跨区域多项目的房地产项目设计管理研究

顾建国

摘要：我国房地产经济发展越来越快，产业整合速度也越来越快。大多数房地产企业也很难解决自己跨区域的项目管理问题。在房地产项目管理中，设计管理作为核心部分之一，近年来随着市场的成熟而发展。随着房地产业竞争的日益激烈，越来越多的开发商开始重视项目设计管理。将项目管理方法引入房地产开发项目管理中，有利于对项目设计进度、成本、质量等内容进行主动控制。本文对房地产企业跨区域多项目管理进行了探讨，希望能对房地产企业项目经理的跨区域项目设计管理有所帮助。

关键词：设计流程;设计管理;多项目;跨区域

1跨区域多项目房地产设计管理模式

跨区域多项目设计管理通常采用三级设计管理体系。该管理体系将总部、区域、区域公司的领导决策与规划设计中设计、投资、营销、开发等方面的专业意见有机结合，使设计满足市场需求，不断创新。同时，设计管理制度严格，分工明确。三级设计管理体系的建立，使设计管理由传统的线性职能管理结构向区域公司管理结构转变，建立了有效的设计风险管理体系，促进设计标准化体系的完善和创新研发;形成未来房地产市场的竞争优势。跨区域多项目设计管理模式的组织结构如图1所示。

2房地产项目设计管理流程及要点

2.1项目设计管理流程

对于跨区域、多项目的房地产企业来说，其管理相当复杂，包括项目管理、知识管理和业务流程管理。根据关键控制点、项目总计划、专项计划等进行分级管理。总部公司在整个设计管理过程中起着统筹规划的作用，以大方向、大政策指导整个项目的运作，控制项目的整体运作，最大限度地降低风险。区域公司的责任贯穿于项目具体实施的全过程。对关键工作项、关键控制点、批准点等要素进行批准和检查，确保设计结果满足组织管理和控制规范的要求。审批通过后，将设计成果提交区域公司完成。地区公司负责项目的具体实施，其流程如图2。

2.2项目设计管理工作分工及主要工作内容

2.2.1设计管理处

跨区域、多项目设计管理模式采用三级设计管理体系。总部、地区、地区分工如下：

（1）总部是设计的最高决策机构，主要负责规划设计的风险控制，有权审批项目的设计总费用和最终设计方案。

（2）区域作为设计管理的责任单位，主要控制区域公司在规划设计阶段所有项目设计管理的全过程，对所有设计子项和节点进行审批。根据公司总体发展目标，控制设计质量、设计进度和设计计划，

从专业技术、产品标准、产品创新等方面给予指导和支持，结合区域公司实际情况进行推进。

（3）区域作为设计管理的具体实施单位，负责实施和落实集团决策委员会和区域管理委员会的设计决策和审批意见。主要从事基础技术管理和项目设计实施。主要工作可分为前期策划阶段、各设计阶段的过程管理、图纸阶段的技术管理和设计单位的现场施工技术管理。

2.2.2设计管理的主要内容

（1）设计合同管理的内容主要包括：设计合同条款的约定、执行、检查和监督，重点是通过设计费用的分配对设计进度（阶段性产品）进行有效控制;监督检查设计进度计划的实施、计划的动态调整及与有关单位的沟通。

（2）设计沟通管理包括：与相关单位的协调与沟通。

（3）设计质量控制工作主要包括：对提前提交政府的设计文件进行审查;各设计阶段的设计文件应进行正式审查（除满足设计程序、签署程序和完整文件、政府规定的施工图审查程序外）和实质性审查（包括注明设计要求）

文件中的各类实质性质量问题、各专业综合管线布置审查、优化设计建议、组织特殊技术问题论证等）。

（4）设计费用控制的工作内容主要包括：审查设计方案的经济性（包括工程运行维护费用）;在设计阶段，对施工工艺的合理性、缩短工期、降低工程造价的可能性进行了论证;审核限额设计的实施情况（包括各专业限额设计的成本控制）;根据性价比指标优化设计方案或调整项目投资指标。

3跨区域多项目的房地产项目设计管理落实

3.1项目设计成本管理

在跨區域、多项目设计管理中，总行必须最大限度发挥自身职能，根据公司整体运营情况制定设计方案，初步制定项目实施战略。区域公司和区域分公司需要配合总行的战略方针，开展项目设计管理。

在跨区域多项目设计中，合理设置项目设计总成本，可以有效地实施成本管理。根据总行战略政策，结合区域设计市场环境和开发项目特点，对各项目的成本进行了初步测算分项设计成本和总体工程设计费用，编制项目设计成本预算表，包括：初步设计、勘察、专项设计、室内设计、景观、施工图设计、设计招标等，设计过程中的成本控制分为三个阶段：工程扩建设计与开发、设计方案优化和工程施工图设计。具体来说，根据成本控制标准，区域公司负责监督、指导、控制、审核等事项，控制分公司的项目设计成本，指导纠错工作。

在区域企业的成本管理中，主要是加强设计成本的控制。在实际工作中，根据总行的控制原则，合理选择各环节、各阶段的合作单位或正确选择设计单位，通过有效的商业协商，进一步提高设计成本控制的总体成本。

3.2项目设计进度管理

3.2.1区域设计进度管理

在工程建筑施工中，必须保证区域设计的准确性和有效性。在区域设计过程中，许多专业人员和设计师将结合自身的工作实践，在工程建设的全过程中进行

原材料和资金的消耗量，是一个整体。在建筑工程区域设计中，如果能快速计算出成本区的设计，就可以对工程建设进行全面的分析控制。确保在不同项目的设计过程中，区域设计能够在各个方面得到有效地实施。例如，在项目总体设计中，要综合考虑项目的运营成本、项目数据、项目总体规划所消耗的人力、物力、财力资源，尽量避免设计过程与决策的差异，从而体现决策的作用。

3.2.2地区设计进度管理

区域设计进度管理主要是根据区域建设需要和自身经济效益进行的。需要按照既定的设计进度计划进行监督控制，确保工程的稳定进度。首先，应该建立完善项目推进的各时间节点，合理规划项目建设标准。其次，每次节点通过建设项目连接，提高项目建设的完整性和完整性。最后，随着工程进度的推进，项目建设的具体内容要有所提高，并在科学可控的范围内规划调整。

3.3多项目设计质量管理

在跨区域多项目设计中，设计质量管理作为设计管理的核心部分，对项目的功能和使用价值有着最直接的影响，是决定项目质量的关键。对于区域性企业来说，设计质量控制通常是通过对设计阶段成果的事前控制和优化来实现的。区域公司应重点控制设计图纸审核和设计单位资质审查，并在相关方面作出一些硬性规定和要求，确保设计方案符合公司规划设计质量标准。在初步设计阶段，审查项目采用的技术方案是否达到项目决策阶段确定的质量标准;在技术设计阶段，检查专业设计是否达到预定的质量标准和要求;停留在施工图设计阶段，设计方案应重点考虑其使用功能和质量要求是否满足。

4结论

在当前我国房地产业竞争日益激烈的形势下，先进、合理、创新的项目设计管理模式将对房地产跨区域多项目设计过程中的质量控制、成本预算、进度预期等方面起到积极的作用，对房地产开发具有重要的指导意义和实用价值。有鉴于此，我们应该不断提高我国房地产企业的管理能力、设计能力和监管能力通过全面、宽领域、多视角的设计机制，促进我国房地产项目的开发利用，提高房地产企业的经济效益和社会效益。

参考文献

[1]陈况岑. PDCA 循环在房地产开发项目成本管理中的运用 [J]. 价值工程，2018，37 （16）：83 - 85.

[2]高鲲鸭关于房地产开发项目管理的质量控制研究【J】.绿色环保建材，2017（1）：122.