浅析我国房产税改革的可行性

王梦雅 铜陵学院财税与公共管理学院

一、正确认识房产税

对房屋征收房产税，我国从很早之前就开始了。从周朝时期的“廛布”到民国时期的“房捐”等等，这些都是古代统治者为了对房产征税而制定的一系列制度。到了新中国成立之后，随着《全国税政实施要则》的出台，我国开始统一对全国征收房产税。

我国现行的房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，以此向房产所有人征收的一种财产税[1]。根据我国房产税暂行条例规定，要求对城市、县城、建制镇和工矿区中的房产征收房产税，除上述地区以外的房产暂不征收，税款由房产所有人向税务机关缴纳，其具体征税范围由各省、自治区以及直辖市人民政府来制定。

早在2011年国家就已强调要对房产税进行改革，由房产税逐步过渡到房地产税。房地产税在地方税收体系中占有重要地位，不仅能够健全税制完善地方税收体系，为地方政府带来财政收入[2]，而且还能稳定房价。除此之外，房地产税的征收还能在一定程度上缩小贫富差距，因此它的重要性不言而喻。如此重要的税种，制定配套的实行方案就变得格外困难。同时推行房产税改革，势必会带动其他税种的变革，这也就决定了，现行房产税的改革之路面临巨大的挑战。

二、我国现行房产税存在的不足

(一)房产税征税范围小

目前我国房产税的课税范围主要是城市、县城、工矿区和建制镇的房产，征税对象主要是生产经营性房产，除了上海，重庆房产税试点城市对部分居民的生活性住房征税外，其他地区对此类房产免税。而且我国有大量的宅基地和产权归属农村的房产，这些宅基地和产权归属农村的房产是暂不征收房产税的。除此之外，我国属于农业大国，国家对农村的农业用地是免税的，但随着经济的发展，农村生活条件改善，一些农民就开始将农业用地变为非农业用地，这就造成了房产税征收缴纳的地区性不协调[3]。对于征收房产税的那部分房产来说，不征收房产税的房产才是中国的大部分房产，这对地方财政收入来说是一笔不小的损失。

(二)计税依据不合理

我国房产税计税依据的方式分别是从价计征、从租计征，但现阶段我国房地产市场情况比较复杂，存在各种各样性质的房产，不能准确评估价值。不仅是不同性质的房产，还包括不同的提供基础公共服务的设施、具有不同税负缴纳能力的业主等都会造成各地的房地产税负承担代价不同导致房产的价值难以准确估量[4]。另外，我国是人口大国，拥有十多亿人口，导致建造的房屋居多，而目前我国房产税是以房产价值为计税依据，这就需要专门的评估机构，政府需要培养大量的专业评估人才，这样就会导致征收成本较高。其次，房产是一种会增值的财产，如果依原价征收房产税，会造成同一地区内旧房征收的房产税款较低，这样就会造成税负不平衡；如果按市场流通的价格课征，在同一片区内房产市场价格难以稳定在统一价格，这就会导致难以做到公平课税，所以改革后房产税应该是以房产面积为计税依据[5]。

(三)税率设置不合理

目前我国房产税使用的是比例税率，分别是12%的从租计征和1.2%的从价计征，由此可以看出我国税率过于单一，政府采取的是一刀切的税率，没有根据不同性质和用途的房产制定不同的税率。我国房产种类繁多，若不具体区分房产性质和用途按照同一比例征收，就会造成税负不公平。此外，我国不同的家庭有不同的情况，家庭成员中是否有不能劳动的人员以及劳动人员的占比都影响一个家庭的总体收入，在相同税率下，劳动成员少的家庭，税负显然更重。另外，经济落后地区的资源与福利明显不如发达地区，若使用相同的税率，对经济落后地区是不公平的。

三、房产税改革的可行性

(一)税收征管技术条件渐趋完善

开征房产税面临的问题主要是房产信息缺失、房产价值评估人才匮乏，税务部门不能及时掌握房产更新信息等[6]。随着我国2014年底《不动产登记暂行条例》的颁布，房产信息缺乏的问题得到了初步解决，这是国家正式以立法形式对不动产交易信息登记进行规定，虽然它并不是专门针对房产税的征收而制定的，但却为房产税的征收奠定了技术基础，迈出了产权认定的第一步[7]。此外随着我国网络基础设施的完善，全国主要城市的房产信息的登记系统已经实现联网，这为税务机关及时掌握房产更新信息提供了途径。

(二)沪、渝房产税试点改革提供经验借鉴

作为首批试点房产税的城市，沪、渝两地的政府正式对房产持有环节征收房产税。上海、重庆试点十多年以来，为我国房产税的后续改革提供了改革的方向。根据沪渝两地试点情况来看，两地试行的房产税均存在税率过低征税范围过窄的问题，在试点两地的征收房产税的税收收入仅占财政收入的1%-3%左右，对地方财政作用很小，无法在地方财政中发挥主体作用。但在试点的十多年来，沪、渝房产的价格又得到了一定程度的抑制，完善了地方税收体系，能在一定程度上缓解地方税收不足的情况，地方的基础建设也能够得到更好的完善。虽然各方对房产税试点以来的评价有好有坏，但值得肯定的是，沪、渝两市试点取得的经验和教训值得全国各地借鉴和学习。

(三)我国城市化进程进入中后期

通过我国第七次人口普查了解到，城镇化人口总数达到90 199万人，其所占比例为63.89%①。毫无疑问，我国正处于城镇化中后期，未来还会有大量的农村人口转移到城市里，也会有大量的人从小中型城市搬迁到大城市中。粗略估计，如果按照每年1%的城镇化涨幅，我国大概要到2035年才能完成城镇化[8]。虽然完全城市化是房地产税开征的前提条件，但并不意味着我国不能开征房地产税，只是对目前的房产税改革需要非常慎重，应结合我国目前的国情准确作出判断。我国好多城市住房面临短缺情况，即使这样，好多大城市里人手里还是有多套房产，房子成为他们投资赚钱的利器。针对这种情况，政府可以采取累进税率，例如一套房是低税率税率，两套及以上是高税率，通过对制度的调整，让炒房的人意识到持有房产成本增加，一定程度上抑制炒房现象的出现。除此之外，政府还应该根据城市化进程随时调整税收制度，例如当城市化程度越来越高时，将一些优惠制度取消。总的看来，从城市化进程方面分析是否具有开征房产税的可行性关键在于能否精准把握城镇化进程并适时出台对应政策，对于我国目前的城市化进程来说，房产税的改革还是具有可行性的。

四、进一步完善我国房产税的相关建议

在上海重庆房产税试点的经验反映了房产税制度还存在很多的不足，但从长远来看，房产税开征是必然的。房产税不仅可以筹集财政资金促进地方公共设施建设，还可以完善税制结构，并能调节居民收入分配，维护社会公平，因此稳步推进房产税的改革就显得十分重要。

(一)扩大征税对象范围

房产税之所以不能成为地方税系的主体税种，其主要原因就是其税基小，因此要将房产税的征税范围从城市、县城、建制镇以及工业区和矿区扩展到这些包括农村地区在内的所有地区。不具体区分房地产的类型，凡属于房地产的都统一征收房产税，城市房地产、宅基地上的房地产、农村住房和农村非农业用地等都需要缴纳房产税。对于真正需要免税的房地产，比如廉租房和经济适用房，国家应制定免税政策。扩大房产税征税范围，不仅会增加地方政府的税收收入，而且会在一定程度上减缓房地产投机行为的增长，富人不再去买更多的房子去“炒房”，这就会使房产市场出现更多的空余房产，使房价日渐趋于稳定水平。

(二)变“从价计征”为“从量计征”

我国是人口大国，房产更是不计其数。若以房产的价值为计税依据，则需要专门的评估机构，这就会使征管成本增加，让征管难度加大，此外，房产的价值并不是固定的，需要定期重新评估，这就产生了巨大的资源浪费[7]。所以从征管的简易性来看，应该按房产的建筑面积来确定计算应纳税额，将税额标准的权利交由地方政府确定。一方面，公共服务质量高的地区可以使用较高的税率，所收的税款能够提供更好的公共服务，较高的公共服务带来较高的房产价值，这就会让纳税人更易接受政府对其房产征收的房地产税；另一方面，对公共服务质量略低的地区使用低税率，虽然纳税人没有享受优质的服务但承担的税负也相对较低，一定程度上体现了税收公平[9]。以房产的面积为计税依据就能避开不同性质的房产价值评估难题，有利于税务机关对房地产税的征收和管理。

(三)差别税率计征房产税

我国现行的房产税税率偏低且单一，而对于各个地方来说，其经济发展水平也更各不相同，如果针对全国按照统一税率征收房产税对那些发展水平较低的地区来说是不公平的，因此，各地的房产税税率应该由各地的地方政府依据当地经济发展水平来制定，报由国务院审批。另一方面，不同类型的房产是具有不同用途的，不同用途的房产应该采用不同的税率。房产税是对富人的财富利益的再分配，所以应该始终坚持首套房不征税。对于一人名下拥有的多处房产，按照房产的价值制定从低到高的累进税率，房产越多就意味着税负越重，这就在一定程度上增加了持有房产的成本，短时间内对房价可以起到抑制作用。

(四)完善税收征管配套措施

改革后的房产税征税范围涉及城市商品房和住房以及农村生产经营性住房，就会给税务机关工作带来了很大的挑战[10]。这就要求税务机关要及时掌握房产产权变动的信息，建立房产变更登记系统，自然人变更房屋产权时，除了要办理过户登记，还要自行到房产变更系统登记，买方要在系统中看到房屋产权变更信息，否则视为房屋产权变更失败。另外，税务机关还应该通过自然人税收征管系统完善个人税收登记制度及相关管理制度；完善政府各部门的税收信息共享制度；修订征管法将自然人列入税收保全、强制执行的范围[11]。政府还应加强信息网络建设，全面普查全国房地产，公开房地产信息，保障个人数据中房地产信息的真实性，避免因信息虚假而逃税漏税。还要不定时随机对房产变更信息进行抽查，一经查证存在登记虚假房产信息的行为，对房产所有人给予严厉处罚。

五、结语

综上所述，房产税的进一步改革有助于完善税收体系，增加地方财政收入，调节居民收入分配。目前从沪渝两地的试点情况来看，虽然房地产税的开征还存在许多问题，但不得不承认的是试点城市确实能为我国房产税的进一步改革提供了宝贵经验，再加上我国税收体系的发展以及互联网在全国范围的普及，房屋产权变更的信息能随时被税务机关掌握，因此我国房产税最终改革为房地产税是可行的。房产税的进一步改革并不是一件简单的事情，必须按照我国税收制度和社会发展的现状来进行改革，需要对现存问题提出解决方案，最终才能在全国范围内广泛的开征房地产税。■

注释：

①数据来源: 国家统计局国家数据网站，http: / /data.Stats.gov.cn /search.htm.