房地产开发项目投资决策定量方法研究

孙思志

【摘要】在我国经济迅速发展的过程中，房地产行业兴起，起到了推动我国国民经济发展的作用。房地产行业发展过程中，房地产开发项目投资决策是非常重要的一个步骤，加强对于房地产开发项目投资决策的研究工作能够更加明显的剖析出当前房地产开发项目投资决策当中所存在的不足之处，从而推动整个项目投资决策的完善工作，通过采取定量方法，对房地产开发项目投资决策进行研究，借助定量方法的重要作用剖析整个投资决策内容，推动房地产开发项目的优化升级，减少其中存在的风险问题。

【关键词】房地产;投资决策;定量方法

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.28.022

1、绪论

1.1房地产投资决策定量化研究的背景和意义

当前房地产企业在进行发展过程当中，房地产投资决策的科学与否会对房地产企业产生巨大的影响，因此房地产企业投资决策成为项目开发过程中的重要问题。在房地产投资决策当中，会对整个房地产投资项目当中的建设地点的选择以及当前市场的发展状况所进行的投资类型以及确切的开发方案的确定，产生着巨大的影响，也会对整个房地产企业的相关经济效益产生影响。其中我国经济社会的稳定发展，我国越来越推动着城镇化建设，以能够更好的解决当前城镇居民对于住房的需求，但是也存在一些问题，当前我国对于房地产企业的质量要求越来越高，目前我国对于房地产项目的要求也在不断提升，就需要当前房地产企业更加重视整个房地产开发项目投资决策的科学性，从而减少在整个房地产项目开发过程当中所存在的风险保证能够充分利用房地产企业所投入的资金，减少在房地产项目开发过程当中所造成的成本耗费，从而有效提升房地产企业的经济效益。

鉴于房地产项目的各项特点，如果不在庞大的预测数据进行量化计算和评价，在后续决策过程中势必会承担巨大的风险，因此我国房地产企业在开发某一新项目的过程中，需要重点对该项目的可行性进行研究，并出具可靠性强的研究报告，而可行性报告的具体内容，是向部分项目提供一些关于建设中可能会涉及到了数据和指标，并针对这些内容给出一些可行性方面的建议。比如由地方政府投资的项目，通常都会出具该项目的可行性研究报告，而项目能否可以给开发商创造经济效益、是否被社会公众接受、是否对国民经济发展有益，都需要提供量化的数据，通过定量分析的方式对项目进行决策。

1.2房地产投资项目经济评价的意义

房地产投资项目的决策时需要保证整个决策的科学性，这样才能够降低整个房地产项目在开发过程当中所产生的资金损耗，因此就需要通过获取较为全面的数据信息，并借助所搜集到的各种数据剖析出当前相关项目投资的必要性，以及对于整个项目投资过程当中各环节的可行性，通过展开房地产投资项目的经济评价，可以更加全面的对当前的房地产投资项目进行分析，让房地产投资项目当中各环节的经济效益展现出来，以通过这些信息不断对房地产投资项目进行优化升级，从而科学保证整个房地产项目的顺利开展，同时也提升整个房地产项目的经济效益[1]。对房地产投资项目进行经济评价，主要是为了保障项目投资的经济效益。从我国房地产企业目前的投资结构来看，其中仍然存在一定不合理现象，为了改善这一现象，要求企业通过集中资金的方式搞好投资项目的同时，重视项目投资的经济效益。目前，房地产行业将面临新的机遇和挑战，因此在必须慎重选择房地产项目的投资方向，如有项目投资的需要，就必须在投资决策阶段经受住多方面的考验。比如如何避免技术、市场等多方面因素对项目投资的影响这一问题，如何让每一个项目都稳定可靠，都是值得深入思考的问题，这些可能直接决定了房地产投资项目的成败。

1.3房地产投资项目定量化决策的研究现状

随着房地产企业的不断发展，房地产企业的经营发展过程当中，越来越重视进行房地产投资决策研究的重要性，越来越重视展开相应的评估工作，通过对房地产企业投资项目进行分析的经验进行总结，可以发现运用定量和定性相结合的综合评价方法所进行的决策评价工作较为科学，因此在当前房地产投资项目的评价过程当中，越来越多选择定量化决策评价方法，通过科学的进行分析，构建出相对应的数学模型，并且不断借助当前的先进科学技术以及现代化计算机手段，管理科学内容以及相对应的人工智能技术，在构建出了更加完善的定量化软件系统。通过采用定量方法，不断对当前房地产开发项目投资决策进行分析，从而有效借助评价结果进行优化升级，保证房地产开发项目投资决策的科学性。国内对房地产投资项目的定量与定性相结合的研究，主要是通过建立数学模型的方式对项目进行综合性评价。比如通过灰色理论、模糊数学等的应用;模糊逻辑、神经网络、专家系统等方面的研究等。同时还综合运用了计算机、人工智能等方面的技术，综合运用了经济数学、管理科学等领域的知识。

2、房地产开发项目投资决策概述

2.1房地产投资的特点

由于房地产企业所进行的房地产开发项目的规模相对较大，其中所涉及到的内容相对较多，整体的复杂性也相对较强，因此也就导致在实际进行房地产开发项目过程当中，所需要进行的投资相对较多且整体工程量较大，而且在房地产项目开发过程当中需要大量的土地资源，但是随着经济市场的不断发展，当前土地价格在逐渐提升，这也就使得在房地产项目开发过程当中，需要在购买土地时所需要投入的资金在不断增多，而且受到当前市场发展的影响，使得整体建筑价格材料在相对上涨，房地产项目的开发需要耗费的资金越来越多，而且在整个项目投资过程当中，所受到的外界影响因素也多，这也就导致了房地产项目的开发过程当中所需要进行的投资的不确定性相对较强。同时房地产开发项目投资是需要进行较长时间的开发，因此也就使得整个投资的回收期相对较长，需要进行长期的建设工作才能够完成房地产的开发。

2.2房地产投资的风险

受到当前经济市场的影响以及房地产投资的特点，使得房地产投资的风险相对较大，随着我国经济的不断发展，我国对于房地产企业的管理力度逐渐加强，越来越多的推出了相应的政策，来对整个房地產市场进行管控，但是随着各种政策的出现，对于房地产企业的管理越发的严格，房地产企业的局限性越来越明显，就导致了相应房地产企业在进行房地产投资过程当中所存在的经济损失逐渐增多。而且受到当前经济发展的影响，虽然人们的生活水平有了一定程度的提升，但是当前房价的逐年上涨，使得人们面临的购房压力在逐渐提升，使得人们购房的意向在逐渐减弱，因此也就使得当前房地产投资面临较多的风险。需要注意的是，房地产投资可能还会受到自然环境风险的影响。主要包括房地产所处的地理位置、配套设施建设情况、公共交通便利条件等因素。也就是说，如果房地产项目中拟定的建设地点在相对繁华的地段，且该地基础设施建设完备、公共交通条件便利，势必会增大对消费者的吸引力，也增大的该项目投资的可行性。

3、指标评价法在房地产开发项目投资决策中的应用

3.1建设项目经济评价分类指标

在建设项目经济评价分类指标当中，包括项目的财务评价以及国民经济评价项目，财务评价是从当前房地产企业的角度出发，对当前整个项目所能够带来的财务效益。而整个项目的国民经济评价是从我国当前发展的角度对其所能够帶来的国民经济以及社会效益的分析，也就是指在整个项目建成之后的经济效益所能够对我国国民经济做出的相应贡献。

3.2财务评价指标与应用

我国的财务评价指标是通过对我国各种制度政策进行分析，用来计算整个项目所能够带来的财务经济效益，从而所制定出的评价指标，以用来考察整个项目的相应经济效益，通过将整个财务评价指标应用到当前房地产项目开发投资决策当中去，可以更加良好的对整个项目进行分析，推动相应管理层人员不断对当前房地产开发项目进行优化升级[2]。

3.3国民经济评价指标与应用

国民经济评价指标是指按照当前我国资源合理分配的原则，从我国国家发展的角度对整个房地产项目进行考察以来，充分计算整个房地产投资项目所能够给我国国民经济带来的贡献值。通过应用国民经济评价指标，可以更加良好的帮助当前房地产企业分析整个房地产项目所能够带来的经济效益，以推动房地产企业进行科学决策。

4、房地产开发投资类型优化组合决策中的数学规划法

4.1有关数学规划法

在当前我国房地产项目开发投资类型优化组合决策当中，所采用的数学规划法是更加具有代表性的方法，其中的线性规划法能够更加明确的将整个项目当中的相应问题线性规划的方法来进行表述。但是由于我国运筹学的研究时间相对较短，当前各行业对于运筹学的运用相对较少，我国房地产企业对于数学规划的认识不充分，在整个房地产项目的投资决策评价过程当中，对于各种数学规划法的运用相对较少，因此就需要提升房地产企业对于数学规划法的认识。实际，在展开房地产投资项目的研究过程当中，要能够借助数学规范化构建相应的问题模型，确定整个房地产项目的落实背景，并将整个房地产项目投资决策当中的关键量设置为决策变量，并且根据实际状况，对整个决策变量所容易产生的相应变化进行分析以来，更加科学的明确出整个目标函数，从而借助数学规划法，对当前房地产项目投资决策进行评价。

4.2利用EXCEL附带的规划求解软件求解线性规划问题

随着我国各行业的不断发展以及各种科学技术水平的提升，我国越来越多的行业对于现代化电子技术的应用在不断增多，而电子表格作为重要的技术手段，对展开数学函数以及相应的财务工作有着重要的影响作用，通过接触其中的数学模型可以更加明确且真实的将其中的问题展现出来，因此当前房地产企业在进行项目开发投资决策的研究过程当中，借助电子表格当中所附带的规划求解软件，对求解线性规划问题进行分析，可以明确的帮助相应人员分析出当前整个投资决策当中所存在的问题，从而借助其中的数据不断展开优化升级，以提升整个决策科学性[3]。

4.3线性规划法的优点和不足

虽然借助线性规划法，可以更加科学的将整个房地产开发项目投资决策当中的相应关系，更加直观的方式展现出来，但是由于其中的决策变量与目标最大值或最小值成线性关系，因此在实际进行计算时容易产生较多的问题，同时也容易出现退化结合循环不能求解的状况，导致了整个结果无法明确地展现出来，就需要借助当前先进的数学软件进行求解，在运用线性规划法时需要能够意识到如果运用实际问题构建模型时没有出错，就可以较为快速的求出相应结果。

结语：

我国经济良好发展为我国房地产企业带来了较大的发展机遇，但是随着当前房地产市场的不断变化，房地产企业的经营发展过程当中，所存在的问题逐渐增多，要想推动房地产企业的稳定发展，就需要不断加强当前房地产开发项目的管理工作，而对房地产开发项目投资决策的研究工作是其中的重要部分，通过采用定量方法对房地产开发项目投资决策进行研究，全面地对房地产开发项目投资决策当中所存在的优势和问题进行分析，从而针对其中问题不断进行改善，以减少房地产开发项目投资决策当中所存在的风险，保证相关房地产开发项目能够稳定落实并获得更大的经济效益，推动相应房地产产业的长期可持续发展。

参考文献：

[1]吴霁.房地产开发企业项目财务分析与投资决策应用浅析[J].大众投资指南，2020（06）：6-7+9.

[2]姚学群.房地产开发项目投资决策定量方法研究[D].昆明理工大学，2007.

[3]易小媛.房地产开发项目投资决策方法新探索[D].对外经济贸易大学，2006.