土地安置房屋交易当时，双方对所涉房屋无法办理产权及过户系明知，甚至合同已经明确房屋不过户或者未对过户作出约定。而当《通知》下发后，所涉房屋不仅可以办理产权，还可以无障碍进行上市流通，显属于权利限制得以消除的情形。针对出卖人新提出的调整出卖价格请求及买受人超越合同约定新提出的办理产权过户手续请求，是否存在显失公平，对于增值部分的归属是否应当重新予以考虑等，均是悬而未决的重要问题。此时，就不得不对未达成合意的内容或者虽然有约定但约定不明的内容进行解释，从而对合同作出有效弥补，以期尽可能维护合同的效力，促进交易达成。

由于当事人对交易行为涉及的问题考虑不周、认识不全面以及语言能力的限制和语言文字本身不可避免的模糊性、多义性和歧义性，因此，在订立合同时，难免存在疏漏甚至错误。此外，外部客观履行合同条件也多存在非当事人意志可以控制或转移的因素，上述乃至其他多种因素导致人民法院在当事人就合同约定或者空白形成争执时就不得不进行解释。契约的解释乃法律上的判断，应由法院依职权为之，不受当事人陈述的拘束，亦不发生举证责任问题。在解释之前常须认定意思表示的构成要件，或其他与解释有关之事实，如订约前的谈判、交易惯例。于此情形，主张此等事实之久，应负举证责任。两造对于契约约定之意思如有争执，法院自应探求当事人订约之真意，而为判断，并将如何斟酌调查证据之结果，形成自由心证之理由载明于判决，否则即有判决不备理由之违法。如违背法令或有悖于论理法则及经验法则，自得以其解释为不当。①参见王泽鉴：《债法原理（第二版）》，北京大学出版社2013年版，第221页。由此，合同解释应运用文义解释、整体解释、习惯解释、诚信解释、目的解释等多种解释规则和方法，其最终目的仍是通过上述方法达到探求当事人在意思表示中的真实合意，在此过程中并不拘泥于当事人在合同中所使用的不当词句。

对于房产增值归属及缴纳土地收益等费用的负担等问题的解释，我们认为，集体土地安置房屋在处分行为意义上可以上市的《通知》施行后，相关房屋的价格终于堂而皇之地进入市场价格评估体系之中，成为真正可供市场流转而不受限制的一般物权。此时，比照房屋买卖双方订立合同时对无法办理产权证及过户转移的交易预期，无疑发生重大变化，由此房屋的实际交易价格与现实的市场价格增值部分成为了此类纠纷的主要矛盾所在。此时，就需要对房产价值增值部分的归属进行合同解释。在合同条文均对此内容无所涉及的情形下，人民法院在对合同的该项争议进行解释时不得不还原到效果意思层面的内容，这就需要以“合同目的”作为法技术概念，在合同中体现效果意思以外的当事人动机层面的内容。借助“合同目的”的表达，可以推导出缔约阶段当事人所承担的行为义务及其合理性。鉴于出卖人交易当时明确以房屋换取货币的合同目的，其所获对应之房屋价格的代价即为丧失该房屋的一切之权利，这亦是买受人订立集体土地安置房屋买卖合同的最基本要求。在此意义上，即便交易后发生了政策变化，该变化所得收益当解释归于买受人。鉴于该因政策变化导致的巨大房屋增值收益的代价，根据权利义务相一致的基本原理，相应获取行政审批之必要土地收益费用的缴纳及产权申领和由此发生过户交易税费的负担，亦应当由增值获益的买受人负担。

三、集体土地安置房上市交易中无权处分的相关问题

集体土地安置房上市交易合同效力的纠纷中，矛盾较为集中的便是无权处分问题。无权处分对所涉合同效力影响的认识上，我国理论及司法实务界因《合同法》第51条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，曾一度认为有权处分应当是所订立契约发生法律效力的重要前提条件之一，如果相关合同行为系无权处分，则合同效力处于待定状态。但是，随着《买卖合同解释》确立的处分行为无因性原则，有权处分已经不是考量交易行为有效性的必要条件。《民法总则》在编纂过程中对此问题也作了充分关注，在多次修订之后形成了第171条第1款内容：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。①参见李宇：《民法总则要义——规范释论与判解集注》，法律出版社2017年版，第806页。由此，在立法层面为正式确立处分行为有效的无因性说扫清道路，但是面对纷繁复杂的矛盾纠纷，不同类型的无权处分亦应当考察合意形成的内在肌理，并据此作出更为精确的司法裁判。

（一）家事代理中的效力认定

夫妻一方或者其他作为家庭成员的共有人单独或部分在集体土地安置房买卖合同上签字的行为是否认定无权代理是司法实践中的常见问题，法院对此的认识在《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》（以下简称《夫妻债务解释》）颁布前后存在较大转变。该解释颁布之前，法院对仅有配偶一方在处分夫妻共同财产的协议上签字的行为，因夫妻共同债务认定标准的宽松，往往直接作出推定有权代理的认定。因为根据2004年颁布施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》（以下简称《婚姻法解释二》）第24条的规定，对于婚姻关系存续期间夫妻一方所负债务一般推定为夫妻共同债务，所以逻辑上作为签订房屋买卖协议的夫或妻一方对协议确定的债务行为负有连带责任。

但是，《夫妻债务解释》强调了“共债共签”原则，认为缔结婚姻后夫妻各自仍然保有独立的人格，具有独立的意志。夫妻作为平等的主体，在婚姻关系存续期间，均有权知悉涉及婚姻家庭利益以及共同财产、共同债务的重要信息，在此前提下夫妻双方对共同财产、共同债务行使平等处理权，这是夫妻共同财产制下双方地位平等、享有平等处理权的应有之义。夫妻一方的知情权、同意权和决定权，关系到地位平等、意思自治等基本法律原则和公民基本财产权利、人格权利，应当优先保护。①参见程新文、刘敏、方芳、沈丹丹：《〈最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释〉的理解与适用》，载《民事审判指导与参考》总第73辑，人民法院出版社2018年版，第42页。虽然《夫妻债务解释》第2条规定：“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持。”但显然，家事代理的权限仅限于家庭日常生活需要的范畴，房屋等不动产系一般家庭的重要资产，涉及家庭成员的共同财产权利及其他一系列权利，并不属于配偶或其他家庭成员可以任意进行家事代理的范畴。②参见《妥善审理涉及夫妻债务纠纷案件，依法平等保护各方当事人合法权益——最高人民法院民一庭负责人就〈最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释〉答记者问》，载《人民法院报》2018年1月18日，第3版。

我们认为，对于出卖人一方提出未经配偶同意或未经其他共有人同意而无权处分的主张，因主张相关交易的签订人系获得必要授权或构成表见代理等有权处分事实的举证责任在于权利主张一方，其本证义务如尚未完成，法院就不得直接作出对出卖人一方不利的事实认定，不得直接推定该出卖行为系家事代理、有权代理或构成表见代理，并以此为由对未在买卖协议上签字的配偶科以履行合同义务的判决。在此情形下，应当参照《夫妻债务解释》第3条的规定，责令及引导主张房屋买卖合同继续履行的债权人对以下三方面的事实是否成立进行举证：一是所得房款用于夫妻或者家庭共同生活；二是所得房款系夫妻或者家庭共同生产经营所需；三是出卖房屋行为系基于夫妻双方或者所有共有人的共同意思表示或已经配偶或其他共有人追认。对于无证据表明上述任一事实的，则买受债权人应当承担于己不利的法律后果。

（二）无权代理的被代理人追认

1.默示追认的认定。追认既可以明示，也可以默示。综合司法实践的具体情况，以下行为可认为系对集体土地安置房交易作默示追认：（1）被代理人受领相对人给付的购房款；（2）被代理人共同请求相对人履行合同债务或者就合同履行进行相关的作为或不作为；（3）被代理人曾参与交易或参与其他共同履行合同约定行为；（4）被代理人知道或应当知道存在交易，但在较长的合理期间内未提出异议，该异议的合理期间一般可设定为知道或应当知道起六个月之内（参照同为不动产权利人默认转租权利被无权处分的行为效力认定）。

2.关于部分追认的认定。追认只能就已经达成的整个法律行为作出认同表态，而不得作部分追认。如果被代理人只愿接受买卖合同约定的部分内容，譬如同意继续交易但要求增加住房的出卖价格，这本质上是对有待追认的房屋买卖合同的主要条款内容作了实质性变更，属于一个新的要约。此时，就应当征询其他共有人及合同相对人的意见，如果均无异议，则视为达成新的房屋买卖契约，其法律性质已超出追认范畴。

（三）无权处分相对人的权利及边界

不可能由被代理人追认或未经被代理人追认的无权代理行为，虽然对被代理人不发生法律效力，但根据合同相对性原则，无权代理人仍应承担相关责任，具体可作如下区分：一是无权处分人以自己名义与相对方签订房屋买卖合同的，如无其他证据证明无权处分人系以代理人身份与相对人订立合同，则应当认定无权处分人的出卖人身份，无权处分人作为合同主体直接与相对人就房屋买卖达成合意，故应适用《买卖合同解释》第3条的规定，认定合同效力及于无权处分人与买受人，当合同无法履行时，应当由无权处分人依约承担违约责任。二是无权处分人作为代理人以被代理人名义与相对方签订房屋买卖合同的，因相对人的意思是与被代理人（而非无权代理人）订立合同，无权代理人也无意自己作为合同当事人与相对人订立合同，无权代理人与相对人之间并无订立合同之合意。此时，则适用《民法总则》第171条的规定，相对人据此获得如下权利：一是可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认，被代理人未作表示的，视为拒绝追认；二是在行为人实施的行为被追认前，相对人如系善意的，有权主张撤销合同；三是行为人实施的行为未被追认的，相对人如为善意的，则有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。

四、集体土地安置房上市交易中合同主体变更的应对

通说认为，合同的变化包括内容的变化与主体的变化，主体的变化称为主体的变更，合同法上合同主体的变更被称为合同的转让，涉及的纠纷主要包括以下几个方面：

（一）合同当事人死亡的解决路径

司法实践中，当事人变更主要集中于一方当事人死亡，此时发生继承法律关系，由相关继承人继受已死亡合同当事人的权利义务。其中，法院不仅需要依职权对当事人进行查明并视情追加，还经常会面对作为合同义务人的继承人不予配合或以放弃继承而消极应诉的问题。对此，应当明确此等行为无法达到消灭其当事人诉讼资格的目的，法院在依法追加所有继承人之后，仍可责令其在管理遗产范围内承担配合义务，在确无协助履行之可能或必要时，亦可援引《合同法解释（二）》第8条的规定，判决主张权利成立的相对人自行办理有关手续。

（二）合同权利人转移的解决路径

实践中难以处理的问题主要是最终买受人向其上一手转卖人主张办理产权过户的案件，因转卖时仅是交付钥匙（即占有使用转移）而未能办理产权及过户手续，故从不动产交易的最终完成形态而言，尚未进行法律意义上的交付。此时，转卖行为在合同法上的准据判断当归入到合同的转让之中，如是购房款已经足额偿付，则其性质当为债权让与。实践中，多有法院按照合同相对性来确定当事人诉讼地位，根据当事人的诉讼请求将买受人与转卖人列为原被告，而将房屋的现所有权人列为第三人。事实上，如严格依照《合同法》的相关规定，此类案件根据债权转让的思路进行审理更为妥当。人民法院在审理此类案件中，主要难点及重点在于合同是否可以正当履行及第三人的查明与追加。当然，鉴于当事人均已参与诉讼，以何种形式来展开审理并不妨碍相关权利人的诉讼权利行使。

值得一提的是，在解决上述问题过程中，需要高度重视保全措施在确保履行中的作用。当前案件中不乏交易标的物几易其手甚至一房两卖、一房多卖的情况，导致原本的合同关系中有待交易的财产发生变化。此时，应当对合同的可履行性作为案件的审理要素进行专门审理，防止待履行的合同主要标的物已经发生物权变动但仍判令继续履行导致裁判无法强制执行甚至引发执行异议案件。在审理过程中还需灵活采取财产保全、行为保全措施，确保诉讼中不出现影响合同履行的新障碍。

五、集体土地安置房上市交易中合同履行障碍的排除

不论是集体土地安置房屋交易纠纷还是其他二手房房屋交易纠纷，由买受人提起诉讼并请求继续履行的比例极为占优，由于发生争议的合同多为双务性质，合同义务又往往具有履行时间上的先后性和交叉性，又涉及违约，法院不仅需要判断在诉讼阶段合同是否仍具有继续履行的可能，如可继续履行，还需在尊重当事人意思自治的基础上确定合同的履行方式，并确保在一方不履行判决时对方能够强制对方完成合同义务。但是，目前我国法律对“继续履行合同”的规定较少，司法实践中也未建立起系统的裁判规则，法官容易遗漏一些关键审理要素，对审理技巧未能合理运用，导致案件审理陷入困境，裁判结果缺乏可执行性。我们认为，在诉请“继续履行合同”的案件中，法院应在查明合同效力及违约情况的基础上，依照审理次序和进程，首先审查权利人主张继续履行的诉讼请求是否明确、具体；其次从合同性质、合同特点、合同内容、合同标的物等方面对合同的可履行性进行实质审查，并考量诉讼阶段政策变化对合同履行带来的影响，权利人在诉讼阶段履行合同的客观能力以及对己方尚未履行的合同义务作何安排；在审理过程中还需灵活采取财产保全、行为保全措施，确保诉讼中不出现影响合同履行的新障碍。对于具备可履行性，不存在继续履行障碍的合同，法院判决继续履行的主文可将权利人义务一并列入主文，并明确履行的主体、内容、方式，约束条款，确保裁判结果具有可执行性。具体作如下展开：

（一）继续履行的诉讼请求应当明确具体

人民法院只能根据当事人的诉请开展审理活动，而继续履行涉及的合同权利义务内容约定往往较多，只有权利人主张继续履行的内容明确、具体，法院的审理活动才有针对性，在案件审理终结后才能作出具有可操作的判决主文。如果在起诉书中，权利人仅请求对方“继续履行合同”，法院应要求权利人明确需要继续履行的具体合同、履行义务人、需履行的具体合同义务、该些合同义务是否伴有附随义务、权利人是否具有同时履行或后履行的相对义务。譬如：及时申领交易住房的产权法院在诉请明确具体的基础上进行审理，能够有效防止纠纷理而未断，减少当事人因继续履行过程中出现新问题而造成诉累。

（二）合同不可履行的标准应当严格审核

对于合同的可履行性问题，法院应当严格掌握认定标准，不得因当事人怠于履行合同义务而认定合同可履行性不足。有的法官认为，出卖人至庭审辩论终结前尚未办理产权登记属于履行不能的情形，此观点显然混淆了履行迟延与履行不能的基本概念。履行迟延又称债务人迟延或逾期履行，指债务人能够履行，但在履行期限届满时却未履行的现象；履行不能则是指作为债权之客体的给付不可能的状态。①参见韩世远：《合同法总论》，法律出版社2018年版，第522-541页。此问题属于人为设置交易障碍，应当视为条件成就而责令义务人履行；拒不履行的，可在裁判主文中对配合履行义务人课以赔偿金并明确由权利人代为履行。当然，在此过程中仍应对是否存在阻碍履行的客观情形进行审理，如确属物权及处分权存在暇疵而无法继续履行的，或者由于物权已经变动或灭失导致履行不能的，人民法院应当及时向权利人进行释明，买受人坚持选择继续履行合同的，应当予以驳回并告知另行主张违约责任的权利。

（三）权利人履行对价能力应当专门审查

房屋买卖合同具有双务特征，且合同中约定的各方义务不止一项，双方对待给付的多项义务往往约定为交叉履行。通常情况下，权利人主张继续履行来达到救济目的的同时，根据合同约定，权利人本身可能也负有同时履行或后续其他履行义务。如集体土地安置房交易中，双方往往约定由买方先付首付款、由卖方交付房屋，再由双方办理贷款，最后办理产权过户的同时或几日内支付余款，存在抵押的场合，往往需要先涤除抵押，约定就更加复杂。如果权利人在仅支付了首付款后，请求法院判令对方继续履行合同，而法院仅根据买受人的主张判令出卖人履行房屋过户义务，但对所余房款的支付未作处理，再次发生纠纷仍有可能。在交叉履行义务的场合，权利人如在未完成己方全部义务的情况下请求对方继续履行的义务包含了合同约定的全部义务，则法院应当询问权利人根据约定对己方尚未履行的义务作何安排，并告知权利人可以选择与合同约定相仿或者更便捷的方式履行相应义务，并征询权利人意见是否同意将该履行方式置于判决主文之中，实践中，权利人为了达到履行合同的目的，往往愿意作出更多让步，甚至主动提前履行己方尚未届至履行期的义务。

（四）继续履行的判决主文应当科学设定

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第463条规定：“当事人申请人民法院执行的生效法律文书应当具备下列条件：（一）权利义务主体明确；（二）给付内容明确。法律文书确定继续履行合同的，应当明确继续履行的具体内容。”这是司法解释对继续履行类纠纷判决主文的要求。裁判文书具有可执行性是裁判文书法律效力的根本体现，内容具体明确是裁判文书可执行性的基础。对于权利人已履行己方义务，仅有相对人负对待给付义务的情形，法院应当在主文中明确继续履行合同的主体、内容、履行期限；对于权利人与相对人均存在未履行义务的情形，如不在判决主文中同时为权利人设定义务，会出现判决无法执行、不应执行或不断诉讼的情况，故在审理中要求权利人对己方后续义务作何安排进行确定，由此即可在裁判主文作对应安排。例如，德国、日本、韩国及我国台湾地区民法中，权利人起诉继续履行合同，相对人行使同时履行抗辩权时，法院会作出“同时履行的判决”，在存在同时履行抗辩权的案件中，我国司法实践中也会采取一并解决当事人之间的纠纷，判令原告于裁判文书制作期间履行自己的义务，之后由被告履行其义务。在解决了将权利人未履行义务可设置入判决主文的问题后，法院可以根据案件的具体情况，在最大程度尊重双方合同意志的基础上，以最利于纠纷彻底解决的方式确定双方义务的履行，并严格遵循“明确继续履行的具体内容”的裁判要求设计主文。此外，在主文的设计中还应当做到避免为第三人设定义务、避免替代行政主管部门的法定职权、应尽可能将抽象义务转变为可供执行的金钱债务。

（五）行政管理部门产权审批的关系协调

此处探讨的并非合同约定由债务人向第三人履行或由第三人向债权人履行的涉他合同类型，而是指合同约定的履行内容中，义务人完成义务需第三人主要是行政主管部门办理相关行政审批事项，否则无法达到法律要求的履行状态，如要求集体土地安置房由出卖人办理产权登记并协助过户至买受人名下。此时，人民法院应当了解具体行政许可的相关条件或者行政主管部门配合强制执行的相关条件以及办理期限，在此基础上确定当事人合同能否继续履行以及如何履行。当然，在义务方当事人拒不配合履行相关合同义务而不得不判令权利人自行办理时，会存在与行政审批具体程序设置不一致的问题，导致权利人难以顺利办理本应当由义务方履行的申请行为。此时，一方面，法院在案件审理裁判中尽可能为权利人自行办理相关行政审批作出认定及判决；另一方面，应通过与产权管理部门协调，明确生效裁判文书的强制执行效力及行政机关按照生效裁判文书办理相关行政事项的行政法免责后果，从而顺利解决争议，促进当事人自行办理。如当事人确实无法自行办理相关登记审批事项，可以通过向一审法院申请强制执行，强制办理相关产权登记、过户事宜。但这一问题在审理及执行过程中需要注意考虑房地产限购政策的变化，如买受人属“限购”人群，则应当向其释明在一定期限内自行消除限购条件的影响，导致的额外损害，可视情根据合同当事人的责任另行主张。