探讨基于特征价格的房地产评估新方法

冯秀娣 金华中勤资产评估事务所

现阶段，我国房地产无论是建设还是开发，都在井然有序地开展，因此在我国城市地区出现房价急速上升的态势，导致住房层面出现保障问题，对我国当前的民生保障相关事业的开展产生不可避免的影响。要想解决房价上升速度过快带来的一系列消极影响，在对房地产的价格进行评估的时候，需要注重其整体质量，但是过去经常运用的评估方法存在明显的缺陷，因此需要运用特征价格这一评估模式，从而使评估各类房地产的工作顺应当前的市场以及时代发展，从侧面解决我国民众的住房问题。

一、特征价格的理论基础及其主要思想

(一)特征价格相关理论基础

著名的经济学家、学者兰开斯特所构建的消费者相关理论，与著名的经济学家罗森所构建的市场均衡模型，已经在学术界得到认可，并且被认为是产生特征价格的重要基石。通过对兰开斯特的消费者理论进行了解，人们不难看出，消费者对特定的商品产生消费相关的需求，其重点因素并非商品自身，而是与消费对象的关系十分密切的、全部要素以及属性在项目方面的共同集合，所有要素在产生联系的同时，会形成一种明确的、能够对消费者的实际需求产生重要影响的关键点，而且所有影响消费者的关键点，使商品的外在特征得到凸显。

兰开斯特还认为，消费者对商品进行购买和消费活动的本质，就是消费者对商品内在特征的一种消费行为。不仅如此，在兰开斯特所构建的理论当中，还认为消费者购买和消费商品对象过程中产生的效应，和商品的数量特征之间有着成正比例的关系，如果一种商品自身所具备的特征更多，那么消费者在消费商品之后，就可以获得更多的效应。

罗森则认为，特征价格理论产生的一个主要目标，就是对商品的生产者如何获得最大化利润、以及消费者如何获得最大化效用进行密切关注，在市场内部的竞争之中，通过市场的交易过程而产生的异质产品的长期或者短期均衡状态，必然能够发现潜在价格要素，在引导商品的消费者以及生产者经济行为方面的影响作用。而且罗森在上述基础上强调，应当对商品的生产者以及消费者如何选择经济行为、市场均衡结构为什么存在、经济属性等一系列问题开展具体研究，由此构建出特征价格相关的理论基础。

(二)特征价格理论的主要思想

一种商品的实际价格，应当是同类别但是存在差异商品的市场价格。从经济学的角度进行理论层面的分析进行理解后，可以看出特征价格自身就存在一种井然有序的组织结构，而且该组织结构的产生以及商品的消费效用空间之中，所有被包含的要素都与相对应的消费活动有着直接联系。将特征价格相关的理论作为基础，商品的生产者可以运用所掌握的技术，将产品对象实际具备的特征价格，从总体价格的范围之中分离出来，并且准确判断出商品特征对商品价格所产生的贡献，从而为商品的生产者如何控制商品的价格活动，提供充足的理论基础。

二、以特征价格为基础实施房地产评估的可行性

特征价格的相关理论在国内外都有所运用，因此人们应当对特征价格在评估房地产过程中的运用展开探讨，从而使特征价格在评估房地产价格的过程中真正得以适用。从房地产的角度出发，对房地产的实际价格进行衡量，无疑是一种全面的、新颖的、客观的研究视角，传统的评估理论框架得到突破，在评价过程中也更注重评价结果是否有效。

在对房地产相关市场进行分析的时候，特征价格的使用频率越来越高，而且有着强大的实用性。在国外，由于发达国家的房地产市场诞生时间早，当前的发展已经较为成熟，所以运用特征价格评价某处房地产的研究资料较多，但是我国的房地产市场诞生并且发育的时间较晚，在市场的成熟度以及相关法律法规的完善度方面，依旧没有超越国外的研究和运用活动。基于此，选取特征价格的相关理论，评估我国的房地产，能够使得到的评估结果更为合理。

三、选取房地产评估的相关特性

(一)房地产在建筑层面的特性

房地产的价格与房地产的基本建筑特征之间有着密切关联，在其他的考量条件基本一致的情况下，如果一处房地产自身拥有能够使消费者满足消费心理的建筑特征，当该房地产在实际的交易过程之中，与其他房地产相比，通常会获得水平更高的市场交易价格。一处房地产内部的卧室数量、基础设施、实际能够使用的建筑面积等建筑特征，与房地产的实际价格之间有着正比例的关系；但是房地产的实际使用年限，却与房地产的实际价格之间有着反比例的关系。

(二)房地产在区位层面的特性

在对房地产的区位进行评价的时候，主要考量的就是房地产在实际施工建设城市的地理性区位分布，而且还要对城市的交通设施以及运行网络的完善性进行考虑，从而具体地对房地产的空间可达性展开评估。然而在对房地产的可达性状态进行评估时候，必须密切关注房地产所处位置点附近的商业区域、旅游景点、交通枢纽具体位置、公共性社会服务设施等多个方面，然后从实际情况出发，评估房地产使用者在出行的时候所需的时间耗费、经济耗费、换乘是否便利、出行方式的各项选择等多样性因素，从而使对房地产的全面评估结果正式生成。在通常情况下，人们会选择周边公共交通设施建设完善的房地产，其原因是此类房地产在区位层面能够做到“四通八达”，区位相关特性的评价结果更为优秀，能够真正为房地产的使用者提供诸多便利。

(三)房地产在邻里层面的特性

首先要注重的变量为社会性影响。由于宗教、民族等因素的存在，以及生活习惯方面的差异，房地产的邻里性使用者会更加注重社会阶级这一因素，因此会影响房地产的实际价格。其次要注重的变量为市政公共服务以及当地政府产生的影响，人们通常认为，房地产周边各类学校(小学、初中、高中甚至是大学以及职业院校)的教育质量以及社会声誉，会直接影响房地产的最终交易价格，但是这种影响会随着消费者的心态而上下浮动，带有强烈的主观色彩，难以进行明确的衡量。最后要注重的变量为房地产所处的环境，人们主要的关注点为生态环境状态，例如房地产周围是否存在水体污染、空气污染以及噪声污染等，这是一种将住宅的使用功能状态表现层次作为基础，而形成的一种估价指标的项目。

四、实施房地产评估活动的方法

在特征价格应用于对房地产的实际评估行为的过程中，应当与上文所提到的各种影响实际价格的特性相结合，详细地记录以及衡量房地产在上述指标项目下产生的具体表现状态，然后将所有要素作为评估基础，参照所有特性指标的表现形式，以及房地产消费者所拥有的消费偏好，形成评估房地产价格的结论，并且在后续的评估过程中有所参考。

在评估一处房地产的过程中，可以从特性出发，建立数学层面的回归模型。通常运用于评估的数学模型主要有四种，分别为线性—线性、线性—对数、对数—线性以及对数—对数的函数形式，而且这四种函数形式为基础的形式。然而在实际评估过程内部，通常运用线性—线性函数形式，其原因是该函数形式没有过多的计算量，操作起来也比较便捷。从被选取的特征出发，对所有数据进行全方位收集。还可以利用设计相关调查问卷的形式，对已经收集的数据进行分类整理，或者直接查找有关权威机构已经统计的数据，选取想要进行评估的样本。

从早期开始应用特征价格相关理论至今，对特征价格的函数进行明确估计的方法，就是参数方法。最小二乘法就是一种传统的估计方法，简称为OLS，其要求为将样本方差设置为一个常数，使得所有参与计算的变量同样对计算的过程产生贡献，该方法在推论与统计的时候很容易操作，而且可以对假设的条件碱性检验。另一种经常被运用的方法为加权最小二乘法，简称为WLS，其要求为当样本方差并非一个常数的时候，样本方差的变异性能够运用其他的变量继续开展预测活动，然后运用WLS 这种估计方法对已经构建出来的模型进行拟合。加权最小二乘法的运用过程，实质上就是在计算回归分析的时候，将不同的权数给予不同的变量，变异性比较小的变量被赋予了更大的权值，还可以在一定的范围内进行加权的转换，从而使最佳的权数获得一个准确值。

在检验参数的时候，主要分为两种检验方式，分别为对统计的检验以及对经济意义的检验。对统计的检验，主要对模型所具备的统计学性质进行全面检验，而且其检验方法是多种多样的，当前已经分化出对于拟合优度、方程与变量是否拥有显著性等方法。而对于经济意义的检验，则是对模型参数的估计量是否符合经济意义进行全面检验，具体的操作过程就是将特征价格的模型参数产生的估计值，与之前设定完毕的理论期望值展开比较，对房地产所有属性的特征价格进行理论假设是否符合的检验过程，其检验内容主要为互相关系、符号、面积大小等，从而得出经济意义层面的确切结论。

五、结语

综上所述，为了有效控制我国的房地产领域，并且保证我国房地产市场有序发展，在评估各类房地产的时候，应当运用特征价格相关的理论开展，在明确特征价格相关的理论前提下，分析特征价格在我国房地产领域的使用可行性，然后从多个角度出发，阐述利用特征价格对房地产进行评估的多个要素，帮助人们更好地选择房地产，并且保证房地产市场不会因为价格虚高而出现“泡沫”现象，真正促进我国整体经济的发展与进步。