“公民同招”政策对住房价格的影响——以上海市徐汇区为例

文/杜欣悦

一、引言

近年来，民办学校不断发展，满足了家长对于多元化教育资源的需求，但同时也引发了民办学校的招生乱象，“择校热”难以降温。为了缩小公立学校与民办学校之间的生源差异和教学质量差异，缓解“公退民进”的紧张局面，促进义务教育均衡发展，2018年2月初，上海市教委公布了《关于2018年本市义务教育阶段学校招生入学工作的实施意见》，宣布公立小学与民办小学将进行同步招生（简称“公民同招”）。“公民同招”主要包括统一入学信息登记、同步网上报名公立小学或民办小学、同步进行公立小学第一批验证和民办小学面谈等环节。2018年5月官方公布的数据显示，在上海市2018年幼升小的18.04万孩子中，只有1.99万孩子报名民办小学，相较2017年的3.74万而言，报名人数减少约一半。从数据来看，此项政策的实施有效减少了民办学校报名人数，有效抑制了民办学校过热的情况。

通过上海市2018年和2019年的政策试点，2019年7月，中共中央、国务院发布《关于深化教育教学改革全面提高义务教育质量的意见》，进一步明确了义务教育招生政策。2020年3月，各省陆续发布“公民同招”细则。本文以上海市徐汇区为例，采用双重差分法分析上海市招生政策改革对徐汇区拥有优质教育资源的小区房价溢价的影响，探讨“公民同招”政策对有意向购买优质教育资源小区住房的家庭所带来的实际效用。

二、相关文献评述

毛丰付等人（2014）对杭州市优质教育资源与住宅价格进行研究，控制区位特征与邻里特征，采用OLS方法发现重点中学的学区房溢价约为25.5%，重点小学的学区房溢价约为12.3%，重点幼儿园对房价不具有显著影响。温海珍等人（2013）应用OLS法发现初中质量的系数大于小学质量的系数，表明初中拥有更高的资本化效应，家长愿意为重点初中支付更高的价格。哈巍等人（2015）对北京市城六区重复截面数据进行实证分析，估计重点小学对口小区房价相对于普通小学对口小区房价的溢价，运用混合OLS估计结果表明，市重点和区重点小学学区房分别比非学区房的出售价格高出18.4%和5.4%。王曦等人（2010）以鼓楼区学区房市场为例，采用因子分析与定性分析相结合的方法，运用OLS回归得出了影响学区房价格的四大特征因子。

冯皓和陆铭（2010）利用上海市52个区域、48个月的面板数据以及39所“实验性示范性高中”命名的自然实验，有效地避免了学校质量与数量的内生性，研究发现区域间在基础教育资源数量与质量上的差异已经部分体现在房价上。胡婉旸等（2014）运用边界固定效应法，根据我国“租买不同权”的入学制度，将学区房与相邻非学区房进行配对回归，控制不可观测变量的影响。结果表明，2011年北京重点小学学区房的溢价约为8.1%。虽然其估计结果显示学区房与非学区房的租金没有显著差异，但这一结果明显有悖于常理。只有在学区内拥有住房所有权的业主才能让孩子就读重点学校，所以学区内租房的比例较低。租房的家庭通常已经获得重点学校的入学资格，其购买力高于一般家庭，供需决定了学区房的租金高于其他房屋。哈巍等人（2017）利用北京市2014年启动的义务教育综合改革的自然实验，并结合边界断点回归的方法估计学校质量的资本化效应。研究发现，2014—2016年间改革的薄弱学校，其服务范围内的房价平均只提升了1.2%，且这一提升效应在学校宣布改革至少一年后才得以显现。该研究创新地对学区房溢价进行了长期与短期的区别估计，发现义务教育综合改革效应的强度会不断增强，其效应的强度两年后可达10%。

三、“公民同招”政策对上海市徐汇区住房价格影响的机理分析

蒂伯特“用脚投票”理论解决了政府对公共品的提供与居民对公共品的消费偏好问题。萨默尔森提出的“显示性偏好”理论使偏好的测度与表达方式得到发展，“显示性偏好”理论以个人的真实行为为基础，通过考察市场上人们的选择行为来推测其偏好，常用的方法是特征价格法。“用脚投票”理论与“显示性偏好”理论都可以用来解释消费者的显示偏好。本文研究了居民根据自身对优质教育资源的偏好而在城市内选择小区的问题以及“以房择校”的问题，并运用“显示性偏好”理论中的特征价格模型定量分析了消费者愿意为获取公共资源或服务而支付的货币价值。因而，上述两个理论共同构成了本文拥有优质教育资源小区住房溢价研究的理论基础。

2018年上海市“公民同招”政策的录取原则是：人户一致优先，人户分离靠后；同类第一批验证在前，民办未录取在后。每一档又会按照入户年限、户口组成等进行排序。所以，在“公民同招”政策下，户口、拥有优质教育资源的小区、家长对学校的选择都会影响孩子的入学。

四、“公民同招”政策对上海市徐汇区住房价格影响的实证分析

（一）数据来源与变量定义

徐汇区义务教育质量在上海市首屈一指，公立与民办小学数量众多，不仅有优质的四大民办小学与四大公立小学，而且徐汇区部分其他小学的教育资源也较为丰富。徐汇区作为上海市教育资源较为集中的区域，拥有不同质量教育资源的住房价格差异较大。在“公民同招”政策下，公立小学与民办小学同步进行网上报名，公立小学第一批验证与民办小学面谈同时进行。如此，民办小学热度降低，实力强劲的公立小学更受家长青睐，而普通公立小学对政策反映较小，所以选择徐汇区作为研究对象更有利于研究教育资源丰富、较丰富的公立小学和普通公立小学对口小区房价在“公民同招”政策下的价格差异。

综合上海市教育局官网、家长帮社区网、各大小学官网等网站信息，发现徐汇区教育资源丰富的公立小学有4所，分别是高安路第一小学、汇师小学、建襄小学与向阳小学，徐汇区教育资源较丰富的公立小学有11所，分别是上海师范大学第三附属实验学校、求知小学、园南小学、东安路第二小学、田林第三小学、田林第四小学、田林小学、上海小学、徐汇区第一中心小学、上海师范大学第一附属小学、上海交通大学附属小学，这15所学校对应拥有优质教育资源的小区。将教育资源一般的16所小学作为普通学校代表，分别是徐浦小学、启新小学、龙华小学、华泾小学、上海实验学校附属小学、教育学院附属实验小学、康宁科技小学、华东理工大学附属小学、向阳育才小学、龙南小学、日晖新村小学、樱花园小学、吴中路小学、上海体育职业学院附属小学、江南新村小学、长桥第二小学，它们对应的小区为拥有普通教育资源的小区。利用软件在房天下网站上搜集这31所小学对口小区的交易数据作为样本（具体学校与住宅的对应见表1），删除只有政策实施前或政策实施后情况的小区样本，最终得到4609条交易数据。由于双重差分需要用两期数据进行政策评估，所以选取政策执行前即2016年1月到2018年1月的二手房成交价格作为对照组，政策实施后即2018年2月到2020年6月的二手房成交价格作为干扰组。

表1 学校住宅对应表

关于虚拟变量的选取，treat为组间虚拟变量，treat=1代表徐汇区教育资源丰富、较丰富的15所小学的学区，是处理组，treat=0代表徐汇区教育资源一般的16所小学的学区，是控制组。t为时间虚拟变量，t=1代表“公民同招”政策实施以后，t=0代表“公民同招”政策实施之前。具体变量释义见表2。

表2 变量释义与来源表

（二）计量模型构建

根据双重差分模型的思路，本文将小学与对口小区样本分为两组，处理组是教育资源丰富、较丰富的公立小学对口小区，控制组为教学资源一般的普通公立小学的对口小区。“公民同招”政策的实施效果体现在政策实施前后，拥有优质教育资源和拥有普通教育资源的小区之间住房价格差异的变化情况。图1描绘了“公民同招”改革政策实施前后徐汇区拥有优质教育资源小区的住房价格走势。

图1 双重差分模型估计“公民同招”效果图

特征价格理论认为，房产的价格由该特定房产所有的特征集合带给住户的效用决定。不同的房产由于其特征数量以及特征组合方式不同，客观上造成房产价格的差异。该模型力图将影响房产价格的因素进行分解，求出单个影响因素所隐含的价格，最终反映房产总体价格的走势。特征价格模型的方程为避免出现变量间多重共线性的问题，通常将变量分为结构、邻里和区位三类。本文的结构变量包括房龄与绿化率，区位特征包括到最近地铁站的距离、到最近公交站的距离和到市中心的距离，邻里特征包括到最近医院的距离。本文根据特征价格模型建立如下方程：

其中i与t分别代表不同小学与月份，P表示同比房价，∑aiXit代表一系列住房特征条件的控制变量，包括小区房龄、绿化率、到最近公交站的距离等，treat为组间虚拟变量，t为时间虚拟变量，εit为随机扰动项。

研究“公民同招”政策的重点在于分析政策实施前后房地产市场中教育资源的资本化程度是否得到改善。“公民同招”政策对拥有优质教育资源小区住房价格的净影响为dif=dif2-dif1=α+γ-α=γ，即交互项系数，这是研究重点，它表示 “公民同招”政策对于徐汇区教育资源丰富、较丰富的公立小学对口小区和普通公立小学对口小区相比较下的房价变化。

（三）描述性分析

缩尾处理后的样本描述性统计如表3所示。

表3 描述性统计

表3显示，2016年1月至2020年6月间，在4609条交易数据中，徐汇区公立学校对口小区的住房均价为62888.76元/平方米，标准差为18266.75。二手房单价最小值为29137.00元/平方米，最大值为118274.00元/平方米，进行缩尾处理后两者差距仍较大。其中，教育资源丰富的公立小学对口小区住房交易数据为232条，教育资源较丰富的公立小学对口小区住房交易数据为1947条，普通公立小学对口小区住房交易数据为2430条。随着学校教学质量的下降，教育资源丰富的公立小学、教育资源较丰富的公立小学和普通公立小学对口小区的住房均价依次下降，分别为94149.66元/平方米，72443.04元/平方米，52248.96元/平方米。

下面来看其他控制变量。全样本中房龄均值为23.69年，绿化率均值为31.28%，住宅到对口小学、最近公交站、最近地铁站、市中心（南京路步行街）、最近医院的距离均值分别为557.33米、786.08米、1083.38米、14124.52米、1156.44米。公立学校对口小区的绿化率差异较小，教育资源较丰富的公立小学对口小区到学校距离最短，房龄最长，到最近公交站平均距离最短，到市中心（南京路步行街）平均距离最短，到医院平均距离最短。

（四）平行趋势检验

双重差分模型检验政策实施效果需要满足两个假设条件。一是平行趋势假设，即结果变量随时间变化的趋势在处理组与控制组相同，保证控制组可以作为处理组的反事实情形。“公民同招”政策实施时间是2018年2月，本文选取政策发生前即2016年1月至2017年12月为期2年的数据进行平行趋势检验，结果如图2所示。控制组与处理组小学的房价大体保持相同的变化趋势，因此符合平行趋势假设的前提条件。

图2 房价平行趋势图

另一个假设是试点政策的实施是随机的，与误差项无关。因为“公民同招”试点城市是由政府决定，属于外生性问题，不存在内生性问题，故研究符合此假设。

（五）回归结果

本文实证结果如表4所示。

表4 “公民同招”政策对住房价格影响的双重差分分析表

通过对数据进行收集与整理，并通过缩尾处理去除极端值对样本的影响，本文选取了徐汇区4所教育资源丰富的公立小学、11所教育资源较丰富的公立小学与16所普通公立小学对口小区的房价作为研究样本。模型（1）代表教育资源丰富公立小学对口小区房价的溢价水平，模型（2）代表教育资源较丰富公立小学对口小区房价的溢价水平，模型（3）代表所有公立小学对口小区房价的溢价水平。分析结果显示，全样本交互项的估计系数为2157.222，并在1%水平上显著，这表明“公民同招”政策会促使教育资源丰富、较丰富的公立小学对口小区价格上涨。拟合优度为0.479，说明政策实施的虚拟变量对住房价格变动产生了一定程度的影响。模型（1）的交互项系数为8634.029，模型（2）的交互项系数为2928.124。对比模型（1）与模型（2）的交互项系数可以看出，“公民同招”政策的实施使教育资源丰富的公立小学对口小区房价产生了更高的溢价。

从控制变量看，全样本住宅到对口小学距离的系数高度显著为正，说明离学校越远，房价越高。这可能是由于小学生大多由家长接送，且房屋到对口小学的距离一般不会太远，所以家长在购买房屋时更看重拥有优质教育资源小区本身的面积、性价比等。房龄的系数高度显著为负，即房龄越长，房价越低，教育资源丰富的公立小学系数的绝对值小于教育资源较丰富的公立小学，这可能是由于徐汇区具有教育资源丰富的小学大多集中在老城区，所以房龄对教育资源丰富的公立小学学区的影响要小于教育资源较丰富的公立小学。全样本住宅到最近公交站、最近地铁站、市中心（南京路步行街）和最近医院距离的系数在1%的水平上显著为负，说明距离最近公交站、最近地铁站、市中心（南京路步行街）和最近医院的距离越远，房价越低，这说明家长在选择拥有优质教育资源小区时比较重视交通便利程度，他们愿意住在离市中心更近、医疗资源相对容易获得的小区。

六、结论与政策建议

（一）研究结论

本文通过实证研究发现，实行“公民同招”政策虽然能够有效解决民办学校招生乱象、择校费高的问题，但由于各学校间教学质量存在较大差异且优质教育资源十分稀缺等原因，从而提高了家长对教育资源丰富、较丰富公立小学的重视程度，“以房择校”的成本更加高昂。在2018年上海市“公民同招”政策下，公立小学与民办小学同时进行网上报名，公立小学第一批验证与民办小学面谈同时进行，这意味着第一批民办面谈淘汰的孩子可能失去进入学区内教育资源丰富或较丰富公立小学的机会，所以风险规避心理的家长会放弃民办学校的入学资格。第一志愿选择教育资源丰富或较丰富的公立小学，所对口小区住房价格相应有所上涨，加重了家长的买房负担，而普通公立小学对口小区住房的价格较为平稳。

（二）政策建议

基于以上研究结论，本文尝试为促进义务教育公平与住房价格调控提出以下建议：

第一，全面提高公立学校办学质量，促进区域内教育资源均衡配置。虽然“公民同招”政策退却了一部分家长对于民办学校的热情，但并没有从根本上解决优质教育资源稀缺且分配不公平的问题，优质小学对口小区房价变得更加昂贵。所以普通公立学校要不断发扬自身特色，注重素质教育，满足不同孩子的个性化教育需求。同时，学校应积极提高教师待遇，招聘优秀教师，提升教师团队素质。政府也要不断推进如学区化管理、集团化管理、新优质学校办学等政策，加强学校间的交流，努力缩小学校间的差距。

第二，设置公立学校与教师的激励与考核制度。一般情况下，公立学校拥有财政支持比民办学校拥有更多的办学优势。然而，公立学校与民办学校的差距却越来越大。出现这一现象的主要原因是公立学校缺少改革压力，不思进取，从而失去办学优势。而民办学校依靠学费生存，拥有更加强烈的竞争意识，所以民办学校会不断健全制度以提高教学质量与名校升学率，从而得到家长的青睐。因此，教育行政部门也应为公立学校与老师设立有效的考核与激励制度。

第三，教育行政部门应加强对民办学校招生过程的监管。2018年2月初，上海在幼升小阶段实行的“公民同招”政策允许民办小学通过面谈进行招生。然而，在2019年7月中共中央、国务院发布的《关于深化教育教学改革全面提高义务教育质量的意见》进一步明确，对报名人数超过招生计划的民办学校实行电脑随机录取，所有学校不得通过任何形式提前摸底争抢生源。如此严格的政策切断了民办学校的优质生源，部分民办学校可能为保留一些优质生源而出现变相考试等违规情况。这需要教育行政部门加强对民办学校招生过程的监管，公示举报渠道，主动接受家长们的监督，并制定相应解决与惩罚措施，保证“公民同招”政策实施的有效性。