房产税设计会考虑税负可接受度

连平

近期，房地产税及相关话题热度持续上升。在梳理国外现行房地产税主要模式和经验的基础上，我们简单分析我国房地产税可能采取的方案。

从税收要素看，房地产税在世界范围内并无定式。税收最关键的要素是计税依据和税率，计税依据又叫税基。多数国家和地区以房地产市场评估价值作为税基，主要包括三种计算方式：一是市场评估价值；二是评估租值，根据所取得的租金收入计算年度价值；三是政府公示价值、地籍价值或账面价值，一般都远远低于市场价值。

税率的确定方法大致分为两大类：一是由法律规定的税率；二是基于以支定收原则，由地方政府在法律框架内根据每年支出预算和房地产税基倒推的税率。不同国家和地区税率水平差异巨大，从1%以下到10%左右不等，即使在一国范围内，不同地区的税率也可能存在差异。

市场评估价值能够综合城市、地段、折旧等因素，科学合理地反映房产现值，因而成为大多数国家房地产税的选择，也很有可能被我国房地产税所采用。而税率方面的争议相对较大。近期国内相关研究为房地产税设计了五套税率。从结构上看，多数研究人员主张实行累进税制，这与多数国家的选择一致，边际税率从0.1%到2%不等，税级为4-9级不等。也有学者认为实行比例税即可。

未来，我国房地产税制度设计需要综合考虑政策的目标定位和居民的税负可接受度。对政府而言，房地产税的主要目标是将其作为地方主体税种，促进税制结构完善，协调政府间财政关系。同时，在调节财富分配、控制住房价格过快上涨等方面，房地产税也被寄予期望。目前，土地出让金入税可能意味着房地产税中“地”的部分已经完成，剩下的工作将聚焦于“房”的税制设计。

对国内大多数城市家庭和居民而言，房产是其最为重要的财产和负债。如果房地产税税负过高，很可能会产生很大的社会负面影响。因此，目前有两种方案可供选择：一种是以所有个人经营性住房的市场评估价值作为计税依据的“窄税基”，搭配各级边际税率相对较高的累进税率结构，即“窄税基+高税率”方案；另一种则是将个人经营性和非经营性住房的市场评估价值之和进行综合计算，按照人均居住面积扣除适当宽免额后作为计税依据的“宽税基”，搭配各级边际税率相对较低的累进税率结构，即“宽税基+低税率+个人免征面积”方案。从国际经验和国内各方倾向性意见来看，后者比较符合政策导向与客观现实。

房地产税涉及政府、房地产相关产业和广大城镇居民的切身利益，影响重大，出台会十分审慎。财政部高层最近几次关于房地产税的讲话均为“按照‘立法先行、充分授权、分步推进的原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革”。乐观估计，房地产税最快明年能够进入立法程序，“十四五”末有可能在人大通過立法程序，之后正式颁布施行。但不排除部分省市继续推进试点的可能性。未来在较短时间内，试点城市会修改原有方案，大致按照“宽税基+低税率+个人免征面积”设计新的方案。新的方案很可能对包括首套房在内的全部居民房产征税，但税率会比现行方案低。鉴于免征面积会达到较高水平，中高收入群体可能成为主要的纳税人。