三孩生育政策能否让楼市再迎机遇

赵新江

三孩生育政策的发布，对房地产市场将会产生哪些影响？针对未来不断出现的三孩家庭，开发商的户型产品将会发生怎样的变化？

三孩生育政策来了，这不仅会影响一个家庭的人口数量，也会让家庭的人口结构有所变化，这将导致要三孩的家庭对住房需求的重新定位，也会对楼市产生重要影响。

楼市迎来重要窗口期

随着三孩生育政策放开，不管大中小城市都将产生人口增量。业内人士分析，由于具有较好的人居环境和基础设施，三孩生育政策最大的受益城市为二线城市，未来在一线城市人口回流、三四线城市人口转移的趋势下，二线城市在人口数量方面有望超越一线城市。但最终大城市会不断虹吸人口，一些中小城市的人口却可能面临收缩。这也意味着，房地产企业会对各等级城市投资机会进行研判，或再度迎来重要窗口期。

4房户型需求会增加

全面放开三孩生育政策，对楼市来说肯定是利好消息。对于准备要三孩的家庭来说，新一波婴儿潮将会在2022年以后来临，很多家庭将会考虑改善房子，楼市将进入小4房时代，甚至是5房户型。未来使用面积更多的复式户型可能会更吃香，毕竟4房5房的成本太高了，复式户型可以用相对低的成本（建筑面积小）获得更大的使用空间。

学区房竞争会更加火热

最近广为人调侃的“鸡娃”现象揭示出现下中国的教育资源竞争越发激烈。近年来，随着二孩生育政策的开放施行，释放了一部分的人口数量，北上广等一线城市的学区房热度一直不减，今年下半年将会有更上一层楼的趋势。

随着三孩生育政策的开放与施行，学区房竞争会更加火热。另外，购买学区房的阶层分化可能也会变得更加显著。

中原地产分析师卢文曦指出，可能会出现中层工薪阶层不愿生，而一些中产以上的人士可能会有较多的生育意愿的情况，而学区房的竞争一直是市场关注重点，如果通过一系列政策引导，儿童人口开始增长，那么对资源的需求度只会增加，学区房的竞争可能会因此出现马太效应。

养老房需求会激增

这也将会刺激养老房的需求，特别是南方的养老地产会迎来一轮爆发期，对于很多即将进入退休行列的老龄人来说，也在逐渐安排自己的养老计划和养老房的购置。

尤其是我国的60后、70后，会在未来10年陆续进入退休状态，这会带来巨大的养老地产需求，这次的养老需求爆发会持续10-20年左右。他们会把自己在一线或者大城市的房子卖掉一部分，来做最后的养老安排，从而为南方的养老地产带来巨大的现金流。

部分分析师观点汇总

任泽平：改善住房的需求将加强

东吴证券首席经济学家任泽平指出，假设三孩生育政策落实，短期来看市场端改善住房的需求或将进一步加强，在坚持房地产调控主旋律不变的前提之下，不排除将有针对多孩家庭的相关利好政策出台，如置换房产的贷款利率、首付比例优惠等。同时，如何在同等空间内做出更大的实用面积，将成为房地产企业面临的新挑战。

严跃进：改善户型是一个重要课题

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，三孩生育政策是改善人口结构的重要导向。鉴于此次会议是中央政治局提出，那么预计后续会有多个实质性的配套政策出台落地。其中，改善住房户型是一个重要的课题和趋势。

过去比较强调“70/90”政策，即90平方米的户型要占到小区楼盘的70%，但是如果是三孩，这类户型显然是太小了。就目前来看，120平方米的户型也还是不够，因为户型不能简单解决孩子居住等问题，一些功能用房也要增加。所以，传统的“90平方米以下小户型、90-144平方米中户型、144平方米以上大户型”的户型分类格局会有所改变。在这个过程中，一些金融贷款政策、税费政策等也会跟进，形成一系列的调整。

张大伟：不会扭转房地产走势

中原地产首席分析师张大伟认为，无须高估这一政策对全国的影响，有实力生孩子的家庭，其实一直没被“抑制”过。从过往二孩生育政策后的楼市走向来看，政策放开对房地产的直接影响在于购房需求的增加，三大需求中改善型需求最为直接，其次是学区房。因此，受益于家庭结构的变化，对大户型的需求或有一定增长，而子女的教育也会产生对学区房的需求。但是对于房地产业来说，最为重要的人口因素影响是净人口增长率，放开二孩、三孩生育政策长期来看会产生新增的房地产需求，但其数量并不会扭转房地产走势。

许小乐：受益最大的是二线城市

貝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，三孩生育政策最利好二线城市。一线城市的养育成本高、生育意愿低，但二线城市具有较好的基础设施和人居环境，未来在一线城市人口回流以及三四线城市人口转移的趋势下，二线城市在人口数量方面有望超越一线城市。

住房成本是人口生育率的重要影响因素，建议从降低购房成本的角度入手。一是加大房贷利息抵个人所得税力度，生的子女越多，抵扣力度越大。二是重点城市适时放松多孩家庭限购套数。三是为满足改善性住房需求，适度降低多孩家庭购房首付比例，对于“卖一买一”的改善型换房需求，按首套购房计算首付比和贷款利率。四是减免多孩家庭在购房交易环节以及未来持有环节的相关税费等。

陈杰：三孩生育政策对楼市或是利空

上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任、教授陈杰指出，三孩生育政策放开并不会让房地产需求剧增，甚至增加的幅度会十分有限。教育、住房、就业等相关经济社会政策成为影响家庭生育抉择的关键。当前年轻人对二孩的生育意愿都十分低迷，三孩生育意愿就更低了。所以三孩生育政策放开主要是一种象征性政策姿态，并不会带来实际生育数量的暴增。即使部分区域部分楼盘的大户型可能会更加受青睐，但不会对楼市总体产生大的正面影响。

另一方面，孩子出生数量增加，本身就意味着养儿育儿的消费性教育性投入会大大增加，这会大量挤占对住房消费的支出，尤其在中产阶层。很多家庭有可能因此减少或推迟购房计划。

此外，家庭长辈将可能加快将自有房子出售，以此来支持青年父母的养儿育儿。一种是青年人的父母将自己多余的闲置住房出售，另一种是把几套小房置换成大房，三代同堂的居住模式，或“大房+就近小房”，父母以此加大对青年家庭的育儿帮扶。无论哪种，都会加大对住宅二手房市场的供给，需求的增加却是结构性的，对房价总体上形成一定压力。

丁建刚：希望配套一些激励政策

浙报传媒地产研究院院长丁建刚直言，从诸多经济发达国家的经历来看，人口生育政策可以计划，但生育会否增加，只能取决于个人的意愿，而左右人们生育意愿的，有诸多社会因素。

他表示，当下育龄人口面临着就业难、收入低、房价高（特别是学区房价格高企）的诸多压力，很多年轻人甚至不愿意生小孩，在讨论三孩生育政策对楼市的影响、对房价的影响之前，希望相应配套一些激励政策，比如购房首付、购房资格、折扣利率、税费减免、假期医疗等政策。