居住权的社会经济收益性分析

摘要：居住权制度滥觞于罗马，其后世界各国对居住权的承继和演变都有各自特点。中国的居住权的发展先后经历了前苏联时期、向日本、台湾学习再到向德国等国学习的过程，直至《民法典》中的正式确立，这一系列过程中各学者和实务界对居住权的设立意义都莫衷一是。本文从居住权的社会经济收益角度出发，居住权为父母提供了新型的投资方式，促进了社会资源的利用程度，开发了分时度假酒店新模式，同时还节约了诉讼资源。

关键词：居住权 社会经济 收益性

随着经济社会的长足发展，似乎一切动产和不动产以及其他服务都可以作为一种获得经济收益的方式和手段，对于资源的无限利用和流通也更成为一种充分发展的方式。居住权也不例外，早在法国司法实践案例中，其就被扩大到经济领域，在房屋上设立居住权，满足自己的经济需求的同时还可以保障他人的居住需求，同时达到了充分利用资源的良好社会效果。笔者认为，在我国运用这种社会制度，创新了经济发展方式，在这个资源紧张的时代起到了良好的社会效果，主要体现在以下几个方面：

一、为父母提供新型投资方式

父母子女合资购房或者建房，可以成为父母投资的一种方式。在城市里，子女结婚时父母一般会进行一定的资助，因为单靠子女的个人能力不足以购买房屋，而此项资助一般会被认为是赠与行为，抛开道德义务，父母是没有义务以赠与的性质出资为子女购房的，双方出资比例明显不对称时，出资多的一方将会拥有更大的主动权，明显会更优于另一方，但对于出资双方来说，没有都必须要取得房屋所有权的必要，父母只希望能够得到一项长期居住权，满足其自身的居住需要即可。同样在农村，为了修建一栋新房，可能会全家举债，全家合力修建一栋房屋，这其中包括父母的积蓄和子女的积蓄，双方的出资比例不平衡时可能就会发生房屋所有权的争论，从而导致家庭关系产生矛盾，居住权制度的设立也为这一矛盾提供了一个双方利益共享的解决方案，解决这种不平衡的方案就是父母与子女之间设立居住权，以年老时对该房屋享有的居住权与出资行为进行价值交换，以一种父母投資的方式放弃对房屋所有权的争夺，这种方式既可保障父母未来老有所居，也能确实满足子女购房的资金需求，减轻压力。

二、促进社会资源的有效利用

有限的资源与无尽的需求是一对永远也不能得到彻底解决的矛盾。根据我国现有可利用土地和人口总数，住房问题已经延伸到“上天”与“入地”，并且还尝试着利用海岸线等海洋土地资源，技术受限，住房需求同供应的矛盾日渐尖锐，由于贫富差距，有的人穷尽一生也买不起一套房，而有的人可以同时拥有好几套房，要想缓解这对矛盾，目前效果最明显的方式就是实现房屋资源的充分利用。 房屋所有权人可以在出卖房屋的同时保留其居住权，通过利益交换的方式满足他人的居住需求，同时自身还可以得到经济收入，这算是很实用的制度了。在常见的家庭纠纷中，父母与子女之间可能会因为房屋所有权产生矛盾，子女想要另外购买房屋单独居住，但是普通家庭对负担两套房屋价格的能力都是有限的，在居住权制度下，也可以通过遗嘱的方式为配偶设立居住权，既可以满足子女继承房屋的惯例，也可以达到保障配偶住有所居的目的，一个制度解决了三方矛盾，是很有积极意义的。虽然可以通过普通债权比如房屋租赁或借用来满足居住人的居住需求，但是由于债权属于请求权，具有债的相容性，债权人的债权不能够得到最根本的保障，具有一定风险;而居住权属于物权的一种，由于物权属于支配权，具有排他性和优先性，所以居住权可以为居住权人提供最低限度的保障。同时根据居住权制度设立的初衷，将占有和使用的权利与收益和处分进行分离，以无偿设立为原则，这就决定了居住权有偿设立支付的对价远低于普通的租赁合同，基于此项制度下的种种利益，就可以缓解居民购房或租房的压力，对一栋房屋充分多次利用，在一定程度上对于这对供需矛盾起到了缓解作用，也在控制房价的一路飙升方面起到良好的作用。

三、开发分时度假酒店新模式

居住权制度的设立更好地促进分时度假酒店的开发和运行。分时度假酒店是源于欧洲的一种度假模式，就是把酒店或者度假村的一间客房或一套旅游公寓，将其使用权分成若干个周次，按一定长度的期限，以会员制的方式一次性出售给客户，会员客户即可在每年获得一定期限的休闲度假机会，异地会员之间将自己享有的客房使用权与对方进行交换，从而达到低成本到世界各地旅游的机会，这是一种新型的酒店运营模式。随着国民收入的不断提高，异地购房者想去到风景秀丽的地方放松，这类主体有自己的高额收入，一般都会在常去的地方购买房屋方便日后每次的旅游，但是在大多数时候，他们不会居住在异地购买的房屋内，造成了房产资源的浪费，更何况在这期间，还必须雇人对房屋进行维修和管理，酒店的管理成本对于管理人来说也是非常高昂的，其造成的人工管理成本是不菲的。居住权制度的设立，不仅为消费者省去了购买房屋的复杂手续，也为社会节约了不必要的费用支出。将酒店房间与居住权人设立居住权，在居住权人未居住期间，几点可以照常将房间进行正常营业和租给客户，不仅可以充分利用酒店房间给自身带来收益，还能够保障居住权人在特定时段的居住需求，这对酒店来说也是一种降低管理成本的新方式。

四、有利于降低诉讼成本

目前我国关于不动产的所有权归属主要看登记，登记会产生对外的对抗效力，但是在司法实践中往往存在很多难以管控和复杂的案例， 房屋登记与所属事实可能会发生偏差和不符，又由于证据的难以收集，这就导致房屋所有权权属不清，而在每一个这类型的案件中，当时想要举证证明房屋的所有权在自己名下则需要花费巨大精力，耗时又耗力，在拿出仅有的证据后还不一定能够得到公正的判决，在居住权制度下，当事人之间设立的居住权以“合同+登记”的方式设立，这时只需要居住权人拿出居住权合同并且这行明其房屋不动产权证上存在登记即可，再也不用以繁琐的程序证明自己对房屋是否享有所有权而耗时耗力。居住权制度真正体现当事人双方意思自治的法律精神，一旦居住权期限届满，房屋的占有和使用权就返还给所有权人，居住权归于消灭，所有权人不用通过其他环节实现对房屋的所有权能，也从很大还程度上实现了节约司法资源和工作人员精力的效果。

以上就是笔者从居住权对社会经济收益性角度出发，对居住权制度在我国设立的必要性提出了自己的思考，具有实用性和代表意义，此项新制度已在我国学界讨论多年，最终确定下来，一定有其值得肯定的因素，所以接下来在司法实践中我们只能静观其变，跟随实践的脚步逐一完善。

参考文献

[1]边爽.城市居民居住权社会保障制度研究[D].天津：大连海事大学，2011.

[2]曹蓓.婚姻住宅上非产权方配偶居住权制度研究[D].河北：河北经贸大学，2013.

作者简介：付晓梅，女，法学副教授，攀枝花学院教师，主要研究方向：法理学，民商法学。