《民法典》下房屋商事续租制度的缺陷与对策

文/沈晨冉

一、引言

商事租赁是指作为商事主体的承租人基于商事营业的目的，从出租人处取得租赁物以进行使用、收益，并支付相应的租金。不同于民事租赁中的承租人，商事承租人租赁房屋并非为了居住，而是用作营业场所。为了维护经营活动和顾客资源，租赁期限届满后，商事承租人往往倾向于继续租赁该房屋。遗憾的是，我国《民法典》采取了“民商合一”的立法体例，并未区分民事租赁和商事租赁，且《民法典》在物权编中规定了居住权以保护民事承租人的利益，却未针对商事承租人的利益保护作出任何规定。因此，为了更好地维护商事承租人的续租利益，有必要对当前我国房屋商事续租制度存在的缺陷进行检视分析，从而探寻相应的完善对策。

二、《民法典》下的房屋商事续租制度及其缺陷

（一）《民法典》中有关房屋商事续租的规定

我国《民法典》采用“民商合一”的立法体例，且并未区分商事租赁和民事租赁，因此，无论是商事续租还是民事续租，在《民法典》中均适用相同的规定。

首先，根据《民法典》第七百零五条第二款的规定，租赁期限届满后，当事人可以续订租赁合同，且以双方合意为条件。此条规定被称为合意续租，又称为租赁合同的约定更新[1]。

其次，《民法典》第七百三十四条第一款规定，租赁期限届满后，出租人明知承租人继续使用租赁物而没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。此条规定被称为默示续租，在法教义学上被归为“法定更新”（又称“默示更新”）[2]。

再次，《民法典》第七百三十四条第二款规定，租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。此条规定通过赋予承租人以优先承租权的方式，保障承租人的续租利益。

正是以上三条规定，构成了我国现行的房屋商事续租制度。

（二）《民法典》下房屋商事续租制度的缺陷

1. 合意续租规则的缺陷分析。根据《民法典》第七百零五条第二款，租赁期限届满后由当事人双方合意决定是否续租。商事租赁中的承租人多为了以自己的商号和自行获得的客户关系经营一项营利事业而仅将所承租的房屋作为营业场所[3]。在扩大商号知名度和积累属于自己的顾客资源的过程中，承租人必定花费了如装修费、广告费等各种费用，所有的努力都是为了稳定客户群所带来的稳定可预期的流水。为了维护经营活动和顾客资源，租赁期限届满后，承租人往往倾向于继续租赁该房屋。这也就意味着，最终能否续租主要取决于出租人的态度。如此一来，承租人便陷入了被动，很可能被迫承受出租人带来的不利益。

若出租人拒绝续租，则承租人必须搬出所承租的房屋而另寻营业场所。对于商事主体的营业活动而言，营业场所的重要性不言而喻。它不仅仅是交易行为的场所，还是营业活动中心和营业成果的归属场所[4]。因此，营业场所的变动必然极大地影响承租人的营业活动。变动营业场所一方面不利于承租人营业资产的维护，且不说承租人极难觅得合适的营业场所，即使承租人寻得了新的营业场所，其在原营业场所积累的顾客资源和知名度也将不复存在，这一损失是难以衡量的；另一方面还会影响承租人营业活动的正常进行，根据《民法典》第七百零五条第二款的规定，续租的时间点是期限届满后，那么在期限届满后至找到新的营业场所前，承租人根本无法正常进行营业活动，承租人在此期间遭受的损失也是难以衡量的。并且，根据我国法律的规定，营业场所是商事登记的必要事项[5]。因此，承租人在变动营业场所后还须进行变更登记，营业活动的效率也会受到一定程度的影响。

出租人即使同意续租，也可能趁机哄抬租价压榨承租人。我国司法实践中，也并不缺少此类纠纷①。而承租人为了避免丧失长期辛苦经营才获得的稳定顾客资源，也为了免去找寻新营业场所的麻烦，只能被迫接受出租人的要求。

有学者指出，之所以规定合意续订租赁合同，是为了给双方当事人提供一个缓冲期，重新考虑双方的租赁利益关系[1]，为出租人提供适时调整租金的机会。笔者认为，如此观点恰恰体现了对商事租赁与民事租赁区别认识的不足。《城市房地产管理法》第五十五条规定：“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。”由此可见，商事租赁的租金本就可以由当事人自行约定，租赁双方可以在订立租赁合同时写入“出租人得适时调整租金”的条款，而无需通过合意续租的方式来调整，这样不仅多此一举，还会使承租人遭受不利益。

2. 默示续租规则的缺陷分析。《民法典》第七百三十四条第一款所规定之默示续租的弊端在于，虽然此时承租人得以继续使用所承租的房屋进行生产经营活动，但租赁形式已经成为不定期租赁，根据《民法典》第七百三十条的规定，不定期租赁中的双方当事人都可以随时解除合同。《民法典》第七百三十条并未区分商事租赁和民事租赁，未对商事租赁中的任意解除权作出任何规制。如此一来，商事承租人依然存在失去营业场所的可能。

更为糟糕的是，此时解除合同的时机完全掌握在了出租人手中，若出租人有意等待至承租人的营业活动如日中天时方行使任意解除权解除租赁合同，再将该场所以高价出租给承租人的商业对手，抑或自己坐享其成，利用承租人在该区域积累的知名度和顾客资源开展类似的生产经营活动，承租人也只能哑巴吃黄连，除了承受巨大损失和另寻新的营业场所外，别无他计可施。司法实践中亦不乏此种情况。例如：天津市红桥区人民法院的一则判例中，承租人在租赁期限届满后继续使用所承租房屋经营糕点生意并缴纳租金，出租人未提出异议，但随后却于糕点店生意火爆之时突然提出终止合同，并且法院支持了出租人的主张，判决承租人搬离租赁房屋。②

此外，如果出租人未在解除合同前的合理期间内通知承租人，商事租赁中的承租人因此遭受的损失远远大于民事租赁中的承租人。理由在于，后者承租房屋多是为了居住，只要为其预留出寻找可替代当前所承租房屋的新住处的时间即可。前者则不然，寻找合适的营业场所本已不易，而在此期间，经营活动也极有可能受到影响，承租人因此蒙受的损失难以衡量。

3. 优先承租权的缺陷分析。《民法典》第七百三十四条第二款赋予了房屋承租人以优先承租权，原《合同法》中无款规定，有关优先承租权的规定只是散落在部分地区有关房屋租赁管理的法规规章中③。对此，学界多有批评之声。但优先承租权入典，对商事续租问题而言，似乎仍无显著裨益。原因在于，优先承租权的制度设计本身存在着重大缺陷。

首先，《民法典》第七百三十四条第二款并未区分商事租赁和民事租赁，一律要求房屋承租人须以与第三人同等的条件优先承租。也就是说，商事承租人必须以出租人与第三人约定的新价格承租房屋。而这新约定的租金中，很可能吸收了承租人经营所得的顾客群增值[6]。承租人努力经营获得增值，最终却为出租人提高租金作了嫁衣，显为不公。但若不行使优先承租权，承租人又要遭受营业资产及顾客资源的损失。无论何种情况，均非其所愿。

其次，优先承租权的行使可能给第三人造成损失。由于第三人无从得知承租人是否会行使优先承租权，为了尽快寻得合适的租赁房屋，第三人必定也付出了种种努力。若在其即将与出租人达成租赁协议时，承租人突然行使优先承租权，第三人先前的努力将尽化泡影。尤其是在商事租赁中，商事主体为了能更好地从事生产经营，必定对地理位置、客流量等关键因素进行了全力考察，寻得心仪的营业场所相当不易。由于优先承租权的行使，作为第三人的商事主体不得不另寻他处，这势必对其营业活动的开展有所影响。

再次，存在诱发道德风险的隐患[6]。为了规避优先承租权的行使，出租人可能与第三人串通一气，订立虚假租约以哄抬租价。承租人极可能因此望而却步，放弃优先承租权的行使；即使承租人依旧行使了优先承租权，出租人也达到了加租的目的。此外，由于缺乏相应的补偿制度作为后续[7]，出租人无需为此承担任何责任，因而更加有恃无恐。

此外，优先承租权在司法实践中也往往得不到承认。例如，在甘肃省庆阳市中级人民法院的一则判例中，由于商铺租赁合同期满后双方未达成合意，承租人主张行使优先承租权，但法院以其未就租金标准与出租人达成一致为由，认为承租人不具备享有优先承租权的前提条件。④

三、比较法上商事续租权的立法模式

基于前文对我国《民法典》下房屋商事续租制度存在缺陷的具体分析，为了更好地保护商事承租人的续租利益，笔者转向比较法探寻进路，力求完善我国的房屋商事续租制度。不同于我国以合意续约的方式统一规制商事租赁和民事租赁的做法，他国不仅大多区分了商事租赁和民事租赁，还将续租作为商事承租人的一项权利。虽然各国法律的表述方式和所采取立法模式各不相同，但实质都是赋予商事承租人续租权。他国关于商事续租权的立法模式主要可分为三种：法定续租、司法续租与默示续租[7]。

（一）法定续租

法定续租是指由立法直接赋予承租人续租权，不必求助于司法的个案认定，也不论出租人异议与否[2]。采取此种立法模式的主要国家有法国和英国。

1. 法国：商事租约续展权。法国于1926年6月30日确立了商事租约续展权，并强制要求无合法理由而拒绝续租的出租人向承租人支付“迁出租赁场所的赔偿金”[6]。法国《商法典》第L145-1条至第L145-60条均是关于商事租赁的规定，其中第L145-8条至第L145-13条是针对承租人的续租权的规定，第L145-14条至第L145-30条是针对出租人拒绝续租的规定。

根据法国《商法典》的规定，承租人取得续租权须满足以下四个条件：其一，承租人须为商事主体，且所承租房屋被用于商事经营活动（第L145-1条）⑤；其二，承租人须为在该租赁场所内经营之营业资产的所有权人（第L145-8条）；其三，在租赁期限届满前的三年内，承租人须实际经营该营业资产（第L145-8条）；其四，承租人原则上须具有法国国籍，除非具备特定条件（第L145-13条）。

此外，除非出租人具备第L145-7条所规定的正当理由，否则不得拒绝承租人的续租请求。若其无正当理由而予以拒绝，则承租人有权请求迁出租赁场所的赔偿金。这一赔偿请求权和前述的续租权一起，被合称为商业所有权[8]。

2.英国：更新权。英国法律中，商业租赁中的承租人也享有类似于法国的续展权与赔偿请求权，分别规定在两部成文法中。其一是1954年的《不动产租赁法》，赋予从事商事经营活动的承租人以租赁更新权，且该权利的保护是自动的，除非向法院提出申请，否则当事人意图排除该权利的任何行为均属无效[9]。其二是1927年的《不动产租赁法》，向出租人施加了补偿义务，若租赁期限届满时其不同意续订租约，就应当补偿承租人的商誉损失[10]。

至于承租人取得续租权的构成要件，与法国的规定大同小异，因此不予赘述。

（二）司法续租

司法续租是指当租赁期限届满时，若承租人意欲续约而出租人意欲拒绝，则由法院裁决延长租赁期限[2]。采取此种立法模式的主要国家是瑞士。

瑞士虽然与我国同属“民商合一”的国家，但却同时顾及了商事租赁与民事租赁，且立法技术颇受肯定，诚值我国借鉴。根据《瑞士债法典》第二百六十七条规定的租赁合同展期制度，承租人请求司法续租须满足如下情形之一：第一种情形，出租人依照第二百五十九条、第二百六十七条和第二百七十条的规定通知承租人搬出房屋，承租人或其家庭因此生活困难，在向出租人支付到期利益后也不能证明是合理的；第二种情形，租赁合同延续期间，承租人倾尽一切合理努力仍未能消除困难。第一种情形下的商事承租人可获法院延长的期限不超过两年，第二种情形下的商事承租人可以在相同条件下请求法院再次延长租赁期限，但以三年为限。此外，两种情形下的承租人均须向法院交付延期的补偿费。[11]

（三）默示续租

默示续租，亦称默示更新或法定更新，是指租赁期限届满后，出租人在明知承租人继续使用租赁物的情况下未提出任何异议，则租赁合同由法律推定为继续有效[2]。采取此种立法模式的国家主要是日本。

根据《日本民法典》第六百一十九条规定，租赁期满后，承租人继续租赁物的使用或收益，而出租人知情却没有提出异议时，推定为与之前的租赁同一条件再次进行了租赁，但出租人可以与无期限规定情形的相同条件解约。日本民法之所以如此设置，是认为在有期限约定的继续性合同中，若当事人在期限届满后仍然无异议地继续前的状态，通常已有继续该契约的意思。如果能举证证明并无更新的意思，也可以推翻更新的效果。[12]

值得一提的是，日本民法中关于租赁更新的规定看上去似乎与我国关于续租的规定大同小异，其实不然。最大的区别在于，日本关于更新的民法规定受到了特别法的根本修正，因而不存在与我国类似的问题。一为昭和十六年修订的“借地法”，对借地契约的租赁更新主要作了以下根本性变更：其一，期满时建筑物仍然存在，当事人合意更新的，若出租人拒绝更新，则无论其是否有正当理由，都负有购买该建筑物的义务；其二，期满时建筑物仍然存在，当事人默示更新的，若出租人及时提出了异议，但并无正当理由，不能阻止更新效果的发生；其三，期满前建筑物灭失而承租人重建，且出租人未立即提出异议，租赁期限可延长。其二为昭和十六年修订的“借家法”，对借家契约的租赁更新主要作了以下根本性变更：其一，期满时，承租人无需请求更新，出租人未预先通知拒绝更新抑或无正当事由拒绝更新的，借家关系视为当然更新；其二，期满后，承租人继续使用房屋，出租人未立即提出异议的，即使此前已预先通知了拒绝更新，借家关系仍视为更新。[12]

（四）对我国的启示

法定续租规则一方面赋予了商事承租人在租赁期限届满前提出续租的权利，另一方面又保留了出租人在正当事由下的拒绝续租权。此种立法设计不但维护了商事承租人的营业资产和顾客资源，还兼顾了对出租人所有权的正当保护。司法续租与法定续租涉及是立法选择问题，相较于司法续租规则强制所有的续租案件诉诸法院的做法，法定续租有利于避免诉累[2]。默示续租规则无法独立支撑起商事续租制度，需要通过特别法上的规定予以修正，最终还是从默示续租逐渐迈向法定续租。

此外，相较于我国的默示续租规则，法定续租权掌握在承租人手中，有利于排除出租人解约的任意性。相较于我国的优先承租规则，法定续租规则可为第三人清晰所知，有利于降低商事租赁场合的缔约风险。因此，他国的法定续租规则不失为我国可资借鉴的良策。

四、我国房屋商事续租制度的完善对策

通过上文分析可知，要完善我国的房屋商事续租制度，赋予商事承租人法定续租权，是我国的应然选择。至于法定续租权的相关构造，法国《商法典》已作出了较为详尽的规定。但是，法国的租赁制度与我国并不相同，法国的续租规则也并非尽善尽美，因此，我国不可一味地照搬照抄，而应当结合我国的实际情况扬长避短。

（一）法定续租权的取得要件

1.积极要件。其一，承租人须为商事主体，且承租的目的在于从事生产经营活动。这既是商事租赁区别于民事租赁的根本所在，也是商事续租权欲保护营业资产的产生原因。

其二，承租人与出租人之间须有合法的长期租赁关系，且在租赁期限内确实进行了实际的经营活动。至于“长期”究竟为多长，我国《民法典》只规定了20年的最长期限，并未规定最短期限。关于这一问题，法国商法规定以9年为最短期限，且赋予承租人每隔3年可请求解除合同的权利，目的在于确保承租人与其顾客建立稳定关系[13]。笔者认为，如此规定过于絮烦，我国学者主张的5年期限更为适宜。理由在于，要扩大商号在该场所范围内的知名度以及建立起稳定的顾客群，5年时间足矣[10]。

2.消极要件。其一，承租人不存在重大的违约事由。例如：承租人未按约支付租金；承租人并未从事生产经营活动，擅自改变了房屋用途；承租人未尽到妥善维护租赁物的善良管理人义务；承租人未经出租人同意，将所承租房屋转租他人。若存在以上事由，则排除承租人的续租权。

其二，租赁双方未以合意事先排除法定续租权。法定续租权虽为法律直接赋予承租人的权利，但若承租人在订立租赁合同时自愿与出租人达成排除续租权的约定，则期限届满后，出租人得以该约定对抗承租人法定续租权的行使。

（二）法定续租权的行使程序

1.承租人应在合理期限内提出续租请求。若承租人意欲续租，则应当在租赁期限届满前的合理期限内明确告知出租人。在此不妨借鉴法国《商法典》的规定，承租人应当在期满前的六个月内向出租人提出续租的请求，出租人应在收到承租人请求的15天内予以答复，逾期不答复的，即使有拒绝续租的正当事由，也视为同意续租。

不欲续租的出租人，应当在期限届满之日的六个月前将拒绝续租的意愿告知承租人，以便承租人有充足的时间寻找新的租赁场所。逾期未告知的，视为同意续租，续租与否完全取决于承租人的意愿。

2.缔结续租合同。承租人行使法定承租权且出租人同意续租的，双方应当订立续租合同。之所以不在原来的租赁合同上延续，是因为续租时当事人需要就租期、租金等攸关双方利益的重要事项重新进行协商。

关于续租的租期长度，以5年为上限较为可行，过长或过短均会有损承租人和出租人之间的利益平衡。关于续租期内的租金问题，应当赋予租赁双方当事人以租金调整权，允许双方根据实际情况的变化请求对方调整租金。[2]若双方无法达成合意的，可以诉诸法院，请求司法裁判决定。

（三）法定续租权的法律效果

法定续租权的法律效果分为两种：发生续租的效果以及不发生续租的效果。在不发生续租效果的情况下，又根据出租人是否有拒绝续租的正当事由，来决定承租人是否享有赔偿请求权。

1.发生续租的效果。第一种情形：承租人满足法定续租权的取得要件，并在租赁期限届满前的六个月内将续租意愿告知出租人，且双方达成续租合同的，法定续租权得到顺利行使，发生续租的效果。

第二种情形：出租人未在期限届满之日的六个月前将拒绝续租的意愿告知承租人，并且又未在收到承租人续租请求后的15天内予以答复，则无论其是否具有拒绝续租的正当事由，都视为同意续租，只要承租人行使了法定续租权，即发生续租的效果。

2.不发生续租的效果。第一种情形：出租人在承租人提出续租请求前，于期限届满之日的六个月前明确告知拒绝续租，则承租人即使取得了法定续租权，也不得行使，因而不发生续租的效果。但是，除非出租人具有正当理由，否则承租人享有赔偿请求权，即出租人应当赔偿承租人因被其“驱逐”出该租赁场所而遭受的一切合理损失。但是，该赔偿金最高不得超过租赁物的价值。

第二种情形：出租人未在期限届满之日的六个月前将拒绝续租的意愿告知承租人，但在收到承租人续租请求后的15天内作出拒绝续租的答复，不发生续租的效果。但是，无论其是否具有正当事由，都应当向承租人承担赔偿责任。理由在于，既然出租人具有正当事由，必然早有不续租的打算，如此就该尽早告知承租人，以便为其预留出寻找新场地的充足时间。但出租人直待承租人行使法定承租权时才予以拒绝，这必然会给承租人的生产经营活动带来一定程度的消极影响。因此，此种情形下，承租人对具有正当事由的出租人也享有赔偿请求权。

五、结语

由于我国《民法典》采用的是“民商合一”的体例，并未对商事租赁和民事租赁加以区分，不利于维护商事承租人的营业资产和顾客资源，存在“商法化不足”的弊端。首先，合意续租易发生出租人拒绝出租和出租人哄抬租金的情况；其次，默示续租中的出租人享有未加任何规制的任意解除权，承租人仍可能随时被解约；再次，优先承租权的制度设计本身就存在缺陷，不但未明确“同等条件”的具体界定，而且给房屋租赁场合下的第三人增加了缔约风险，甚至可能诱发道德风险。因此，我国现行续租制度无法满足商事租赁中承租人的续租需求，应当赋予商事承租人续租权，以完善我国的房屋商事续租制度。

在比较法上，关于商事续租权的立法模式主要有三种：以法国和英国为代表的法定续租规则、以瑞士为代表的司法续租规则以及以日本为代表的默示续租规则。其中，法定续租和司法续租涉及立法选择问题，前者可免于诉累；默示续租则无法独立满足商事续租的需要，最终还需迈向法定续租的道路。因此，采用法定续租规则是我国的最优选择。

关于法定续租权的具体构建，可从取得要件、行使程序和法律效果三个方面加以规定。法定续租权的取得要件为：其一，承租人须为商事主体，且承租的目的在于从事生产经营活动；其二，承租人与出租人之间须有合法的长期租赁关系，且在租赁期限内确实进行了实际的经营活动；其三，承租人不存在重大的违约事由；其四，租赁双方未以合意事先排除法定续租权。法定续租权的行使程序为：首先，承租人应当在期满前的六个月内向出租人提出续租的请求，出租人应在收到承租人请求的15天内予以答复；其次，双方应当订立续租合同，并就租期和租金等重要事项重新达成合意，且租期以5年为上限，租金由双方协商调整。法定续租权的法律效果有三种情况：其一，发生续租的效果，其二，不发生续租的效果，但承租人享有赔偿请求权；其三，不发生续租的效果，且承租人不享有赔偿请求权。

注释

①参见上海市黄浦区人民法院（2012）黄浦民四（民）初字第519号判决书。

②参见天津市红桥区人民法院（2017）津0106民初4550号判决书。

③例如，《上海市房屋租赁条例》第四十四条规定：“房屋在租赁期满后继续出租的，承租人在同等条件下享有优先承租权。”《新疆维吾尔自治区城市房屋租赁管理规定》第二十二条规定：“房屋共有人或原承租人在同等条件下，对出租的房屋有优先承租权。”

④参见甘肃省庆阳市中级人民法院（2014）庆中民终字第556号判决书。