房地产企业现金流量分析及管控

韩仲芳 阜丰集团

一、引言

目前我国房地产企业的发展还处在机遇与挑战并存的阶段，为了进一步扩大企业的经营规模，提升企业在房地产行业中的市场竞争力，越来越多的房地产企业开始对企业现金流量进行管控，从资金角度上对企业的经营管理和项目开展进行协调性管理。现金流对房地产企业的发展和建设而言是至关重要的，也是贯穿于房地产企业所有项目进展的关键性因素。近年来，我国出台了一系列政策对楼市进行调控，对房地产企业的监管也越发严苛，房地产企业面临的各类经营风险也在不断的攀升，再加上房地产企业融资渠道的匮乏，企业面临着融资困难的问题，因此企业需要把控好项目开工的进度，加强对资金的管控和资金回笼，环缓解企业的资金压力。

二、房地产企业现金流量管理现状成因分析

(一)企业现金流量管理尚未提高到战略层次

很多房地产企业在经营管理过程中还是将利润导向作为企业经营管理的第一法则，企业开展的一系列的经营活动以及房产项目开展都是围绕着利润进行，包括企业进行的绩效考核和评价体系的建设。而现金流量在这方面起到的作用是微乎其微的，在企业实际经营管理过程中还出现了一定的滞后性。部分房地产企业的现金流管理非常混乱，现金流灵活性比较差，在项目进行过程中常常会出现资金链断裂的情况发现。在面临资金枯竭时，房地产企业才会开始关注到现金流的情况。我国大部分房地产企业对现金流量的管理缺乏战略性，筹集资金的行为多是为了应对目前企业面临的资金困境，没有根据企业的长期战略规划对企业资金进行合理化的管控，导致了企业的资金安排和战略发展出现差异。比如，某些房地产企业面临融资困难，因此企业开始将大量的资源都投入到了融资工作和预算管理中，忽略了企业的周期性管理。如果企业一直陷入这种盲目的投入和资源分配，没有跟随着企业的战略发展，那么企业制定的一系列资源分配和努力最终呈现的效果也是不佳的。

(二)企业现金流预算体系建设不够完善

预算管理是目前我国企业管理中非常重要的项目，不管是国有企业还是民营企业都开始通过预算管理的模式来加强对企业财务、资金的管控。但是目前我国房地产企业中还缺乏对现金流的预算管理，在预算管理体系的建设上不够完善，导致了房地产企业在资金分配上缺乏合理性，无法真正体现出企业的价值和经营管理能力。预算管理是企业现金流管理的前提条件，健全、合理的预算管理体系可以进一步促进企业的现金流管理，企业编制现金流的预算管理体系的优劣也可以直接反映出企业的资金管理能力。很多中小型的房地产企业在预算管理体系建设上不够完善，参考同行业中比较成功的案例，但是缺乏对该体系的理解，只是生搬硬套制度，没有融入企业实际的发展经验，不仅没有取得好的结果，反而浪费了企业的人力物力。房地产行业和一般的行业不同，其行业本身的现金流特性非常强，而且企业规模一般比较大，开展的项目较多，并且很多项目都分布在全国各地，因此不同项目面临的情况和资金条件也是不同的，如果一味的参考企业公司的建设模版，那么可能无法达到预期的效果。

(三)现金流管理制度不完善，缺乏风险管理机制

目前我国房地产企业开始注重对现金流的管控，但是从企业的现金流管理制度建设来看，还缺乏合理性，很多制度的细节问题处理得不够精细化，没有针对企业独特的新现金流管理模式进行针对性的管理，不管是制度建设还是实施都还处于初级阶段，对现金流的管控也是事后分析，没有在事前对现金流的表现进行预测，也没有在事中阶段进行监督管控，预算的执行比较随意，没有严格按照预算的流程来进行。很多房地产企业目前使用的现金流管理制度都是偏于传统的管理制度，没有根据现代社会的发展和经济发展水平进行调整，导致了企业目前执行的资金管理制度和社会经济的发展以及企业的实际经营情况都是不适配的。并且很多企业在风险管理机制上不够完善，企业现金流面临的风险是非常大的，直接关系到企业的正常经营和发展。

(四)房地产项目开发节奏安排缺乏合理性

房地产行业的发展和我国民生建设是息息相关的，房地产行业本身的特点就是项目开发周期较长，项目投入资金较大，因此房地产企业的规模一般都是比较大的，部分规模较小的中小企业在资金管理和建设上相较于大型的房地产企业而言差距较大，企业资金也相对匮乏，融资渠道比较单一，并且对着国家对银行资金监管的缩紧，房地产企业的融资变得更加困难了。如果企业面临多个项目通过开工，对企业的资金要求是非常大的，除了资金量上的需求，还有对资金把控和分配的需求，需要根据企业现金流的情况对项目开发的进程作出合理的安排，避免因为项目安排不合理，导致企业资金安排困难，项目也无法顺利的进行。比如在多个项目需要同时运作时，企业需要提前了解各个项目的预估执行情况，从公司的角度出发，统一安排资金，把控好企业现存现金流以及后期的筹融资情况，避免出现资金压力。在项目完成后期，大量的资金流会重新流入企业，在这个资金回流的空档可以为企业带来可观的收益，但是如果没有好的投资项目，这个阶段的资金利用率也会下降，对企业资金管理而言也是损失。

三、房地产企业现金流量管理的控制措施

(一)加强企业现金流量战略周期性管理

目前我国房地产企业的发展已经迎来了新的高峰，企业需要进一步加强对现金流的管控，从企业战略发展的角度上优化现金流管理。以下将从企业发展的三个阶段进行分析：第一，房地产企业发展的初期。该阶段企业面临的主要问题就是企业投资活动频繁，企业主要是通过权益进行融资，需要权衡该过程中可能出现的资金风险，拓宽融资渠道，提前做好后期的财务规划和资金管理；第二，房地产企业发展的成熟期。该阶段企业面临的主要问题就是市场趋于饱和，市场竞争越渐激烈，企业成本越来越稳定也越来越透明化，现金流比较稳定和充足；第三，房地产企业开始进入衰退期。该阶段企业的销售额在逐步的下降，由于市场的透明化，企业成本和销售价格也越渐透明化，现金流量流入开始大幅度减少，企业净利润开始下降，无法满足企业的正常生产经营和发展。在不同的发展阶段，企业执行的现金流管理模式也是不同的，因此企业需要从战略发展的角度加强对现金流的管理。

(二)完善现金流预算体系，建立适合的预算模式

目前我国房地产企业的发展已经进入了新阶段，企业加强了对现金流量的管理，期望通过建立完善的现金流量管理体系以及建立科学、合理的预算管理模式，提升对资金的管理效率。可以从以下两个方面进行优化：第一，加强对项目现金流的管控。项目与企业现金流的关系是非常密切的，因此在确定项目涉及的现金流问题时，需要对项目进行全方位的了解，包括项目开展的事前阶段资金安排，事中项目资金跟踪，事后项目回笼及资金分析等；第二，房地产企业本身的现金流。这个角度主要是从企业开展的多个项目进行整体性分析，从全面的角度出发，综合考虑多个项目以及企业正常经营管理所需的现金流。

(三)健全现金流管理制度，建立风险预警机制

目前我国房地产企业在现金流管理上还不够健全，很多企业所执行的现金流管理制度还是传统的管理制度，没有根据企业发展和社会经济的发展进行改革和创新，因此在执行传统管理制度的过程中就出现了一系列的不适配，导致现金流管理不够合理，企业也面临着资金风险。因此可以从以下三个方面进行优化：第一，建立完善的现金流管理模式。从管理制度上出发进行优化，是目前大多数房地产企业优化现金流管理的关键，通过建设科学、合理的现金流管理模式，可以进一步掌握现金的流入和流出情况，从而展开一系列精细化管理措施。从内部控制入手，加上内部审计的监督管理，对企业现金流做到无死角监督管理，以此来确保企业资金的安全性；第二，加强对现金流使用情况的监督管理和追踪。从现金流的运转可以反映出企业的真实经营管理状况，企业可以就该阶段中加强对资金的管控，及时发现其中存在的问题并解决，建立科学合理的绩效考核制度；第三，建立风险预警管理体系。从风险因素上分析，企业现金流面临的风险是非常大的，因此需要建立风险预警模式，通过具体的指标对风险进行把控，一旦企业现金流发生异常，及时进行风险预警，帮助企业进行风险分析，判断原因并进行有效的解决，提升企业现金流的抗风险能力，保证企业能够正常的运行，提升资金使用效率。

(四)合理安排项目开工时间，把控项目开展进度

房地产企业的现金流分析和管控都必须跟企业开展的项目结合起来分析，从预算角度出发，体现企业整体的现金流情况，从而把控好现金流的趋势和项目的开发进度。除了要严格把控资金流向项目开展的合理性，还要对项目完结后资金流入进行管控，在资金回笼期间寻找合适的投资项目，为企业带来更多的投资收益，提升资金的使用效率，以此来控制企业的成本管理，避免因为高成本低收益给企业带来负利润，充分利用好资金的回转周期提升现金流的灵活性，也提升了对项目的管理。目前企业融资渠道匮乏，很多企业都是通过银行进行融资，企业要降低对融资的依赖性，加强对企业现金流的合理安排，提升资金与项目的融合性，让企业的现金流滚动起来。

四、结语

房地产企业现金流分析管理对企业的发展有着积极的促进作用，也是企业保持市场竞争力和核心发展力的重要趋向。为了进一步优化企业的现金流分析和管理，需要从现金流战略性安排、预算管理体系建设、建立有效的风险预警管理机制、优化现金流管理制度以及加强对项目的开展进度等方面对现金流进行优化，提升资金使用效率，实现合理化资源配置。■