“房住不炒”新政下房地产企业的应对策略研究

薛若禹

摘 要：作为国民经济支柱产业，房地产行业在推动全社会经济发展过程中发挥着举足轻重的作用。然而近年来房地产市场持续过热，也造成了一系列严重的经济和社会问题。以“房住不炒”新政为背景，对国内外房地产调控政策进行梳理和诠释，探究房企在新政下面临的现实问题及危机。在此基础上，从战略目标、管理体制、转型升级等多个层面提出针对性应对策略，以期为房地产企业的发展提供借鉴。

关键词：房住不炒;租购同权;应对策略

中图分类号：F293.3        文献标志码：A      文章编号：1673-291X（2021）19-0016-03

一、“房住不炒”新政背景

房地产作为国民经济基础性和先导性的产业，其发展不仅关乎土地、房屋等资源资产的配置和流动，而且还关联40多个上下游相关产业，具有举足轻重的作用。近年来，房地产行业获得快速发展，楼市长期处于火爆状态。然而由于2015年后政府开始收紧供地，加之宽松货币周期效应，市场上闲钱过多，造成了楼市旺盛的投资需求，房价也被越炒越高。尤其在2016年房价更是以惊人速度蹿升，出现一年翻番的罕见态势。房地产价格的不断上涨带来了一系列问题，使住房变成一种炒作生财工具，居住基本功能弱化，而且虹吸了大量的社会资源，严重阻碍了其他产业的健康发展。如果任其发展不加管控，对整个经济平稳健康发展有百害而无一利。

2016年中央经济工作会议第一次解读“房住不炒”的概念，而后在党的十九大报告中再次被郑重提出，国家明确了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位[1]。“房住不炒”成为党和政府解决城镇住房问题、建立房地产市场健康稳定发展长效机制的核心指导思想。明确了市场改革方向，国家相关部门迅即对房地产采取了密集的严厉调控措施[2]。

二、“房住不炒”新政下的具体措施

（一）执行限购限贷

限购限贷早在“国十条”实施细则中就被提出，而“房住不炒”定位下，限购限贷措施强度升级，进一步要求各地根据房地产市场状况因城施策，针对首次购房和二手房交易的条件、付款比例和贷款做出更严格的规定，尤其是对首付贷融资的专项整治和清理，甚至调整住房公积金的使用[3]。除通过限定购房者名下产权、户籍等客观因素来制约交易权利和贷款条件，政府还对房屋的最高购入价和最低售价及销售许可进行强力控制，并要求客户新购买的商品房在两至三年甚至五年内不得转让。另外，严厉打击为满足购房条件而投机取巧，采用离婚买房的荒唐之举。

（二）推进共有产权

随着“房住不炒”政策的贯彻落实，共有产权房再次被推行。共有产权是政府让渡土地出让收益和房屋使用权，通过低价配售给符合条件的保障对象，以合同形式约定双方的产权份额和比例，以及共同拥有的住房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额[4]。其核心是产权的分割配比，旨在弱化住房经济性和投资性，使住房回归居住本质，政府作为主导调节产权归属和价格梯次，从而实现低收入群体住有所居，共有产权主要以北京、南京、成都等一二线大城市为试点开展实施。

（三）房地产税立法

房地产税是房地产调控的一项重要工具，它包含了房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产稅、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等一切与房地产经济运行过程有直接关系的税收。全国人大常委会在2017年立法工作计划中明确将房地产税列为预备项目，公布将房地产税规划为第一类立法名目，相关部门已积极组织起草完善法律草案工作，加紧制定并确立税收法规的进程。而房地产税将综合调整各类税制，清理归类税费，框定征收范围和税率标准，房地产税即将明文成规预示了对交易环节税费征收的缓解和放松，而增加持有环节的税收。

（四）实施租购同权

作为房产新政的创新理念，租购同权规定以租赁住房为唯一居所的房屋承租人与购房者一样享受同等权益，即保障符合条件的承租人享受就业、教育、医疗卫生、计划生育、文化体育等公共服务资源和权利，尤其推崇使其子女能够就近入学的福利。其次，加大租房者公积金支持力度，实物与租赁补贴相结合。

（五）增加土地供应

国土资源部在全国国土资源工作会议上公布为房价上涨压力大的一线城市增加土地供应，包括加速供应节奏和效率，通过调整用地结构和分布，提高住宅用地比例;减少以至暂停去库存压力大的三四线城市的住宅用地供应。合理调节土地资源供应和住宅用地规模是从土地管理制度和市场供需关系层面对房地产价格进行掌控，回归“房住不炒”落脚点。

三、新政对房地产企业的影响

（一）传统房产经营受限

传统的房产经营往往会根据市场需求和项目特点把握产品特性和目标客户，利用自主持有资金投入项目、完成产品建设滚动开发并最终获取开发回报，以土地升值实现利润和预期收益[5]。然而目前限购限贷对销售住房的抑制作用日益凸显，共有产权和租购同权的出现使人们对传统商品房需求发生根本性变化，房地产企业仅依靠固有的销售模式和单调产品形态维持收益已不现实。

（二）资金回收及盈利受挫

房地产企业启动项目需经历土地竞拍、市场调研、投资决策、产品定位、立项、建设施工、验收勘察、预售推广、售后管理等错综复杂的环节，需要大量前期资金的投入。而 “房住不炒”主导的销售市场下，一方面房地产市场容量经历了十几年的加速几近饱和，另一方面土地供应的收紧进一步增加了房地产项目的土地成本。政策导致需求和房价都在萎缩，企业难以通过快速销售实现资金回流，偿付能力受限，盈利运作不免遭遇问题[6]。

（三）存在可持续发展危机

在“房住不炒”政策指引下，政府更为鼓励租赁市场的发展，着力扶持租赁事业，作为住房体系构建进程中着重推行的方案和创新举措，租赁住房切实地满足了居住属性，能够为没有充足经济实力的购房群体提供居住条件。租赁市场的壮大分散了房地产企业销售目标群体，这意味着在未来一段时间内房地产企业的销售市场将渐近逼仄，且限购限贷限售等政策限制了销售维度。企业以开发销售为固有路径将不能持续适应新政策的变动，满足企业长期运营需求。