浅析居住权制度理解与完善

摘要：我国《民法典》首次将居住权制度引入，肯定了居住权的内在价值，成为《民法典》一大亮点，但是并不意味着我国对传统居住权全部移植于我国法律体系中，随着时代的不断发展，传统居住权已经无法跟上当代社会的发展步伐。为了加深对居住权制度的理解与应用，笔者对居住权的性质、主体身份范围等方面进行解读，并力图完善居住权制度。

关键词：居住权;长期居住权;立法完善

引言

本文的写作基础是肯定居住权入典，并就居住权制度的构建与完善提出个人建议。创新点主要体现在以下几个方面：1.居住权受益主体应当包括居住权人家庭成员和共同居住者。《民法典》将受益主体限制于居住权人，这种做法并不符合社会经验。将居住权受益主体进一步扩大，可以使其拥有正常的家庭生活。2.明确房屋所有人义务。

一、居住权理解

1.居住权的性质

“居住权是一种人役权，即为特定人的利益而设定的役权”， 是对他人的住宅进行占有、使用的权利，其权利效力及于房屋附属设施。1.用益物权特性。根据《民法典》第366条得知，居住权是物权，是为了保障居住权长期稳定居住的一种用益物权。同时是一种他物权，通过对他人的住宅占有、使用方式来满足自身的生活居住需要。并且具有支配性，可以排除他人对权利的干扰，设立后便产生强大的稳定性。《民法典》规定居住权不得转让、继承，表明是所有权人为特定的人设立居住权，具有人役权的特性。2.居住权具有终身性。“作为保护权利人居住行为的用益物权，居住权是一种长期的、稳定的权利。”

2.居住权主体身份范围的解读

有的学者认为，“居住权人的身份与亲属身份无关”，居住权人的范围并不应该局限于“父母、离婚配偶和保姆”，可以扩展至好友、孤寡老人、没有继承权或处于并非第一顺位的继承人等主体，并且任何人都可以成为居住权人和受益主体。有的学者认为，“应当对居住权人身份进行限定并根据依据伦理性、工作与学习、政策而形成的身份关系加以区分，并确定不同的权利义务”。笔者认为，并不应当对居住权人身份加以限制，房屋所有权人对房屋具有占有、使用、收益、处分的权能，同时意思自治是民法的灵魂与核心，所有人为谁设立居住权应当尊重其真实的意思表示。

二、我国现有居住权制度基础上完善

1.居住权受益范围应当延伸至居住权人家庭成员和必要共同居住者

通过对《民法典》第366条进行文义解释，其将居住权的效力仅仅局限于居住权本人，这种做法并不能真正意义上保障居住权人的生活居住需要，與社会经验并不相符。居住权人身处于社会生活中，其往往要与配偶、父母、子女等家庭生活成员居住，以及为居住权人服务的保姆、家政人员亦有与其共同居住之需要。纵览国外立法经验。罗马法、《法国民法典》、《瑞士民法典》、《德国民法典》等各个国家皆有类似规定。罗马法中，其将居住权受益范围延伸至配偶、客人奴隶等。《法国民法典》中规定了居住权人与实际居住人，居住权人与实际居主人可以共同居住于设定居住权的房屋之中，实际居住人的范围是灵活多变的。值得强调的是，实际居住人并不享有居住权，因为其并不是居住权合同一方的主体，其只是房屋的间接受益主体，其需要承担的权利、义务与居住权人差别很大。居住权的效力及于家庭成员，即使居住权成立在先，组建家庭成员在后亦可。但是立法又对此规定加以限制，将范围限制于权利人与其家庭居住所需。《瑞士民法典》、《德国民法典》亦做了类似之规定。

笔者认为居住权的效力应当延伸至近亲属、保姆、护理人员等必要共同居住者。 如果居住权人先于家庭成员死亡，居住权人的死亡将会导致居住权消灭。那么此时是否可以与《民法典》第733条类似适用，即房屋租赁存续期间，租赁权人死亡，则与其生前共同居住的人可以按照房屋租赁合同继续租赁房屋。笔者认为如果居住权人死亡后，不能够采取类似做法。首先，居住权的设立目的是为了满足居住权人的生活居住需要，居住权利与居住权人通常无法区分。其次，居住权的取得一般是无偿的或者远低于市场价格。因此，居住权人共同居住者在居住权人死亡后不能够再继续居住房屋。同理可得，其他原因导致居住权利消灭，应产生类似的法律效果。

2.明确房屋所有人的义务

2002年以来的几部物权法草案对房屋所有权人的义务皆规定，即房屋所有权人不得妨碍居住权人对住宅的占有、使用权利。居住权期限尚未届满前，房屋所有权人应当承担如下的不作为义务。1。应当尊重居住权人对房屋的占有、使用，不得无故干涉其权利，比如没有正当理由未经居住权人同意进入房屋;需要尊重居住权人为了满足自身的正常的生活居住需要而对房屋的合理使用，比如安装网线和空调等设备。那么所有权人是否有权排除第三人阻碍居住权人占有、使用的义务？居住权是物权，居住权人可以通过物权保护方法保护其权利免受侵害，比如返还原物请求权、排除妨碍请求权等，因此并不需要所有权人承担此义务。

房屋所有权人交付房屋时，应当保证房屋不具有瑕疵或者符合合同约定，“如果居住权人订立合同时明知房屋缺陷仍要订立，应当认定其行为为自甘风险，但是立法应当更加倾向对人们生命健康权的保护，” 如果房屋瑕疵危及居住权人的生命健康时，无论居住权人认定合同是否知晓房屋瑕疵，皆可以随时解除居住权合同《民法典》第七百三十一条）。此处与租赁合同并不相同，居住权负有对房屋的一般瑕疵日常维护的义务，所有权人对重大维修负有履行义务。

居住权于不动产登记簿登记后，便会产生公示效果与公信力。因此并不会产生租赁合同中常见的承租人未经出租人同意即把房屋出租与他人等情况。如果登记簿上房屋所有权人登记错误时，居住权人仍旧可以通过善意取得制度取得居住区那。在司法实践中，如果房屋所有权人违反法律强制性规定、司法行政机关将房屋查封扣押等行为时，其将会影响居住权对房屋的占有、使用。无过错的居住权人可以依据《民法典》第七百二十四条解除与所有权人之间的合同。

设立居住权的房屋因不可抗力、意外事件而毁损、灭失，比如地震、海啸毁损房屋。此时导致标的物消灭的原因并不能归于合同双当事人，居住权人可以请求减少价金支付或者不支付价金;合同设立目的因房屋全部或部分毁损、灭失而不能实现的，居住权人可以依据《民法典》第729条规定解除合同。此时应当由房屋所有权人负担房屋毁损、灭失的风险。理由为房屋、毁损灭失的原因并不时居住权人导致，同时居住权的设立并不会导致房屋所有权的转移。而且居住权人负责房屋日常修缮的义务并不包括房屋毁损、灭失的情形，居住权人可以请求所有权人减少对价金的收取并对履行对房屋重大修缮的义务。

三、小结

重新审视《民法典》中新引入的居住权制度，其对居住权受益主体范围、进行了极为严格的限制，未能最大化的发挥出居住权的正常之功能，不仅增加了司法解释的难度，而且还不利于司法运用。笔者对比国外立法经验，提出增加居住权受益主体范围、明确房屋所有人义务等立法建议，希望对未来居住权制度的完善能够尽到绵薄之力。

参考文献：

〔1〕参见王利明：《论民法典物权编中居住权的若干问题》，载《学术期刊》2019年3月第7期

〔2〕参见周枏：《罗马法原论》，北京：商务印书馆，2016 年，第414−415页。

〔3〕参见温世扬、廖焕国：《人役权制度与中国物权法》，《时代法学》2004年第5期。

作者简介：桑凯凯，西北政法法学在读硕士研究生。研究方向：民商法学。