长租公寓爆雷的原因分析及防范——以蛋壳公寓为例

张晨阳

（河南工业大学管理学院，郑州450001）

一、引言

随着互联网的快速发展，从P2P、共享单车到长租公寓，互联网模式下的技术创新已经融入了公众的生活同时也绑定了很多的社会资源。当它们过度扩张，占用押金和租金贷等进行负债经营时，财务杠杆逐渐加大，最终会导致危机暴发，这时承担最大损失的是整个社会。2020 年仅8 月这一个月就有七家以上爆雷，其中包括了行业龙头蛋壳公寓。多家长租公寓爆雷影响了多达数十万的租客和房东，同时爆雷事件也让金融机构“租金贷”产品浮出水面，长租公寓和租金贷合作产生的风险对金融市场和社会的稳定造成了巨大影响。因此通过分析此次蛋壳公寓爆雷的原因可以为以后长租公寓的发展提供建议，具有现实意义。

二、长租公寓爆雷现状

长租公寓因为能连接低利用率的社会存量房和租户的需求，缓解城市住房紧张而受到各方的青睐。然而，从2017 年到2020 年8 月，多家长租公寓相继爆雷，根据公开资料统计，累计有近100 家的长租公寓爆雷。2018 年8 月份，鼎家科技长租公寓公司因为资金链的断裂，无法支付业主租金而宣布破产，这次事件也让长租公寓背后的“租金贷”浮出了水面。

2020 年因为疫情的影响，大部分长租公寓都存在大量的闲置房，租金收入受到了较大的影响造成平台资金链紧张各地纷纷爆出长租公寓“爆雷”跑路。2020 年内已有40 多家长租公寓因为资金链断裂或者高收低租、利用租金贷进行长收短付而倒闭。同时，到2020 年9 月，还有110 家以上企业进军长租公寓行业，大量的资本进军长租公寓的市场，长租公寓的规模迅速扩张，但是经营模式却不够完善，最终频繁爆雷。根据天眼查专业版数据显示，2020 年整个全国长租公寓行业已有15%的企业注销或吊销。此外，全国长租公寓行业存在经营异常的企业大约有22%，受到过行政处罚或有过严重违法行为的相关企业约有5%。因高经营风险导致爆雷的相关企业有近26 家。

蛋壳公寓作为长租公寓的龙头企业，于2020年1 月17 日登陆纽交所，成为2020 年登陆纽交所的第一支中概股。2020 年6 月，蛋壳公寓CEO 高靖被警方带走调查。同年10 月，蛋壳公寓就传出跑路、倒闭。11 月，央视曝光了其“深陷流动性危机”，媒体还爆出多人在其北京总部维权，随后蛋壳出现财务危机，房东收不到蛋壳公寓支付的房租开始暴力赶人，大部分租户面临无家可归的境况。2021 年1 月8 日蛋壳公寓关联公司紫梧桐（北京）资产管理有限公司被北京市东城区市场监督管理局列入经营异常名录，原因为公示企业信息隐瞒真实情况、弄虚作假。企查查风险信息显示，该公司目前经营风险已超200 条。目前仍有大量租客和房东在进行维权，给社会带来了极坏的影响。

三、蛋壳公寓爆雷原因分析

（一）企业层面的原因

1.盲目扩张不计成本导致资金链断裂

蛋壳公寓虽然成立于2015 年，但是管理公寓的数量却逐年倍增，如图1 所示，蛋壳公寓从2015 年只管理了2 500 余间到2019 年年末增长到43.8 万间。

图1 蛋壳累计管理房源数量

经营管理如此多的房源需要大量资金的支持，2015 年到2017 年相关政府部门发布了利好政策，政策的变换使得资本闻风而动。根据蛋壳公寓发布的公告，2018 年长租公寓公开股权融资规模达到74 亿元人民币，是2017 年融资额的3 倍多。2018年年末蛋壳公寓营收也涨了3 倍。即使是这样，扩张的钱还是不够。随后因为2018 年长租公寓小规模爆雷，蛋壳公寓申请的资产证券化融资也没被中国金融监管机构获批。蛋壳公寓就开始选择利用租客的预付款和信用贷款进行扩张。利用这些低成本的钱，蛋壳可以更快地去其他城市发展业务，管理的公寓规模在这几年迅速增长。按照这种扩张速度，蛋壳公寓需要大量的资金来维持经营，然而其经营活动产生的现金流量从2017 年的-1.14 亿元到2020 年第一季度为-6.33 亿元，在长租公寓竞争激烈的情况下，要实现盈利遥遥无期。此外，蛋壳公寓资产负债率也非常高，到2019 年资产负债率达到了95.77%。在高负债下经营，财务风险非常大。

2020 年上半年疫情的冲击，让蛋壳公寓的租金收入爆跌。疫情的到来使得长租公寓行业迎来了萧条期，蛋壳公寓的房屋入住率从2019 年第二季度89%下降到2020 年第一季度的75.6%，根据蛋壳公寓公布的2020 年第一季度财报显示，蛋壳公寓的数量爆跌近两万间。在行业整体经济不景气的情况下，蛋壳公寓推出各种营销活动，导致了企业利润更进一步的被压缩，现金流也不断恶化，最终导致断裂。

表1 蛋壳公寓财务报表节选 （单位：亿元）

2.商业模式不稳固

蛋壳公寓的商业模式是充当一个“二房东”角色，公司从先从房东那里把公寓房租过来，通过蛋壳公寓统一装修，再用线上的租房平台把这些公寓租给房客。但是在租房的过程中蛋壳公寓发挥的作用比充当“二房东”更多，他首先需要为公寓进行统一的装修，让租客可以直接拎包入住。其次，蛋壳公寓联系了微众银行，银行可以为付不起整年租金的租客提供租金贷。最后，蛋壳公寓还整合保洁团队定期为租客打扫卫生。虽然这个商业计划很完美，但是蛋壳公寓实行起来却让这样的商业模式变得脆弱。

图2 蛋壳公寓商业模式

第一，蛋壳公寓营业收入少成本高。在蛋壳公寓急速扩张的同时，其亏损规模也在逐渐变大，蛋壳公寓的净亏损额从2017 年的2.71 亿元到2019年为34.37 亿元。但是蛋壳依然采取了“烧钱”的方式来抢占市场份额，对房源实行“高收低租”的方式，要实施这种经营策略需要蛋壳要两头让利。一方面要向租户提供租房补贴，另一方面需要向房东提供更多的房屋溢价。因此蛋壳公寓的成本费用也在高速增长，在2017 年8.75 亿到2019 年末已经高达102.79 亿，但是其营业收入却不够填补成本费用，平台产生了巨大的亏损，蛋壳公寓的利润空间也被极大程度的压缩。蛋壳公寓的负债率过高，盈利能力不足以支撑到期扭亏为盈，平台极度依赖从外部获取的资金发展扩张，当外来资金缺少时，蛋壳公寓就无法维持其正常的运营。

表2 蛋壳公寓财务报表节选 （单位：亿元）

第二，利用租金贷负债经营降低了企业抗风险能力。蛋壳公寓和微众银行合作，当租客从微众银行贷款时，蛋壳会从微众银行一次性全额收到租客贷款租金，然后再定期（按月或按季度）给房东租金。借助这一商业模式，蛋壳公寓可以快速回笼资金，再将资金用于新一轮的企业经营，让平台规模快速扩张。这种经营方式虽然可以让平台加速发展，但也使得经营风险变大，抗风险能力变弱。要正常运转这一模式需要蛋壳公寓营收也保持加速增长，但是蛋壳公寓的营业收入还不足以弥补其成本费用，所以这种经营方式给其带来了潜在的经营风险。商业模式不稳固加上疫情的冲击，让蛋壳公寓难以适应市场的突发性变化，产生了巨大的资金缺口，最终爆雷。

3.内控制度形同虚设

蛋壳公寓内部存在较大的作弊问题，区域分配划分不明确，有的房屋管家不仅维护的区域多，并且有时还要进行跨区管理，基层的维修保洁也能从公司获得额外利益。比如维修师傅可以和租户约定在房屋没问题时申请维修，完成流程后再跟公司报销。此外公司的管理也比较混乱，有的房间已经退房很长时间了，但是公司的财务还在持续向房东打款，一年多的时间才发现。2018 年的抢房大战时，蛋壳公寓在上市前还存在8000 元收购的房源以6000元租出的现象，内部商业智能团队形同虚设。在有政策文件出台禁止隔断房的时候，蛋壳公寓的高层还是决定使用隔断房房源。这种高层冒险，基层作弊的情况使得蛋壳公寓的内控制度形同虚设。此外还造成了经营效率变低，成本费用变高，过多的房源带来的是更大的亏损和现金流缺口。

（二）长租公寓市场监管层面的原因

国内购房成本和门槛的提高加上我国庞大的人口数量使得长租公寓兴起，2016 年开始相关扶持政策的出台带动了长租公寓行业的快速发展。但是由于进入这个行业的门槛比较低，行业规范不完善，监管起来也比较困难，因此给了部分企业可乘之机。对于运营商的运营资质方面，政府部门的审核机制还不健全，存在较大的管理漏洞。2017 年在政策的引导下各种金融工具被陆续用到长租公寓领域各种金融产品的引入，给长租公寓带来了大量的资金，同时也使得其快速发展。企业把“租金贷”变成了资金池，当长租公寓扩大规模时就非法挪用资金，因为缺乏有效的监管，企业会把这部分资金用到其他地方，当企业经营出现问题时承担风险的将会是整个社会，相关法律法规的不完善使得爆雷后受损失的各方难以维权。此外，政府相关部门未能对长租公寓租金进行监管，造成了企业对资金使用的无所顾忌。

四、启示和建议

通过对蛋壳公寓爆雷案例的分析，可以看出当企业利用租赁贷进行疯狂扩张时，过高的金融杠杆使得企业开始冒险经营。如果这种方式成功，那么就可以为企业带来巨大利益，但是当失败时就需要整个社会来承受风险。由于我国人口流量过大，当下对于长租公寓的需求并没有消失，所以长租公寓今后的发展非常重要。基于此，提出以下建议：

（一）加强行业的立法和监管

长租公寓的接连爆雷，引发了一系列的社会问题。长租公寓利用租金贷这种金融产品钻金融创新的空子，利用商业模式的设计由租客承担风险的租赁贷成为长租公寓扩张的工具。当危机暴发时，整个社会都可能成为承担风险对象。所以需要对长租公寓使用租金贷采用更加严格的政策，制定更加严密的租金贷使用流程，加强对租赁贷的监管。此外，还要加强对平台押金、租金使用等经营情况进行监管。对于盲目扩张的长租公寓平台进行提醒和警告，规范相关金融机构的行为。

（二）完善内部控制，保持足够的现金流

蛋壳公寓的爆雷一定程度上和企业的内部管理有关，要想改善公司的内部治理机构，公司就需要引进更多的机构投资者来分散公司的股权，以避免股权过度集中，防范高层独断和财务舞弊行为的发生；同时还要优化董事会、股东大会及监事会成员结构，健全各部门的规章制度，明确各自权利与职责，以保证公司内部结构完整。只有不断地完善公司的内部治理结构，才能从内部帮助公司减少财务舞弊事件的发生。现如今大部分企业都在负债经营，但是维持一个良好的资产负债率对于企业良性发展非常重要。当公司的债务规模较大时要保持充足的现金流。企业自由的现金流最好的状态是，高于短期负债，因为这样的情况下，才可以保证企业的债务融资的良性发展。否则，就很容易陷入拆东墙去补西墙的窘境，最终导致企业的崩溃。

（三）合理预测企业发展降低经营风险

企业在不同的成长阶段，所处的市场环境不同，对企业的经营方式、融资规模、资本结构等的要求也不同。企业不能为了占领市场不顾成本费用，也不能一直扩张而不顾现金流是否能够维持经营。管理人员需要对企业的成长阶段进行预测，采取适合当前发展的经营方式，避免企业只注重眼前的利益。由于长租公寓的收入单一，所以需要此类企业扩大营业收入范围，增强企业的盈利能力，加大企业的利润。此外企业要及时关注外部环境的变化，提高企业的应对风险的能力。此次疫情的突然爆发让长租公寓接连爆雷，企业需要保持足够的现金流应对一些不可抗力的自然灾害。