房地产开发项目中成本管理的控制与策略分析

李桂芬

【摘要】房产开发成本具有一定的复杂性，涉及多种不确定因素，各种内外条件的干扰与影响都可能增加成本。房产开发企业成本控制最关键是要有针对性、有目标性，而且要掌握科学的方法，拥有先进的理念。房产开发企业有必要及时、深入、全面地总结自身在成本管控方面存在的问题，并积极地采取针对性措施来解除问题，提高成本管控工作水平。

【关键词】房地产开发;成本管理;策略

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

22.198

1、房地产开发企业在项目建设成本管控中的问题

1.1成本管控观念落后

我国房地产企业普遍存在成本管控观念落后的现象，主要表现在“重核算，轻管控”。房地产行业核算及成本管控都极其复杂，只注重事后核算，无疑使企业陷入被动，很难适应竞争激烈的经济环境。成本管控往往只是通过财务人员来兼职，数据具有滞后性，不能做到事前控制。落后的观念使企业没有关注人才的引进培养，造成人员水平低下，整体团队素质不高，影响了成本管控的实施，阻碍了企业管理效率的提高。许多先进的理念和核算方法未得到运用。

1.2管控过程缺乏科学性

一是缺少健全的成本管控制度。房地产行业的成本控制需要对开发项目的全过程进行管控。众所周知，房地产开发项目周期长、成本高、资金多，使得整个管控过程很有难度。没有健全的成本管控制度，或者制度执行力差，容易使整个成本管控只有形式没有实质。二是缺少科学的管理手段。在落后观念的影响下，房地产行业成本控制以人工控制为主，没有好好利用信息化技术，无法准确及时全面提供成本控制信息，从而导致成本管控效率低。

1.3缺乏全面性

成本管控是个细致且繁杂的工作，如果管理层关注点只在如何降低单个成本层面上，容易造成只见树木不见森林。如房地产企业不重视立项前的成本投入，忽视投资前的市场调研工作，在进行投资之前，没有很好的进行市场调研，对行业的发展状况不能进行准确的预测，这可能造成房地产项目收益達不到预期，使企业陷入收不偿债的境地。设计是整个工程造价控制的重要阶段，设计是否优化直接影响整个工程造价。如果只重视控制设计阶段的成本节约，反而会弄巧成拙。

1.4缺少监督和激励机制

房地产开发周期长、范围广，使得在建设过程中牵涉到众多的利益群体，缺少监督和激励机制就不能保证制度的执行，也不能保证成本管控的积极性，就很容易使相关的制度不能发挥作用。房地产企业不同部门与岗位差异化比较大，如果没有构建完善的监督及奖惩机制，不仅会对人员的积极性造成影响，一旦有问题出现，容易权责不清，影响成本管理效果的发挥。

2、如何做好房地产开发的成本管控工作

2.1从产品设计工作抓起，在设计规划阶段将成本管控前移

设计阶段是房地产开发项目成本管控的核心，包括方案设计、初步设计和扩初设计。抓成本管控，要从源头抓起，要从产品设计的建筑、外立面、结构、景观、装修等全方位进行考量，确保设计方案的形成较为合理有效，有助于后续开发建设中不会出现严重的资金损耗问题。首先，要考虑设计费用，提出限价设计的要求，避免无效设计和不必要的成本增加。其次，对设计单位的选择应遵循招投标的基本原则，做好对设计单位的有效管理，在与设计单位沟通过程中，应提高有效的话语权，把握工作的主动性。第三，产品设计要做好各部门的协调工作。产品设计部门要将方案预审与图纸会审工作落在实处，要组织工程、预决算、材料等各部门进行充分讨论，切实提高设计质量，有效降低建设成本。最后，严把设计变更关。设计变更可能会产生好的影响，如节省成本，产品在功能上更加符合客户的需求;也可能产生不好的影响，如带来成本的严重超支。因此，设计部门要严格控制设计变更所带来的对成本的影响。

2.2做好有效的招投标工作

房地产开发项目成本管控工作的落实，往往还需要重点把握好招投标工作，选择适合的承建施工单位，这关系到房地产开发项目的成本管理效果。通过有效的招投标，引入市场竞争机制，增强议价权，不仅能从根本上解决价格虚高的问题，同时也能避免无谓的浪费与扯皮，切实将“先算后干”工作落在实处。在确保施工单位资质的基础上，优先选择报价合理且价格较低的施工单位，进而有助于成本管控。同时，考虑招投标工作需要一定的前置条件与工作周期，要进一步加强项目整体开发的进度管理，增强项目开发工作的计划性，提高预见性，确保有足够的时间做好招投标工作。

2.3施工过程加强成本管控

房地产开发项目成本管控工作的落实，必然围绕着施工建设阶段进行详细的把关。成本管理人员应关注整个施工流程，确保成本管控切实落到实处。比如材料采购部门，不仅要做好材料设备采购过程中的询价、比价工作，更要确保材料与设备设施的产品质量，以高性价比的产品，满足项目开发与建设的需求。

2.4竣工阶段做好决算的核算把关和竣工后总结分析工作

房地产开发项目的竣工结算是成本管控的最后一道关卡，必须牢牢守住，不能有丝毫懈怠。预决算工作不仅仅是预决算部门的工作，而是涉及项目开发建设的全过程，产品设计、工程、材料等部门要加强配合，齐抓共管，共同做好预决算工作相关的施工图纸、设计变更、工程签证、资料提供等工作，对项目成本管理相关材料进行充分收集、整合，根据最终竣工图纸、验收标准等，认真审核工程竣工结算书，审核价格是否合理规划、工程量是否准确、手续是否完善等。同时，及时做好房地产开发项目的成本统计工作，核算目标成本的执行情况，对项目差异进行综合分析和总结，为以后开发新项目进行成本预算提供数据支持。

结语：

综上说，在房地产开发的整个过程中，工程管理是一项重要的工作，贯穿整个工程，特别是成本管理效果与整个工程的效益直接相关，从开发初期的计划、设计和招投标到后期施工的销售环节，都要树立成本管理意识，落实成本治理措施，杜绝超支浪费现象。真正达到项目利益的最大限度，促进了房地产开发企业稳步发展。同时，企业还可以鼓励提出减低成本的意见，让每个工作者认识到自己的成本责任与收入之间存在着关系，从而最大限度地调动员工对成本控制的积极度。

参考文献：

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[2]张丽丽.房地产企业成本管控研究[J].现代商业，2019（36）：59-60.

[3]郝强瑞.房地产开发企业开发项目成本管控浅析[J].建材与装饰，2019（3）：188-189.