文|梁鹤年
“中国人有买房的传统。”不知道谁说这句鬼话。
中国人有“买田、买地”的传统,是农耕社会的传统。买了地之后会“盖房”。盖的房子是用来住的、不是用来卖的。城市里的人的确有“买房”,但传统是“整栋”的买,肯定不会,也不能买一层、一个单元。“分层出售”是开发商发明的。我差不多可以肯定是1990 年代从香港传入国内的。
1950 年代开始,香港人口大增。那时,绝大部分人都是租房的。只有“大有钱佬”才住自己的房子。市区的住房大部分都不超过4-5 层高。比较富裕的租一层,中、下阶层的租一个房间。我出生中产,但不几年就家道中落,所以住过一层,也住过一个房间。那时香港有“收租佬”的行业,为大业主管理物业。我家里越来越穷,最怕听到有人拍门叫,“来收租的”。妈妈在门口跟他谈,请他通融,如今历历在目。后来,家里再不能负担住一层,就搬到住一个房间(一家八口)。住在同一层的是“包租婆”。她跟业主租了一层,然后用木板间隔出几个房间来分租,做“二房东”。很有趣的是,典型收租的是“佬”,男的;典型包租的是“婆”,女的。收租是打工,是受薪的,替人赚钱的;包租是生意,是精明家庭主妇自家赚钱。
“分层出售”是1960 年代香港某“开发商”创意的。今天,此君是香港首富。什么是“开发商”?为什么叫开发的做“商”?开发商在政府、银行、地主之间奔跑,去说服地主出让土地给他,说服银行借钱给他去买土地,说服政府让他在土地上盖这、盖那的建筑物。在这过程中,土地上的实质情况一点也没有改变,农田仍是农田、工厂仍是工厂、住宅仍是住宅。改变的只是“产权”,原来是地主的,现在是他的。但他答应了政府、答应了银行,说将来在这块地上会产生的是什么:或农田变学校,或工厂变商场,或住宅变办公大楼;或产权会完整地出让给未来的大业主,又或产权会“分割”成一片片或一层层的出让给未来的小业主。只要银行答允、政府认同,地就是“开发”成功了。他未有动过一块石头、未有砌过一块砖头,但他赚大钱(当然,他可以承办开路、盖房的工程,但这不属“开发”了)。此君成为巨富,是因为他看准这一条叫“开发”的财路。
1.城市住宅鸟瞰 图|站酷海洛
那时香港仍有很多在“二战”前盖的4-5 层旧楼,他盯准了好区位的物业,游说业主出让。但他没有钱买,只答应重建成20 层大厦之后,原来的业主可分得8 层;又答应建筑事务所为他规划图则和向政府报批,事成之日分一层;答应造建筑的为他盖楼,完工之日,分他5 层;到最后,他的“嘴巴投资”为他剩赚6 层。当然,这是简化至极,但实情确如此。后来,银行也看见这是财路,就支持他,特别是通过抵押贷款去吸引千万的买房者,赚其大钱。我那时刚出道,常见他上我工作的建筑事务所做“交际”。稍后,他更发明“卖楼花”,就是未有动工就按建筑图则来分层出售。大的楼盘有过千的单位,往往有过万的人想买,开盘时大排长龙。建筑师近水楼台,此君也会卖个人情,让他们不需排队,先挑一层。不少人放下小量定金,同一天就转手,随随便便赚几千块钱(1960-1970 年代的钱)。
中国开放是香港开发商的千载难逢大机会。“分层出售”使很多、很多中国人变成业主。楼价随着经济发展,尤其是城镇化,急速上升,制造了一批庞大的既得利益者。就算他们只是买房来住、不是炒,他们也想见自己的资产上升,起码不下跌。楼价居高不下是“理所当然”,是资本经济的“理”。
但这个资本经济的“理”带来棘手的社会和经济问题。社会阶层从此以有房、无房划分。多少人因为买不起房而愁,多少人因为做了房奴而怨。年轻人不结婚、结婚不生孩子,或多或少与房价高有关。另一方面,看见豪宅的豪气、大开发商的骄气,社会的戾气只会有增无减。房地产的投资(包括买来自住)吸纳起大量的资金。其他需要资金发展的产业就缺资金了。房地产泡沫不能支撑整个经济,更不能稳定整个经济的平衡发展。泡沫破裂会引发严重的经济危机。负资产可怕、血本无归更是灾难。
值得去问,社会撕裂和经济失衡是因为房价高,还是因为房价不公平?
什么是公平价格?可以按住房消费类别去探讨。
1.有意愿和有能力买高档(100 平米以上)、中档(50-100 平米)商品房的,约占1/4 的城市人口。
想买的会抱怨房价高,买了的想房价升高(就算不是炒卖,也想保值、增值)。买卖双方都在逐利。他们之间的公平就是“自由交易”。商品房市场一定有人为的垄断,因为开发成本大,所以少数有财势的开发商支配市场。要打破垄断(恢复“自由”)的唯一办法是增加卖家(开发商)。在中国,最有效的办法是缩减开发宗地的面积。无论是招标还是拍卖(暂不讨论集体所有土地),宗地细就是价格低,降低了开发商进入市场的门槛,规模较小的开发商就可以加入竞争了。而且,在城市设计和基础设施的考虑上,小地块开发之后再集结成大地块比较易,大地块开发后再分割为小地块就难多了。所以,缩细宗地面积既能打破大开发商的垄断,也会提升开发设计的弹性。买房者的选择增加了,买卖双方的博弈能力就会比较平均,得出的是买卖双方自由逐利的公平房价。
2.有意愿但能力不足买中档房的,约占1/2 的城市人口。
他们的人数最多,怨声最大。“无房不成家”的压力使他们把问题归结于政府。他们往往不怪开发商,因为开发商们成功地把问题从房价转移到地价,然后把地价高归咎于政府垄断土地供给(下面会谈)。开发商利用供地情况不明朗(这往往是政府,尤其是地方政府造成)去夸大短缺,藉此提高房价。其实,批而未供的情况确实有,但供而不建的多得很。囤积是开发商赚大钱的手法,中外如是。
假如政府(特别是地方政府)每年公布翻滚式的5 年供地计划,开发商就少一点投机性的囤积。并且,很多开发商也是老实的,确实不知政府的供地计划,为了自保也自然会作坏打算。为此,供地不明朗增加了开发成本,最后还是由消费者承担。如果供地前景比较明朗,想买房的对房价的前景也多了些信心,而开发商的住房供给也更能配合消费者的能力。因此,如果房地供给可预期,就杜绝开发商以或因房地的供给不明朗而提高房价,消费者也不会因房地的供给不明朗而产生恐慌,以高价买房。房价就较能反映开发商的生产成本与买房者的消费效益。这是成本与效益对等的公平(买卖双方都没有暴利)。
2.上海市城郊的房地产楼盘和民宅图|站酷海洛
3.父母和孩子向往的住宅 图|站酷海洛
在这个追求中档房的群体中,相信起码有一半人极可能永远买不起自住房。但买自住房的“风气”推高房价是有目共睹的。因此,发展中档租住房是当前急务。目前,租住房的“可住性”是大问题(在没有法律约束下,业主自然会把维修、保养做得最少),租约的“保障力”是大不足(先是加租,继是断约,更有干脆迫迁改建)。租住房的供少求少是恶性循环。
一个可以考虑的政策杠杆是提高中档租住房的土地供给。在房地供给“紧张”的情况下,开发商或会因此诱因而考虑转去开发中档租住房。供给多了,房租也会下降。对拿不出首付,承担不了月付的人来说,这会有一定的吸引力。当然,“可住性”和“保障力”的问题仍需破解。对开发商来说,还有一个开发租住房(对比开发自住房)的好理由:现金流。租金是按月收的,源源不绝,对企业的运营和发展极有帮助。因此,政府把现今供给自住房的部分土地转移到开发租住房,既能满足那些经济能力不高不低、但又买不起自住房的夹心阶层,也同时保障了社会的整体安宁。这是个体与整体共存的公平。
3.没有能力去满足起码安居的,会占1/4 的城市人口。
他们大部分都是“有瓦遮头”的,但所居的地方面积太小,条件太差。他们当然想住得好一点。社会也有责任提供起码的安居条件。市场解决不了这问题,政府要直接介入。
我记得香港是在1950 年代中开始建徙置大厦(原先是安置木屋区在大火后数以万计的无家可归者;我家“不幸”,没有被烧掉,就没有被徙置,留在没水、没电、没马路的木屋区)。后来再发展廉租房。有一段时间,过半香港人住在政府廉租房,为殖民地时代香港的社会稳定(住在政府管理的大楼很难作乱)和经济繁荣(住在租金低的地方就有余钱去教育儿女和开创事业)立下大功。
中国适宜以最大力度去建廉租房以稳定社会。低收入的人不奢望买房,只望安居。一家三口,两室一厅,配上厨房浴室,将就一点,25 平米应可应付。面积小一点,可建的单元就多一些。而且小房子会励志:将来收入高了就搬出去住大房子。香港当年的经验是如果设计得好,居位单元之间可以左右或前后打通,面积就可以弹性地配合居住者的需要(例如家庭人口的增减)。房子小就是租金低,省下的钱可用在教育和创业,脱贫有望了。“希望”是社会稳步往前的主要动力。
政府可以直接建造和管理廉租房,也可委托商办,以低价或无偿土地去吸引他们。对开发商来说,有利的事情就会做:廉租房每户的面积是小,但每平米的利润(以租金加息去算)往往不比商品房低。由于政府垄断了耕地转建地,就可以截取土地的增值。这些增值可以制造官商勾结、贪污腐败,也可以取之于民、用之于民:以高、中档住房开发的土地增值收益去兴建廉租房。这是扶持弱者求存的社会性公平。
可见,公平房价可分4 大类:高、中档商品房是自由交易的公平;中档自住房是生产成本与消费效益对等的公平;中档租住房是个体与整体共存的公平;廉租房是弱者求存的公平。
关键的政策杠杆是土地的供给和价格。这是中国特色:政府垄断收购耕地和出售房地。土地有天然的垄断性,分别是由政府还是开发商来垄断。开发商垄断的唯一动机是囤积和操纵。政府是在土地乃全民所有、全民所用的指引下垄断土地的使用和分配,当然仍会有很多问题和流弊,但仍会有公平的希望,因为任何政权都知道它的生存最终是系于民心。中国政府控制土地供给并能截取土地增值,其实就是拥有了最有效的政策杠杆去保证房价公平。