环首都及雄安新区周边区域地价变动及影响因素分析

郭爱请， 韩素卿， 李 哲， 孙 艺

(1.河北地质大学 土地科学与空间规划学院， 石家庄 050031； 2.河北经贸大学 公共管理学院， 石家庄 050061；3.河北省自然资源利用规划院， 石家庄 050051)

土地价格是土地经济作用的反映，是土地权利和预期收益的购买价格，即地租的资本化。国内的地价是以土地使用权出让、转让为前提，一次性支付的多年地租的现值总和，是土地所有权在经济上的实现形式[1]。土地价格是反映土地供需关系的“晴雨表”，也是政府宏观调控土地市场的重要杠杆。

当前，京津冀协同发展进入实质性操作阶段，精准承接北京非首都功能疏解和京津产业转移，扩大环境容量生态空间，推进河北省产业转型升级成为当前面临的关键问题，急需各类用地的支撑和有力保障[2]。同时，雄安新区的建立也将对周边土地价格及房地产市场造成一定的影响。

研究河北省环首都及雄安新区周边区域地价变动规律，分析地价变化的趋势及空间差异特征，运用定性与定量方法揭示京津冀协同发展背景下，区域范围内地价影响因素的作用机制以及由此造成的区域土地价格差异，对于调整土地供应规模、调节土地供应方式、完善土地供应政策、不断优化土地供应结构与布局、切实发挥好土地在供给侧改革中的要素作用[3]、促进区域经济协调发展具有重要的理论和实践意义。

1 相关研究述评

国外对城市地价时空变化的研究最早始于区位论与地租地价理论，主要集中在地价变化规律模型构建和地价变化因素分析方面，如Alonso提出了土地利用同心圆模型；Davis基于数据库对美国住宅地价空间分布规律进行了研究；Witte运用衍生需求模型、住宅市场分析模型分析了影响城市土地价格因素，等等，对中国城市地价时空变化规律研究具有一定借鉴意义和参考价值。

国内学者多从时间序列、空间结构和时空变化等方面对地价变化规律展开研究。王克强等[4]较早提出了动态地价指数模型；王茂春[5]利用地价平台、地价陡坡等概念，探索了地价在时间上的变化规律，并分析了其动因。在地价空间变化规律方面，李玲等[6]利用统计分析和空间分析方法对北京市地价的变化规律进行了研究，指出土地用途不同，其空间变化规律也不同；张鸿辉等[7]分析了南京市区位因素对地价空间结构演变的影响；梁彦庆等[8]指出了土地价格有增长趋势且区域差异性明显，不同尺度、不同类型区域地价变化规律不同等。大量研究表明，监测并研究土地价格的时空变化规律，对于把握地产经济宏观发展趋势、引导投资、合理调控土地供应与规范土地市场秩序具有重要意义。

土地价格的数据资料来源主要有以下3种途径：①基准地价。以不同轮次的基准地价时间和空间变化情况，探索基准地价变化过程及其变化规律[9]，但由于基准地价的年度不连续性，使其难以与年度经济和社会发展数据相匹配使用。②城市地价监测数据。以全国105个大中城市的地价监测数据为基础，探讨不同城市地价水平与变化趋势[10]，属于宗地评估价格，一般选取设区市以上的大中城市为监测点，更适合大中城市间地价的比较与协调平衡。③土地市场交易数据。以公开招拍挂出让土地价格的时间变化和空间分布为基础，分析城市土地价格的变化规律及影响因素，旨在促进土地市场建设和强化地价管理。土地市场交易数据以宗地交易地价为基础，是土地交易的实际价格，在数据真实性方面具有优势，更能反映土地市场的真实情况。

本文采用土地市场交易数据，通过分析连续5年的土地出让价格，探讨环首都及雄安新区周边县市的地价变化规律。同时，标准差椭圆作为研究时空分布方向变化的经典方法，在区域经济和社会学领域研究中适用广泛，但在土地价格变化规律研究中，有关分布方向的变化尚不多见。本研究基于标准差椭圆方法对土地出让单价的时空分异规律进行分析，从而更直观地反映地价空间格局总体分布规律与空间差异，进而从土地价格形成的内在和外在因素分析土地价格变化的影响因素。

2 研究区范围界定

环首都及雄安新区周边区域共包括26个县(市、区)，其中环首都15个县(市、区)，分别为赤城县、怀来县、涿鹿县、崇礼区、涞水县、涿州市、固安县、安次区、广阳区、香河县、大厂回族自治县、三河市、兴隆县、丰宁满族自治县、滦平县。

雄安新区周边区域县市包括雄县、容城县、安新县、高阳县、清苑区、徐水区、定兴县、高碑店市、霸州市、文安县、任丘市共11个县(市)。

本研究在区域分析数值计算中，固安县同时包括在环首都县(市、区)和雄安新区周边县(市、区)中。

3 土地平均出让单价情况

2014—2018年，26县(市、区)国有建设用地土地平均出让单价分别为70.49、71.5、87.94、132.21、110.02万元/亩。2018年比2014年增长39.53万元/亩，年均增长14.02%。其中，雄安新区及周边各县的国有建设用地平均出让单价分别为60.36、56.69、82.91、125.31、104.53万元/亩，呈波状增长趋势。环京周边建设用地平均出让单价分别为100.96、100.31、92.03、141.78、114.9万元/亩。除2017年增长幅度较大外，其余年份变化幅度较小。廊坊北三县增长幅度较大，其他县市变化幅度不大，见表1。

表1 26县(市、区)2014—2018年土地出让平均单价及变化情况 单位：万元/亩

续表1

总体而言，廊坊北三县土地出让单价最高，其次是雄安新区周边各县、环京其他各县市及崇礼区，最低的是雄安新区。

就变化趋势和幅度来看，廊坊北三县除2018年稍有回落外一直呈递增趋势，且增幅最大；雄安新区周边各县总体呈波动性上升趋势，环京其他县市及崇礼区2017年增长幅度较大，但2018年回落幅度也大，基本与2014年持平。雄安新区由于政策原因自2017年起不再出让土地。

4 基于标准差椭圆的地价变动规律分析

环首都及雄安新区周边区域地价存在明显的空间差异特征，这种差异是基于国土空间上的县域集聚，尚需从整个环首都及雄安新区做进一步的结构细分和实证。本文运用标准差椭圆方法分析区域地价变化规律。

4.1 标准差椭圆方法

标准差椭圆方法可以通过要素空间分布椭圆的变化，从整体上反映要素空间聚集格局的变化趋势。如果要素空间分布椭圆面积缩小，表明其呈现集中化聚集发展趋势；如果空间分布椭圆面积扩大，出现空间扩张，表明其出现离散化聚集发展趋势；如果空间分布椭圆面积基本保持不变，表明要素呈稳定化聚集发展趋势[11]。

要素的空间分布椭圆可以划分为椭圆内部和外部两个空间，椭圆的中心及长轴、短轴又将椭圆内部空间划分为4个子空间。分布在椭圆内部的经济要素是该要素空间分布的主体部分，如果分布在椭圆外部区域的要素增长速度快于内部区域的增长速度，要素空间分布的椭圆面积就会变大，呈现出扩张趋势；反之，经济要素空间分布的椭圆会变小，呈现收缩趋势。在椭圆内部，要素空间分布椭圆的中心会朝着增长速度较快的子空间方向移动，方位角同时会相应地沿着顺时针或逆时针方向旋转[12]。

椭圆长半轴表示数据分布方向，短半轴表示数据分布范围，长短半轴的值差距越大(扁率越大)，表示数据的方向性越明显[13]。反之，如果长短半轴越接近，表示方向性越不明显。如果长短半轴完全相等，就等于是一个圆，表示没有任何方向特征。短半轴表示数据分布范围，短半轴越短，表示数据呈现的向心力越明显；反之，短半轴越长，表示数据的离散程度越大。同样，如果短半轴与长半轴完全相等，就表示数据没有任何分布特征[14]。

中心点表示整个数据的中心位置，一般来说，只要数据的变异程度不是很大，中心点的位置与算术平均值的位置基本上一致。

4.2 地价标准差椭圆变动规律

以26个县(市、区)的区位空间为足迹空间，选用一个标准差为计算标准，从聚集角度计算和分析出让地价的空间聚集变化趋势。

如表2与图1所示，2014—2018年地价椭圆中心不断变化，总体来看2014—2017年地价椭圆中心均位于大兴区内，到2018年地价中心移动到北京市城区内，其中2014年中心在中间，2015年向正东方向移动6 897 m，2016年相比2014年向西偏北方向移动5 726 m，相比2015年更靠近北京城区，2017年相比2014年向东偏南方向移动5 088 m，2018年向正北方向移动409 m，进入北京市城区内。

表2 2014—2018年地价中心变化表

图1 2014—2018年地价中心变化图

地价标准差椭圆的长短轴变化见表3和图2。2015年与2014年相比，长轴和短轴都加大，扁率由0.37变为0.34，数值在减小，表明环首都及雄安新区地价方向性不明显，2016年与2015年相比，长轴和短轴都在加大，扁率由0.34变为0.38，数值在增大，表明2016年地价的方向性加强，即地价沿着长轴分布的方向集中，2017年与2016年相比，长轴和短轴都在减小，扁率由0.38变为0.31，数值在减小，表明地价方向性越来越不明显，2018年与2017年相比，长轴和短轴都在加大，扁率没有变化，都为0.31，表明地价方向性没有发生明显变化。

表3 地价椭圆的基本参数

图2 2014—2018年地价标准差椭圆分布图

从表3和图2可以看出，2014—2018年椭圆面积和椭圆周长变化趋势一致，即先增大后减小又增大，2016年是拐点。2014—2016年与2017—2018年年椭圆面积在加大，外侧在扩张，表明椭圆外的地价高于椭圆内侧地价，即2016年与2014年、2018年与2017年相比，椭圆外侧的崇礼区、赤城县、怀来县等县(市、区)地价上涨高于椭圆内部的其他县(市、区)，拉动着地价椭圆的偏移，也表明环首都及雄安新区周边地价呈现离散型增长，聚集趋势不明显。同时2014—2016年、2017—2018年长半轴在增加，说明地价椭圆2016年与2014年、2018年与2017年相比在拉伸，表明椭圆长轴外侧地价高于内侧，即赤城、崇礼、怀来、丰宁等县(市、区)地价高于涿州市、固安县、高碑店市、霸州市等地价的增长；2016—2017年地价椭圆面积减小，周长缩短，表明椭圆外的地价低于椭圆内侧地价，椭圆外侧的崇礼区、赤城县、怀来县等县(市、区)地价上涨低于椭圆内部的涿州市、固安县、永清县、高碑店市、霸州市等县(市、区)，拉动着地价椭圆的偏移。

2014—2016年、2017—2018年短轴拉伸，说明短轴外侧地价高于内侧地价增长，即涿鹿、涞水等县(市、区)高于北三县地价增长。2016—2017年短轴缩短，短轴外内侧地价高于外侧地价增长，即北三县地价高于涿鹿、涞水等县(市、区)地价增长。从椭圆的方位角来看，2014—2015年椭圆北偏东旋转近5°，2015—2016北偏西旋转15°，2016—2017年东偏南旋转近8°，2017—2018年西偏北旋转3°，椭圆方向呈不规则变化。

5 地价影响因素分析

5.1 地价影响因素选择

影响地价的因素很多，立足于环首都及雄安新区周边区域土地市场的现实状况，参考相关专家的研究成果，兼顾内外因素，选取出让总量、出让结构等土地出让内在因素和人口密度、人均GDP、城镇化率和政策效应等区域经济社会发展外在因素作为评价因素，选用灰色关联分析法分析环首都及雄安新区周边区域土地出让单价的影响因素。

5.2 数据来源

土地出让单价、出让应总量、出让结构数据来自自然资源部土地市场动态监测与监管系统，人口、土地面积、城镇化率数据来自《河北统计年鉴2016》(因2017年起雄安新区不再出让土地，很多有关土地数据为0，为保持数据的年限一致性，综合考虑所有数据均采用2016年数据)，政策效应根据相关政策整理而得。选用的原始数据见表4。

5.3 灰色关联分析

相较于回归分析的局限性(大样本，样本有较好的分布规律，可能出现量化结果与定性分析不符现象)，灰色关联分析是区别于相关和回归分析的一种因素分析方法，它通过因素之间发展态势的相似或相异程度,来衡量因素间的关联程度，采用关联分析的方法做系统分析，用关联度作为动态过程发展态势的量化表征[15]。关联度分析认为几何形状越接近，则发展变化态势越接近，关联程度越大，因此不会出现异常的、将正相关当作负相关的情况。此外，灰色关联分析对数据量没有太高的要求，即数据量多或数据量少都可以进行分析。

灰色关联分析的关键步骤如下。

5.3.1 计算关联系数

做关联分析需要指定参考数据列和待比较的数据列。参考数据列即母序列，表示为

X0(t)={x0(1),x0(2),…,x0(n)}

(1)

待比较的数据列也称为子序列表示为

Xi(t)={xi(1),xi(2),…,xi(n)}

(2)

母序列X0(t)和子序列Xi(t)在时刻k的关联系数表示为[16]

表4 环首都地价影响因素原始数据

续表4

(3)

式中，0.5为分辩系数,记为ξ,一般在0～1选取。

5.3.2 计算关联度

序列Xi(t) 各时刻关联系数的平均值称为子序列Xi(t) 对母序列X0(t)的关联度，记为[17]

(4)

5.3.3 关联度测算

首先用每一时刻(县市区)子序列数值除以母序列数据将数据列进行无量纲化处理，然后按照式(3)进行关联系数计算，最后再运用式(4)计算各因素的关联度。计算结果见表5。

表5 各子系列与母系列的关联度

5.4 结果分析

从表5可以看出，环首都及雄安新区周边区域土地出让单价的6个影响因素中，城镇化率对地价影响最大，关联度为0.892；其次是政策效应，关联度为0.879；再次是人均GDP，关联度为0.856；排第四位的是人口密度，出让总量和出让结构对地价影响最小。

各个分区中，雄安新区城镇化率对土地出让单价的影响最大，关联度为0.993；其次为政策效应，关联度为0.974；第三为人均GDP，关联度为0.973；人口密度和出让总量并排第四位，出让结构对地价影响最小。雄安新区周边县市中政策效应对地价的影响最大，关联度为0.934；其次为人均GDP，关联度为0.931；再次为城镇化率，关联度为0.921；人口密度排第四位，出让总量和出让结构对地价影响最小。廊坊北三县城镇化率影响最大，关联度为0.840；其次为政策效应，关联度为0.754；第三为供应结构，关联度为0.787；人均GDP排第四位，人口密度和出让总量对地价影响最小。环首都其他县市城镇化率影响最大，关联度为0.861；其次为政策效应，关联度为0.849；第三为人均GDP，关联度为0.806；人口密度和出让总量排第四位，出让结构对出让单价影响最小。

由此可以看出，影响环首都及雄安新区周边区域出让地价的六个因素中，出让总量和出让结构两个内在因素对出让单价的影响都较小，而其他4个外在因素在不同区域的排序虽然有所差异，但大多在前四位，可见外在因素对于土地出让单价的影响都较大，尤以政策效应和城镇化率为甚。

6 结论

采用土地市场交易数据，运用椭圆标准差方法与灰色关联法，分析环首都及雄安新区周边县市地价变化规律及影响因素，得出如下结论：

1)不同区域地价变化趋势不同。廊坊北三县土地平均出让单价最高且增长幅度较大；雄安新区周边各县地价呈波动性上升趋势；环京其他县市2017年增长幅度较大，其他年份变化不大。

2)标准差椭圆方法直观地反映了地价变化的方向性规律及地价空间变化的位移与差异：2014—2018年，地价椭圆中心不断变化，由大兴区移动到北京市城区内；地价的方向性没有明显变化，但每年略有偏移；地价呈现离散型增长，聚集趋势不明显。

3)政策效应与城镇化率是影响环首都及雄安新区周边地价的主要因素，而出让总量和出让结构对地价的影响相对较小。