居住权为以房养老带来曙光

【摘要】我国老龄化日趋严重，养老问题越来越严峻。然而当前社会养老种类较为单一。在这种背景下，提出了以房养老。而居住权的提出，则为以房养老的实现提供了支持。在文中，分析了以房养老推进困难的原因，并就居住权在以房养老中的适用进行了探讨。

【关键词】以房养老;老龄化;居住权

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.28.013

1、以房养老可行性分析

1.1我国老龄化日趋严重

我国在2020年老年人口总数就已经达到了2.47亿，大约能占我国人口总数的六分之一左右;预测到2050年的时候，老年人的口总数将能翻两倍，占到人口总数的三分之一以上。国际公认的评价一个国家或者地区是否已经步入人口老龄化的标准是一个国家或者地区的60岁以上的老年人口或者65岁以上的老年人口占人口总数的比例是否达到了10%和7%。由这个标准来评价我国人口老龄化的程度的话，我国早就已经步入了人口老龄化，而且人口老龄化的程度已经十分严重了。由于计划生育政策的管制导致目前我国的家庭模式主要为“4+2+1”模式，这种模式渐渐的弱化了我国传统的家庭养老方式。因此，社会养老的方式在解决养老问题方面就显得尤为重要。

1.2社会养老种类单一

目前，我国的社会养老种类还比较单一，我国的社会养老保险制度其主要覆盖的人群为我国的职业人群和适用《劳动法》的劳动者，覆盖范围较小，因此，很多老人的养老问题的不到解决，所以社会养老方式的多样化是一个亟待解决的问题。以房养老作为社会养老的方式已经在试点城市试行，但是效果不是很好，归根到底是由于以房养老没有法律后盾，《民法典》的出台确定了居住权，这为以房养老带来了曙光，同时这也大大的加大了房地产市场中房屋的流通性。

2、以房养老的发展历史

以房养老制度在2003年首次以“反向抵押贷款”的形式被提出。2013年9月13日，国务院发布了《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》，该意见中指出要将养老作为一种产业进行发展，而不是将其作为事业，这使得养老事业开始受到社会市场的重视，一系列的类似于住房反向抵押养老保险的产品应运而生。2014年，原保监会在《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》中正式将北京、上海、广州、武汉四地作为以房养老政策的试点，期限为两年。2016年，将试点范围进行扩大，原定两年的试点时间也进行了延长。在此之后，北京、上海陆续推出了类似的政策。2017年，北京推出了“养老房屋银行”模式，该种模式所强调的是房屋所有权不发生转移;上海推出的“以房自助养老”养老模式采取的是则是售后返租。到了2018年，中国银保监会宣布取消了试点城市，将政策在全国范围内推广。

3、以房养老推广困难的原因

3.1传统观念深入人心

我国是非常注重血脉传承德的国家，老年奔波一生就是为了给自己儿女一个优越的生活条件，与之相对应的是当他年纪大了以后，他希望自己的子女能够赡养他，让他可以安享晚年。除此之外，对于以房养老推行的另一大阻力便是老年人的房屋观，其认为，“无房则无家”“有家才能安”，房屋在老年人心中占有重要的地位。

3.2服务水平不稳定

以房养老推广困难的另一个原因是我国养老市场提供服务的水平参差不齐。这主要体现在两个方面。一方面是服务内容的内容不够丰富和全面，服务项目的层次目前也处于较低的水平，不能全面的满足老年人更深层次的需求。另一方面则是养老服务行业的工作人员的素质亟待提高。由于养老服务业的收入较低，工作十分辛苦，因此一些年轻人不愿加入到这个行业，这就导致了大部分护理人员的学历较低，年龄较大，没有经过专业的培训，这就使得服务达不到老年人的要求。

3.3缺乏相关立法的规制

“以房养老”这种养老保险形式在我国被提出的时间相较于国外一些国家来说是比较晚的，其最早是在2003年被提出。由于提出的时间比较晚，在发展过程中我国一直没有出台相关的法律法规对以房养老这一保险产品进行规制，这就使得“以房养老”的市场缺乏法律的保障，监督机制也不够完善。因此，我国以房养老的发展大多数借鉴了国外一些国家的发展模式，这就出现了以房养老的发展在我国水土不服的现象。因此，出现了一系列的诸如保险欺诈等严峻地问题，老年人对于以房养老保险失去了信心，以房养老的推广受到了极大的阻碍。

3.4市场风险较大

随着金融市场的发展，反向抵押贷款的风险越来越高。主要原因是随着社会的发展，科技水平越来越高，随之医疗水平人口也在不断提高，这就使得人均寿命越来越长，整个保险周期随之变长。在这个期间，其他的一些不确定性因素，例如利率、房价等的波动对于保险的干扰也是不间断的，反向按揭的风险也就变的更大了，这在一定程度上大大的打击了一些金融机构对以房养老产品开发的积极性。

4、居住权在以房养老中的适用

在以房养老的推广过程中，不妨将居住权融入其中，增加以房养老对于老年人权利的保障，居住权在以房养老中的适用主要集中在以下两种形式：

4.1签订附条件的《居住权养老协议》

居住权作为一种新型的用益物权其最大的优点就在于它自身的稳定性，它自身的物权属性可以通过登记的形式进行公示，从而对抗第三人。居住权可以使老年人无需采用放弃房屋的所有权或者将房屋进行抵押的方式来获取养老服务，其只需替房屋设置一个居住权便可以获取一定的养老服务，这样便不会与老年人的传统观念相抵触。老年人可以与提供以房养老服务的单位或者企业签订附条件的《居住权养老协议》，约定自己一定期限内在对房屋享有居住权，从而灵活出让居住权来得到更好的养老服务。

《民法典》关于居住权的设立让以房养老自此有了法律的明确保障，也为社会组织开展的以房养老的中介活动提供了法律依据。通过社会组织搭建磋商平台并制定的《居住权养老协议》是具有一定的稳定性的，同时对于双方当事人也具有一定的约束力且。该协议可以规范双方当事人的权利和义务，提升双方对协议中權利和义务的理解度，并在其后监督协议的履行、变更和终止等，从而盘活老年人房屋的养老价值和市场价值，提高老年人的生活质量。

4.2基于售后回租并融合居住权制度的商业保险型以房养老

该以房养老模式是将房产的所有权转移至保险公司，以房产转让对价作为保险费进行投保的，但为保障养老方的居住利益，在保险公司所有的房产上为养老方设置了居住权。保险公司作为商主体，居住权的设置，理论上为养老方提供的居住不会是免费的（可成为租金），只是在执行上，以该租金抵消了部分应给付的养老金，则就房产转让又回租即售后回租，又称为融资租赁。

“以房养老”的商业养老险的开展以售后回租与居住权制度为前提、为基础，同时又将该前提、该基础融入到该保险的主线与框架当中，而该保险业务的发展、双方利益的实现又依赖于融投资的运用。“以房养老”商业养老险，对于养老方是以房产融资而投资于保险，对于保险公司是以保险融资投资于房产，双方是房产与保险的互为融投资。该售后回租中，养老方的权利以设置的居住权实现，保险公司的权利融入到养老金给付的保险业务中实现，而且更好的保障双方的利益，便利了“以房养老”的商业养老险的开展。

5、居住权在以房养老中的适用对房地产行业的影响

5.1居住权在以房养老中的适用会扩大房地产的发展空间

2021年，《民法典》正式出台，规定了居住权制度。老年人可以将房屋的所有权转给保险公司，而自己保有该房屋的居住权。居住权在以房养老中的适用相较于我国之前在试点城市开展的以反向抵押为主导的以房养老保险来说，其更加具有公信力和保障性。为了以房养老更进一步的得到推广，我们可以扩大设立居住权的房产的范围，将其他类型的不动产，如商业类房产、共有产权住房、农村宅基地房产、农村家庭承包的土地使用权等纳入抵押范围，以便解决更多老年人的收入问题。

居住權的提出将加速我国房地产行业中房产的循环，因为中国目前已经步入了老龄化的社会，因此，城镇进入退休后生活的人群基数会加大，而对于农村来说，老年人大多数没有社会保障，没有固定的收入，子女又无暇照顾老人，他们只有自己的一座房产却无法变现来改善自己生活，这就大大的降低了房屋的使用效能以及其自身的流通性。而随着经济社会的转型以及市场不断培育，“以房养老”市场的潜在需求将会不断呈现，供给主体也将不短扩容，老年人对应的市场便会逐渐加大，而不断扩大的市场需求会给房地产带来很大的发展空间。

5.2为房屋设立居住权会导致房屋的交易率降低

首先，居住权与租赁关系有着明显的不同，虽说“买卖不破租赁”，但租赁只是合同关系，最长期限不得超过20年，且存在租金利益，即使存在长期租赁合同，也不是无刃可解。而居住权的时间期限，理论上可以无限长、直到居住权人死亡才会消失。新业主即便获得不动产证、取得所有权，也无法改变“居住权”已经存在的事实，没有权利赶走居住权人。同时，居住权无偿是原则、有偿为例外，不约定就不会存在收益。

其次，居住权与抵押也有着明显区别，抵押权设立的基础是债权债务关系，只要债权债务得以解决，抵押的解除水到渠成。而居住权设立的基础更加复杂，且更多的基于爱情、亲情等情感，一旦设立居住权，可能只有等到居住权自行消灭，中途解除居住权的可能性较小、难度较大。

居住权的存在，能够保障部分弱势群体的权益，但也必然对房地产市场带来相当影响，让房产交易变得更加复杂。未来房产交易，必须考虑到居住权的存在，这是房产交易不容忽视的变量。

结语：

《民法典》将居住权定义为用益物权，将房屋居住的权利与房屋所有权进行了分离，实现了将养老方的房产所有权与居住利益解绑，将解绑以后的房屋的所有权转移给保险公司，大大降低了保险公司的风险，能够更好的保障保险公司主要利益的实现，同时，居住权的物权属性也为老年人权利的实现提供了保障，这样可以使双方利益得到均衡，使双方的利益达到最大化，老年的养老问题也会得到很大的缓解。 可以说，以房养老释放了大量的房源，扩大了房地产业的发展空间，但是对设有居住权房屋的房屋进行交易，这可能会大大的增加买受人的顾虑。可以说，居住权的提出既为房地产的发展带来了机遇，同时又为房地产的发展带来了挑战。

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作者简介：

程欢，女，1996年2月18日，河北唐山市，汉族，硕士在读，研究方向：民商法学。